家を売ると決めたものの、「権利証がどこにあるか分からない」「印鑑証明書は何通、いつ取ればいいのか」「マンションと一戸建てで必要な書類は違うのか」と不安になる方は多いものです。必要な書類がそろっていないと、売買契約や引渡しの日程がずれ、買主に迷惑をかけることにもなりかねません。
この記事では、2026年10月時点の法務省・国税庁・墨田区・江戸川区の情報をもとに、不動産を売却するときに必要な書類を、売買契約と決済・引渡しの場面に絞って解説します。売却後の確定申告で使う書類は別の記事で紹介しています。
- 売買契約・決済・引渡しで必要な書類の一覧と、それぞれの入手先
- マンション・一戸建て・土地の種類別に追加で必要な書類
- 権利証や検査済証をなくしたときの対処法
- 共有名義・相続・代理人で売るときに追加になる書類
- 墨田区・江戸川区で書類を集める窓口と地域の注意点
結論から言うと、売主が必ず用意するのは「権利証（登記識別情報）・実印と印鑑証明書・本人確認書類・固定資産税の通知書」の4つで、これに物件の種類ごとの資料が加わります。査定を頼む前に手元の書類を確認しておくと、売却全体がスムーズに進みます。
この記事の結論
- どの物件でも、権利証または登記識別情報、実印、3か月以内の印鑑証明書、本人確認書類、固定資産税の納税通知書が必要です。
- マンションは管理規約や長期修繕計画、一戸建ては検査済証や設計図書、土地は測量図と境界確認書が追加で必要になります。
- 登記簿の住所と今の住所が違う場合は住民票が必要です。2026年4月から住所変更登記は義務になりました。
- 権利証をなくしても売却はできます。司法書士の本人確認情報か法務局の事前通知で登記を進めます。
- 売買契約書の印紙税は、2027年3月31日までに作成する契約書なら軽減税率が適用されます（例：1,000万円超5,000万円以下は1万円）。
不動産売却の必要書類はいつ使う？｜5つの場面とタイミング
不動産売却の書類は、一度にすべて出すのではなく、査定・媒介契約・販売・売買契約・決済の5つの場面で順番に使います。早い段階で原本の有無を確認し、日付の期限がある書類だけを直前に取るのが効率的です。
決済とは、買主から売買代金を受け取り、同時に所有権移転の登記を申請して物件を引き渡す手続きのことです。通常は買主が利用する金融機関などで、売主・買主・司法書士・不動産会社が集まって行います。
| 場面 | 売主が用意する主なもの | ポイント |
|---|---|---|
| 査定の前 | 権利証、固定資産税の納税通知書、購入時の売買契約書・パンフレット | コピーでよい。正確な査定に役立つ |
| 媒介契約 | 本人確認書類、登記事項証明書（不動産会社が取得することが多い） | 名義人・住所・抵当権を確認 |
| 販売活動 | 管理規約、測量図、検査済証、図面、リフォーム履歴 | 買主への説明や重要事項説明の材料 |
| 売買契約 | 実印、本人確認書類、収入印紙、物件状況報告書、設備表 | 手付金を受け取る |
| 決済・引渡し | 権利証、印鑑証明書、住民票、鍵、ローン返済の書類 | 司法書士が書類を確認して登記を申請 |
売却全体の流れは「不動産売却の基本と流れ｜初めてでも失敗しない3つのコツ」、仲介で売る場合の手順は「不動産会社に仲介してもらって売却する流れ｜期間の目安と売主がやること」で詳しく紹介しています。
どの物件でも必要な書類一覧｜売買契約・決済で使う基本の書類
マンション・一戸建て・土地のどれを売る場合でも、次の書類は必ず必要です。特に決済で使う権利証と印鑑証明書が欠けると、所有権移転の登記ができず、引渡しができません。
| 書類 | 使う場面 | 入手先 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 登記済証（権利証）または登記識別情報通知 | 決済 | 購入・相続時に交付されたもの | 再発行されない。紛失時は別の手続き |
| 実印 | 売買契約・決済 | 手元 | 登記の委任状などに押印 |
| 印鑑登録証明書 | 決済 | 区役所・出張所、コンビニ交付 | 登記には発行後3か月以内のもの |
| 本人確認書類 | 媒介契約・売買契約・決済 | 運転免許証、マイナンバーカードなど | 有効期限内の顔写真付きが基本 |
| 住民票（または戸籍の附票） | 決済 | 区役所・出張所、コンビニ交付 | 登記簿の住所と現住所が違う場合 |
