【2026年】墨田区の土地売却相場の調べ方｜路線価・公示地価・成約事例の使い分けの記事

「墨田区にある土地を売りたいけれど、いくらで売れるのか見当がつかない」「ネットで調べたら、サイトごとに坪単価がまったく違って混乱した」。土地の売却を考え始めた方から、よくこうしたご相談をいただきます。

土地の価格には、公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額・実際の成約価格と、いくつもの「ものさし」があります。それぞれの意味と使い分けを知らないまま数字を拾うと、相場を高く見積もりすぎたり、安く売ってしまったりする原因になります。

この記事で分かること

• 公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額・成約事例の違いと、それぞれの調べ方
• 2026年の墨田区の地価の水準（東京都財務局・国土交通省の公表値）
• 2項道路・狭小地・古家など、墨田区の土地で価格が変わる条件と補正の考え方
• 京島2丁目の土地を例にした、3つの方法での相場の計算例（仮定の数値）

結論を先にお伝えすると、売却の相場は「公示地価と路線価で水準をつかみ、成約事例で実際の価格を確かめ、墨田区特有の道路・形状・建物の条件で補正する」という順番で調べるのが確実です。

この記事の結論

• 墨田区の土地相場は、近くの公示地価（2026年1月1日時点、住宅地の区平均は1㎡あたり61万3,300円）を出発点にします。
• 路線価は公示地価の8割程度が目安（国税庁）なので、前面道路の路線価を0.8で割ると時価の目安になります。
• 固定資産税評価額は公示地価の7割が目途ですが、3年ごとの評価替えのため、地価上昇が続く墨田区では実勢より低く出やすい点に注意します。
• 実際に売れる価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリの取引価格・成約価格で確かめ、2項道路のセットバックや古家の解体費で補正します。
• 最終的な売り出し価格は、仲介の査定額と買取価格を並べ、その根拠（使った事例と補正）を確認してから決めます。

墨田区の土地の「相場」とは？公的な価格と売れる価格の違い

土地の相場とは、その土地が一般的な条件で売りに出されたときに、買主が現れて成立すると見込まれる価格のことです。公的な価格はその目安になりますが、そのまま「売れる価格」になるわけではありません。

土地には、目的の違う公的な価格が複数あります。これを不動産業界では「一物四価（いちぶつよんか）」と呼び、実際の取引価格（実勢価格）を加えて「一物五価」ということもあります。

路線価が公示地価の8割程度であることは国税庁の路線価の公表資料で、固定資産税評価額が地価公示価格等の7割を目途とすることは東京都主税局の説明で示されています（2026年10月時点）。つまり、同じ土地でも「どの価格を見るか」で数字が2〜3割違うのが普通です。

墨田区全体の地価の推移や、町丁別・駅別の地点一覧は墨田区の土地相場・坪単価｜地価推移と町丁・駅別の土地価格にまとめています。この記事では、ご自身の土地の価格を「どう調べ、どう読み替えるか」に絞って解説します。

手順1：公示地価・基準地価で墨田区の土地の水準をつかむ

最初に見るべきなのは、売りたい土地の近くにある公示地価の標準地です。公示地価とは、国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点の標準的な土地（標準地）の1㎡あたりの正常な価格を判定して公表するものです。

2026年の墨田区の公示地価（東京都財務局の公表値）

東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」によると、2026年1月1日時点の墨田区の平均価格と前年からの変動率は次のとおりです。

墨田区の住宅地の上昇率は区部全域を上回っていますが、平均価格は区部全域の住宅地の平均（85万6,400円）より低い水準です。坪単価は1㎡あたりの価格に約3.3058を掛けて計算しています。

自分の土地に近い標準地を探す方法

1. 国土交通省の不動産情報ライブラリを開き、地価公示・地価調査の検索で東京都墨田区を選びます。
2. 地図上で売りたい土地の近くの標準地を探し、「所在地」「価格」「地積」「最寄駅と距離」「用途地域・容積率」「前面道路の幅」を確認します。
3. 自分の土地と、駅からの距離・道路の幅・用途地域が近い地点を選びます。距離が近くても、幹線道路沿いの商業地の地点は住宅用の土地の比較には向きません。

