はじめてのマイホームでも安心不動産購入の流れ
9つのステップを図解で解説
「いくらの家なら買える？」「何から始めればいい？」
資金計画から物件探し、契約、入居後の住宅ローン控除まで、マイホーム購入の流れをひとつずつご説明します。
- 期間の目安 3〜6か月
- 予算シミュレーター付き
- 2026年の住宅ローン控除に対応
最終更新日：2026年10月3日／監修：宅地建物取引士
購入の全体像と期間の目安
ご相談から入居までは3〜6か月が一般的です。物件探しにかける時間で全体の期間が変わります。
← 図は横にスクロールできます →
予算の考え方
「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から予算を決めるのが、後悔しない家探しの第一歩です。
かんたん予算シミュレーター
※中古住宅の購入を想定し、諸費用を物件価格の7%として計算しています。元利均等返済・ボーナス返済なし。金利は金融機関や審査結果によって異なります。
9つのステップの詳しい内容
各ステップで「お客様にお願いすること」と「当社が行うこと」を分けて記載しています。
-
STEP01
希望条件の整理・資金計画
約1〜2週間エリア・広さ・間取り・通勤通学・新築か中古か・戸建てかマンションか…。まずはご家族で「ゆずれない条件」と「妥協できる条件」を整理します。同時に、年収・貯蓄・将来の教育費などから無理のない予算を決めます。
👤 お客様にお願いすること
- ご家族での希望条件の話し合い
- 年収・貯蓄・ほかの借入の確認
🏢 当社が行うこと
- エリアの相場・物件情報のご提供
- 提携ファイナンシャルプランナーによる無料資金相談
-
STEP02
住宅ローンの事前審査
数日〜1週間物件を決める前に、金融機関で「いくらまで借りられそうか」を確認しておくと、気に入った物件が見つかったときにすぐ申込みができます。人気物件は先着順になることも多いため、早めの事前審査がおすすめです。
👤 お客様にお願いすること
- 本人確認書類・収入証明書（源泉徴収票など）のご用意
- 金利タイプ（変動・固定）の検討
🏢 当社が行うこと
- 金融機関のご紹介・比較のお手伝い
- 事前審査の申込みサポート
⚠ 事前審査から本審査までの間は「新たな借入」に注意車のローンやカードの分割払いを新たに組むと、本審査に影響する場合があります。転職のご予定がある方も事前にご相談ください。
-
STEP03
物件探し・見学（内覧）
約1〜3か月条件に合う物件をご紹介し、実際に見学します。写真や間取り図だけではわからない、日当たり・におい・音・周辺環境を確かめましょう。
🏠 建物- 外壁・基礎のひび割れ
- 雨漏り・水回りの跡
- 収納・コンセントの位置
🏙 周辺環境- 駅・スーパー・学校までの道のり
- 昼と夜の雰囲気・交通量
- ハザードマップ（浸水想定）
🏢 マンション- 共用部の清掃・管理状態
- 修繕積立金の額・残高
- 大規模修繕の予定
👤 お客様にお願いすること
- 見学日の調整
- 気になった点のメモ・写真
🏢 当社が行うこと
- ご希望条件に合う物件のご紹介
- 見学の同行・物件の長所短所のご説明
- 新着物件のお知らせ（物件探しリクエスト）
-
STEP04
購入申込み・条件交渉
数日〜1週間購入したい物件が決まったら「購入申込書（買付証明書）」を提出し、価格・引き渡し時期・手付金の額などの条件を売主様と交渉します。
👤 お客様にお願いすること
- 購入申込書の記入
- 希望条件（価格・時期）のご判断
🏢 当社が行うこと
- 相場をふまえた価格交渉
- 物件の法令・権利関係の調査
-
STEP05
重要事項説明・売買契約
1日（2〜3時間）契約の前に、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。権利関係・法令上の制限・建物の状態・ハザードマップ上の水害リスクなど、購入判断に欠かせない内容です。説明に納得したうえで売買契約を結び、手付金（物件価格の5〜10%程度が一般的）を支払います。
💻 オンライン・電子契約に対応重要事項説明はオンライン（IT重説）でも受けられます。2022年5月の法改正で、重要事項説明書・契約書の電子交付も可能になりました（電子契約なら印紙税も不要）。
