東京都墨田区・江戸川区の土地・戸建・マンションの購入＆売却はセルフリジェネレーション

不動産会社は「レインズ」というシステムで不動産情報を共有しています。 多くの不動産会社が全国の情報を扱えるため、窓口を複数にするメリットは必ずしも多くありません。同じ物件情報が複数社から届き、かえって整理しづらくなる場合もあります。 担当者との相性や信頼できる不動産会社かどうかを重視して進めることをおすすめします。

当社では、購入のご相談をいただいた後、ご希望条件に基づいて最新の物件情報を随時ご案内しています。 お客様一人ひとりに合った物件紹介を心がけているため、ご相談前に一律で物件情報を配信することはしておりません。

一般的には物件価格の20%が理想といわれていますが、100%ローンをご利用されるお客様もいらっしゃいますので、明確な決まりがあるわけではありません。 大切なのは、住宅ローンの借入額や毎月の返済額と収入のバランスです。資金計画についても、当社スタッフへお気軽にご相談ください。

主な諸経費として、仲介手数料、登記費用、登録免許税、火災保険料、融資事務手数料などがあります。一般的には、物件価格の7%〜10%程度が目安といわれています。 当社では、仲介手数料を抑えて購入できる場合があります。気になる物件が見つかった際は、仲介手数料についてもあわせてご相談ください。

戸建とマンションには、それぞれ異なるメリットがあります。お客様のライフスタイルや将来設計に合わせて選ぶことをおすすめします。 戸建は、階下への音の配慮が少なく、リフォームの自由度が高い傾向があります。一方でマンションは、段差が少ない物件が多く、気密性が高いため冷暖房効率に優れる傾向があります。 お客様のご状況に合わせて具体例をご紹介しますので、当社スタッフへお気軽にご相談ください。

買い替えの場合は、現在のお住まいを売却するタイミングが重要です。 売却を先に行う「売却先行」と、購入を先に行う「購入先行」には、それぞれメリット・デメリットがあります。 内容を理解したうえで、売却と購入のタイミングを検討することが大切です。お客様のご状況に合わせて、当社スタッフが買い替え計画をご提案します。

住宅ローンの事前審査（仮審査）とは、購入の申込みや売買契約の前に、金融機関が「いくらまで融資できそうか」を簡易的に審査する手続きです。年収や勤務先、勤続年数、ほかの借入れの状況、購入予定の物件などをもとに判断されます。 事前に審査を通しておくと、売主様に購入の意思を示しやすくなり、物件の確保や条件交渉を進めやすくなります。売買契約後には本審査があり、事前審査に通っても本審査で結果が変わることがあります。 カードローンや携帯電話端末の分割払いなども審査に影響するため、申込み時は正確に申告しましょう。

手付金は売買契約時に支払うお金で、物件価格の5〜10％程度が一般的な目安です。金額は売主・買主の話し合いで決まり、決済時には売買代金の一部に充てられます。 手付金は「解約手付」とされるのが一般的で、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄し、売主は倍額を返すことで契約を解除できます。また、不動産会社が売主の場合は、宅地建物取引業法により手付金は売買代金の20％までに制限され、一定額を超えると保全措置が必要です。 住宅ローンを利用する場合でも、手付金は自己資金で用意するのが基本です。

はい、中古住宅（既存住宅）でも住宅ローン控除（住宅ローン減税）を利用できます。2026年10月時点では、2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した場合が対象で、年末のローン残高の0.7％が所得税（引ききれない分は一部住民税）から控除されます。 主な要件は、床面積40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方などは50㎡以上）、1982年（昭和57年）以降に建築された住宅など新耐震基準に適合していること、合計所得金額2,000万円以下であることです。2026年度の税制改正で、省エネ性能の高い中古住宅は控除期間が13年に拡充されました。 借入限度額は省エネ性能や世帯の状況によって異なるため、国土交通省・国税庁のホームページでご確認ください。

