不動産売却時にかかる諸費用

仲介手数料の支払いタイミング

仲介手数料は、売買契約が成立した時に半金、物件の引き渡し完了時に残りの半金を支払うのが一般的です。
ただし、売買契約締結後に売主様または買主様の事情で契約を解除する場合や、契約違反により解除となる場合は、結果として売買が完了しなくても仲介手数料が必要になることがあります。
また、測量、建物解体、荷物の保管、家財やごみの廃棄などは仲介手数料に含まれず、別途費用が必要です。

仲介手数料の計算式

仲介手数料は、宅地建物取引業法に基づく告示により上限額が定められています。売買価格が400万円を超える場合は、下記の速算式で上限額の目安を確認できます。

※低廉な空家等（価格800万円以下の宅地・建物）の売買・交換の媒介では、通常の上限を超えて税込33万円を上限に報酬を受けることができる特例があります。適用時は媒介契約締結時に説明と合意が必要です。

代表的な売却価格の仲介手数料早見表

取得費と譲渡費用

取得費は、不動産の購入にかかった費用です。土地・建物の購入代金や建築代金、購入手数料、測量費、整地費、建物解体費、設備費、改良費などが該当します。
また、不動産購入時の登記費用、不動産取得税、印紙税、借主へ支払った立退料、不動産購入資金の利子などが含まれる場合もあります。ただし、すでに事業所得などの必要経費に算入された事業用不動産の費用は含まれません。
譲渡費用は、不動産を売却するために直接かかった費用です。仲介手数料、印紙税、立退料、建物解体費などが含まれます。一方で、修繕費や固定資産税などは原則として譲渡費用には含まれません。

譲渡所得にかかる税金

譲渡所得には、所得税と住民税がかかります。所得税は国に納める国税、住民税は都道府県や市区町村などへ納める地方税です。
また、所得税には復興特別所得税が含まれます。復興特別所得税は、東日本大震災の復興施策の財源として2037年まで所得税に加算される税金です。

所有期間による税率の違い

譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間が5年以下か、5年超かによって異なります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」となり、長期譲渡所得の方が税率は低く設定されています。
所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準に判定します。例えば、2016年3月に取得し、2021年4月に売却した場合、実際の所有期間は5年を超えていても、税務上は2021年1月1日時点で判定するため4年となり、短期譲渡所得になります。売却時期を考える際は注意が必要です。

不動産売買契約書の軽減税率

不動産の譲渡に関する契約書は、一定の条件を満たす場合、令和9年3月31日まで印紙税の軽減措置が適用されます。主な軽減後の税額は以下のとおりです。

※契約金額が10万円以下のもの、契約金額の記載がないものは軽減措置の対象外で税額は200円です。契約金額が1万円未満のものは非課税です。

印紙税を納めなかった場合

印紙税は税金です。収入印紙を貼らなかったり、消印をしなかったりした場合は、納税していないとみなされます。
印紙税を納付しなかった場合は、本来納めるべき印紙税額に加え、その2倍に相当する金額を合わせた過怠税が徴収されることがあります。