売るのが先？買うのが先？不動産の買い替え方法
売り先行・買い先行の流れ
住み替えでいちばん大切なのは、「売る」と「買う」のタイミング合わせです。2つの進め方の違い、資金計画、税金の特例までを図解でご説明します。
- スケジュールを図で比較
- あなたに合う進め方診断
- 令和8年度税制改正に対応
最終更新日：2026年10月3日／監修：宅地建物取引士
売り先行・買い先行のスケジュール比較
どちらを先に進めるかで、起こりやすいリスクが変わります。
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それぞれのメリット・デメリット
売り先行
今の家の売却を先に決めてから、新居を購入する
メリット
- 売却価格が確定するので、購入に使える金額が明確になる
- 無理のない資金計画が立てやすい
- 売り急ぐ必要がなく、価格交渉で不利になりにくい
デメリット
- 希望の物件がすぐ見つからないと仮住まいが必要になり、引越しが2回・家賃がかかる場合がある
- 新居探しの期間が限られ、購入判断を急ぎやすい
こんな方に向いています
- 住宅ローンを売却代金で完済する必要がある
- 売却代金を新居の頭金に充てたい
- 資金計画を確実にしたい
買い先行
新居を先に決めてから、今の家を売却する
メリット
- 新居を先に決められるので、仮住まいが不要で引越しは1回
- 時間をかけて希望の物件をじっくり探せる
- 空き家にしてから売却でき、内覧の印象が良くなる
デメリット
- 売却が長引くと住宅ローンの二重負担が発生する可能性がある
- 売却価格が想定より下がると、資金計画の見直しが必要になる
こんな方に向いています
- 住みたい物件がすでに決まっている
- 自己資金に余裕がある・ローン残債が少ない
- 引越しを1回で済ませたい
一定期間は仲介で高値売却を目指し、期限までに売れなければ当社があらかじめ約束した価格で買い取ります。「いつまでに・いくら以上で売れるか」が決まるので、買い先行でも二重ローンの不安を抑えられます。詳しくは仲介と買取の違いをご覧ください。
あなたに合う進め方診断
5つの質問に「はい」「いいえ」で答えるだけ。
資金計画とローンの選択肢
まず確認したいのは「今の家の売却見込み額」と「住宅ローン残高」の関係です。
住み替えローン
新居の購入資金に、旧居のローンの残り（売却で返しきれない分）を上乗せして借りられるローン。オーバーローンの方の選択肢です。借入額が増えるため、審査や返済計画は慎重に。
つなぎ融資・ブリッジローン
買い先行で、旧居の売却代金が入るまでの間だけ資金を借りる方法。金利は住宅ローンより高めのため、売却の見通しとセットで検討します。
買取保証・買取
売却の期限と金額を先に確定できるため、資金計画とスケジュールの不安を減らせます。急ぎの住み替えには当社の直接買取も。
買い替えの流れ（6ステップ）
●売却 ●購入 ●共通
売り先行の流れ
- 自宅の査定・資金計画売却見込み額・ローン残高から、購入予算を立てます。
- 媒介契約・売却活動／物件見学売り出しと並行して、予算内の物件情報も集めます。必要に応じて売り出し価格を見直します。
- 売却の条件調整・売買契約引き渡し日は新居の購入を考慮して、余裕をもって設定。諸費用・税金を差し引いた手取り額を確認します。
- 購入物件の絞り込み売却額が確定したら購入物件を決定。売却・購入の引き渡し時期を確認します。
- 購入の売買契約・ローン手続き売却代金の入金予定・住宅ローン・諸費用の支払い時期を整理します。
- 残代金決済・引き渡し売却と購入の決済日は、できるだけ近づける（同日が理想）と安心です。
買い先行の流れ
- 自宅の査定・資金計画売却見込み額をもとに、二重ローンになった場合の負担も含めて予算を立てます。
- 物件紹介・見学・購入物件の絞り込み希望条件に合う物件を見学し、候補を絞ります。
- 媒介契約・売却活動の開始購入物件が見えてきたら、自宅の売却準備も並行して進めます。
- 購入の条件調整・ローン手続き自宅の売却予定を考慮して、代金や引き渡し日を調整します。
- 売却の売買契約引き渡し日や資金の流れを確認し、無理のないスケジュールで進めます。
- 残代金決済・引き渡し売却と購入の決済日は、できるだけ近づける（同日が理想）と安心です。
売却と購入を同じ担当者が管理すると、契約条件・引き渡し日・ローン実行日を一体で調整でき、同日決済や「売却の引き渡し猶予（引き渡しを数日〜1週間程度遅らせる特約）」などの交渉もスムーズです。
買い替えの税金と特例
マイホームの買い替えでは、売却益が出たか・損が出たかで使える特例が変わります。選び方によっては新居の住宅ローン控除が使えなくなるため、事前の確認が大切です。