例えば、京島2丁目の標準地（墨田-9、住居表示 京島2-19-16）は、2026年の公示地価が1㎡あたり47万6,000円で、地積82㎡、準工業地域・建ぺい率80％・容積率200％、京成曳舟駅から590mの木造住宅の敷地です（国土交通省 地価公示）。京島周辺の狭い土地を調べるなら、こうした条件の近い地点が出発点になります。

基準地価で「年の途中の動き」を補う

公示地価は1月1日時点なので、秋に売る場合は約9か月のずれがあります。そこで、7月1日時点の基準地価で上昇・下落の勢いを確認します。東京都の発表では、2026年7月1日時点の区部の住宅地の平均変動率は＋8.7％、商業地は＋13.3％でした。上昇局面では、公示地価のままの価格で売り出すと、相場より低くなるおそれがあります。

駅周辺の地点別の値は、錦糸町の土地価格と坪単価、両国の土地価格と坪単価、押上の地価推移と売却相場でも紹介しています。

手順2：路線価で前面道路の単価を確かめる

路線価は、道路ごとに1㎡あたりの価格が付いているため、標準地がない場所でも「自分の土地が面する道路」の単価を調べられるのが強みです。路線価とは、国税庁が相続税・贈与税の計算のために、道路に面する宅地の1㎡あたりの価格を定めたものです。

路線価図の調べ方と読み方

1. 国税庁の路線価図・評価倍率表で年分（2026年分）、東京都、墨田区の町名の順に選びます。
2. 路線価図で、売りたい土地が面している道路に書かれた数字とアルファベットを探します。
3. 数字は1㎡あたりの価格で、千円単位です。例えば「380D」なら1㎡あたり38万円です。
4. アルファベットは借地権割合で、A＝90％からG＝30％まで10％刻みです（国税庁「路線価図の説明」）。借地権付きの土地や底地を売るときに使います。

路線価から時価の目安を出す計算

路線価は公示地価の8割程度が目安なので、「路線価÷0.8×面積」で時価の目安が出ます。ただし、相続税の評価では、奥行が長い・間口が狭い・形が不整形といった土地は、財産評価基本通達の補正率で評価を下げます。売却の相場を考えるときも、同じように形状による減額を意識しておくことが大切です。

角地や二方向に道路がある土地は、2本の道路の路線価を確認します。墨田区の住宅地では、表通りの路線価が高くても、実際に接しているのは裏側の狭い道路だけというケースがあるため、どの道路に何m接しているかを公図や測量図で確認しましょう。

手順3：取引事例・成約事例で「実際に売れた価格」を確認する

公的な価格はあくまで「標準的な土地」の目安で、実際に売れる価格は取引事例で確かめる必要があります。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産取引価格情報と、レインズ（指定流通機構）の情報をもとにした成約価格情報を、会員登録なしで検索できます。

不動産情報ライブラリでの調べ方

1. 不動産情報ライブラリで「不動産価格（取引価格・成約価格）情報」を選び、東京都墨田区と、売りたい土地の町名を指定します。
2. 種類で「宅地（土地）」を選びます。古家付きで売る予定なら「宅地（土地と建物）」の事例も合わせて見ます。
3. 直近2〜3年の事例に絞り、面積・前面道路の幅・用途地域・最寄駅からの距離が近いものを3〜5件選びます。
4. 選んだ事例の1㎡あたりの価格の幅（いちばん低い事例〜高い事例）を書き出します。

取引事例を見るときの注意点

• 所在地は町名までの表示で、番地や形状、道路の種類までは分かりません。極端に安い事例は、再建築不可や借地権付きなどの事情がある可能性があります。
• 墨田区の町名単位では、土地だけの取引は年に数件しかないことも多く、1件だけの事例で判断するのは危険です。隣の町名や、近い年度まで広げて傾向を見ます。
• 事例は過去の価格です。上昇が続いている時期は、2〜3年前の事例をそのまま使うと低く見積もることになります。

