墨田区のマンション売却｜相場・駅別価格と売却の流れの記事

「墨田区のマンションは、いまいくらで売れるのだろう」「価格が上がったと聞くけれど、うちも同じなのか」「古いマンションや管理会社のいないマンションでも売れるのか」。住み替えや相続で墨田区のマンション売却を考え始めたとき、まず知りたいのが相場と売り方です。ただ、ポータルサイトの「売り出し価格」と実際に売れた「成約価格」は違うため、迷う方も少なくありません。

この記事では、国土交通省「不動産情報ライブラリ」で公開されている墨田区の中古マンションの取引・成約価格（2025年4月〜2026年3月の1,280件）を当社で集計し、2026年時点の売却相場と、墨田区のマンションならではの売り方を整理しました。首都圏の市場の動きは、東日本レインズの最新データ（2026年7〜9月期）で確認しています。

• 墨田区の中古マンションの売却相場（価格・㎡単価・坪単価）
• 錦糸町・両国・押上・曳舟など駅別の相場と、4年間の値上がり率
• 錦糸町・押上・両国・曳舟の駅別の要約表（築年・駅距離・町名）
• 2026年7〜9月期の市場動向（成約価格・在庫）と金利の影響
• 築年数・広さ・間取り別の価格の目安
• 旧耐震・自主管理・タワーマンションなど売りにくいマンションの売り方
• 仲介・買取・買取保証付き売却の選び方
• 査定から引渡しまでの流れと、売却にかかる費用・税金の計算例
• 墨田区ならではの注意点（水害リスク・旧耐震・管理状況・区の条例）

先に結論をお伝えすると、2025年度の墨田区の中古マンションは、取引価格の中央値が4,200万円、1㎡あたりの単価の中央値が104.0万円（坪約344万円）です。4年前と比べて㎡単価は約21％上がっています。ただし、首都圏全体では2026年7〜9月期に成約㎡単価が25期ぶりに下落し、売り出し中の物件も増えているため、これまで以上に相場に合った価格設定が大切です。

この記事の結論

• 2025年4月〜2026年3月の墨田区の中古マンション1,280件の中央値は、価格4,200万円、㎡単価104.0万円、専有面積45㎡でした。
• ㎡単価の中央値は4年で約21％上がりましたが、東京都区部の2026年7〜9月期の成約㎡単価は前年同期比+0.9％にとどまり、上昇の勢いは弱まっています。
• 駅別では森下（120.0万円）・錦糸町（116.4万円）が高く、八広・鐘ヶ淵・東あずまなど区の北東部は60万〜70万円台です。
• 築年数による差が大きく、築5年以内の㎡単価は132.0万円、1981年以前に建てられたマンションは63.8万円と約2倍の開きがあります。
• 旧耐震・自主管理・タワーマンションは、買主が気にする資料（耐震・管理・修繕の記録）を先にそろえると、値引き交渉を受けにくくなります。
• 自宅を売る場合は3,000万円特別控除を使えることが多く、手取りは「売却価格−諸費用−住宅ローン残高」でおおよそ計算できます。

【2026年】墨田区のマンションの売却相場は中央値4,200万円・㎡単価104万円

墨田区の中古マンションの売却相場は、2025年度（2025年4月〜2026年3月）の中央値で4,200万円、㎡単価104.0万円です。坪単価に直すと約343.8万円（1坪＝約3.31㎡で計算）になります。

売却相場とは、実際に売買が成立した価格（成約価格・取引価格）の水準のことです。売り出し価格は売主の希望額なので、相場は成約価格で見ます。

出典：墨田区は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報（561件）と成約価格情報（719件）を当社で集計（2026年10月2日取得）。東京都区部は東日本レインズ「季報 Market Watch 2026年7〜9月期」（2026年10月19日公表）で、集計方法が異なるため参考値です。

墨田区の㎡単価は東京都区部平均の8割弱の水準です。中央値とは、価格を低い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値のことで、一部の高額物件に引っ張られにくいため、相場の目安として使いやすい指標です。

墨田区のマンション価格の推移｜4年で㎡単価は約21％上昇

墨田区の中古マンションの㎡単価（中央値）は、4年間で85.7万円から104.0万円へ約21％上がりました。価格の中央値も3,400万円から4,200万円へ上がっています。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報・成約価格情報（墨田区・中古マンション等）を当社集計。

