「墨田区で家を売る前に査定を頼みたいけれど、会社によって金額がバラバラで、どれを信じればいいのか分からない」「一括査定に申し込んだら電話が止まらなくなった」。墨田区で売却を考え始めた方から、このようなご相談をよくいただきます。
不動産査定は無料で気軽に頼めますが、査定額は「売れる価格の保証」ではありません。とくに墨田区は、駅近のマンションと木造住宅密集地域の戸建て・借地・長屋が混在しているため、調査の深さによって査定額が大きく割れやすい地域です。
この記事で分かること
- 机上査定と訪問査定の違いと、墨田区でどちらを選ぶべきか
- 墨田区で査定額が会社ごとに割れる理由（駅・築年・道路・借地・水害）
- 査定を依頼するときの8つの注意点と、査定書の根拠の見方
- 査定額に差が出たときの判断の仕方と、仲介・買取の手取りの計算例
結論を先にお伝えすると、査定は2〜3社に訪問査定を頼み、金額の高さではなく「どの事例を、どう補正したか」という根拠で比べるのが、墨田区で失敗しないコツです。
この記事の結論
- 査定額は不動産会社の「売り出しの提案額」で、売れる価格の保証ではありません。最も高い会社を選ぶと、値下げを重ねて売却が長引くことがあります。
- 墨田区の中古マンションの㎡単価（中央値）は、錦糸町116.4万円に対し鐘ケ淵70万円と、駅によって約1.7倍の差があります（2025年度、不動産情報ライブラリを当社集計）。
- 2項道路・セットバック・借地・長屋は、役所や法務局で調べないと正しい価格が出ず、査定額が数百万円単位で割れる原因になります。
- 不動産会社は、媒介契約で価格について意見を述べるとき、その根拠を明らかにする義務があります（宅地建物取引業法34条の2第2項）。
- 依頼は地元と大手、仲介と買取ができる会社を混ぜて2〜3社が目安です。
不動産査定とは？机上査定と訪問査定の違い
不動産査定とは、不動産会社が「この物件なら、おおむね3か月程度でいくらで売れそうか」を見積もり、意見として示すことです。査定の方法には、現地を見ずに出す「机上査定」と、現地や役所を調べて出す「訪問査定」があります。
| 種類 | 調べる内容 | 精度 | 墨田区で向いている場面 |
|---|---|---|---|
| 机上査定（簡易査定） | 所在地・広さ・築年数と、近くの取引事例 | 概算。個別の事情は反映されない | 錦糸町・両国などの駅近マンションで、まず相場をつかみたいとき |
| 訪問査定（詳細査定） | 室内・建物の状態、日当たり、道路・境界、役所での法令調査 | 実際に売れる価格に近い | 戸建て・土地、木密地域の物件、売却を具体的に決める前 |
| 買取査定 | 上記に加え、会社が買い取った後の改装費・再販の見込み | 会社が実際に買う価格 | 早く確実に売りたい、古家・残置物がある、近所に知られたくない |
墨田区では、マンションなら机上査定でもある程度の目安が出ますが、戸建てや土地は机上査定と訪問査定の金額が大きく変わることがあります。北部の京島・八広・東向島などでは、前面の道が建築基準法上の道路かどうかで、建て替えられるか自体が変わるためです。
「査定書」と「鑑定評価書」は別のもの
不動産会社の査定書は、売り出し価格を決めるための意見で、一般に無料です。一方、不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士が有料で作成し、相続の遺産分割や裁判など、価格を第三者に示す必要がある場面で使います。売却を考える段階なら、まずは不動産会社の査定で足ります。
査定額はどう決まる？3つの方法と計算例
査定額は、物件の種類に応じて「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つを使い分けて出します。どの方法で、どのデータを使ったかが、査定額の根拠になります。
| 方法 | 考え方 | 主に使う物件 |
|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 近くの似た物件の成約価格をもとに、条件の違いを補正する | マンション、土地 |
| 原価法 | 同じ建物を今建てた場合の費用から、古くなった分を差し引く | 戸建ての建物部分 |
| 収益還元法 | 家賃収入から、利回りで割り戻して価格を出す | 賃貸中のマンション・アパート |
取引事例比較法の計算例（仮定の数値）
押上駅徒歩7分・築20年・60㎡のマンションを査定する場合を考えます。同じ駅圏で条件が近い成約事例の㎡単価が100万円だったとすると、基準の価格は「100万円×60㎡＝6,000万円」です。
