自宅や所有マンションなどを次の世代へ託す方法の一つに、不動産の生前贈与があります。
相続税対策や遺産分割トラブルの予防につながる一方で、
贈与税、登記費用、不動産取得税などの負担も慎重に確認する必要があります。
不動産の生前贈与を検討する前に、贈与税の課税方法を理解しておくことが重要です。
主な課税方法には、暦年課税制度と相続時精算課税制度があります。
1年間に受けた贈与をもとに贈与税を計算する制度です。
年間110万円の基礎控除があり、110万円を超えた部分に贈与税がかかります。
60歳以上の父母・祖父母などから、18歳以上の子や孫などへ贈与する場合に選択できる制度です。
特別控除2,500万円とは別に、毎年110万円の基礎控除があります。
相続時精算課税制度で贈与された財産は、相続時に相続財産へ加算して相続税を計算します。目先の贈与税だけで有利不利を判断しないことが大切です。
不動産の生前贈与には、渡す相手や時期を選びやすく、相続発生後のトラブルを減らしやすいという特徴があります。
婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産などを贈与する場合、一定要件を満たすと最高2,000万円まで配偶者控除を受けられます。
基礎控除110万円と合わせて使えますが、贈与税の申告は必要です。
相続発生後は遺産分割協議で揉めることがあります。生前に不動産の承継先を明確にすることで、相続人間のトラブル予防につながります。
不動産は地価や評価額が変動します。
将来的に評価額が上がる可能性が高い不動産は、評価額が低いうちに贈与することで相続税対策につながる場合があります。
貸付用不動産を贈与すると、贈与後の賃貸収入は受贈者に帰属します。収益性が高い不動産では、将来の相続財産の増加を抑える効果が期待できます。
生前贈与は、相続よりも税金や登記費用が重くなる場合があります。
また、相続税で使える特例が使えなくなることもあるため、総額で比較することが重要です。
贈与で不動産を移転する場合、不動産取得税や登録免許税が発生します。相続による移転と比べて、税率や費用負担が大きくなることがあります。
贈与税は相続税より税率が高くなるケースがあります。ただし、分割して贈与できる点など相続税とは性質が異なるため、税率だけで判断しないことが大切です。
令和6年1月1日以後の暦年課税による贈与は、相続開始前7年以内の贈与が相続税の課税価格に加算される方向へ段階的に延長されています。
古い「3年以内」だけで判断しないよう注意が必要です。
生前贈与により不動産を移転すると、相続時に小規模宅地等の特例を使えない場合があります。節税目的の場合は、相続で承継した場合との比較が必要です。
不動産の生前贈与では、贈与税だけでなく、不動産取得税、登録免許税、司法書士報酬なども含めて確認する必要があります。
| 項目 | 内容 | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 贈与税 | 贈与を受けた財産にかかる税金 | 暦年課税か相続時精算課税か、控除や特例の有無 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した人に課される地方税 | 住宅・土地の軽減措置、床面積、築年数、用途 |
| 登録免許税 | 名義変更などの登記にかかる国税 | 贈与による所有権移転か、相続による移転か |
| 司法書士報酬 | 登記手続きを依頼する場合の報酬 | 登記内容、必要書類、持分移転の範囲 |
不動産は評価額が大きくなりやすく、現金贈与より税負担の影響が大きく見えやすい財産です。
贈与税だけでなく、相続税、登記費用、不動産取得税まで合算して比較しましょう。
生前贈与が有効かどうかは、相続税の有無、不動産の将来価値、収益性、家族関係によって変わります。
将来評価額が大きく上がる可能性がある土地は、評価額が低い段階で贈与することで、相続税対策につながる場合があります。
賃貸収入を生む不動産を贈与すると、贈与後の収益は受贈者に帰属します。収益性が高い物件では、将来の相続財産の増加を抑えられる可能性があります。
相続財産が基礎控除の範囲内に収まる場合、相続時精算課税制度を使った贈与が選択肢になることがあります。ただし申告や将来の相続時の扱いを確認しておきましょう。
自宅や賃貸物件など、特定の人へ承継したい不動産がある場合、生前贈与により相続発生後の遺産分割トラブルを抑えやすくなります。
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