2026年の市場動向と金利｜首都圏の成約㎡単価は25期ぶりに下落

2026年7〜9月期は、首都圏の中古マンションの成約㎡単価が前年同期比3.3％下落し、2020年4〜6月期以来25期ぶりのマイナスになりました。東京都区部は前年同期比+0.9％とほぼ横ばいながら、55期連続の上昇を保っています。

出典：東日本レインズ「季報 Market Watch サマリーレポート 2026年7〜9月期」（2026年10月19日公表）。東京都区部の在庫件数はサマリーレポートに掲載がないため「―」としています。

首都圏では成約件数が2期連続で減り、売り出し中の物件（在庫）は3期連続で増えました。一方、新規に売り出された物件の㎡単価は前年同期比+19.3％と上がり続けており、売り出し価格と実際の成約価格の差が広がっています。買主が比べられる物件が増えているため、相場より高い価格のまま売り出すと、売れ残るおそれが高まります。

住宅ローン金利も上がっています。日本銀行は2026年9月18日に政策金利を1.25％程度へ引き上げ、10月30日の金融政策決定会合では据え置きました（日本銀行「当面の金融政策運営について」）。住宅金融支援機構の【フラット35】（返済期間21〜35年・融資率9割以下）の2026年10月の最も多い金利は年3.83％です。金利が上がると買主が借りられる額が減るため、価格の上昇を抑える方向に働きます。

売却を考えている方は、成約事例にもとづいた査定で今の価格を確かめておくと判断しやすくなります。売り時の考え方は「マンションを売るタイミングはいつ？売り時を決める6つの判断基準」で解説しています。

駅別に見る墨田区のマンション売却相場｜錦糸町・両国・押上・曳舟

墨田区のマンション相場は、区の南西部（森下・錦糸町・両国・菊川）ほど高く、北東部（八広・鐘ヶ淵・東あずま）ほど手ごろです。駅別の㎡単価には最大で約1.7倍の差があります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年4月〜2026年3月、墨田区所在の中古マンション等、最寄駅別に当社集計）。件数の少ない駅は、数件の取引で中央値が大きく動く点にご注意ください。

4年間の伸び率は、錦糸町・両国・押上が約2割だったのに対し、曳舟（約+36％）、八広（約+37％）、小村井（約+38％）など、もともと手ごろだったエリアの方が高くなっています。

町丁別では、太平（125.0万円）、千歳（120.0万円）、江東橋（116.0万円）が高く、墨田（73.8万円）、立花（77.6万円）は手ごろでした。押上駅周辺のマンションについては「押上のマンションの売却相場」で詳しく解説しています。曳舟駅周辺は「曳舟のマンション売却」、向島・東向島エリアは「向島・東向島の不動産売却」で、町名ごとの事情をまとめています。

墨田区のマンション売却を駅別に比べる｜錦糸町・押上・両国・曳舟の要約表

同じ墨田区のマンション売却でも、錦糸町・押上・両国・曳舟では「価格を決める要素」が違います。錦糸町は駅徒歩5分以内の㎡単価が130万円と駅距離の差が大きく、曳舟は築年数による差が特に大きいのが特徴です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年4月〜2026年3月、墨田区所在の中古マンション等の取引・成約価格）を最寄駅別に当社で再集計（2026年10月21日）。建築年の区切りは1980年以前／2011年以降です。件数が10件未満の区分は参考値です。

駅ごとの読み方のポイントは次のとおりです。

• 錦糸町：70㎡以上の住戸の㎡単価が134.5万円と高く、広いファミリー向けほど単価が上がります。一方、町名の「錦糸」は92.4万円と、同じ駅でも町名で差が出ています。
• 押上：30㎡未満の単身向けの㎡単価が120.0万円と高く、駅から11〜15分では93.3万円に下がります。向島・業平など町名が複数にまたがるため、同じ町名の事例で比べることが大切です。隣のとうきょうスカイツリー駅では東武伊勢崎線の高架化が進み、2025年12月7日に新東口改札と新しい下りホームの使用が始まりました（墨田区）。駅までの道のりが変わった住戸は、その点も説明材料になります。
• 両国：取引の4割が30㎡未満の単身向けです。1R・1Kを売る場合は、投資目的の買主（利回りで判断する人）も想定して価格を決めます。
• 曳舟：2011年以降築は115.9万円ですが、1981〜2000年築は63.8万円と、築年による差が約1.8倍あります。築年帯の近い事例と比べないと、相場を見誤りやすい駅です。