- 時点の補正：事例が半年前の成約で、その後相場が上がっている → ＋2％
- 階数・向きの補正：事例より低い階で、眺望が劣る → −3％
- 室内の補正：水回りが当時のままで、買主のリフォームが必要 → −2％
6,000万円×1.02×0.97×0.98≒5,818万円となり、査定額は「5,800万円前後」になります。この補正の幅は会社によって考え方が違うため、同じ事例を使っても数百万円の差が出ることがあります。補正の理由を説明できるかどうかが、信頼できる査定かを見分けるポイントです。
自分でも確かめられる公的なデータ
査定を頼む前に、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、近くのマンションや土地の取引価格を自分で調べておくと、査定額が高すぎるか低すぎるかの見当がつきます。土地なら、地価公示・路線価（地価公示のおおむね8割が目安）・固定資産税評価額（おおむね7割が目安）も参考になります。調べ方の詳細は墨田区の土地売却相場の調べ方｜路線価・公示地価・成約事例の使い分けで解説しています。
墨田区で査定額が会社ごとに割れる5つの理由
墨田区で査定額が割れやすいのは、駅・築年数・道路・権利・水害という5つの条件で価格が大きく変わり、その調べ方が会社によって違うためです。どの条件をどこまで調べたかを確認すると、金額の差の理由が見えてきます。
理由1：駅によって相場が約1.7倍違う
墨田区の中古マンションの㎡単価（中央値）は、南部の森下・錦糸町が120万円前後、北部の八広・鐘ケ淵が70〜80万円台と、同じ区内でも大きな差があります。比べる事例を「区全体」から取るか「同じ駅・同じ町名」から取るかで、査定額はまったく変わります。
| 最寄駅 | 件数 | 価格の中央値 | ㎡単価の中央値 |
|---|---|---|---|
| 錦糸町 | 217件 | 5,500万円 | 116.4万円 |
| 両国 | 225件 | 3,500万円 | 109.1万円 |
| 押上 | 139件 | 4,100万円 | 108万円 |
| 曳舟 | 87件 | 5,500万円 | 104万円 |
| 東向島 | 93件 | 4,000万円 | 92.5万円 |
| 八広 | 48件 | 3,800万円 | 78.9万円 |
| 鐘ケ淵 | 33件 | 3,500万円 | 70万円 |
| 墨田区全体 | 1,280件 | 4,200万円 | 104万円 |
※出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格情報と不動産取引価格情報（2025年4月〜2026年3月の中古マンション等の取引）を当社集計。価格の中央値は広さの違いを含むため、比べるときは㎡単価を見てください。駅ごとの売却相場は墨田区のマンション売却｜相場・駅別価格と売却の流れで詳しく紹介しています。
理由2：旧耐震かどうかで㎡単価がほぼ半分
同じ集計では、1980年以前に建てられたマンションの㎡単価の中央値は64万円、2011年以降は116万円でした。1981年6月より前に建築確認を受けた「旧耐震」の物件は、買主の住宅ローン控除やローン審査に影響することがあるため、建築確認の日付まで確認しているかで査定額が変わります。
理由3：2項道路・セットバック・再建築の可否
2項道路とは、幅4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる道のことで、建て替えるときは道路の中心から2m後退する「セットバック」が必要です。京島・八広・東向島などの北部には、こうした道に面した敷地が多く、セットバック後の面積や、そもそも再建築できるかによって土地の価値が大きく変わります。机上査定ではこの点が反映されないため、訪問査定で区役所の道路の調査をしたかを確認しましょう。再建築できない物件の扱いは墨田区の再建築不可物件の買取ガイドで解説しています。
理由4：借地・長屋・不燃化特区など区特有の条件
墨田区には、土地を借りて建てた借地の家や、壁を共有する長屋が残っています。借地は地主の承諾と承諾料、長屋は切り離しの同意が価格に影響し、これを織り込まずに通常の戸建てと同じ査定をすると、後から大きく下がることがあります（墨田区の借地権の売却）。また、京島周辺・鐘ヶ淵周辺などの不燃化特区や、区北部の「新たな防火規制」の区域では、建て替えの費用や区の助成が買主の判断に関わります（墨田区の不燃化特区）。
理由5：水害リスクの見方