| 固定資産税・都市計画税の納税通知書 | 売買契約・決済 | 毎年送られてくる。23区は都税事務所 | 税額の日割り精算に使う |
| 住宅ローンの返済予定表・残高証明 | 販売前・決済 | 借入先の金融機関 | 抵当権の抹消に必要 |
| 収入印紙 | 売買契約 | 郵便局・法務局など | 契約金額に応じた額を貼る |
権利証（登記識別情報）とは
権利証とは、法務局が登記の完了時に所有者へ交付する「登記済証」のことです。2005年施行の不動産登記法の改正以降は、紙の権利証に代わって、12桁の英数字の符号を記した「登記識別情報通知」が交付されています。どちらも売却時に登記名義人本人であることを証明するために使い、再発行はされません。
実印と印鑑証明書は「3か月以内」に注意
所有権移転登記に添付する印鑑証明書は、作成後3か月以内のものでなければなりません（不動産登記令16条・18条）。決済日から逆算して、決済の1か月前ごろに取得するのが安全です。マイナンバーカードがあれば、墨田区・江戸川区ともにコンビニで取得できます。
登記簿の住所と今の住所が違う場合
引っ越しなどで登記簿の住所が今の住所と違う場合、買主へ名義を移す前に住所変更登記が必要で、住民票（何度も転居している場合は戸籍の附票）を用意します。法務省によると、2026年4月1日から住所等変更登記の申請が義務になり、変更から2年以内に申請しないと、正当な理由がない場合は5万円以下の過料の対象になります。施行日より前の変更も2028年3月31日までに申請が必要です。
本人確認は法律で決められた手続き
不動産会社は、犯罪収益移転防止法により、売買の仲介をするときに売主の本人確認（取引時確認）を行います。また、決済では司法書士も登記の依頼を受ける際に本人確認をします。運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きで有効期限内のものを用意しましょう。
住宅ローンが残っている場合の書類
住宅ローンが残っている場合は、決済日に買主から受け取った代金で一括返済し、同時に抵当権の抹消登記を申請するのが一般的です。抵当権とは、住宅ローンを返せなくなったときに金融機関が不動産を競売できる権利のことです。返済予定表で残高を確認し、繰上げ返済の申込みを金融機関の定める期日までに行うと、抹消に必要な書類を金融機関が決済日に用意します。抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円です（土地と建物なら2,000円）。
マンション・一戸建て・土地の種類別チェックリスト
基本の書類に加えて、マンションは「建物の管理状況」、一戸建ては「建物が適法に建てられたこと」、土地は「境界と面積」を示す書類が必要です。買主が住宅ローンを組む際にも使われるため、そろっているほど売りやすくなります。
マンションの売却で追加になる書類
- 管理規約・使用細則：ペットやリフォームのルールを買主に説明するために使います。
- 長期修繕計画書・総会の議事録：修繕積立金の値上げや大規模修繕の予定を確認する資料です。
- 重要事項調査報告書：管理費・修繕積立金の額や滞納の有無、修繕履歴などを管理会社が記載する書類です。管理会社に依頼して発行を受け、多くは有料です。
- 購入時のパンフレット・図面：間取りや専有面積、設備の仕様を伝えるのに役立ちます。
マンションの管理費や修繕積立金については「マンションの修繕積立金とは？江戸川区で購入・売却する前の注意点」でも解説しています。
一戸建ての売却で追加になる書類
- 建築確認済証・検査済証：建築確認済証とは、建てる前に計画が建築基準法に適合していると確認されたことを示す書類です。検査済証は、完成後の検査に合格したことを示します。
- 設計図書・建物図面：構造や間取りを示し、リフォームを考える買主の判断材料になります。
- 建物状況調査（インスペクション）の報告書、耐震基準適合証明書：ある場合のみ。買主の安心感や住宅ローン控除の判断に役立ちます。
- リフォーム・点検の記録：外壁塗装やシロアリ防除の時期を示せると、物件状況の説明が具体的になります。
土地の売却で追加になる書類
- 地積測量図：土地の形と面積を示す図面で、法務局に登録されている場合は誰でも写しを取得できます。
- 境界確認書（筆界確認書）：隣地の所有者と境界を確認した書面です。確定測量図とあわせて、売買の条件にされることが多い書類です。
