はじめての方でも安心不動産売却の流れ
8つのステップを図解で解説
「何から始めればいいの？」「どれくらい時間がかかる？」
ご相談から引き渡し、売却後の確定申告まで、やることを順番にまとめました。お客様がやることと当社がサポートすることを分けてご説明します。
- 期間の目安 3〜6か月
- 必要書類チェックリスト付き
- 2026年の法改正に対応
最終更新日：2026年10月3日／監修：宅地建物取引士
売却の全体像と期間の目安
仲介で売却する場合、ご相談から引き渡しまでは3〜6か月が一般的です。大きく4つの段階に分かれます。
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当社が直接買い取る「買取」なら、販売活動（ステップ3・4）が不要なため最短1週間程度〜1か月半で現金化できます。仲介との違いは「仲介と買取の違い」で図解しています。
8つのステップの詳しい内容
各ステップで「お客様にお願いすること」と「当社が行うこと」を分けて記載しています。
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STEP01
売却のご相談・物件の査定
約1〜2週間まずは「なぜ売りたいか」「いつまでに売りたいか」「住宅ローンの残りはいくらか」「住み替え先は必要か」をお聞きし、最適な売り方をご提案します。そのうえで、売れる見込みの価格（査定価格）を算出します。
🖥 机上査定（簡易査定）物件情報と周辺の成約事例から算出。最短即日。まず相場感を知りたい方向け。
🏠 訪問査定室内の状態・日当たり・眺望なども確認して算出。より正確。売却を具体的に考えている方向け。
👤 お客様にお願いすること
- ご希望（時期・価格・理由）の共有
- 手元の資料のご用意（一覧はこちら）
🏢 当社が行うこと
- 法務局・役所での調査
- 周辺の成約事例・相場データの分析
- 査定価格の根拠をご説明
⚠ 査定価格＝売れる価格ではありません査定価格は「3か月程度で売れる見込みの価格」です。高い査定額だけで会社を選ぶと、売れ残って値下げを繰り返す原因になります。価格の根拠を必ず確認しましょう。
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STEP02
媒介契約の締結
査定後すぐ〜売却活動を正式に依頼するための契約です。「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、契約の内容によって不動産会社の義務が変わります（比較表はこちら）。あわせて売り出し価格を決定します。
👤 お客様にお願いすること
- 媒介契約の種類を選ぶ
- 売り出し価格・販売方法の決定
- 建物状況調査（インスペクション）を行うかの検討
🏢 当社が行うこと
- 契約内容・仲介手数料のご説明
- 販売戦略・スケジュールのご提案
- インスペクション業者のご紹介（ご希望時）
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STEP03
販売活動・内覧対応
約1〜3か月不動産ポータルサイト（SUUMO・アットホームなど）や当社ホームページへの掲載、不動産会社間の物件情報システム「レインズ」への登録で、購入希望者を広く募ります。購入検討中の方が実際に見学する「内覧」にもご協力いただきます。
👤 お客様にお願いすること
- 内覧日時の調整・立ち会い
- 室内の整理整頓・換気
- 販売状況の報告を確認
🏢 当社が行うこと
- 写真撮影・広告作成・ポータル掲載
- 清掃・脱臭・除菌（無料）
- 現地販売会の開催
- 売買瑕疵保険（無料・最大200万円保証）
✅ 内覧で好印象を与える3つのコツ- 玄関・水回り（キッチン・浴室・トイレ）を重点的に清潔に
- カーテンを開けて照明をすべて点灯し、明るい印象に
- 生活感の強い物は一時的にしまい、広さを感じてもらう
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STEP04
購入申込み・条件交渉
数日〜1週間購入希望者から「購入申込書（買付証明書）」が届いたら、価格・引き渡し時期・手付金の額・住宅ローン特約などの条件をすり合わせます。複数の申込みがある場合は、条件を比較してお選びいただけます。
👤 お客様にお願いすること
- 条件の判断（価格・引き渡し日など）
- 引越し時期の目安を立てる
🏢 当社が行うこと
- 買主様の資金計画・ローン事前審査の確認
- 売主様の利益を守る条件交渉
- 契約書・重要事項説明書の作成
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STEP05
売買契約の締結
1日（1〜2時間）宅地建物取引士が買主様へ重要事項説明を行ったうえで、売買契約を締結します。このとき買主様から手付金（売買代金の5〜10%程度が一般的）を受け取ります。2022年5月の法改正により、契約書類の電子化（電子契約）にも対応できるようになりました。
👤 お客様にお願いすること
- 物件状況報告書（告知書）・付帯設備表の記入
- 雨漏り・シロアリ・設備の不具合などは正直に告知
- 実印・印鑑証明書などの持参
🏢 当社が行うこと
- 重要事項説明（宅地建物取引士）
- 契約内容の読み合わせ・ご説明
- 手付金の授受の立ち会い