墨田区は隅田川と荒川に挟まれた低地が多く、損害保険料率算出機構の水災等地では最も高い「5等地」に区分されています（2023年6月届出の改定）。ただし、区内の多くの物件が同じ条件のため、近くの成約事例にはその影響がすでに含まれているのが一般的です。区全体に共通する水害リスクを理由に大幅な減額を提示された場合は、その減額が事例の価格とどう関係するのかを聞いてみましょう。
墨田区で不動産査定を依頼するときの注意点8つ
査定で失敗しないためには、依頼する前・査定を受けるとき・結果を比べるときの3つの場面で注意点があります。次の8つを押さえておけば、査定額に振り回されずに売り方を決められます。
- 査定額の高さだけで会社を選ばない：高い査定額で媒介契約を取り、売れなければ値下げを勧める、いわゆる「高預かり」の提案があります。高い査定額には、必ず根拠を聞きましょう。
- 机上査定の金額で資金計画を立てない：住み替えや相続税の納付など、お金の予定を組むなら訪問査定の金額を使います。
- 比べた事例の駅と町名を確認する：前の章のとおり、墨田区は駅によって相場が大きく違います。区全体の平均で出した査定は信頼性が下がります。
- 道路・権利の調査をしたかを聞く：戸建て・土地では、道路の種類、セットバック、借地、境界の確認の有無で査定の精度が変わります。
- 不利な情報も最初に伝える：雨漏り、シロアリ、浸水歴、越境、近隣トラブルなどは、隠すと契約後に契約不適合責任を問われるおそれがあります。査定の段階で伝えれば、価格に織り込んだ売り方を提案してもらえます。
- 一括査定は依頼先を絞る：多くの会社に送ると連絡の対応に追われ、比べるのも難しくなります。2〜3社が目安です。
- 査定の根拠を書面で受け取る：口頭の金額だけでは、後で比べられません。事例・補正・想定期間が書かれた査定書をもらいましょう。
- 査定したら売らなければならないわけではない：査定を頼んでも売る義務はなく、媒介契約を急ぐ必要もありません。迷ったら、すみだ区民相談室の不動産一般相談（宅地建物取引士が対応、火曜13〜15時、2026年10月時点）で中立の意見を聞くこともできます。
よくある失敗例：3社の査定のうち、最も高い会社と専任媒介契約を結んだものの、半年近く買主が見つからず値下げを重ね、最終的にほかの2社の査定額より低く売れた、というケースがあります（よくあるケースを一般化した例です）。高い査定額は「売れる価格」ではなく、「売り出しの提案額」であることを忘れないようにしましょう。
査定書の根拠の見方｜宅建業法で義務づけられた説明
不動産会社は、売却の媒介契約を結ぶとき、価格や評価額について意見を述べるなら、その根拠を明らかにしなければなりません（宅地建物取引業法34条の2第2項）。つまり、根拠を説明してもらうことは売主の当然の権利です。査定書を受け取ったら、次の点を確認しましょう。
| 確認項目 | 良い査定書の例 | 注意したい査定書の例 |
|---|---|---|
| 比較した事例 | 同じ駅・同じ町名の、1〜2年以内の成約事例を複数示す | 区全体の平均や、数年前の売り出し価格だけ |
| 補正の理由 | 階数・向き・道路・形状などの補正を％で示す | 「人気エリアなので」など抽象的な説明 |
| 法令・権利の調査 | 道路の種類、用途地域、再建築の可否、借地の条件を記載 | 調査の記載がない、または「別途調査」のまま |
| 想定する売却期間 | 「3か月程度で売れる想定」など期間を明記 | 期間の前提がない |
| 売り方と手取り | 仲介と買取の価格、諸費用、手取りの見込みを並べる | 査定額だけで費用の話がない |
プロのアドバイス：査定書に「成約事例」と「売り出し事例」が混ざっていないかも見てください。売り出し価格は売主の希望で、実際にはそこから値下げされて成約することが多いため、売り出し事例だけで作った査定額は高めに出がちです。
マンション・戸建て・土地別｜墨田区の査定で見られるところ
査定で重視される点は、物件の種類で異なります。売る物件に合わせて、会社がどこを見ているかを確認しましょう。
マンション：管理の状態も価格に入る
マンションは、駅距離・階数・向き・広さに加えて、修繕積立金の残高、大規模修繕の履歴、長期修繕計画の有無が査定に影響します。墨田区は「分譲マンションの適正管理に関する条例」にもとづく管理状況の届出制度と、マンション管理適正化法にもとづく管理計画認定制度を運用しています。認定を受けたマンションは、買主が住宅金融支援機構の金利優遇を受けられる場合があり、売るときのアピール材料になります。査定で見られる項目は中古マンションをより高く売るポイント｜査定で見られる10項目も参考にしてください。
戸建て：築年数だけで建物をゼロにしない