- 越境の覚書、地中埋設物・地盤の資料：塀や樹木の越境、古い基礎などがある場合に、買主へ正確に伝えるために使います。
測量にかかる費用の目安は「土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方」で紹介しています。
不動産会社が用意する書類と、売主が記入する書類
売買契約で使う書類のうち、重要事項説明書と売買契約書は不動産会社が作成し、物件状況報告書と設備表は売主が記入します。売主が書く書類は、売却後のトラブルを防ぐうえで特に大切です。
| 書類 | 作成者 | 内容 |
|---|---|---|
| 重要事項説明書 | 不動産会社（宅地建物取引士が説明） | 法令上の制限、インフラ、水害ハザードマップでの位置など |
| 売買契約書 | 不動産会社 | 価格、手付金、引渡し日、契約不適合責任の範囲など |
| 物件状況報告書（告知書） | 売主が記入 | 雨漏り・シロアリ・傾き・事件事故・近隣トラブルの有無 |
| 付帯設備表 | 売主が記入 | エアコン・給湯器などを残すか、故障があるか |
物件状況報告書は、知っている不具合を正直に書くことが大切です。書かなかった不具合が引渡し後に見つかると、契約不適合責任を問われ、修補や代金の減額を求められることがあります。詳しくは「契約不適合責任とは？」をご覧ください。契約書の読み方は「不動産売買契約書とは？」で解説しています。
売買契約書に貼る印紙の金額（2026年10月時点）
国税庁によると、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成される不動産の売買契約書は、印紙税が軽減されています。売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管する場合、各自が自分の保管分の印紙代を負担するのが一般的です。
| 契約金額 | 軽減後の印紙税額 |
|---|---|
| 100万円超〜500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 6万円 |
出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（2026年10月時点）。2022年5月の宅地建物取引業法の改正で、重要事項説明書や売買契約書を電子で交付できるようになりました。紙の契約書を作らない電子契約では、収入印紙は不要です。
2020年8月からは、重要事項説明で水害ハザードマップにおける物件の位置を説明することが義務になっています（国土交通省）。墨田区・江戸川区の物件では必ず説明される項目なので、区のハザードマップを事前に見ておくと、買主からの質問にも落ち着いて答えられます。
書類がない・なくしたときの対処法
権利証や検査済証などが見つからなくても、ほとんどの場合は代わりの手続きや書類で売却できます。ただし、取得に数週間かかるものもあるため、なくしたと分かった時点で不動産会社に伝えましょう。
| 見つからない書類 | 代わりの手続き・書類 | 目安 |
|---|---|---|
| 権利証・登記識別情報 | 司法書士が本人と面談して作る「本人確認情報」、または法務局から本人へ郵送される「事前通知」に回答（不動産登記法23条） | 本人確認情報は司法書士報酬が別途かかる。事前通知は通知から2週間以内に回答 |
| 建築確認済証・検査済証 | 区役所で建築計画概要書の写し、建築確認台帳記載事項証明書を取得 | 数日〜。古い建物は記録が無い場合あり |
| 測量図 | 法務局で地積測量図の写しを取得。無ければ土地家屋調査士に測量を依頼 | 確定測量は数か月かかることも |
| 固定資産税の納税通知書 | 都税事務所で固定資産評価証明書・公課証明書を取得 | 窓口で当日取得が可能な場合が多い |
| 管理規約・長期修繕計画 | マンションの管理会社に依頼 | 有料の場合あり |
| 購入時の売買契約書 | 購入時の不動産会社に問い合わせる。無くても売却自体は可能 | 確定申告の取得費に影響 |
権利証をなくした場合の事前通知は、登記の申請後に法務局から登記名義人へ本人限定受取郵便で通知が届き、本人が申出をして初めて登記が進む仕組みです。決済と同時に代金を受け取る通常の売却では、登記が確実に進む本人確認情報が使われることが多いです。
