【2026年版】土地を高く売るには？査定で見られる6つのポイントと準備の記事

「親から相続した土地を、できるだけ高く売りたい」「査定を頼む前に、何を準備しておけば価格が上がるのか知りたい」――土地は建物と違って見た目で差がつきにくく、価格は道路・形・境界・法令の制限といった条件でほぼ決まります。だからこそ、査定で何を見られるかを先に知っておくと、準備の優先順位がはっきりします。

この記事では、墨田区・江戸川区で土地の仲介と買取の両方を扱う宅地建物取引業者の立場から、土地の査定で見られるポイントと、査定を頼む前に価格を上げるためにできる準備を解説します。

この記事で分かること

• 土地の査定価格がどう決まるのか（公示地価・路線価との違い）
• 査定で見られる6つのポイントと、価格が上がる土地・下がる土地の違い
• 道路の幅で建てられる床面積が変わる計算例
• 査定を頼む前の準備5ステップと、やってはいけない準備
• 墨田区・江戸川区の土地で査定前に確認したいこと

結論から言うと、土地を高く売る近道は「弱点を先に調べて、説明できる状態にしてから査定を受けること」です。

この記事の結論

• 土地の査定価格は、近くの似た土地の成約価格を基準に、道路・形・広さ・法令の制限などの条件で上げ下げして決まります。
• 査定で特に差がつくのは、前の道路の種類と幅、土地の形と間口、境界がはっきりしているかの3点です。
• 前の道路の幅が12m未満だと容積率が制限され、同じ広さでも建てられる床面積が少ない土地は価格が下がります。
• 査定の前に、登記簿・公図・測量図を集め、境界標と越境を確かめ、草刈りとゴミの撤去をしておくのが効果的です。
• 解体や高額な整地を先にするのは避け、複数社に価格の根拠と買取の価格も聞いてから売り方を決めましょう。

土地の査定価格はどう決まる？公示地価・路線価との違い

土地の査定価格は、近くで実際に売れた似た土地の価格（成約事例）を基準にして、査定する土地の条件の良し悪しで上げ下げして決めるのが基本です。公示地価や路線価は相場をつかむ参考になりますが、そのまま売れる価格ではありません。

査定とは、不動産会社が「おおむね3か月程度で売れると見込まれる価格」を示すことです。この方法は取引事例比較法と呼ばれ、不動産鑑定士が使う不動産鑑定評価基準でも中心的な手法の一つとされています。不動産会社の査定は、鑑定士の鑑定評価とは違い、無料で受けられる「売り出し価格を決めるための目安」です。

自分で目安を出すときは、土地の前の道路に付いている路線価を0.8で割ると、公示地価に近い水準になります。たとえば路線価が1㎡あたり48万円なら、48万円÷0.8＝60万円が目安です（あくまで概算です）。

不動産会社は査定額の根拠を説明する義務がある

宅地建物取引業法第34条の2第2項は、不動産会社が売却する価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。査定額だけを見て会社を選ぶのではなく、「どの成約事例と比べ、どの条件でいくら上げ下げしたのか」を必ず聞きましょう。根拠の説明がない高い査定額は、契約を取るための数字であることがあります。

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2（2026年10月確認）

土地の査定で見られる6つのポイント

土地の査定で見られるのは、立地、道路との関係、形と広さ、法令の制限、境界と測量、地盤とリスクの6つです。このうち、売主が準備で改善できるのは境界・書類・土地の見た目で、道路や法令の制限は変えられないため「正確に調べて説明できること」が大切です。

1. 立地と駅からの距離

立地は、土地の価格をもっとも大きく左右する要素です。最寄駅からの徒歩分数、スーパーや学校までの距離、周辺の街並みが見られます。立地は変えられませんが、地元の人しか知らない良い点（静かな通り、公園が近いなど）は、査定の担当者にも買主にも伝える価値があります。

2. 道路との関係（接道）

道路との関係は、土地の価値を決める最重要の条件です。建築基準法第43条は、建物の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定めており（接道義務）、満たさない土地は建て替えができない「再建築不可」になって、価格が大きく下がります。

幅4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる「2項道路」（同法第42条第2項）に面した土地は、建て替えのときに道路の中心から2mの位置まで敷地を後退させる必要があります。これをセットバックといい、後退した部分は建物の敷地として使えません。

仮定の計算例：幅3mの2項道路に、間口10mで面した100㎡の土地は、道路の中心から2mまで（0.5m）後退するため、10m×0.5m＝5㎡が使えなくなり、建物の敷地として計算できる面積は約95㎡になります。