| 3,000万円特別控除 | 買換え特例 （特定の居住用財産の買換え） | 譲渡損失の 損益通算・繰越控除 | |
|---|---|---|---|
| 使える場面 | 売却益が出た | 売却益が出た | 売却損が出た |
| しくみ | 利益から最高3,000万円を差し引く（税金がなくなる） | 利益への課税を将来に繰り延べる（新居を売るときにまとめて課税） | 損失を給与所得などと相殺し、引ききれない分は翌年以降最長3年繰り越せる |
| 主な要件 | 所有期間は不問。住まなくなってから3年目の年末までの売却など | 所有期間10年超・居住期間10年以上、売却価格1億円以下など | 所有期間5年超、新居で返済期間10年以上の住宅ローンを組むなど |
| 新居の住宅ローン控除 | ×併用不可 | ×併用不可 | ○併用できる |
| 適用期限 | 期限なし（恒久措置） | 2027年12月31日までの売却 令和8年度税制改正で2年延長 | 2027年12月31日までの売却 令和8年度税制改正で2年延長 |
新居に入居した年と、その前2年・後3年（合計6年間）に、旧居の売却で「3,000万円特別控除」「買換え特例」「10年超所有の軽減税率の特例」などを使うと、新居の住宅ローン控除は受けられません。売却益の大きさと、新居のローン控除額（最長13年分）を比べて、トータルで有利な方を選びましょう。
買換え特例の主な要件
売る家（旧居）
- 売却した年の1月1日時点で所有期間10年超
- 居住期間が通算10年以上
- 売却価格が1億円以下
- 親子・夫婦など特別な関係のある人への売却ではない
- 住まなくなってから3年目の年末までに売却
買う家（新居）
- 売却した年の前年から翌年末までに取得
- 決められた期限までに入居（取得の翌年末までなど）
- 建物の床面積50㎡以上、土地の面積500㎡以下
- 中古住宅は耐震基準に適合していること
- 新築住宅は省エネ基準への適合などが必要な場合あり
- 改正2028年1月1日以降に入居する新築・未使用住宅で、災害危険区域等にあるものは対象外
- 新居の価格が旧居の売却価格より安い場合、その差額部分には売却した年に課税されます。
- 繰り延べた利益は、将来新居を売るときに課税されます（新居の取得費が引き継がれるため）。
- 3,000万円特別控除で税金が0円になるなら、買換え特例より有利なことが多いです。
※本内容は2026年10月時点の法令および令和8年度税制改正の内容に基づく概要です。適用可否は所有期間・居住状況・取得時期・住宅の種類などにより異なります。最新情報は国税庁の公表資料、または税理士にご確認ください。
参考：国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」／国税庁「マイホームを売ったときの特例」／財務省「令和8年度税制改正の大綱」
よくあるご質問
売り先行と買い先行、結局どちらがいいですか？
住宅ローンの残債を売却代金で完済する必要がある方や、資金計画を確実にしたい方は売り先行、住みたい物件が決まっている方や資金に余裕がある方は買い先行が向いています。診断もお試しください。買取保証付き売却を組み合わせると、どちらのリスクも抑えられます。
売却と購入の決済を同じ日にできますか？
はい、可能です。売却代金を受け取ってそのまま購入代金に充てる「同日決済」は、金融機関・司法書士・双方の相手方との調整が必要なため、売却と購入を同じ会社に任せるとスムーズです。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除、どちらを使うべきですか？
売却益の大きさと、新居の住宅ローン控除額によって変わります。売却益が小さく税額も少ないなら、住宅ローン控除（最長13年）を選んだほうが有利なケースもあります。売却前に試算することをおすすめします。
仮住まいが必要になった場合はどうすればいいですか？
短期の賃貸物件やマンスリーマンションをご紹介できます。また、売却の引き渡し日を遅らせる交渉や、引き渡し猶予の特約で仮住まいを避けられる場合もあります。
今の家が売れるか不安です。
まずは無料査定で売却見込み額を確認しましょう。期限内に確実に売りたい場合は、買取保証付き売却や当社による買取もご提案できます。
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※本ページは2026年10月時点の法令・税制に基づく一般的な情報です。個別のケースについては当社または専門家にご相談ください。