相続した不動産の売却では、分割や名義変更等、様々な手続きが必要になります。
ですが、一生に一度あるかどうかというイベントで、具体的にどうしたら良いのか迷われている方も多いと思います。
このページでは、相続した不動産の売却に必要な基礎知識を紹介していきます。
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![相続の各手続きの期限一覧表](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__01-img03.png)
![相続の各手続きの期限一覧表](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__01-img03-sp.png)
相続した不動産を売却するには家の名義変更が必要です!
遺言書があれば、原則として遺言書に従って名義変更を行います。
ですが遺言書がなく、特定の相続人に引き継がせたい場合は、遺産分割協議を行いましょう。
遺産分割協議には期限の定めはありません。
※不動産を売却して相続税を納税する場合には、
相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月までに現金化する必要があります。
遺言書や遺産分割協議を経て相続人が決まったら、名義変更を行います。
名義変更後の売却までの流れは以下の通りです。
![相続の各手続きの期限一覧表](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__01-img04.png)
![相続の各手続きの期限一覧表](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__01-img04-sp.png)
基本的に、遺言書がある場合は遺言書に書かれている人が相続人になります。
ですが遺言書が見つからなかった場合は、相続人が誰なのかを知るために、
相続人と相続財産を確認する必要があります。
法定相続人は、基本的に戸籍で確認が可能です。また法定相続人には、相続の優先順位があります。
配偶者がいる場合には必ず相続人となり、その他の相続人は大抵、
子供→親→兄弟の順に相続人となると考えていただいた方が良いでしょう。
![相続人優先順位表](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__02-img01.png)
代襲相続人って?
法定相続人が既に亡くなっている場合は、その子供などの直系卑属が
亡くなった法定相続人の代わりに相続することが可能です。
これを「代襲相続」と呼び、法定相続人の代わりに相続権を得る人を「代襲相続人」と呼びます。
相続人は、相続情報一覧図を見る事で確認することができます。
相続情報一覧図は、亡くなった方の戸籍や相続人の住民票を法務局に提出する事で見ることができます。
相続財産は不動産以外のものも含めて計算する必要があり、
一般的には預貯金と不動産が大きな相続財産に当たります。
ただし、中には借金やローンなどのマイナス財産も存在します。
プラス財産、マイナス財産、葬式の費用を差し引いた金額に対して相続税が発生します。
財産を相続する人が決まったら、遺産分割の対象となる財産を確認します。
![財産分与の対象となる遺産](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__02-img02.png)
![財産分与の対象となる遺産](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__02-img02-sp.png)
相続放棄とは、プラスの財産である「資産」とマイナスの財産である「負債」のどちらも相続をしないことです。
この場合、負債の返済は免除されますが、同時に不動産以外を含めた含めた
すべての資産を相続することができません。
300万円のローン残債のあるマンションと、1500万円の預金を相続したとします。
相続放棄をしてしまうと、ローン残債だけでなく、1500万円の預金の相続権も失ってしまいます。
資産の方が多い場合は、相続放棄をすると結果的に損をすることになります。
限定承認
限定承認とは、相続した資産の範囲内で負債分を相続するという方法です。
300万円のローン残債のあるマンションと1500万円の預金を相続した場合、
預金の300万円分をアパートの返済に充てることで、1200万円の預金とアパートを相続するという方法です。
もしも資産を負債が上回った場合は、負債分を支払う必要はありません。
ただし、限定承認を行う場合は他の相続人全員からの承認が必要です。
相続した不動産を売るためには名義変更が必要です
![名義変更に必要な書類一覧表](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__03-img01.png)
![名義変更に必要な書類一覧表](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__03-img01-sp.png)
土地や家屋を相続した場合、早いうちに探しておくと良いでしょう。
![不動産会社に売却を依頼するときに必要な書類一覧表と、買主に引き渡しをするときの必要書類一覧表](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__03-img02.png)
![不動産会社に売却を依頼するときに必要な書類一覧表と、買主に引き渡しをするときの必要書類一覧表](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__03-img02-sp.png)
![物件購入時の売買契約書など、金額がわかるものがあると、
特例を申請して節税できる可能性があります。不動産売却に必要な書類の中でも、お金に関わる書類は特に大切に保管してください。](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__03-img03.png)
![物件購入時の売買契約書など、金額がわかるものがあると、
特例を申請して節税できる可能性があります。不動産売却に必要な書類の中でも、お金に関わる書類は特に大切に保管してください。](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__03-img03-sp.png)
不動産は現金と違い、均等に分割することが難しいため
分割の仕方を学んでおくことが大切です。
相続した不動産の分割方法には、「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4種類があります。
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相続した不動産は、売却するときに売主を明確にするために名義変更が必要です。
現在、名義変更は義務ではありませんが、所有者不明土地問題を解決するため
2024年4月を目途に義務化されます。
名義変更の仕方には「法定相続」「遺言による分割」「遺産分割協議による分割」の3種類があります。
![法定相続 - 法定相続割合で共有のまま名義変更を行います。
相続した不動産を売却し、現金を相続人間で公平に分けたい場合には法定相続によって共有名義のまま売却することが適しています。](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__05-img01.png)
![法定相続 - 法定相続割合で共有のまま名義変更を行います。
相続した不動産を売却し、現金を相続人間で公平に分けたい場合には法定相続によって共有名義のまま売却することが適しています。](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__05-img01-sp.png)
![遺言による分割 - 遺言書がある場合に行います。
遺言書がある場合は、原則として遺言に従って名義変更を行いますが、遺言とは異なる内容で名義変更したい場合には、遺産分割協議を行う必要があります。](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__05-img02.png)
![遺言による分割 - 遺言書がある場合に行います。
遺言書がある場合は、原則として遺言に従って名義変更を行いますが、遺言とは異なる内容で名義変更したい場合には、遺産分割協議を行う必要があります。](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__05-img02-sp.png)
![遺産分割協議による分割 - 相続後に相続人間で遺産の分割方法を決める話し合いのことを「遺産分割協議」と言います。
「遺言書がなく法定相続以外の方法で分割したい場合」や「遺言書とは異なる方法で分割した場合」に行います。遺産分割協議を成立させるには相続人全員の同意が必要です。](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__05-img03.png)
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![早く、高く売れる不動産会社を探す](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__06-img01.png)
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![共有名義の売却は全員の同意が必要!](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__06-img02.png)
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![親の家に住む場合と住まない場合で税金特例が変わる!](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__06-img04.png)
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![売却期限は3年以内が目安となる](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__06-img05.png)
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![取得費は親の購入額を引き継ぐ](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__06-img06.png)
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![所有期間は親の購入日を引き継ぐ](https://self-regeneration.jp/img/sozoku/section__06-img07.png)
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