3. 土地の形と広さ

土地の形は、長方形や正方形に近い「整形地」ほど高く評価されます。旗竿地とは、道路に接する細い通路の奥に、建物を建てる部分が広がる土地のことで、同じ面積の整形地より価格が下がるのが一般的です。三角形などの不整形地も、建物を配置しにくいため評価が下がります。

広さは、大きいほど総額は上がりますが、1㎡あたりの単価は下がることがあります。個人の買主が買える総額を超えると、買い手が建売住宅を建てる会社などに限られるためです。広い土地の売り方は広い土地を高く売る方法｜分筆して売るか一括で売るかの判断でも扱っています。

4. 法令の制限（用途地域・建蔽率・容積率）

用途地域とは、都市計画法にもとづいて、建てられる建物の種類や大きさを地域ごとに決めたルールのことです。建蔽率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合で、どちらも高いほど大きな建物が建てられるため、土地の価値が上がります。

ただし、地図に書かれた容積率（指定容積率）を、そのまま使えるとは限りません。次の章で説明するように、前の道路の幅によって容積率が下がることがあります。

5. 境界と測量

境界がはっきりしていて、確定測量図と境界標がそろっている土地は、買主が安心して買えるため、価格が下がりにくくなります。確定測量図とは、隣地の所有者や道路を管理する役所と立ち会い、すべての境界について合意したうえで作る測量図のことです。

反対に、境界標が見当たらない、塀や屋根・植木が隣地にはみ出している（越境）といった土地は、トラブルの心配があるとして値引きの理由にされがちです。境界や越境のトラブルについては土地を売却する際に起こりうるトラブルで詳しく解説しています。

6. 地盤と、目に見えないリスク

土地の高低差、擁壁（土留めの壁）の状態、地中に古い基礎やがれき・浄化槽が残っていないか、以前に工場などとして使っていなかったかも見られます。水害のおそれも価格に影響し、2020年8月28日からは、売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の位置を説明することが不動産会社に義務づけられています（宅地建物取引業法施行規則の改正）。

過去の土地の使い方や、地中に何かが埋まっている心当たりは、査定の段階で正直に伝えてください。知っていて伝えなかった不具合は、売却後に契約不適合責任を問われる原因になります。

道路の幅で価格が変わる理由｜容積率の計算例

前の道路の幅が12m未満の土地は、道路の幅に一定の数値を掛けた容積率が上限になるため、地図の容積率よりも小さい建物しか建てられないことがあります。建てられる床面積が少ない土地ほど、買主にとっての価値は下がります。

建築基準法第52条第2項は、前の道路の幅（m）に、住居系の用途地域では原則10分の4、それ以外の用途地域では原則10分の6を掛けた数値を容積率の上限としています（特定行政庁が別の数値を定める区域もあります）。指定容積率と、この計算で出た数値のうち、小さいほうが使える容積率です。

仮定の計算例（実際の事例ではありません）：第一種住居地域で、指定容積率300%、面積100㎡の土地が2つあるとします。

この例では、同じ100㎡でも、建てられる床面積に最大140㎡の差があります。戸建てを建てたい個人の買主には影響が小さいこともありますが、アパートや3階建ての建売住宅を計画する買主は、この差を価格に反映させます。査定額が近所の土地と違うときは、道路の幅と容積率の違いを確認しましょう。

出典：e-Gov法令検索「建築基準法」第42条・第43条・第52条（2026年10月確認）

土地を高く売るために、査定の前にやる準備5ステップ

土地を高く売るための準備は、書類を集める、相場を調べる、境界を確かめる、土地を整える、複数社に査定を頼む、の5つです。どれも大きな費用をかけずにでき、査定の精度が上がるうえ、買主からの値引き交渉の材料を減らせます。

1. 書類を集める：登記事項証明書（登記簿）、公図、地積測量図は法務局で取得できます。手元にある権利証（登記識別情報）、購入時の売買契約書、確定測量図や境界確認書、固定資産税の納税通知書も探しておきましょう。
2. 相場を自分で調べる：国土交通省の「不動産情報ライブラリ」（2024年4月運用開始）では、地価公示・基準地価のほか、実際の取引価格を地図で調べられます。前の道路の路線価も国税庁のサイトで確認できます。
3. 境界を確かめる：土地の角にある境界標（コンクリート杭や金属のプレート）が残っているか、塀や植木が越境していないかを現地で見ます。境界標がなく、確定測量図もない場合は、測量が必要かを不動産会社と相談します。
4. 土地を整える：草刈りをし、ゴミや放置された物を片付けます。土地の広さや形が見やすくなり、内見の印象が良くなります。
5. 複数社に査定を頼む：2〜3社に依頼し、査定額の根拠と、不動産会社が直接買い取る場合の価格も聞いて比べます。