なお、購入時の売買契約書や領収書は、売却後の確定申告で「取得費」を計算するのに使います。見つからないときの調べ方は「【2026年版】土地の売却後の確定申告に必要な書類｜入手先と取得費の調べ方」で解説しています。
共有名義・相続・代理人で売るときに追加になる書類
売主が1人でない場合や本人が手続きできない場合は、関係する人全員の書類と、権限を証明する書類が追加で必要です。準備に時間がかかるため、売り出し前に確認しておきましょう。
| ケース | 追加で必要な主な書類 |
|---|---|
| 共有名義 | 共有者全員の権利証・実印・印鑑証明書・本人確認書類。契約・決済に立ち会えない共有者は委任状 |
| 相続した不動産 | 相続登記が済んでいること（相続登記の際に戸籍や遺産分割協議書が必要） |
| 代理人が手続きする | 本人の委任状（実印を押印）、本人と代理人の印鑑証明書・本人確認書類 |
| 成年後見人が売る | 後見登記事項証明書。本人の自宅を売る場合は家庭裁判所の許可（民法859条の3） |
| 法人が売る | 法人の登記事項証明書、法人の印鑑証明書、代表者の本人確認書類 |
相続した不動産は、亡くなった方の名義のままでは売れません。遺産分割から相続登記までの段取りは「【2026年版】相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取り」、共有名義で売ったときの税金は「共有名義の不動産を売却したときにかかる税金と確定申告の書き方」をご覧ください。
墨田区・江戸川区で書類を集める窓口と地域の注意点
墨田区・江戸川区の不動産の書類は、登記関係は法務局、固定資産税関係は都税事務所、建築関係は区役所の建築指導課で取得します。23区では固定資産税を東京都が課税しているため、評価証明書は区役所ではなく都税事務所で取る点に注意しましょう。
| 書類 | 墨田区の窓口 | 江戸川区の窓口 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書・地積測量図 | 東京法務局 墨田出張所（墨田区菊川1-17-13） | 東京法務局 江戸川出張所（江戸川区中央1-16-2） |
| 固定資産評価証明書 | 墨田都税事務所（墨田区業平1-7-4） | 江戸川都税事務所（江戸川区中央4-24-19） |
| 建築計画概要書 | 区役所9階 建築指導課。確認済証の交付が平成10年度以降のもの | 区役所第三庁舎1階 建築指導課。昭和46年以降に建築確認をした建物 |
| 印鑑証明書・住民票 | 区役所・出張所、コンビニ交付 | 区役所・事務所、コンビニ交付 |
出典：墨田区「建築計画概要書の閲覧・コピー」、江戸川区「建築計画概要書の閲覧・写しの交付」、東京都主税局「都税事務所等一覧」ほか（2026年10月時点）。建築計画概要書の閲覧は無料で、写しは両区とも1枚10円です。登記事項証明書や地積測量図は、管轄以外の法務局やオンライン請求でも取得できます。
- 古い木造住宅は検査済証が無いことが多い：両区には古い木造住宅が多く、当時は完了検査を受けていない建物も珍しくありません。特に墨田区では平成9年度以前の建築計画概要書が保管されていないため、台帳記載事項証明書で確認できる範囲を早めに調べておきます。
- 境界標が無い土地が多い：下町の古い住宅地では、隣地との境界標が無かったり、私道に面していたりする土地がよくあります。測量と隣地の立会いには時間がかかるため、一戸建て・土地の売却では最初に確認したい項目です。
- 再建築不可・狭小地は書類で評価が変わる：道路との接道を示す資料や、私道の持分・通行承諾書があるかどうかで、買主の住宅ローンの可否や価格が変わります。訳あり物件の売り方は「【2026年】墨田区の訳あり物件買取ガイド」「【2026年】江戸川区の訳あり物件買取ガイド」で紹介しています。
- 水害リスクの資料も確認：江戸川区の大部分と墨田区の一部は海抜ゼロメートル地帯を含む低地です。区の水害ハザードマップで物件の位置を確認し、浸水の履歴があれば物件状況報告書に正直に書きましょう。
墨田区・江戸川区で不動産売却の書類準備を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）では、査定のご相談の段階から、お手元の書類の確認と、足りない書類の取り寄せ方をご案内しています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。
