「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか、何をするのか分からない」という方も多いと思います。
ここでは、ご所有不動産の売却時の一般的な流れと、「査定」や「契約」など各段階でのポイントをご説明いたします。
売却の流れを理解して、スムーズな不動産の売却を目指しましょう。
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売却のご相談
ご所有不動産の売却をご検討の際には、セルフリジェネレーションにご相談ください。不動産の売却スケジュールやご事情によって売却方法は変わってきます。また、お買い換えの場合には、購入物件や時期などの検討も併せて必要になります。 豊富なノウハウと知識でお客様のご希望者ご事情にあった売却方法をご提案いたします。
セルフリジェネレーションの不動産売却2
物件の調査・査定
ご所有の不動産の売却を検討したら、不動産会社に査定を依頼します。査定金額を知ることで売却価格の目安がわかり、次のステップへ進めやすくなります。査定金額とは、実際に市場に売り出しを行った場合、売却可能だと予想される金額のことです。 セルフリジェネレーションでは、様々な売却のニーズに合わせて、気軽に相談できる「無料査定サービス」を行っています。
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物件の調査・不動産会社と媒介契約
売却のご意思が固まったら、不動産会社に売却の仲介を依頼する媒介契約を結びます。
媒介契約書の種類
媒介契約書には３つの種類があります。それぞれの違いを理解して媒介契約を結びましょう。
▼専属専任媒介契約
●売主様
・他の不動産会社に重ねて依頼することができません
・依頼をした不動産会社が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することはできません
■不動産業者側
・不動産指定流通機構（レインズ）に5営業日以内に登録します
・業務処理状況を1週間に1回以上お客様に報告します
▼専任媒介契約
●売主様
・他の不動産会社に重ねて依頼することができません
・自分で見つけた相手方となら不動産会社を通さずに売買契約を締結することができます
■不動産業者側
・不動産指定流通機構（レインズ）に7営業日以内に登録します
・業務処理状況を2週間に1回以上お客様に報告します
▼一般媒介契約
●売主様
・他の不動産会社に重ねて依頼することができます
■不動産業者側
・不動産指定流通機構（レインズ）に登録義務はありません（任意）
・業務処理状況の報告義務はありません（任意）
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 複数社に依頼できる | 不動産会社１社のみに依頼 | |
| 自分で買主を探して直接取引をして良い | 直接取引できない | |
| 不動産会社から売主への 報告義務なし |
不動産会社から売主への ２週間に1回報告 |
不動産会社から売主への １週間に1回の報告 |
| レインズへの 登録義務なし |
媒介契約締結後 7日以内にレインズへ登録 |
媒介契約締結後 5日以内にレインズへ登録 |
一般媒介のイメージ
メリット
1.人気物件だとよりよい価格や条件で売却できる可能性がある
2.複数の業者を選定できるので失敗が少ない
3.レインズに登録する必要がない為非公開に販売できる
デメリット
1.不人気物件の場合は消極的な販売活動になる。
2.販売状況がよくわからず把握しにくい
3.売値等の条件変更などがあった場合、売主から不動産会社へ
1件1件連絡したりする面倒がある。
専任媒介契約・専属専任媒介契約のイメージ
メリット
1.積極的な販売活動がある
2.状況の報告が定期的にあるので売却活動の負担が減り
状況が把握しやすい
3.各不動産会社特有のサービスが受けられる
デメリット
1.不動産会社の活動状況により売却条件が左右されやすい
2.囲い込みの状況が発生しやすい
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販売活動を開始
媒介契約を結んだ後、営業担当は売却を実現するため、多様な媒体や手段を活用した売却活動を展開します。
販売方法としては以下のようなものがあります
１．自社ホームページへの掲載
物件の間取・写真をホームページ上で公開します。
営業担当が書くPRコメントも掲載し、物件の魅力をアピールします。
物件によっては360°パノラマ動画の撮影、掲載も致します。
２．各種不動産ポータルサイトへの掲載
注目度の高いSUUMO、アットホーム、オウチーノ等の各種不動産ポータルサイトに掲載し、幅広い物件広告を行います。
3．不動産指定流通機構(レインズ)への登録