確定測量は、売り出す前に始めるのが安全

確定測量は、隣地の所有者や役所との立会いが必要で、一般に2〜3か月、相手が遠方にいる場合や合意が難しい場合はそれ以上かかります。買主から「境界を明示してほしい」と求められてから始めると、引渡しが遅れたり、契約を逃したりするおそれがあります。

測量費用の内訳と、売主・買主のどちらが負担するかは土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方、相続した土地の測量と分筆は相続した土地を売りたい｜測量・境界確定・分筆の費用と流れで解説しています。売却のときに必要な書類の一覧は不動産を売却する際に必要な書類をご覧ください。

弱点を解消できないかも検討する

接道や形に弱点がある土地は、隣地の一部を買い足したり、反対に隣地の方に買ってもらったりすることで、価値が大きく変わる場合があります。たとえば、道路に接する幅が2mに足りない土地が、隣地から通路部分を買えば建て替えられるようになることがあります。隣地の方との交渉は、不動産会社を通すと進めやすくなります。

土地を高く売るつもりが損になる、やってはいけない準備

土地の準備で損をしやすいのは、先に費用をかけすぎることと、高い査定額だけで会社を選ぶことです。次の4つは、査定を受けて手取りを比べるまで避けましょう。

更地にするかどうかの判断は家を更地にして売る方が良い物件とは？メリット・デメリットと判断基準で、解体後の固定資産税の計算例とあわせて解説しています。

売る時期は「春」よりも準備の完了を優先する

土地は新居を建てたい人の需要が高まる1〜3月や秋に動きやすいと言われますが、時期を待つより、書類と境界の準備が整った時点で売り出すほうが確実です。準備に数か月かかることを考えると、売りたい時期から逆算して早めに動き始めるのがおすすめです。税金や所有期間から見た売り時は土地を売却するベストタイミングで解説しています。

査定額の比べ方と、査定を頼む会社の選び方

査定額は、金額の高さではなく「根拠の説明が具体的か」「その価格で売るための販売計画があるか」で比べるのが正解です。土地は個別の条件で価格が大きく変わるため、同じ土地でも会社によって数百万円の差が出ることがあります。

机上査定と訪問査定の違い

机上査定とは、住所や面積などの情報と周辺の成約事例だけで出す、おおまかな査定のことです。訪問査定とは、担当者が現地で道路・境界・高低差などを確認し、役所の調査もふまえて出す査定のことです。土地は現地を見ないと分からない条件が多いため、売ると決めたら訪問査定を受けましょう。

査定のときに聞いておきたい質問

• どの成約事例と比べて、この価格になったのか
• 道路・形・容積率などで、どの条件をいくら上げ下げしたのか
• どんな買主（個人・建売会社・アパート用地を探す人）を想定しているのか
• 確定測量や解体は必要か、必要ならいつ・誰の負担で行うのか
• 不動産会社が直接買い取る場合の価格と、引渡しまでの期間

仲介で売るか買取にするかは、価格と期間のバランスで決まります。手取りと期間の比べ方は仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較、売り出し価格と値下げ交渉は土地を高く売る売り出し価格の決め方｜値下げ交渉への対応、早く売りたい場合は土地を早く売る方法｜売却期間の目安と高く売るとの両立をご覧ください。

墨田区・江戸川区の土地の査定で確認したい地域の事情

墨田区・江戸川区の土地は地価の上昇が続いている一方で、細い道路、小さな敷地、水害の想定といった、査定額を左右する地域特有の条件があります。全国共通のポイントに加えて、次の点を確認しておきましょう。

地価の水準（2026年地価公示）

当社が国土交通省の地価公示データ（2026年1月1日時点）から集計した結果では、墨田区の住宅地11地点の平均は1㎡あたり61.3万円（坪約202.7万円）、江戸川区の住宅地の平均は1㎡あたり44.1万円（坪約145.8万円、東京都財務局の集計）でした。上昇率は墨田区の住宅地が＋13.2％、江戸川区が＋5.7％です。町丁・駅ごとの価格は墨田区の土地相場・坪単価、江戸川区の土地相場・坪単価にまとめています。

細い道路・2項道路・再建築不可が多い地域

墨田区の京島・八広・東向島・墨田や、江戸川区の平井・小岩周辺の古い住宅地には、幅4m未満の道路や、道路に2m以上接していない敷地が残っています。セットバックの有無と再建築の可否で価格が大きく変わるため、査定の前に区役所で道路の種類を確認しましょう。調べ方は墨田区の再建築不可物件の買取ガイド、江戸川区の再建築不可物件の売却ガイドで解説しています。