森下・菊川など江東区との境に近い駅や、本所吾妻橋・東向島などの駅は、上の「駅別に見る墨田区のマンション売却相場」の表をご覧ください。墨田区全体の売却の進め方は「墨田区で家・マンションを売る完全ガイド」でまとめています。

築年数・広さ・間取り別の売却相場

墨田区のマンションの価格は、駅よりも築年数の影響が大きく、築5年以内と1981年以前の建物では㎡単価に約2倍の差があります。相場は「同じ築年帯・同じ広さ」の事例と比べましょう。

築年数別の相場

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年4月〜2026年3月、墨田区）を当社集計。

築6〜20年は、専有面積の中央値が30〜40㎡と単身者・二人暮らし向けの住戸が多いため価格の中央値は低めですが、㎡単価は110万円台を保っています。築30年を超えると㎡単価は80万円前後まで下がり、1981年以前に建てられたマンションは60万円台になります。旧耐震基準とは、1981年5月31日までに建築確認を受けた建物に適用されていた耐震基準のことで、住宅ローン控除の要件や金融機関の融資姿勢に影響するため、価格が下がりやすくなります。築年数の考え方は「築古マンションの売却の限界築年数」もご覧ください。

広さ・間取り別の相場

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（2025年4月〜2026年3月、墨田区）を当社集計。

墨田区では1Kの取引が最も多く、30㎡未満の住戸の㎡単価（115.0万円）は70㎡以上の住戸（93.8万円）より高くなっています。一方、駅からの距離による差は小さく、徒歩5分以内（104.0万円）と6〜10分（105.0万円）はほぼ同じでした。

墨田区のマンション査定｜自分のマンションの売却価格を調べる方法

ご自身のマンションのおおよその価格は、「近い条件の成約事例の㎡単価×専有面積」で出し、最後に査定で確かめるのが確実です。

1. 近い事例を探す：不動産情報ライブラリで、同じ駅・築年帯・広さの取引を3〜5件選びます。同じマンション内の成約が最も参考になります。
2. ㎡単価×専有面積で目安を出す：押上駅周辺（108万円）で55㎡なら、約5,940万円が目安です（仮定の計算例）。
3. 個別の条件で補正する：階数・向き・リフォームの有無・管理状況で上下します。
4. 訪問査定で確かめる：部屋と共用部を見てもらい、査定額の根拠を聞きます。

査定額は会社によって大きく違うことがあるため、金額の高さではなく「どの成約事例をもとにしたか」を確認しましょう。査定時に見られる項目は「中古マンションをより高く売るポイント｜査定で見られる10項目」で解説しています。墨田区で査定額が会社ごとに割れる理由と、根拠の確かめ方は「墨田区の不動産査定の注意点」で詳しくまとめています。

墨田区でマンションを売るときの地域の注意点

墨田区のマンションの売却では、水害リスク、旧耐震・高経年、管理状況の3つが価格に影響します。買主が必ず確認する点なので、資料を先にそろえておきましょう。

荒川・隅田川の水害リスクと重要事項説明

墨田区によると、荒川が氾濫した場合には区の大部分が浸水するおそれがあります。2020年8月からは、売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが宅建業者に義務づけられており、買主は浸水想定を必ず目にします。マンションの場合は、電気設備（受変電設備）が地下にあるか、止水板があるかなど、建物としての対策を説明できると安心材料になります。墨田区水害ハザードマップで、想定浸水深と浸水継続時間を確認しておきましょう。

墨田区の住宅マスタープラン（2023〜2032年度）で紹介されている区のアンケート（2021年）では、マンション居住者の23.9％が「水害によりマンションが冠水し暮らせなくなることが不安」と答えています。住んでいる人が不安に思う点は、買主も同じように気にします。管理組合の防災マニュアルや浸水対策の工事の記録があれば、売り出し前に用意しておきましょう。

旧耐震・高経年マンションと2026年の区分所有法改正

墨田区では、古いマンションが急速に増えています。墨田区住宅マスタープラン（2023〜2032年度）の推計では、区内の築40年を超える分譲マンションは、2021年度末の196棟から2026年度末に270棟、2031年度末に372棟へ増える見込みです。前述の区のアンケートでも、居住者の22.8％が「将来の建替えや大規模修繕が出来るのか心配」と答えています。

