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売却にかかる税金の種類

不動産売却時にもかかる経費といえば、仲介手数料と各種税金が代表的な経費といえるでしょう。
仲介手数料については、媒介契約を締結する際に分かっていることですが、税金については不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化します。
譲渡するタイミングによっても税額が変化するので、売却する前からある程度税金について把握しておく必要があります。
税金は、税務上の規則によって細かく取り決められ、なおかつ毎年微妙に税率が変わることもあるため、一般の人々にはとても分かりにくい内容となっています。
一般的に抑えておきたいポイントを把握して、損をしないように不動産売却をしましょう！

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譲渡所得の計算方法と注意点

譲渡所得が課税対象となり譲渡所得額に応じて譲渡所得税と住民税が決まりますが、不動産売却に必要な税金のうち、最も重要となるのが譲渡所得です。
譲渡所得は、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を、譲渡価格から差し引いた額です。

なお取得費には、所有期間中の減価償却がなされている必要があります。
また、譲渡する不動産が居住用、つまりマイホームであれば、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができます。
こうして譲渡所得から特別控除額を差し引いた金額が、課税対象となる譲渡所得になります。

注意① 不動産の所有期間によって税率が変わる

不動産を譲渡した際の譲渡所得税・住民税は、譲渡するタイミングでの土地・建物の所有期間によって税率が変わります。
5年越なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく異なります。
長期譲渡所得である方が税率も低くなりますが、5年越という所有期間の計算が独特なので注意が必要です。
※譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではありません。譲渡した年の1月1日までです。

所有期間
長短区分	短期	長期
期間	5年以下	5年超
所得税率	30.63%	15.315%
住民税率	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

※上記、所得税の税率には、復興特別所得税(所得税×2.1%)が上乗せされています

注意② 取得費・売却費用には仲介手数料等も含められる

取得費には購入費用のほか、仲介手数料等も差し引くことができ、マンション・一戸建てなど建物は減価償却費を差し引きする必要があります。
取得費には、土地・建物の購入費用、建築費用はもちろん、購入時に不動産会社へ支払う仲介手数料、
購入時に掛かる税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税等)を含めることができます。
土地を自ら取得している場合、埋め立て、土盛り、地ならしなどの造成費用や、測量費、古家があった場合の解体費用なども含めることができます。

建物の場合には減価償却が必要
一方、マンションや一戸建て等の建物の場合は、期間が経過することで価値が減少していくため、上記の取得費の合計額から「減価償却費相当額」を差し引く必要があります。居住用の場合、以下の計算式で算出することができます。

居住用建物の償却率は以下の通りです。※事業用不動産の場合は計算式が異なります。

建物構造	耐用年数	償却率
木造	33年	0.031
軽量鉄骨	40年	0.025
鉄筋コンクリート	70年	0.015

取得費が分からない場合は？

親から相続した土地や建物の場合、そもそも取得費が分からないことも多いです。
その場合には、譲渡価格の5%を取得費として計算をします。

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節税に使える特例と特別控除

不動産を売却する時、支払う税金の額を抑えることが可能な特例が適用される場合があり、
損失が出た場合にも控除が適用される可能性があります。ここでは、節税に使える特例と特別控除について説明します。

マイホーム(居住用不動産)を売ったときの特例

通称「3,000万円特例」と呼ばれる特例で、自分が住んでいる家もしくは敷地の売却であれば、譲渡所得から3,000万円が控除されます。
だし、譲渡した年の前年及び前々年に同じ特例や買い替え特例などを受けていないことが適用条件です。
また、譲渡する相手が親子・夫婦、生計を一にする親族、同族会社ではないことではないことも条件となります。
この特例が受けられれば、売却による利益が3,000万円までは税金は必要ありません。

所有期間が10年を越える不動産を売ったときの特例

印先ほどの3,000万円特例と重ねて受けることができる特例として「所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例」があります。
その名の通り、土地・建物ともに所有期間が10年を超える場合、税率が軽減されます。
適用条件は、同じ特例を前年及び前々年に受けていないこと、買替えや交換の特例など他の特例を受けていないこと、等があります。

譲渡所得	課税譲渡所得が 6,000万円以下	課税譲渡所得が 6,000万円以上で、 6,000万円以下の部分	課税譲渡所得が 6,000万円以上で、 6,000万円越の部分
所得税	10.21%	10.21%	15.315%
住民税	4%	4%	5%
合計	14.21%	14.21%	20.315%

マイホーム(居住用不動産)を買換えたときの特例

これは、マイホーム（居住用不動産）の所有期間が10年を超え、居住期間が10年以上の場合に適用される特例で、
売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買替えする場合、元のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得課税を先送りできるというものです。
適用条件には住宅家屋の床面積が50m2以上であること、売却代金が1億円以下であることなどがあります。
詳細は国税庁のホームページで確認しておきましょう。

平成21年及び22年に取得した土地を売ったときの特例

リーマンショック後の景気低迷を受け、平成21年度の税制改正で新しく設けられた特例です。
平成21年もしくは平成22年に取得した土地を売却した場合に、1,000万円を控除することができます。
適用条件は、平成22年1月1日～平成22年12月31日までに取得した土地で、親子・夫婦、生計を一にする親族、同族会社から譲渡された土地ではないことなどが条件となります。
※相続や贈与などで取得したものは適用外となるため注意しましょう。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

令和3年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る金額で売却して譲渡損失があったときは
、その年の給与所得や事業所得などの所得から控除（損益通算）することができます。
さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することが可能です。

新たにマイホームを購入しない場合でも適用することができます。
適用条件は譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるものであること、償還期間10年以上の住宅ローンの残高があることなどです。
また、令和3年12月31日までに売却して、マイホームを買替えた場合に譲渡損失が生じたときも、同じように損益通算及び繰越控除することが可能です。
この特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

▼住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(国税庁HP)
▼マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(国税庁HP)

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