なお、ポータルサイトの「売り出し価格」は、売主の希望価格であって成約した価格ではありません。売り出し中の物件は、競合として「同じ時期に買主が比べる物件」を知るために使いましょう。

手順4：墨田区特有の条件で相場を補正する

同じ町内でも、道路・形状・建物の条件で土地の価格は大きく変わります。墨田区は北部を中心に木造住宅が密集した地域が残り、幅4m未満の道路に面する土地が多いため、この補正が相場を調べるうえで最も重要な作業になります。

道路の種類は「すみだまちづくりマップ」と建築指導課で確認

墨田区の資料（建築確認申請にかかる道路情報の確認フロー、2026年4月）では、道路の種別は「すみだまちづくりマップ」または区の建築指導課の窓口で確認するよう案内されており、電話での問い合わせは受け付けていません。2項道路の場合は、過去の道路調査回答書があるかを確認し、ない場合は道路調査を依頼する流れです。

セットバックとは、幅4m未満の2項道路に面する土地で、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させることです。後退した部分は道路として扱われ、建物を建てられません。そのため、売却の相場は「登記上の面積」ではなく「セットバック後に使える面積」で考えます。セットバックの費用や区の助成は、区の細街路拡幅整備の窓口（都市整備課）で確認できます。

また、同じ資料では、東向島2丁目と押上一丁目の一部では、官民境界線を登記所の地積測量図の筆界線とするなど、地域ごとの扱いも示されています。境界や道路の幅に不明な点がある土地は、売り出し前に確認しておくと、契約直前のトラブルを防げます。

再建築不可・不燃化特区・古家付きの土地

接道の条件を満たさない再建築不可の土地は、一般の相場から大きく下がることがあり、買主も限られます。詳しくは墨田区の再建築不可物件の買取ガイドをご覧ください。京島周辺・鐘ヶ淵周辺の不燃化特区の土地は、建て替えや除却の助成、税の減免が価格に影響するため、墨田区の不燃化特区の助成金と売却の判断も合わせて確認しましょう。古家を残して売るか更地にするかは、墨田区の解体助成金と古家付き・更地の売り方比較で解説しています。

水害ハザードの説明も価格の前提になる

墨田区は荒川と隅田川に挟まれ、区の水害ハザードマップでは広い範囲で浸水が想定されています。2020年8月28日からは、宅建業者が売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務になっています（宅地建物取引業法施行規則16条の4の3）。浸水の想定は区内の多くの土地に共通するため、相場を調べるときは、取引事例の土地と浸水想定の深さが大きく違わないかも確認しておきましょう。

計算例：京島2丁目の土地を3つの方法で調べると（仮定）

3つの方法で出した数字を並べると、相場の「幅」が見えてきます。ここでは、京島2丁目の標準地の近くにある土地を想定した計算例を示します。標準地の価格以外はすべて仮定の数値で、実在の物件ではありません。

前提条件（仮定）

• 土地：京島2丁目、登記面積66㎡（約20坪）、古家付き（木造2階建て）
• 前面道路：幅2.7mの2項道路、間口6m（セットバックは道路中心から2mまで）
• 前面道路の路線価：380D（1㎡あたり38万円）と仮定
• 固定資産税評価額（課税明細書の価格）：2,100万円と仮定
• 古家の解体費：200万円と仮定

この仮定では、公的な価格からの単純計算は3,000万〜3,140万円ほどですが、セットバックと解体費を考えると2,700万円台後半まで下がります。ここに、手順3で調べた京島周辺の取引事例の単価の幅を当てはめ、事例のほうが高ければ上方に、低ければ下方に修正します。

固定資産税評価額は「低めに出る」ことがある

固定資産税評価額は3年に一度の評価替えで決まり、2024年度の評価替えは2023年1月1日時点の価格をもとにしています。その後も墨田区の地価は上がり続けており、2026年の公示地価では住宅地が前年比＋13.2％でした。そのため、課税明細書の価格を0.7で割った数字は、実勢より低く出やすい点に注意してください。次の評価替えは2027年度です。