2026年4月1日に施行された改正区分所有法では、建替え決議は原則として各5分の4以上のままですが、耐震性の不足など一定の事由がある場合は各4分の3以上に緩和されました（出典：法務省「区分所有法制の見直し」）。建替えなど区分所有権の処分を伴わない決議は、総会の出席者（議決権行使書や委任状による行使を含む）を基準に数える仕組みに変わり、管理や修繕に関する決議は以前より取りやすくなっています。墨田区に多い1970〜80年代築のマンションで建替えや大規模修繕の話し合いが進んでいる場合は、その状況も買主に伝えるべき重要な情報です。

管理状況と修繕積立金

中古マンションは管理状況が価格に影響します。東京都の「マンション管理条例」では、1983年12月31日以前に新築された6戸以上の分譲マンションに管理状況の届出が義務づけられています。墨田区には区独自の「墨田区分譲マンションの適正管理に関する条例」もあり、地下を除く3階以上の非木造で、住戸が6戸以上、区分所有者が2人以上の区内のマンションに、区への管理状況の届出を義務づけています（墨田区「分譲マンションの適正管理に関する条例」、2026年3月9日更新）。この届出は、後で説明する区の管理計画認定の基準にもなっています。

売却前に、長期修繕計画、修繕積立金の残高と値上げ予定、大規模修繕の履歴を管理会社から取り寄せておきましょう。修繕積立金の考え方は「マンションの修繕積立金とは」で解説しています。

墨田区のマンション売却で失敗しやすい点は、「墨田区のマンション売却の注意点10選」で失敗例と対策をまとめています。

旧耐震・自主管理・タワーマンションの売り方｜墨田区のマンション売却で差がつく準備

売りにくいと言われるマンションでも、買主が不安に思う点を資料で先に答えれば、相場に近い価格で売れる可能性が高まります。墨田区には1970〜80年代築のマンション、管理会社に委託していない小規模マンション、錦糸町・押上周辺のタワーマンションがそれぞれあり、売り方の要点が違います。

旧耐震のマンション｜建築確認日と買主の住宅ローン控除を確認する

旧耐震のマンションは、まず「建築確認を受けた日」と「登記上の建築日（新築年月日）」を確認します。国税庁によると（令和8年4月1日現在法令等）、中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された家屋であるか、取得の日前2年以内に耐震基準適合証明書などで耐震基準に適合すると証明されたものであることが必要です（出典：国税庁 No.1211-3）。

1981年以前築のマンションは、買主が住宅ローン控除を使えない場合が多く、金融機関の融資も慎重になりがちです。そのため墨田区の1981年以前築の㎡単価の中央値は63.8万円と、区全体（104.0万円）の6割ほどです。売るときは次の順で準備します。

1. 耐震診断の有無を管理組合に確認する：診断済み・補強済みなら、その報告書が最も強い説明材料になります。
2. 建替え・大規模修繕の話し合いの状況を確認する：総会議事録で、決議の有無や検討の段階を把握します。
3. 現金で買う人・買取も想定して価格を決める：ローンを使いにくい分、投資目的の買主や不動産会社の買取が主な相手になることがあります。

自主管理・小規模マンション｜管理組合の記録をそろえる

自主管理とは、管理会社に委託せず、区分所有者でつくる管理組合が自ら管理を行う方式のことです。管理会社がいないため、買主や金融機関が求める「管理に関する資料」を自分たちで用意する必要があります。

• 管理規約・使用細則と、直近数年分の総会議事録
• 修繕積立金の残高と、管理費・積立金の滞納の有無
• 大規模修繕の履歴と、長期修繕計画（無い場合はその旨）
• 管理状況の届出の状況（墨田区の条例は地下を除く3階以上の非木造・6戸以上など、東京都の条例は1983年12月31日以前に新築された6戸以上の分譲マンションが対象）

長期修繕計画が無い場合は、墨田区の「分譲マンション計画修繕調査支援制度」で、管理組合が行う建物調査や長期修繕計画の作成・見直しの費用の3分の1以内（上限50万円）の補助を受けられます。建築後5年以上経過していること、区の条例の届出をしていること、調査について総会で決議していることなどが要件で、調査の前に区の住宅課へ申請します（墨田区、2025年3月28日更新）。売り出しまでに計画が完成しなくても、管理組合で作成の準備が進んでいることは買主への説明材料になります。

資料がそろわない場合や滞納がある場合は、仲介では買主が見つかりにくいことがあります。その場合は、買取も含めて比べると、売却までの期間の見通しが立てやすくなります。