各区の公式ホームページで確認できます。墨田区は墨田区水害ハザードマップで、荒川の氾濫や高潮、大雨による浸水の想定（浸水の深さや続く時間）を公開しています。江戸川区は2025年7月に江戸川区水害ハザードマップの第2版を公表し、地区別のマップも掲載しています。 住所から全国の災害リスクを調べたい場合は、国土交通省のハザードマップポータルサイトが便利です。 売買の際は重要事項説明でハザードマップ上の位置が説明されますが、購入を検討する段階で確認しておくと安心です。

建物状況調査（インスペクション）とは、国の講習を修了した建築士が、基礎や外壁のひび割れ、雨漏りの跡など、建物の構造や雨水の浸入に関わる部分の劣化状況を、主に目視で調べるものです。 2018年4月からは、中古住宅の売買で、不動産会社が媒介契約の際に調査業者のあっせんの可否を示し、調査が行われていれば重要事項説明でその結果を説明することになっています。費用は依頼先や建物の規模によって異なります。 購入後に必要な修繕を見込みやすくなるため、築年数の古い物件ほど検討する価値があります。

重要事項説明とは、売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引士が買主に対して物件や取引条件の重要な事項を書面で説明するもので、宅地建物取引業法で義務付けられています。 登記された権利関係、法令上の制限（建てられる建物の用途や大きさなど）、道路との関係、水道・ガスなどの設備、マンションの管理費・修繕積立金、水害ハザードマップ上の位置、契約解除の条件などが説明されます。 説明を受けたうえで契約するかどうかを判断できるため、分からない点はその場で確認しましょう。事前に書面の写しを受け取って読んでおくと安心です。

室内の状態に加えて、建物の「管理」の状態を確認することが大切です。 具体的には、管理費・修繕積立金の金額と滞納の有無、長期修繕計画があるか、積立金が計画に対して不足していないか、過去の大規模修繕の時期を確認します。また、1981年6月以降に建築確認を受けた新耐震基準の建物か、ペットやリフォームのルールを定めた管理規約の内容も見ておきましょう。 これらは管理会社が発行する「重要事項調査報告書」や、管理組合の総会議事録で確認できますので、購入前に不動産会社へ取り寄せを依頼してください。

一般的には「資金計画→物件探し・内見→購入申込み・住宅ローン事前審査→重要事項説明・売買契約→住宅ローン本審査・ローン契約→決済・引き渡し」の順に進みます。 売買契約時に手付金を支払い、決済日に残りの代金と諸費用を支払って、所有権移転登記と鍵の受け取りを行います。住宅ローンを利用する場合、売買契約から引き渡しまでは1〜2か月程度かかることが多いです。 入居したい時期が決まっている場合は、そこから逆算して物件探しのスケジュールを立てておくと安心です。

水害リスク、道路と建て替えの条件、建物の耐震性の3点は必ず確認しておきたいポイントです。 両区とも荒川や隅田川、江戸川などに囲まれた低い土地が多いため、ハザードマップで浸水の深さや続く時間を確認し、マンションなら住戸の階数や電気設備の位置も見ておくと安心です。また、下町エリアには幅の狭い道路に面した土地も多く、建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していないと、原則として建て替えができません。 築年数の古い戸建てでは、耐震性に加えて防火地域などの規制もあわせて確認しましょう。

無料で対応しています。 不動産査定には、大きく分けて机上査定と訪問査定があります。周辺の販売事例や成約事例などと比較し、売り出しから3か月以内の成約を想定した査定額をご提案します。 机上査定は、周辺の売出事例、成約事例、公示地価、土地・建物面積、間取り、築年数などのデータを参考に査定価格を算出する方法です。実際の眺望、隣地との距離、内装の状態などは考慮しきれないため、現地確認後に価格が変わる場合があります。 訪問査定は、当社スタッフが現地を確認したうえで査定価格をご提示する方法です。机上査定より正確な査定価格を把握しやすく、建物や敷地の状況についても詳しくご説明できます。

賃貸に出した場合の空室リスク、維持費、固定資産税、修繕費、ローン残債、お買い替えの予定などによって判断が変わります。 まずは無料相談にご参加ください。当社スタッフがお客様の状況を整理し、賃貸と売却のどちらが適しているかをご提案します。