売却にかかる費用や税金を差し引いた手取りの考え方は、土地を高く売るには？査定で見られる6つのポイントも参考にしてください。

どの価格を使う？目的別の判断フロー

どの価格を見るべきかは、「何のために価格を知りたいか」で決まります。売却の相場を知りたいなら成約事例と査定、相続税の計算なら路線価、固定資産税の精算なら評価額、というように使い分けます。

1. 売るかどうか迷っている段階：公示地価と路線価で、おおよその水準（相場の上限と下限）をつかみます。
2. 売り出し価格を決める段階：取引事例・成約事例で実際の価格を確認し、道路・形状・建物の補正を加えます。
3. 相続した土地を売る段階：相続税の申告では路線価（または倍率方式）で評価し、売却では実勢の価格を使います。両者の差を混同しないようにします。
4. 売買契約の段階：固定資産税・都市計画税の精算に、評価額と税額（課税明細書）を使います。
5. 最終判断：仲介の査定額と、不動産会社が直接買い取る場合の価格を並べ、期間と手取りで選びます。

仲介と買取で「相場」の意味が変わる

仲介とは、不動産会社が買主を探し、売主と買主の売買を成立させる売り方のことです。一方、買取とは、不動産会社が自ら買主となって土地を買い取る売り方のことです。買取の価格は、買い取った会社が解体・造成・再販売にかかる費用とリスクを見込むため、仲介で売れる価格より低くなるのが一般的です。その代わり、売れるまでの期間が短く、再建築不可や古家付きのままでも売りやすいという利点があります。墨田区の買取の考え方は墨田区の不動産買取ガイドで解説しています。

土地の相場調べでよくある失敗と、プロのアドバイス

土地の相場調べの失敗は、「数字の意味」と「土地の個別の条件」を取り違えることから起こります。宅建業者として実務でよく見かける失敗をまとめます。

失敗1：公示地価×面積をそのまま売り出し価格にする

公示地価は、道路や形状が標準的な土地の価格です。2項道路のセットバックや古家の解体費、狭小地の使いにくさを考えずに売り出すと、反響がないまま時間が過ぎ、結局は大きく値下げすることになりがちです。

失敗2：いちばん高い査定額だけで不動産会社を選ぶ

査定額は「売れると見込まれる価格」であって、売れることを約束する価格ではありません。高い査定額を出した会社に、どの取引事例を使い、どんな補正をしたのかを質問しましょう。根拠を説明できない査定額は、媒介契約を取るための高めの数字である可能性があります。

失敗3：民間サイトの平均坪単価をうのみにする

ネット上の「墨田区の坪単価」は、住宅地と商業地を混ぜた平均だったり、推計値だったりと、サイトによって算出方法が違います。数字を見るときは、必ず「出典」「時点」「住宅地か商業地か」を確認し、公的な一次情報と照らし合わせてください。

プロのアドバイス：調べた結果をメモにして査定に持参する

手順1〜4で調べた標準地・路線価・取引事例の単価をメモにしておくと、査定の場で「なぜこの価格なのか」を具体的に比べられます。ご自身で調べた数字と査定額の差を説明してもらうことが、信頼できる担当者を見極めるいちばんの方法です。

墨田区で土地の相場を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでは、価格設定の丁寧な説明や、こまめな連絡・進捗報告が評価されています。土地の相場は数字の読み替えと補正が必要なため、査定額の根拠を分かりやすくお伝えすることを大切にしています。査定額の差に戸惑った経験を書いてくださった方もいらっしゃいます。

「煽り査定には注意が必要だと改めて思いました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社に土地の相場をご相談いただいた場合は、次のように進めます。

1. 所在地・面積・前面道路などを伺い、近くの公示地価・路線価・取引事例をもとにした相場の幅をご説明します。
2. 現地と役所の資料で、道路の種別・セットバック・用途地域・境界を確認し、補正の内容を書面でお示しします。
3. 仲介で売り出す場合の査定額と、当社が直接買い取る場合の価格を並べてご提示し、期間と手取りで比べていただきます。