タワーマンション｜同じ建物の成約事例と修繕積立金の計画を示す

タワーマンションは、同じ建物の中でも階数・向き・眺望で価格が大きく変わります。区全体や駅の平均ではなく、同じ建物の近い階・同じ向きの成約事例を基準にするのが原則です。あわせて、修繕積立金の段階的な値上げ計画と、大規模修繕の予定時期を示しておくと、買主が将来の負担を見積もりやすくなります。同じ建物で似た住戸が売り出されているときは、競合を避けて時期をずらすことも検討します。

40㎡未満の住戸と管理計画認定｜買主の資金計画に影響する点

墨田区では1Kの取引が最も多いですが、登記上の床面積（マンションは内法面積で、広告の壁芯面積より小さくなります）が40㎡未満の住戸は、買主が住宅ローン控除を使えません（国税庁 No.1211-3）。買主は投資目的の人が中心になるため、利回りから見た価格も確認しておきましょう。

反対に、管理計画認定を受けたマンションは売るときの説明材料になります。管理計画認定制度とは、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合に、区などが認定する制度のことです。墨田区で認定を受け、区のホームページで公表されているマンションは44件です（墨田区「マンションの管理計画認定制度」、2026年6月22日更新）。墨田区の認定基準には、国の基準に加えて、区の条例にもとづく管理状況の届出をしていることが含まれます。

認定マンションの中古住戸を【フラット35】で買う人は、維持保全型で当初5年間の金利が年0.25％引き下げられます（住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」。予算金額に達する見込みになると受付終了）。認定の基準や、認定がある場合・ない場合の売り方は「墨田区のマンション売却と管理計画認定｜金利優遇と売り方」で詳しく解説しています。

墨田区のマンション売却の流れ｜査定から引渡しまで6ステップ

マンションの売却は、相場調査から引渡しまで6つのステップで進み、期間は一般的に3〜6か月程度が目安です。住み替えや相続税の申告期限がある場合は、逆算して早めに査定を受けましょう。

1. 相場を調べ、書類を準備する：登記識別情報（権利証）、購入時の売買契約書、管理規約、長期修繕計画、固定資産税の納税通知書などをそろえます。
2. 査定を依頼する：机上査定のあと、訪問査定で価格を詰めます。
3. 媒介契約を結ぶ：媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼する契約のことで、一般・専任・専属専任の3種類があります。
4. 売り出し・内見対応：広告や内見の調整は不動産会社が行います。質問には正直に答えることが信頼につながります。
5. 売買契約：条件がまとまったら売買契約を結び、買主から手付金（売買価格の5〜10％程度が一般的）を受け取ります。
6. 決済・引渡し：残代金を受け取り、住宅ローンを完済して抵当権を抹消し、所有権移転登記と鍵の引渡しを行います。

売却の基本的な流れは「不動産売却の基本と流れ」でも詳しく解説しています。査定前にしておきたい準備は「中古マンションを高く売る方法｜査定前にやる5つの準備」、契約から引渡しまでの注意点は「マンションの売却時に注意すること｜契約〜引渡しの12項目」をご覧ください。住み替えで売却と購入の順番に迷う方は「墨田区の住み替えは売り先行か買い先行か」もご覧ください。

仲介・買取・買取保証付き売却｜墨田区のマンションに合う売り方の選び方

相場に近い価格を目指すなら仲介、早さと確実さを優先するなら買取、住み替えなどで期限があり価格もあきらめたくないなら買取保証付き売却が候補になります。どれが合うかは、築年数・管理状況・売却の期限で決まります。

買取保証付き売却とは、一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなかった場合に、事前に約束した価格で不動産会社が買い取る売り方のことです。当社では査定のときに買取保証価格を決め、販売期間は事前にご相談して決めます。目標の販売価格と確約した買取価格を両方お示しするため、住み替えの資金計画が立てやすくなります（出典：当社サイト「買取保証付き売却」）。保証の期間や価格などの条件は、物件ごとに査定のうえ、ご相談時に書面でご説明します。

当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。マンションの買取だけを詳しく知りたい方は「墨田区のマンション買取｜価格の決まり方と旧耐震・賃貸中の売り方」をご覧ください。