🛡 「住宅ローン特約」を必ず確認住宅ローンの本審査に通らなかった場合に、契約を白紙に戻して手付金を返してもらえる約束です。期限や対象の金融機関を確認しましょう。
👤 お客様にお願いすること
- 重要事項説明書・契約書の事前確認
- わからない点は契約前に必ず質問
- 手付金・印紙代のご用意
🏢 当社が行うこと
- 宅地建物取引士による重要事項説明
- 契約書類の作成・事前送付
- 契約内容のわかりやすいご説明
⚠ 契約後に自己都合でキャンセルすると…売主様が契約の履行に着手するまでは、手付金を放棄することで解約できます（手付解除）。それ以降は違約金が発生する場合があります。
-
STEP06
住宅ローン本審査・金銭消費貸借契約
約2〜4週間売買契約後、金融機関に住宅ローンの本審査を申し込みます。承認されたら、金融機関と金銭消費貸借契約（ローン契約）を結び、借入額・金利・返済期間などを確定させます。並行して火災保険（・地震保険）の加入手続きも行います。
👤 お客様にお願いすること
- 本審査の書類のご用意
- 団体信用生命保険の告知
- 火災保険の選択
🏢 当社が行うこと
- 金融機関との書類のやり取り
- 決済日のスケジュール調整
-
STEP07
残代金決済・引き渡し
1日（1〜2時間）住宅ローンが実行され、残代金と諸費用を支払います。司法書士が所有権移転登記と抵当権設定登記を法務局へ申請し、鍵を受け取ったら、晴れてマイホームはお客様のものです。
💡 登記は「新しい住所」でするとスムーズ引き渡し前に新居へ住民票を移しておくと、新住所で登記できます。2026年4月からは住所変更登記が義務化されたため、後から住所変更登記をする手間と費用を省けます（住宅ローンの条件によっては対応が異なるため、事前にご相談ください）。
👤 お客様にお願いすること
- 実印・住民票・本人確認書類のご持参
- 諸費用のご用意
🏢 当社が行うこと
- 決済の進行・精算書の作成
- 鍵・書類のお受け取り立ち会い
-
STEP08
入居・各種手続き
引き渡し後引越し・転入届・電気ガス水道・インターネットの手続きなどを行います。リフォームを予定している方は、引き渡し後に工事を始めます。
2025年4月施行中古戸建てのリフォームは事前に確認を建築基準法の改正により、木造2階建てなどの戸建てでも、大規模なリフォーム（主要構造部の過半の修繕・模様替え）には建築確認が必要になりました。リノベーション前提で購入する場合は、契約前にリフォーム計画もご相談ください。
-
STEP09
確定申告（住宅ローン控除）
入居した翌年 2/16〜3/15住宅ローン控除を受けるには、入居した翌年に確定申告が必要です。会社員の方は、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きできます。控除の内容はこちら。
購入にかかる諸費用
中古住宅を仲介で購入する場合、諸費用は物件価格の6〜9%程度が目安です（新築マンションは3〜6%程度）。
| 費用 | 内容・金額の目安 | 支払う時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税が上限 例）4,000万円の場合：138万6,000円（税込） | 契約時・引き渡し時 |
| 印紙税 | 売買契約書：1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減措置：2027年3月31日まで）／ローン契約書にも印紙が必要 ※電子契約の場合は不要 | 契約時 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額などに税率をかけて計算 ・土地の所有権移転：1.5%（本則2%、2029年3月31日まで） ・建物の所有権移転（住宅用）：0.3%（本則2%） ・抵当権設定（住宅ローン）：0.1%（本則0.4%） ※住宅用家屋の軽減は床面積50㎡以上などの要件あり | 引き渡し時 |
| 司法書士報酬 | 登記手続きの代行費用（10万円前後が目安） | 引き渡し時 |
| 住宅ローン関連費用 | 事務手数料（借入額の2.2%前後など）・保証料・団体信用生命保険など | ローン実行時 |
| 火災保険・地震保険 | 補償内容・期間・建物構造により異なる | 引き渡し時 |