⚠ 「契約不適合責任」に注意2020年4月の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりました。契約書に書かれていない不具合が引き渡し後に見つかると、修補・代金減額・損害賠償・契約解除を求められる可能性があります。知っている不具合はすべて告知し、契約書に記載することが、売主様を守るいちばんの方法です。個人の売主様の場合、責任を負う期間を「引き渡しから3か月」などと定めるのが一般的です。
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STEP06
引き渡しの準備
約1〜2か月買主様が住宅ローンの本審査を進める間に、売主様は引き渡しの準備を行います。
👤 お客様にお願いすること
- 住宅ローンの一括返済を金融機関へ申し出（1か月前が目安）
- 引越し・不用品の処分
- 公共料金の解約・精算手続き
- （戸建て・土地）隣地との境界の確認
🏢 当社が行うこと
- 金融機関・司法書士とのスケジュール調整
- 境界確認・測量の手配
- 引き渡し前の室内・設備の最終確認
2026年4月施行登記上の住所が古いままの方はご注意ください引越しなどで登記簿の住所と現在の住所が異なる場合、売却時に住所変更登記が必要です。2026年4月1日からは住所・氏名の変更登記が義務化され、変更から2年以内に申請しないと5万円以下の過料の対象となる場合があります（施行日前の変更は2028年3月31日までに申請）。売却の予定がない不動産をお持ちの方も確認しておきましょう。
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STEP07
残代金決済・物件の引き渡し
1日（1〜2時間）通常、買主様が住宅ローンを借りる金融機関に関係者が集まり、残代金の受け取りと鍵の引き渡しを同じ日に行います。当日の流れは下の図のとおりです。
決済当日のお金（ブラウン）・鍵（ブルー）・登記書類（ゴールド）の流れ - 司法書士が登記に必要な書類・本人確認を行う
- 買主様の住宅ローンが実行され、残代金を受領
- 受け取った代金で売主様の住宅ローンを完済（抵当権抹消）
- 固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金（マンション）を日割り精算
※首都圏では1月1日を起算日として、引き渡し日の前日までを売主様、引き渡し日以降を買主様の負担として精算するのが一般的です。 - 鍵・建築関係書類・設備の取扱説明書などをお渡し
- 仲介手数料・司法書士報酬などのお支払い
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STEP08
確定申告（必要な方のみ）
売却した翌年 2/16〜3/15売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。「3,000万円特別控除」などの特例を使って税金が0円になる場合も、申告しないと特例を受けられません。売却損が出た場合も、条件を満たせばほかの所得と相殺（損益通算）できる特例があります。
👤 お客様にお願いすること
- 売買契約書・領収書などの保管
- 確定申告書の提出
🏢 当社が行うこと
- 使える特例の目安のご案内
- 税理士へのご相談のご案内
3種類の媒介契約の違い
どの契約を選ぶかで、不動産会社に課される義務が変わります。迷ったら、報告頻度が高く窓口が一本化できる「専任」系がおすすめです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社への依頼 | ×1社のみ | ×1社のみ | ○複数社OK |
| 自分で見つけた 買主との直接取引 | ×不可 | ○可能 | ○可能 |
| レインズへの登録 | 契約から5営業日以内に義務 | 契約から7営業日以内に義務 | 義務なし（任意） |
| 販売状況の報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 法律上の義務なし |
| 契約期間 | 最長3か月 | 最長3か月 | 法律上の上限なし（3か月以内が一般的） |
| 向いている方 | 販売をすべて任せ、密に報告を受けたい方 | 任せつつ、知人への売却の可能性も残したい方 | 複数社の反応を比べたい方 |
不動産会社が自社で買主も見つけるために、他社からの問い合わせを断る「囲い込み」を防ぐため、レインズに物件の取引状況（「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」）の登録が義務化されました。売主様はレインズの登録証明書に記載された二次元コードから、ご自身の物件の登録状況をスマートフォンでいつでも確認できます。
売却にかかる費用と税金
売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。主な費用は以下のとおりです。
| 費用 | 金額の目安 | 支払う時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税が上限 例）3,000万円の場合：105万6,000円（税込） ※800万円以下の物件は特例により上限33万円（税込）まで受領できる場合があります（媒介契約時にご説明・ご合意のうえ） | 契約時・引き渡し時に半額ずつが一般的 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付。1,000万円超5,000万円以下なら1万円（軽減措置：2027年3月31日まで） ※電子契約の場合は印紙税がかかりません | 売買契約時 |