マンション売却にかかる費用・税金と手取りの計算例

手取りは、売却価格から諸費用・税金・住宅ローン残高を差し引いた金額です。自宅なら3,000万円特別控除で税金がかからないケースが多くあります。

主な費用と税金

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」「No.7108 不動産の譲渡に関する契約書等に係る印紙税の軽減措置」、国土交通省告示（宅建業者の報酬額の上限）（2026年11月時点）。電子契約の扱いは福岡国税局の文書回答（平成20年10月24日）と印紙税法基本通達44条、防衛特別所得税は国税庁の案内（2026年5月）によります。

墨田区で売る場合の仲介手数料の上限の計算や支払いの時期は「墨田区の仲介手数料｜売却時の上限・800万円特例と支払い時期」で解説しています。このほか、引渡し日を境に、固定資産税・都市計画税と管理費・修繕積立金を日割りで精算するのが一般的です。固定資産税の起算日は売買契約で決め、首都圏では1月1日とすることが多くあります。墨田区のマンションの固定資産税の目安は「墨田区の固定資産税はいくら？戸建て・マンションの計算例と減額」をご覧ください。

自宅を売った場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除でき、所有期間10年超なら軽減税率（6,000万円以下の部分は14.21％）も併用できます。どちらも確定申告が必要です（出典：国税庁 No.3302）。住み替えで先に引っ越した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です（例：2024年に転居した場合は2027年12月31日まで）。確定申告の手順と、墨田区を管轄する本所・向島税務署については「墨田区の不動産売却と確定申告｜本所・向島税務署の管轄と手順」をご覧ください。

計算例：押上駅周辺の自宅マンションを5,500万円で売る場合（仮定）

以下は仮定の数字です。自宅マンションを5,500万円で売却し、取得費（購入価格から建物の減価償却費を引いた額）が3,300万円、ローン残高が1,500万円の場合です。

相続や投資用のマンションは3,000万円特別控除の対象外で、同じ譲渡所得なら所有期間5年超で約407.7万円（20.315％）の税金がかかります。相続したマンションは、相続した空き家の3,000万円控除（被相続人居住用家屋の特例）も、区分所有建物として登記されている建物は対象外です（出典：国税庁 No.3306）。一方、相続税を納めた人が、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合は、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります（出典：国税庁 No.3267、令和8年4月1日現在法令等）。

墨田区で相続した不動産の手続きと税金は「墨田区で相続した家・不動産の売却ガイド」、マンションの取得費の分け方や減価償却、精算金の扱いは「マンションを売却したら確定申告は必要？取得費・減価償却・精算金」で解説しています。

墨田区でマンションを高く売るためのポイント

墨田区でマンションを相場どおり、またはそれ以上で売るには、比較する事例を正しく選び、買主が気にする管理と水害の情報を先に示すことが大切です。

• 高すぎる価格で売り出さない：相場より高いと内見が入らず、値下げを重ねるうちに「売れ残り」の印象がつきます。2026年は首都圏で売り出し中の物件が増えており、買主は多くの物件を比べています。売れるまでの間も管理費・修繕積立金の負担は続きます（「マンションが売れない場合の管理費はどうなる？」）。
• 管理の資料を先に出す：修繕積立金や長期修繕計画を最初から開示すると、値引き交渉を受けにくくなります。
• 買主の確認点に先回りする：水害への備え（電気設備の位置・止水板）や住宅ローン控除を使えるかどうかは、買主が購入前に必ず確かめます。買う側の視点は「墨田区のマンション購入｜駅別の価格と管理・水害の確認点」が参考になります。
• 競合の売り出しを確認する：同じマンションで似た部屋が売り出し中なら、時期をずらす選択肢もあります。
• 仲介と買取を比べる：早く確実に売りたい場合や旧耐震・室内の傷みが大きい場合は、買取の方が手取りと期間のバランスが良いこともあります。買取の相場は「墨田区の不動産買取ガイド」で解説しています。

墨田区でマンション売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8（本店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、押上の本店と錦糸町オフィスを拠点に、墨田区のマンション・戸建て・土地の売却をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年11月時点、当社サイト表示）。

口コミでは、こまめな連絡や親身な対応に加え、査定価格の確かさを評価いただいています。複数社に査定を依頼したお客様からは、当社の査定額のとおりに成約したという声をいただきました。マンションでも、成約事例にもとづいた現実的な価格をご提案しています。