木造の戸建ては「築20年を超えると建物の価値はほぼゼロ」と言われることがありますが、リフォーム歴や維持管理の状態によって評価は変わります。墨田区に多い狭小3階建ては、敷地の広さに対して建物の床面積が大きいため、建物の状態が価格に与える影響も小さくありません（墨田区の狭小地の一戸建て売却）。
土地：道路と境界が価格を決める
土地の査定では、前面道路の幅と種類、間口、形、境界が確定しているかが重要です。境界が確定していない土地は、買主が見つかっても測量に数か月かかることがあり、査定でも考慮されます。土地の査定のポイントは土地を高く売るには？査定で見られる6つのポイントと準備でまとめています。
査定前に準備する書類と、査定から売り出しまでの流れ
査定は書類がそろっているほど正確になります。手元にあるものだけで構いませんので、次の書類を用意しておきましょう。
- 登記事項証明書（法務局で取得。オンライン請求・送付なら520円、2025年4月1日から）、または権利証・登記識別情報
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書（毎年6月ごろ届くもの）
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書・図面
- マンションなら管理規約・長期修繕計画・総会の議事録
- 戸建て・土地なら測量図・境界確認書・建築確認済証・検査済証
- 借地なら土地賃貸借契約書と地代の領収書
流れは、①自分で相場を調べる → ②書類をそろえる → ③2〜3社に依頼 → ④訪問査定 → ⑤根拠を比べる → ⑥媒介契約・売り出し、の順です。媒介契約の種類と選び方は不動産売却の依頼はどこがいい？媒介契約3種類の選び方と報告の受け方で解説しています。
査定額に差が出たときの判断の仕方と手取りの計算例
査定額に差が出たら、最も高い金額や最も低い金額をそのまま信じるのではなく、「なぜその金額なのか」を各社に聞き、根拠が具体的な会社の数字を基準にします。そのうえで、売却の期限と手取りから売り方を決めます。
判断フロー
- 各社の査定書で、比べた事例の駅・町名・時期をそろえて確認する
- 差が大きい項目（道路・借地・建物の評価など）について、各社の説明を聞く
- 売却の期限があるか（住み替え・相続税の納付など）を整理する
- 期限がなければ仲介、期限が近い・物件に事情があるなら買取や買取保証付き売却も比べる
- 諸費用を差し引いた手取りで比べて決める
仲介と買取の手取りの計算例（仮定の数値）
| 項目 | 仲介で5,000万円で売れた場合 | 買取で4,000万円の場合 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 5,000万円 | 4,000万円 |
| 仲介手数料（上限） | 171万6,000円 | 0円 |
| その他の諸費用（印紙・抵当権抹消など） | 約5万円 | 約5万円 |
| 手取りの目安 | 約4,823万円 | 約3,995万円 |
| 売れるまでの期間 | 3〜6か月程度（買主次第） | 数週間〜1か月程度 |
※仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額で計算。買取価格は相場の8割と仮定した例で、譲渡所得税は含みません。実際の金額は物件ごとに異なります。
仲介のほうが手取りは多くなりやすい一方、売れるまでの期間と値下げの可能性があります。買取は価格が下がる代わりに、早く確実で、契約不適合責任を免除できることが多いのが特徴です。墨田区の買取価格の決まり方は墨田区の不動産買取ガイドで詳しく解説しています。
墨田区の不動産のまとめガイド
墨田区で不動産査定を相談するならセルフリジェネレーション｜本店Googleクチコミ★4.8
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、押上の本店と錦糸2丁目の錦糸町オフィスを拠点に、墨田区・江戸川区の不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。
口コミでは、価格設定の丁寧な説明、こまめな進捗報告、相続した家の売却で売り方ごとのメリットとデメリットを説明したことなどが評価されています。査定については、次のような声をいただいています。
「他社との査定金額に1300〜2500万円の開きがあり、煽り査定には注意が必要だと改めて思いました」（Googleクチコミより一部抜粋）
この口コミのように、会社によって査定額が大きく違うことは珍しくありません。当社では、高い金額で契約をいただくための査定はせず、近くの成約事例と公的なデータをもとに、実際に売れる価格をご説明することを大切にしています。