もちろん問題ありません。不動産会社によって査定額や販売手法は異なりますので、当社も比較対象の一社としてご検討ください。 当社は、大手不動産会社のようなテレビCMや多店舗展開による宣伝を行わず、自社ホームページやご紹介を中心に運営しています。そのため、成約時の仲介手数料を抑えやすい体制を整えています。 なるべく手元に売却利益を残したい方は、ぜひご相談ください。

不動産会社に売却を依頼するメリットは、広告やネットワークを活用した幅広い販売活動を任せられることです。 売主様の代わりに、販売活動、買主様との価格交渉、売買契約、引き渡しまでをスムーズに進めるサポートを受けられます。 売却時には、物件調査、契約書類の作成、買主様への重要事項説明、引き渡し、住宅ローンや登記、税金に関する確認など、専門知識が必要です。当社では、不動産専門の税理士のご紹介、遺産分割協議書の作成、土地測量調査、瑕疵保険など、売却をスムーズに進めるためのサービスもご提供しています。

机上査定の場合は、情報をいただいてから1時間程度で査定額をお伝えします。 訪問査定の場合は、当社スタッフが現地で30分〜1時間ほど確認し、役所調査、登記関係書類、各種配管状況なども調査します。査定結果は、調査日から1〜3日でご提示します。

水害リスクと、土地・建物の条件を事前に確認しておくことが大切です。 墨田区・江戸川区は河川に囲まれた低い土地が多く、不動産の売買では、重要事項説明で水害ハザードマップ上の所在地を説明することが義務付けられています（2020年8月から）。また、下町エリアには道路の幅が狭い土地や、建て替えが難しい（再建築不可の）物件もあります。 査定の段階でこれらを確認しておくと、価格設定や売り方（仲介・買取）を適切に選べます。

はい、売却できます。売却の前に、相続登記（名義変更）が必要です。2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要になりました。 一定の要件を満たす相続した空き家は、売却益から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を控除できる特例があります（2027年12月31日までの売却が対象）。要件や手続きは税理士と連携してご案内します。

はい、同時にご相談いただけます。当社は売却・購入・買取のすべてに対応しているため、「先に売るか、先に買うか」の判断や資金計画、お引越しまでのスケジュールを一つの窓口で調整できます。 住み替えのタイミングは、住宅ローンの残りや新居の資金計画によって変わるため、早めのご相談をおすすめします。

主な費用は、仲介手数料、売買契約書に貼る印紙税、抵当権抹消などの登記費用、住宅ローンを一括返済するときの手数料です。売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、売った翌年に所得税・住民税がかかります。 物件によっては、土地の測量費、建物の解体費、引っ越しや残置物の処分費用が必要になることもあります。なお、印紙税には軽減措置があり、2027年3月31日までに作成する売買契約書は、たとえば契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。 最終的に手元にいくら残るかは、査定の際に概算でお示しできます。

主に、本人確認書類、実印と印鑑証明書、住民票、登記識別情報（または登記済権利証）、固定資産税の納税通知書が必要です。 あわせて、購入時の売買契約書・重要事項説明書、建物の図面や検査済証、土地の測量図や境界確認書、マンションなら管理規約や長期修繕計画書があると、買主様への説明がスムーズになり売却を進めやすくなります。住宅ローンが残っている場合は、残高が分かる返済予定表もご用意ください。 最初からすべてそろっていなくても売却の準備は始められますので、まずは手元にある書類をご確認ください。

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。宅地建物取引業法に基づく国土交通省の告示で定められた上限で、たとえば3,000万円の物件なら105万6,000円（税込）が上限になります。あくまで上限のため、必ずこの金額になるわけではありません。 また、2024年7月1日からは、800万円以下の「低廉な空家等」について、通常の計算額を超えても30万円の1.1倍（33万円・税込）まで受け取れる特例が設けられました。この場合も、媒介契約の前に金額の説明と合意が必要です。