「結果としては、査定金額にドンピシャの金額で購入が決まりましたので、手堅い査定だったと思います。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：駅ごとの相場の違いや水害リスクの伝え方まで、地元の事情を踏まえて説明します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：管理規約や長期修繕計画など、マンション特有の論点を整理します。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：3,000万円特別控除や相続したマンションの税金も相談できます。
• 仲介も買取も対応：高く売りたいなら仲介、早く・確実に売りたいなら当社による直接買取、期限があるなら買取保証付き売却と、状況に合う売り方を比べてご提案します。
• LINE・オンライン相談が可能：遠方にお住まいで墨田区のマンションを相続した方もご相談いただけます。

不動産会社の口コミの読み方は「墨田区の不動産会社の口コミ｜見方と良い担当者の見分け方」で解説しています。

墨田区のマンション売却相場に関するよくある質問

墨田区の中古マンションの売却相場はいくらですか？

2025年4月〜2026年3月の墨田区の中古マンション1,280件の中央値は、価格4,200万円、㎡単価104.0万円（坪約344万円）です。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引・成約価格をもとにした当社集計です。

墨田区でマンションの相場が高い駅はどこですか？

2025年度の㎡単価の中央値は、森下駅周辺が120.0万円、錦糸町駅周辺が116.4万円で高く、両国・押上・菊川も108万〜109万円台です。一方、八広・鐘ヶ淵周辺は70万円台で、駅によって約1.7倍の差があります。

墨田区のマンション価格はこれからも上がりますか？

将来の価格は断定できませんが、上昇の勢いは弱まっています。墨田区の㎡単価は2025年度も前年度比で約4％上がった一方、東日本レインズによると2026年7〜9月期は首都圏の中古マンションの成約㎡単価が前年同期比3.3％下落して25期ぶりのマイナスになり、東京都区部も+0.9％とほぼ横ばいでした。日銀が2026年9月に政策金利を1.25％程度へ引き上げ、住宅ローン金利も上がっているため、売却を考えている方は早めに今の価格を確かめておくと安心です。

築40年の墨田区のマンションでも売れますか？

築40年前後のマンションも売れており、2025年度は1981年以前に建てられたマンションだけで110件の取引がありました。㎡単価の中央値は63.8万円と新しい物件より低くなるため、管理状況や耐震性の情報をそろえ、仲介と買取の両方で価格を比べるのがおすすめです。

墨田区でマンションを売るといくらかかりますか？

主な費用は仲介手数料で、5,500万円で売る場合の上限は188.1万円（税込）です。このほか印紙税（5,000万円超1億円以下は3万円）、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消費用がかかり、利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。

マンションの売却にはどのくらいの期間がかかりますか？

査定から引渡しまで、一般的に3〜6か月程度が目安です。相場に合った価格で売り出せば早く決まりやすく、急ぐ場合は不動産会社による買取で1か月前後で現金化する方法もあります。

マンションの買取保証付き売却とは何ですか？

一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなかった場合に、事前に約束した価格で不動産会社が買い取る売り方です。セルフリジェネレーションでは査定時に販売価格と買取保証価格を両方お示しし、販売期間は事前にご相談して決めます。保証の期間や価格などの条件は物件ごとに書面でご説明します。

まとめ｜墨田区のマンション売却は駅・築年数と売り方の選び方で決まる

2025年度の墨田区の中古マンションの売却相場は、中央値で価格4,200万円、㎡単価104.0万円です。4年間で㎡単価は約21％上がり、特に曳舟・八広・小村井など、もともと手ごろだったエリアの伸びが目立ちました。一方、2026年7〜9月期は首都圏の成約㎡単価が25期ぶりに下落し、売り出し中の物件も増えています。

• 相場は森下・錦糸町・両国など区の南西部ほど高く、八広・鐘ヶ淵など北東部ほど手ごろです。
• 築年数による差が大きく、1981年以前のマンションは築5年以内の約半分の㎡単価です。
• 旧耐震・自主管理・タワーマンションは、耐震・管理・修繕の資料を先にそろえ、仲介・買取・買取保証付き売却を比べて売り方を決めましょう。
• 売り出し物件が増え、金利も上がっているため、成約事例にもとづく価格設定と、管理・水害の資料の準備がこれまで以上に大切です。
• 自宅なら3,000万円特別控除で税金がかからないことが多いため、手取りを試算してから売り出し価格を決めましょう。

土地や戸建ての相場は「墨田区の土地相場・坪単価」「墨田区の一戸建ての売却相場」もあわせてご覧ください。ご自身のマンションの価格を知りたい方は、無料査定からお気軽にお問い合わせください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月1日

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