狭小地と3階建ての需要

両区では、50〜70㎡ほどの小さな土地に3階建ての住宅を建てる需要があります。小さな土地でも、容積率と道路の条件が良ければ建売住宅の用地として評価されることがあるため、「狭いから安い」と決めつけずに査定を受けてください。

江戸川区の敷地面積の最低限度

江戸川区では、地域によって敷地面積の最低限度（70㎡など）が定められており、広い土地を分けて売る場合に、1区画が小さくなりすぎると建築できないことがあります。分割して売る計画がある場合は、江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外を先にご確認ください。

水害の想定と不燃化の取り組み

江戸川区の大部分と墨田区の多くの地域は、海抜ゼロメートル地帯を含む低い土地にあり、江東5区（墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区）は大規模水害のハザードマップを共同で公表しています。浸水の想定は重要事項説明の対象なので、買主に聞かれる前に区のハザードマップで確認し、盛り土の有無などとあわせて説明できるようにしておくと安心です。

墨田区の京島周辺・鐘ヶ淵周辺などの不燃化特区では、古い建物の除却や建て替えに区の助成があります（2026年10月時点）。買主が建て替えるときに使える制度は、土地の売りやすさにつながります。解体と助成の詳細は墨田区の解体工事の費用と助成金、江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点をご覧ください。区ごとの売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、江戸川区の不動産売却ガイドにまとめています。

墨田区・江戸川区で土地の査定を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格の決め方の丁寧な説明、こまめな連絡と進捗の報告、迅速な対応を評価していただいています。土地の売却は、査定額の根拠を理解して売り出し価格を決めることが何より大切です。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

土地の査定のご相談をいただいたら、法務局と区役所で登記・道路・法令の制限を調べたうえで、成約事例をもとにした価格の根拠をご説明します。測量や解体が必要かどうかも、費用と手取りを比べてご提案します。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：細い道路や小さな敷地、区の制度をふまえて査定します。
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• 顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーによる無料相談：相続した土地の税金のご相談にも対応します。
• LINE・オンライン相談可：遠方にお住まいの方もご相談いただけます。

仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。まず価格を知りたい方は無料査定、何から準備すればよいか整理したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

土地の査定では、どこを見られますか？

立地、前の道路の種類と幅、土地の形と広さ、用途地域や容積率などの法令の制限、境界と測量の状況、高低差や埋設物などのリスクの6つが主に見られます。特に、道路との関係と境界がはっきりしているかで査定額に差がつきます。

土地を高く売るために、査定の前にできることはありますか？

登記簿・公図・測量図などの書類を集め、境界標と越境の有無を確かめ、草刈りとゴミの撤去をしておくことです。そのうえで2〜3社に査定を頼み、査定額の根拠を比べると、適正な価格で売り出しやすくなります。

土地の査定額は、路線価や公示地価とどう違いますか？

査定額は近くの成約事例をもとに、その土地の条件で上げ下げした「売れる見込みの価格」です。路線価は相続税の計算用で公示地価の約8割、固定資産税評価額は約7割の水準なので、路線価を0.8で割ると公示地価に近い目安になります。

土地を売る前に、確定測量は必ず必要ですか？

法律で必ず求められるものではありませんが、買主から境界の明示を求められることが多く、確定測量図があると売りやすくなります。立会いを含めて2〜3か月以上かかることがあるため、必要かどうかを売り出す前に不動産会社と相談しましょう。

古家がある土地は、解体してから査定を受けたほうがよいですか？

解体する前に、古家付きと更地の両方の査定を受けて比べるのが安全です。解体すると費用がかかり、1月1日に建物がないと土地の固定資産税が上がるうえ、再建築不可の土地では建て替えもできなくなります。

墨田区・江戸川区の土地の査定で、特に注意することは何ですか？

細い道路に面した土地が多いため、2項道路のセットバックや再建築の可否、道路の幅による容積率の制限を確認することです。江戸川区では敷地面積の最低限度、両区とも水害のハザードマップ上の位置も、価格や買主の判断に影響します。

まとめ

土地の査定価格は、近くの成約事例を基準に、道路・形・法令の制限・境界などの条件で決まります。変えられない条件は正確に調べて説明し、変えられる部分（書類・境界・見た目）を整えてから査定を受けることが、土地を高く売るいちばんの近道です。

• 道路の種類と幅、容積率、境界の状況を先に調べます。
• 書類を集め、境界標と越境を確かめ、草刈りとゴミの撤去をします。
• 解体や高額な整地は、査定と手取りの比較が終わるまで行いません。
• 2〜3社に査定を頼み、根拠と販売計画、買取の価格も比べて決めます。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月15日

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