当社の強みは次のとおりです。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、木造住宅密集地域の狭い道路や狭小地など、区内の土地の事情に詳しい
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（相続した土地の評価、売却時の税金など）
• 仲介でも当社の直接買取でも対応できるので、土地ごとに最適な売り方をご提案できる。一定期間は仲介で売り出し、売れなければ約束の価格で当社が買い取る買取保証付き売却もご相談いただけます（条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）
• LINE・オンラインでのご相談も可能

仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。土地の価格を知りたい方は無料査定を、売るかどうか迷っている段階なら無料相談をご利用ください。仲介での売却は売却、直接買取は買取のページでご案内しています。

よくある質問

墨田区の土地の相場はどうやって調べればいいですか？

近くの公示地価と前面道路の路線価で水準をつかみ、不動産情報ライブラリの取引事例で実際の価格を確かめるのが基本です。路線価は公示地価の8割程度なので、0.8で割ると時価の目安になります。最後に、2項道路のセットバックや古家の解体費などで補正します。

2026年の墨田区の土地の坪単価はいくらですか？

2026年1月1日時点の公示地価で、墨田区の住宅地の平均は1㎡あたり61万3,300円、坪単価で約202.7万円です。前年からの変動率は＋13.2％でした（東京都財務局）。ただし地点によって差が大きく、京島2丁目の標準地は1㎡あたり47万6,000円です。

路線価から土地の売却価格を計算できますか？

路線価を0.8で割り、面積を掛けると時価の目安が計算できます。国税庁の路線価は公示地価の8割程度を目安に定められているためです。ただし、形状や道路の条件、建物の有無で実際の売却価格は変わるため、取引事例と査定で確認してください。

固定資産税評価額から売却価格は分かりますか？

固定資産税評価額を0.7で割ると時価の目安になりますが、低めに出ることが多いです。評価額は3年に一度の評価替えで決まり、2024年度の評価額は2023年1月1日時点の価格をもとにしているため、その後の地価上昇が反映されていません。売却の相場を知る目的では、公示地価や取引事例を優先しましょう。

墨田区で2項道路に面した土地は安くなりますか？

セットバックで使えなくなる部分がある分、使える面積が減り、価格は下がるのが一般的です。セットバックとは、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させることで、後退部分には建物を建てられません。道路の種別は、すみだまちづくりマップか区の建築指導課の窓口で確認できます。

ネットの坪単価と査定額が違うのはなぜですか？

ネットの坪単価の多くは区や町の平均で、道路・形状・建物などの個別の条件を反映していないためです。住宅地と商業地を混ぜた平均や推計値のサイトもあります。査定額との差が大きいときは、査定で使った取引事例と補正の内容を不動産会社に確認しましょう。

まとめ

墨田区の土地の相場は、公的な価格の意味を理解したうえで、取引事例と区特有の条件で読み替えることで、根拠のある数字になります。

• 公示地価（2026年の墨田区住宅地の平均は1㎡あたり61万3,300円、＋13.2％）で水準をつかむ
• 前面道路の路線価を0.8で割り、時価の目安を確認する
• 固定資産税評価額は評価替えの時点のずれで低めに出やすい
• 不動産情報ライブラリの取引事例・成約事例で、実際に売れた価格を確かめる
• 2項道路のセットバック、狭小地・旗竿地、古家の解体費で補正し、仲介の査定と買取価格を並べて決める

墨田区で土地や家を売る全体の流れは墨田区で家・マンションを売る完全ガイドで解説しています。ご自身で調べた相場と査定額の違いに迷ったら、地元の土地の事情を知る当社にお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月20日

墨田区の土地の売却・査定のご相談はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

• 売却査定を依頼する（無料）
• 買取査定を依頼する（無料）
• 不動産の専門家に無料相談する
• LINEで気軽に相談する

フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 10:00〜20:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階