| 固定資産税等の精算金 | 引き渡し日以降の分を日割りで売主様へ支払い（マンションは管理費・修繕積立金も） | 引き渡し時 |
| 不動産取得税 | 原則：固定資産税評価額×3%（住宅・土地）。一定の要件を満たす住宅は大きく軽減され、0円になるケースも多い | 入居後数か月〜1年後に納税通知 |
父母・祖父母からの住宅購入資金の贈与は、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外は500万円まで非課税になります（2026年12月31日までの贈与が対象。翌年の贈与税申告が必要）。
2026年からの住宅ローン控除
年末のローン残高の0.7%が、所得税（引ききれない分は一部住民税）から最長13年間差し引かれます。令和8年度税制改正で2030年12月31日入居分まで延長され、中古住宅への支援が拡充されました。
中古（既存）住宅の借入限度額と控除期間 拡充
| 住宅の省エネ性能 | 借入限度額 | 子育て世帯・若者夫婦世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| 上記以外の住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
主な要件
- 床面積40㎡以上（合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等への借入限度額の上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上）
- 合計所得金額2,000万円以下
- 引き渡しから6か月以内に入居
- 中古住宅は1982年以降に建築された住宅（新耐震基準）または耐震基準適合が証明された住宅
- 返済期間10年以上の住宅ローン
新築住宅の場合の注意点
- 省エネ性能によって借入限度額が変わります
- 省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として対象外です
- 2028年1月1日以降に入居する新築住宅で、災害危険区域（いわゆる災害レッドゾーン）内のものは対象外になります
※本内容は令和8年度税制改正の大綱および公表資料に基づく概要です。適用要件の詳細は国税庁・国土交通省の最新情報、または税理士にご確認ください。住み替えで旧居の売却に「3,000万円特別控除」などを使うと、新居で住宅ローン控除を受けられない場合があります（買い替えページ参照）。
必要書類チェックリスト
タップするとチェックできます。ご不明な点は担当者がご案内します。
住宅ローン事前審査のとき
売買契約のとき
決済・引き渡しのとき
よくあるご質問
物件価格以外にどれくらいの費用がかかりますか？
中古住宅を仲介で購入する場合、物件価格の6〜9%程度が目安です。4,000万円の物件なら240万〜360万円程度になります。諸費用を含めて借りられる住宅ローンもありますので、ご相談ください。
頭金がなくても家を買えますか？
物件価格の全額を借りられる住宅ローンもあります。ただし借入額が増えると毎月の返済や総返済額も増えるため、無理のない返済計画かどうかをFPと一緒に確認することをおすすめします。
変動金利と固定金利、どちらがいいですか？
変動金利は当初の金利が低い一方、将来の金利上昇リスクがあります。固定金利は返済額が変わらない安心感があります。返済期間・家計の余裕・金利上昇への考え方によっておすすめが変わりますので、個別にご説明します。
中古住宅の建物の状態が心配です。
専門家による建物状況調査（インスペクション）を実施できます。重要事項説明でも調査結果の有無が説明されます。購入後のリフォーム費用も含めて資金計画を立てましょう。
今の家を売ってから買い替えたいのですが。
売却と購入のタイミング調整が大切です。不動産の買い替え方法のページで「売り先行」「買い先行」の違いを図解しています。
あわせて読みたい解説ページ
参考資料： 国税庁「住宅ローン控除」／ 財務省「令和8年度税制改正の大綱」／ 法務省「住所等の変更登記の申請義務化」
※本ページは2026年10月時点の法令・税制に基づく一般的な情報です。個別のケースについては当社または専門家にご相談ください。