売却して利益（譲渡所得）が出た場合にだけ、所得税と住民税がかかります。譲渡所得は、売却価格から、購入時の代金（建物は減価償却後の金額）と売却にかかった費用を差し引いて計算します。 税率は所有期間で変わり、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得として所得税15％・住民税5％、5年以下なら短期譲渡所得として所得税30％・住民税9％です（このほか復興特別所得税がかかります）。 マイホームの売却では3,000万円の特別控除などの特例を使える場合があります。利益が出た場合は、売った翌年に確定申告が必要です。

自分が住んでいる家（マイホーム）を売って利益が出たときに、その利益から最高3,000万円を差し引ける税金の特例です。利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得にかかる税金がゼロになる場合があります。 すでに住まなくなった家でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば対象になります。ただし、親子や夫婦など特別な関係のある人への売却や、前年・前々年にこの特例を使っている場合などは対象外です。 特例で税金がゼロになる場合でも、確定申告が必要です。詳しい要件は国税庁のホームページでご確認いただけます。

引き渡し日を境に日割りで計算し、引き渡し日以降の分を買主様から売買代金とあわせて受け取るのが一般的です。固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されるため、このような精算を行います。 この精算は法律で決まっているものではなく、売買契約で取り決めるものです。首都圏では1月1日を起算日とする例が多く見られます。なお、墨田区・江戸川区を含む東京23区では、固定資産税・都市計画税は区ではなく東京都（都税事務所）が課税しています。 精算額は、決済の前に明細でお示しします。

売った物件が、種類・品質・数量などの点で契約の内容と合っていなかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。2020年4月施行の改正民法で、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって定められました。 買主は、修補などの追完、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求めることができ、種類・品質の不適合については、原則として買主が知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。個人が売主の売買では、責任を負う期間を「引き渡しから3か月」などと契約で限定することが一般的です。 雨漏りやシロアリ被害など、分かっている不具合は契約前に正確に伝えておくことが大切です。

売りやすさは物件の種類そのものよりも、立地・築年数・価格・状態で決まりますが、買主が重視するポイントは異なります。 マンションは、駅からの距離や管理の状態、修繕積立金の水準、長期修繕計画の有無が重視され、同じ建物内の過去の取引から相場をつかみやすい傾向があります。戸建ては、土地の形や接している道路の幅、建て替えのしやすさ、建物の状態が評価を左右し、一件ごとの個別性が高くなります。 墨田区・江戸川区の戸建てには、道路の幅が狭く建て替えが難しい土地もあるため、売り出し前の調査が大切です。

主な違いは、複数の不動産会社に依頼できるか、自分で見つけた買主と直接契約できるか、不動産会社に報告やレインズ（指定流通機構）への登録の義務があるか、の3点です。 一般媒介は複数の会社に依頼できます。専任媒介は依頼先が1社のみで、2週間に1回以上の業務報告と、契約から7日以内（休業日を除く）のレインズ登録が義務付けられています。専属専任媒介は自分で見つけた買主とも直接契約できず、報告は1週間に1回以上、登録は5日以内（休業日を除く）です。専任・専属専任の契約期間は3か月以内です。 どの契約が合うかは、物件や売却の事情によって変わります。

買取の場合は、当社が買主となるため仲介手数料は不要です。 主な費用は、抵当権抹消などの登記費用と、売買契約時の印紙代です。 相続などで相続登記が完了していない場合は、別途、相続登記や遺産分割協議書の作成などが必要になる場合があります。

建物の使用が難しい場合でも、買取できる可能性があります。 その場合は、建物の状態を確認したうえで、土地としての価格提示になる場合があります。

最短で1週間、遅くとも1か月程度で物件代金をお支払いします。 抵当権などが設定されている場合は、金融機関での手続きにより10日前後お時間をいただくケースが多くあります。

