• 前年の1月1日から譲渡した年の翌年の12月31日までの間に買換えすること
• 取得する個人が居住する土地家屋であること（借地権も含む）
• 住宅家屋の床面積は50㎡以上、土地の面積は500㎡以下、
  住宅家屋が中古住宅の場合は、一定の耐火建築物以外のものである時には
  建築後年数が25年以内であるか、新耐震基準に適合するものであること
• 耐火建築物に該当しないものである場合には、建築後年数が25年以内であるか、
  買換えで売る物件の売った年の年末までか、または税務署長の承認を得て買換え期限の
  延長をした場合のその期限までに、耐震基準に適合することにつき証明されたものであること

※2024年1月1日以後に建築確認を受ける住宅
（登記簿上の建築日付が2024年6月30日以前のものは除く）などの場合には、
一定の省エネ基準を満たす必要があります。

売却価格から買換え先住宅の購入費を引いた金額を譲渡益とし、
その譲渡益に見合う取得費・譲渡費用を控除した金額が課税対象となります。

この買換え特例の適用要件になっている「居住期間10年以上」とは、
必ずしも継続していなくてもよいことになっています。
従って途中で、転勤などさまざまな理由で適用対象の住宅に住んでいない期間があったとしても、
合計で居住期間が10年以上になれば、この要件を満たすことになります。
たとえば転勤している現時点で居住期間が合計で9年でも、転勤が解消した場合、
少なくとももう1年住めば、居住期間10年以上になるわけです。
ただしこの特例を受けるには、住民登録だけを適用しようとしている住宅に移して、
転勤先に実際の居所があるなどという場合には、住んでいることを偽装したとして
税務上問題になりますので、ご注意ください。

　この特例は、申告に当たって譲渡した土地・建物の登記事項証明書、
売却した居住用不動産を管轄する住民票の写し、住民票除票の写し、売買契約書、譲渡資産の取得費や
譲渡費用がわかる書類、買換え資産の取得費がわかる書類等が必要になります。

居住している住宅の敷地を一部分割して売る場合、
たとえば住宅を残したまま庭先の土地だけを分割して売る場合でも、
分割した敷地が居住用となるかどうかが問題になります。
これは居住用になりません。ご注意ください。

2,000万円で取得したマイホームを代金1億円、
譲渡費用600万円で売却し、
1億5千万円の住宅に買換えした場合

※買換え特例を適用した場合、譲渡税はかかりません。
3,000万円控除と軽減税率を適用した場合
1億円－（2,000万円＋600万円）－3,000万円＝4,400万円
譲渡益に対する譲渡税＝4,400 万円 × 14%＝ 616 万円
616万円の譲渡税がかかります。
※取得費のうち減価償却費相当額の計算は事例単純化のため割愛しました。
※国税の譲渡税10％の部分につき復興特別所得税0.21％分かかります。

ただし、3,000万円控除＋軽減税率の適用を選択した場合
将来、買換えた住宅を売る際に、買換えた際の代金を取得費として、譲渡損益を計算すれば済みますが、
買換え特例を適用した場合には、所定の計算に基づく取得費を引き継ぎます。
この結果、近い将来、買換え先の住宅を売る場合には、
売却代金によっては多額の譲渡税がかかる恐れもあります。

3,000万円控除と買換え特例比較表