口コミでは、価格設定の説明や進捗のこまめな報告、親身な相談対応を評価していただいています。書類の準備は、何をいつまでにそろえるかが分かれば負担が大きく減るため、売主様の手元に残すべき書類と当社で取得できる書類を分けて、決済日から逆算した予定表でお伝えしています。
「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：両区の法務局・都税事務所・区役所の窓口事情や、検査済証の無い古い木造住宅、境界が未確定の土地の扱いに慣れています。
- 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：物件状況報告書や設備表の書き方まで、トラブルを防ぐ視点でサポートします。
- 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：共有名義や相続、売却後の税金など、書類以外のお悩みも専門家につなげます。
- 仲介も買取も対応：書類がそろっていて高く売りたい場合は仲介、測量や書類集めに時間をかけられない場合は当社による直接買取も比較してご提案します。
- LINE・オンライン相談が可能：書類の写真を送っていただければ、来店前に不足がないか確認できます。
不動産売却の必要書類に関するよくある質問
不動産を売却するとき、最低限必要な書類は何ですか？
権利証または登記識別情報、実印と3か月以内の印鑑証明書、本人確認書類、固定資産税の納税通知書の4つが最低限必要です。登記簿の住所が今の住所と違う場合は住民票も必要になります。
権利証をなくしても家を売ることはできますか？
はい、権利証をなくしても売却はできます。司法書士に本人確認情報を作成してもらうか、法務局からの事前通知に回答する方法で、買主への名義変更の登記を進めます。
印鑑証明書はいつ取得すればいいですか？
決済日の1か月前ごろに取得するのが安全です。所有権移転登記に使う印鑑証明書は発行後3か月以内のものが必要なため、早く取りすぎると取り直しになります。
マンションを売るときに追加で必要な書類は何ですか？
管理規約・使用細則、長期修繕計画書、総会の議事録、管理会社が発行する重要事項調査報告書などが追加で必要です。購入時のパンフレットや図面もあると買主への説明に役立ちます。
検査済証がない一戸建ても売却できますか？
検査済証がなくても売却はできます。区役所で建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書を取得して建築確認の記録を示しますが、買主の住宅ローンの審査に影響することがあるため、早めに不動産会社へ伝えましょう。
不動産の売買契約書に貼る印紙はいくらですか？
2027年3月31日までに作成する契約書は軽減措置があり、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下なら3万円です。電子契約で紙の契約書を作らない場合、印紙は不要です。
まとめ｜必要書類は「査定の前に確認、期限付きの書類は直前に取得」
不動産を売却するときは、権利証（登記識別情報）、実印と印鑑証明書、本人確認書類、固定資産税の納税通知書が基本の書類で、マンションは管理関係、一戸建ては建築関係、土地は境界関係の書類が加わります。印鑑証明書のように期限がある書類は決済日から逆算して取得し、権利証や検査済証が無い場合は早めに代わりの手続きを始めましょう。
2026年4月からは住所変更登記も義務になり、売却時に住所の違いが見つかるケースが増えています。墨田区・江戸川区で不動産の売却を考えている方は、無料査定や無料相談の際に、お手元の書類をお持ちください。
参考：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」／法務省「住所等変更登記の義務化について」／法務局「登記識別情報を紛失したのですが，どうしたらよいのですか？」／墨田区「建築計画概要書の閲覧・コピー」／江戸川区「建築計画概要書の閲覧・写しの交付」／東京都主税局「都税事務所等一覧」
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月5日
墨田区の不動産のまとめガイド
江戸川区の不動産のまとめガイド
墨田区・江戸川区の不動産のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