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムであるレインズへ登録します。多数の会員不動産会社がリアルタイムで物件情報を取得することができるため、仲介担当会社以外の不動産会社の顧客にも物件の紹介が可能です。
各種の売却活動により、売主様の不動産にご興味を持たれたお客様を、スケジュールにすり合わせて物件現地見学にお連れしますので、御協力をお願いいたします。
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契約
購入希望者より購入申込書をいただいたら、営業担当が価格や引き渡し時期などの契約条件を売主様、買主様と調整させていただきます。売主様と買主様が合意に至ったら、売買契約を結びます。
売買契約時に用意するもの
●仲介手数料の半金(ご契約時またはお引渡し時に全額を頂く場合があります。)
●印紙代
●登記済証
●実印
●印鑑証明書(発行から３ヶ月以内のもの)
●ご本人確認書類（運転免許証など）
●固定資産税納税通知書
※その他にも必要になるものがある場合もございますので、詳しくは営業担当にご確認ください。
重要事項の説明
売買契約に先立って、買主様に対し重要事項の説明を行います。
仲介を行う不動産会社の宅地建物取引士が「重要事項説明書」の読み上げと説明を行います。
重要事項説明書には、物件についての重要な事柄として登記簿に記載の権利関係、物件概要、代金授受の方法、契約解除の場合の規約等が記載されています。
売買契約を結ぶ
仲介を行う不動産会社が作成した不動産売買契約書を用いて契約を行います。
取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全で確実な売買の成立を目的としています。
不動産売買契約を締結しますと、以後は契約書の記載内容に基づいて権利の行使や義務の履行が必要になります。
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引き渡し準備
契約条件の調整
残代金の受領日までに買主様に引き渡しができるように各種手続きを行い、準備をします。
必要な手続きには下記のようなものがあります。
●住宅ローン等の借入金の返済および抵当権の抹消準備
●引っ越し
●不要品の処分
借入金の返済および抵当権の抹消準備
物件に住宅ローンが残っている場合、残債を清算し、抵当権を抹消する必要があります。
受領する残代金で住宅ローンを清算する際には、残代金の受領日までに借入先の銀行等で手続きを行い、抹消登記に必要な書類の準備を用意する必要があります。
抵当権抹消の手続きは司法書士が行います。
引っ越し
残代金の受領日までに引っ越しを済ませてください。
また、契約時に報告した「物件状況等報告書」および「設備表」の記載内容と現状が合っているかどうかご確認ください。
記載内容と異なると売主様に修復義務が生ずることがあります。
電力会社、ガス会社、水道局などへ連絡し、利用の停止手続きをしてください。売主様・買主様の双方で物件の状況確認を行います。
物件の状況確認
入居した後のトラブルを防止するために、売主様・買主様の双方で物件の状況確認を行います。
下記の状況を確認します。
●備品、設備等の状況確認
●隣地境界線の確認
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契約
買主様より残代金を受領し、買主様に鍵をお渡しし、所有権の移転登記手続きを行います。
ローン借り入れのある方は抵当権の抹消などの手続きも同時に行います。固定資産税などの各種負担金の清算も行います。
※各登記手続きは司法書士が行います。
残代金授受の流れ
●登記関係書類の確認
所有権移転登記や抵当権抹消登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。
●残代金の授受
買主様より残代金を受け取り、買主様へ領収証をお渡しします。
●各種負担金の清算
固定資産税などの各種負担金を清算します。
引き渡しの前日までは売主様負担、引渡日以降は買主様負担として日割りにて清算するのが一般的です。
マンションの場合には管理費や修繕積立金も併せて清算します。
●鍵の引き渡し
買主様へ鍵をお渡しします。
引き渡しが無事に完了したことを確認するために、売主様・買主様双方に「引渡完了確認書」に記名・押印していただきます
●諸費用のお支払い
不動産会社への仲介手数料、司法書士への登記費用など諸費用をお支払いいただきます。
残代金授受の際に用意するもの
●仲介手数料の半金
●登記費用(抵当権抹消の手続き等がある方)
●登記済証もしくは登記識別情報
●実印
●印鑑証明書(発行から３ヶ月以内のもの)
●物件の鍵一式
●建築の建築時資料や各住宅設備の取扱説明書、マンションの分譲時資料など
※その他にも必要になるものがある場合もございますので、詳しくは営業担当者にご確認ください
