不動産の買換え方法と住み替えの流れ

主な適用要件

この特例を検討する際は、主に次のような要件を確認します。

• 売却する住宅と買換え先の住宅が、いずれも国内にあること
• 一定以上の居住期間と所有期間があること
• 親子・夫婦など、特別の関係がある相手への売却ではないこと
• 譲渡価額に上限があること
• 売却と買換えの時期が、制度上の範囲内であること

※ 以前住んでいた住宅、取り壊した住宅の敷地、災害で滅失した住宅の敷地なども対象になり得ます。一方で、分割売却や一体利用部分の売却などは判定が複雑になるため、個別確認が必要です。

買換え先の住宅にも要件があります

買換え先の住宅についても、一定の要件があります。

• 売却と買換えの時期に関する要件があること
• 一定の期限までに、自ら居住すること
• 建物の床面積や土地の面積に関する要件があること
• 中古住宅の場合は、築年数や耐震基準に関する要件があること
• 新築・未使用住宅の場合は、入居時期などによって省エネ基準等の要件が関係する場合があること

※ 買換え先の住宅の条件は、取得時期や住宅の種類によって確認ポイントが変わります。

売却価格より低い価格の住宅に買換える場合

買換え先の住宅価格が、売却した住宅の価格を下回る場合は、その差額などをもとに譲渡所得を計算することになります。そのため、買換え特例を使っても、ケースによっては売却した年に課税対象が生じる場合があります。

※ 「買換え特例を使えば必ず非課税になる」というわけではありません。実際の税額は、取得費・譲渡費用・減価償却の状況などによって変わります。

居住期間・所有期間について

この特例では、居住期間だけでなく、所有期間も重要です。また、居住期間については、事情によっては通算で判断されるケースもあります。ただし、住民票だけを移して実際には住んでいない場合や、一時的な仮住まいのようなケースは、適用判断に注意が必要です。

※ 転勤、単身赴任、住まいが複数ある場合などは、一般的な説明だけでは判断しにくいため、個別確認をおすすめします。

他の特例との関係

買換え特例は、3,000万円特別控除、軽減税率の特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除などと重ねて使えない場合があります。また、住宅ローン控除との関係でも注意が必要です。どの制度が有利かは、今回の税額だけでなく、将来その住宅を売却する可能性まで含めて判断することが大切です。

※ 目先の節税だけで判断すると、将来の売却時に想定外の税負担が生じることがあります。特例選択は、長期的な視点での検討がおすすめです。

お手続きについて

この特例の適用を受けるには、確定申告が必要です。申告時には、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書、売買契約書の写し、取得費や譲渡費用が分かる資料など、一定の書類が必要になります。また、買換え先住宅の種類によっては、耐震基準や省エネ基準等を確認する書類が必要になることがあります。

※ 提出書類はケースにより増減します。申告時点で未入居の場合など、追加で説明書類が必要になる場合もあります。

注意が必要なケース

居住している住宅の敷地を一部分割して売却する場合や、住宅を残したまま庭先の土地だけを売る場合などは、その土地部分が居住用財産として認められないことがあります。また、売却相手が親族等である場合や、売却・取得・入居の時期が制度の範囲から外れる場合も、特例の対象外となることがあります。

※ 境界事例は自己判断せず、事前確認をおすすめします。

3,000万円特別控除との違い

3,000万円特別控除は、一定の譲渡益から最高3,000万円まで控除する制度です。一方、買換え特例は、譲渡益そのものを消す制度ではなく、課税を将来へ繰り延べる制度です。どちらが有利かは、売却益の大きさ、買換え先の価格、今後の住み替えや売却予定によって変わります。

※ 買換え特例を選んだ場合、将来、買換え先住宅を売却するときの税額計算に影響します。制度選択は、現在だけでなく将来まで見据えて判断することが重要です。