土地や建物を所有している間は、毎年、固定資産税や都市計画税がかかります。
賃貸として貸している場合は、家賃収入に対する所得税・住民税も確認が必要です。
住宅用地の特例、用途変更、売却前の保有コストまで整理しておきましょう。
固定資産税は、土地や家屋などの固定資産を所有している人に課税される地方税です。
原則として、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。
毎年1月1日現在、固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が納税義務者です。東京23区内では、特例として東京都が課税します。
固定資産税は、固定資産の価格をもとに算定されます。標準税率は1.4％ですが、実際の税額は課税標準、負担調整、軽減措置などにより変わります。
納税通知書や課税明細書には、土地・家屋ごとの評価額、課税標準額、税額が記載されます。売却や賃貸収支を考える際は、毎年の固定費として確認しておきましょう。
都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充てるため、市街化区域内の土地・家屋に課税される税金です。
原則として、市街化区域内に所在する土地・家屋が対象です。固定資産税と同じく、毎年1月1日現在の所有者に課税されます。
都市計画税の税率は、上限が0.3％とされています。東京23区内では、土地・家屋の課税標準額などをもとに税額が計算されます。
納税通知書では、固定資産税と都市計画税があわせて表示されることが多いため、合計額だけでなく内訳も確認しておくと保有コストを把握しやすくなります。
住宅用地には、固定資産税・都市計画税の課税標準を軽減する特例があります。
ただし、建物を取り壊した場合や住宅として使われなくなった場合は、特例の適用関係が変わることがあります。
| 区分 | 対象 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 住宅1戸につき200㎡までの部分 | 価格 × 1/6 | 価格 × 1/3 |
| 一般住宅用地 | 小規模住宅用地以外の住宅用地 | 価格 × 1/3 | 価格 × 2/3 |
一定の新築住宅、認定長期優良住宅、耐震・バリアフリー・省エネ改修を行った住宅などは、固定資産税の減額措置を受けられる場合があります。適用期限、床面積、申告期限などの要件を確認しましょう。
更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税・都市計画税が上がることがあります。売却、解体、建て替えを検討する場合は、税額の変化も含めて判断することが重要です。
不動産を賃貸して家賃収入がある場合、その収入は不動産所得として所得税の対象になります。
不動産所得は、原則として総合課税の対象です。
不動産所得は、家賃収入などの総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。所得税は他の総合所得と合算して計算されます。
賃貸収入がある場合は、所得の金額や他の収入状況により確定申告が必要になることがあります。必要経費の領収書や管理会社の収支明細を保管しておきましょう。
家賃収入があっても、税金、管理費、修繕費、空室リスクを含めると手元に残る金額は変わります。保有継続か売却かは、税引き後の収支で比較します。
住民税は、前年の所得をもとに市区町村などが計算する税金です。不動産所得がある場合、その所得も住民税の計算に反映されます。
所得税の確定申告を行うと、その所得情報が住所地の市区町村へ連携され、住民税が計算されます。所得税と住民税は別の税金ですが、所得情報は連動します。
住民税には、給与から差し引かれる特別徴収と、納付書などで納める普通徴収があります。給与所得以外の所得について普通徴収を選べる場合もあります。
不動産所得が増えると、翌年度の住民税や社会保険料に影響することがあります。賃貸収入がある場合は、所得税だけでなく翌年の負担まで見ておきましょう。
不動産を持ち続けるか、貸すか、売るかを判断するときは、税額だけでなく将来の維持費と手残りまで整理することが大切です。
住宅を店舗や事務所として使う、更地にする、空き家のまま放置するなど、利用状況が変わると税額や管理負担も変わります。
毎年の税金や管理費が負担になっている場合、早めに査定を取り、保有を続ける場合と売却する場合の収支を比較しましょう。
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