| 抵当権抹消費用 | 登録免許税：不動産1個につき1,000円（土地＋建物で2,000円）＋司法書士報酬 | 引き渡し時 |
| 住宅ローン繰上返済手数料 | 金融機関により0円〜数万円 | 引き渡し時 |
| その他（必要な場合） | 測量費・解体費・ハウスクリーニング・引越し費用・住所変更登記費用など | 引き渡しまで |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益が出た場合のみ（下表参照） | 翌年の確定申告後 |
売却益にかかる税金（譲渡所得税）
税金は「売却代金 −（購入時の価格※＋売却費用）− 特別控除」で計算した利益に対してかかります。
※建物は購入時の価格から減価償却費を差し引きます。購入時の価格がわからない場合は「売却代金の5%」で計算することになり、税金が高くなりがちです。購入時の売買契約書は大切に保管しましょう。
| 所有期間 | 税率（所得税・復興特別所得税・住民税） |
|---|---|
| 5年以下（短期） | 39.63%（所得税30%・復興税0.63%・住民税9%） |
| 5年超（長期） | 20.315%（所得税15%・復興税0.315%・住民税5%） |
| 10年超のマイホーム | 利益6,000万円以下の部分は14.21%（軽減税率の特例） |
マイホームの
3,000万円特別控除
住んでいた家を売った場合、利益から最高3,000万円を差し引けます。所有期間に関係なく使え、多くの方の税金が0円になります。
相続した空き家の
3,000万円特別控除
一定の条件を満たす相続空き家の売却に利用できます（2027年12月31日までの売却が対象）。相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円です。
買い替え時の特例
住み替えの場合は「買換え特例」や「譲渡損失の繰越控除」も選択肢に。詳しくは買い替え方法のページで解説しています。
※税制は改正されることがあります。特例の適用可否は個別の状況により異なりますので、詳細は税務署または税理士にご確認ください。
売主様が知っておきたい
最近の法改正ポイント
住所・氏名の変更登記が義務化
住所や氏名が変わったら2年以内に変更登記が必要に。売却時に住所が古いままなら、決済までに手続きします。
レインズの取引状況登録が義務化
「囲い込み」防止のため、物件の販売状況の登録が義務に。売主様もQRコードで状況を確認できます。
800万円以下の物件の仲介手数料特例
低価格の物件・空き家の流通を促すため、800万円以下の物件は上限33万円（税込）まで受領できる特例に拡充されました。
相続登記の義務化
相続した不動産は、取得を知った日から3年以内に相続登記が必要です。相続した家を売る場合も、まず相続登記を行います。
必要書類チェックリスト
タップするとチェックできます。揃っていなくても大丈夫です。再発行の方法も含めてご案内します。
査定・媒介契約のとき
売買契約のとき
決済・引き渡しのとき
よくあるご質問
住宅ローンが残っていても売却できますか？
はい、売却できます。引き渡し日に売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消するのが一般的です。売却代金だけでは完済できない場合（オーバーローン）は、自己資金での補填や、住み替え先のローンにまとめる「住み替えローン」などを検討します。まずはローン残高を確認し、ご相談ください。
売却にはどのくらいの期間がかかりますか？
仲介の場合、ご相談から引き渡しまで3〜6か月程度が目安です。早く現金化したい場合は、当社による買取（最短1週間程度〜）もご検討ください。
住みながら売却できますか？
はい、住みながら売却される方がほとんどです。内覧は事前に日時を調整しますので、お仕事やご家族の予定に合わせて対応できます。
近所に知られずに売却したいのですが…
ポータルサイトへの掲載やチラシ配布を控え、当社に登録いただいている購入希望者様へ個別にご紹介する方法や、当社の買取をご提案できます。ご希望をお聞かせください。
相続した家を売りたいのですが、何から始めればいいですか？
まずは相続登記（名義変更）が必要です。2024年4月から相続登記は義務化されています。また、一定の条件を満たすと「相続空き家の3,000万円特別控除」が使える場合があります（2027年12月31日までの売却が対象）。提携司法書士と連携してサポートし、税金面は税理士へのご相談もご案内しますので、お気軽にご相談ください。
査定を依頼したら、必ず売らないといけませんか？
いいえ、査定は無料で、売却の義務はありません。「今いくらなのか知っておきたい」という段階のご相談も多くいただいています。
あわせて読みたい解説ページ
参考資料： 国税庁「マイホームを売ったときの特例」／ 法務省「住所等の変更登記の申請義務化」／ 国土交通省「宅地建物取引業法」関連情報
※本ページは2026年10月時点の法令・税制に基づく一般的な情報です。個別のケースについては当社または専門家にご相談ください。