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、木密地域の2項道路や借地・長屋の事情に通じている
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- 仲介でも当社の直接買取でも対応できるので、物件ごとに最適な売り方をご提案できる
- LINE・オンラインでのご相談も可能
当社に査定をご依頼いただいた場合の進め方
- LINE・電話・フォームで、物件の所在地・種類・ご希望の時期をお知らせください。机上査定か訪問査定かをお選びいただけます。
- 近くの成約事例と公示地価などをもとに、仲介と買取の価格帯をお伝えします。
- 訪問査定では、現地と区役所・法務局の調査で道路・権利の条件を確認し、比べた事例と補正の理由、諸費用と手取りの見込みを書面でお示しします。
- ご納得いただいてから媒介契約または買取のお手続きに進みます。査定だけのご依頼でも構いません。
仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は仲介手数料がかかりません。期限のある売却には、一定期間は仲介で売り出し、売れなければ約束の価格で当社が買い取る買取保証付き売却もご用意しています（条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）。価格だけ知りたい方は無料査定、売るか迷っている方は無料相談をご利用ください。墨田区の不動産売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、会社の選び方は墨田区の不動産会社おすすめの選び方と墨田区の不動産会社の口コミ｜見方と良い担当者の見分け方でまとめています。江戸川区の物件の査定は江戸川区で不動産査定を依頼するときの注意点をご覧ください。
よくある質問
墨田区で不動産査定を頼むと費用はかかりますか？
不動産会社の査定は、一般に無料です。不動産会社の報酬は売買が成立したときの仲介手数料が基本だからです。価格を第三者に証明するための不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士に有料で依頼します。
墨田区で査定額が会社によって違うのはなぜですか？
比べる取引事例の選び方と、道路・借地・建物の状態などの補正の考え方が会社ごとに違うためです。墨田区は駅によってマンションの㎡単価が約1.7倍違い、木密地域の道路の条件でも価格が変わるため、差が出やすい地域です。
机上査定と訪問査定はどちらを選べばいいですか？
相場をつかむだけなら机上査定、売却を具体的に考えるなら訪問査定を選びます。墨田区の戸建てや土地は、道路やセットバックの調査で金額が大きく変わるため、訪問査定がおすすめです。
不動産査定は何社に頼めばいいですか？
2〜3社が目安です。地元の会社と大手、仲介と買取ができる会社を混ぜると、売り方の違いまで比べられます。多すぎると連絡の対応に追われ、比較も難しくなります。
査定を頼んだら、その会社で売らないといけませんか？
売る義務はありません。査定はあくまで価格の意見で、媒介契約を結ぶかどうかは、根拠の説明や担当者の対応を比べてから決めて構いません。
一番高い査定額を出した会社に頼めば高く売れますか？
高く売れるとは限りません。査定額は売り出しの提案額で、根拠のない高い査定で売り出すと、売れ残って値下げを重ね、かえって安く売れることがあります。
まとめ
墨田区の不動産査定で大切なのは、査定額の高さではなく、その金額の根拠です。駅による相場の差、旧耐震、2項道路やセットバック、借地・長屋といった区特有の条件を、どこまで調べて価格に反映しているかで、査定の信頼性が決まります。
- 査定額は売れる価格の保証ではなく、売り出しの提案額
- 相場をつかむなら机上査定、戸建て・土地や売却を決める前は訪問査定
- 比べた事例の駅・町名・時期と、補正の理由を書面で確認する
- 依頼は2〜3社、不利な情報も最初に伝える
- 仲介と買取は、諸費用を引いた手取りと期間で比べる
「まずは価格だけ知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。根拠とあわせて、仲介と買取の両方の価格をご説明します。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月24日
墨田区・江戸川区の不動産査定のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