物件の内容によっては、当社で買取できない場合もあります。 その場合は、提携業者のご紹介、または一般仲介として売却のお手伝いをさせていただきます。

当社で買取を行う物件については、基本的に売主様の契約不適合責任を免責として買い取らせていただきます。 ただし、事件・事故・心理的瑕疵などについて、故意に虚偽の申告があった場合は契約を白紙とさせていただく場合があります。 売買契約時に物件状況確認書を作成しますので、分かっている事項は正確に告知をお願いします。

買取は、当社が物件を直接買い取るため、早期現金化しやすい売却方法です。当社が再販売を行うため、一般的には仲介で売却する場合より売却価格は低くなる傾向があります。 一方で、売却後の瑕疵については当社が負担するため、売却後のトラブルリスクを抑えやすい点がメリットです。 一般仲介は、相場に近い価格で売却できる可能性がある方法です。ただし、建物や土地の瑕疵について一定期間責任を負う場合があるため、物件の状態によっては注意が必要です。 どちらが適しているかは物件やご事情によって異なりますので、まずは無料相談にてご相談ください。

当社の買取であれば、近所に知られずに売却しやすくなります。買取は当社が直接買い取るため、ポータルサイトやチラシで広告を出す必要がありません。 仲介で売却する場合も、広告の出し方をご相談しながら進めることができます。

物件の状況によっては、築年数の古い家や再建築不可の物件も買取のご相談が可能です。 墨田区・江戸川区には道路が狭く建て替えが難しい土地もありますが、建物の状態や権利関係を確認したうえで買取価格をご提示します。当社での買取が難しい場合は、提携業者のご紹介や、仲介での売却をご提案します。

早く確実に現金化したい方や、売却後のトラブルを避けたい方に向いています。 たとえば、住み替えや相続税の納付などで売却の期限が決まっている方、築年数が古い・建て替えが難しいなど仲介では買主が見つかりにくい物件をお持ちの方、近所に知られずに売りたい方、内見の対応や広告を避けたい方などです。当社が買主となる買取では、売主様の契約不適合責任を免責とするのが基本です。 一方、価格を重視する場合は仲介の方が高く売れる傾向があるため、両方の査定額を比べて判断することをおすすめします。

はい、家具や荷物（残置物）が残った状態でもご相談いただけます。相続した実家などでは、片付けが終わらないまま売却を考えるケースもあります。 残置物の処分費用をどう扱うか（買取価格に反映するか、売主様側で処分するか）は物件ごとに異なるため、査定の際にご説明します。ご自身で持ち出したい物や、貴重品・重要書類がないかは、契約前に確認しておきましょう。 処分の手間を減らしたい方は、まず現状のままご相談ください。

はい、ご相談いただけます。ただし、権利関係によって進め方や価格が大きく変わります。 共有名義の不動産を丸ごと売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。借地権付きの建物を売却する場合は、通常、地主の承諾が必要で、承諾料がかかることもあります。相続によって権利関係が複雑になっている場合は、登記の内容から確認していきます。 当社では顧問弁護士・税理士による無料相談もご利用いただけますので、権利関係の整理から一緒に進めることができます。

一般的には「ご相談・査定のお申し込み→物件の確認（訪問査定・役所調査）→買取価格のご提示→売買契約→決済・引き渡し」という流れで進みます。 買取では当社が直接の買主となるため、広告を出して買主を探す期間がなく、価格にご納得いただければ売買契約から決済までを短期間で進められます。住宅ローンが残っている場合は、決済時に売却代金で一括返済し、抵当権を抹消します。 査定額をご確認いただいたうえで、売却するかどうかを決めていただけます。

買取価格は一般的に、買い取った物件を再販売するときの見込み価格から、リフォームや解体の費用、販売にかかる諸経費、売れるまでの期間のリスクなどを差し引いて決まります。 そのため、立地や広さに加えて、建物の傷み具合、修繕が必要な箇所、接している道路の状況、権利関係などが価格に影響します。仲介で売却する場合より低くなる傾向がありますが、仲介手数料がかからない、売却後の責任を負わないといった違いもあります。 仲介と比べる際は、売却価格だけでなく、費用を差し引いた手取り額で比べると判断しやすくなります。