【2026年版】相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取りの記事

親から実家を相続したものの、住む予定がなく売ることにした。けれど「兄弟の誰の名前で売るのか」「登記はいつするのか」「代金はどう分けるのか」が分からず、話が止まっている方は少なくありません。相続した不動産は、ふつうの売却の前に、相続人どうしで決めておく段取りがいくつもあります。

この記事では、2026年10月時点の法務省・国税庁の情報をもとに、相続した不動産を売るまでの流れを、売却の前段階の手続きを中心に解説します。

• 相続した不動産を売却するまでの流れと、各ステップの期限
• 換価分割・代償分割・共有の違いと、売るときに向いている分け方
• 売却の前提になる相続登記（2024年4月から義務化）の進め方
• 相続人の合意が取れない、認知症の相続人がいる、連絡が取れない場合の対処
• 墨田区・江戸川区で相続した家を売るときの窓口と地域の注意点

結論から言うと、相続した不動産は「遺産分割で売り方を決める → 相続登記で売主の名義にする → 売却する → 翌年に確定申告」の順番で進みます。相続人が複数いる場合は、売り出す前に売主・最低価格・代金の分け方を書面で決めておくことが、もめずに売る一番の近道です。

この記事の結論

• 相続した不動産は、亡くなった方の名義のままでは売れません。売買の前に、相続人の名義にする相続登記が必要です。
• 相続登記は2024年4月1日から義務になり、取得を知った日から3年以内に申請します。2024年3月以前の相続は2027年3月31日が期限です。
• 誰も住まない家は、売って代金を分ける「換価分割」が公平に分けやすく、遺産分割協議書に換価分割である旨と分配割合を明記します。
• 共有名義の不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要です。合意が取れない場合は、持分だけの売却や共有物分割請求を検討します。
• 空き家特例は2027年12月31日までの売却が対象です。特例の期限から逆算して、遺産分割と登記を早めに終えましょう。

相続した不動産を売却する流れ｜7つのステップ

相続した不動産を売る流れは、「相続人と遺言の確認」から「翌年の確定申告」までの7つのステップです。ふつうの売却との違いは、売り出す前のステップ1〜4で、相続人全員の合意と名義の変更が必要になる点です。

相続手続き全体（預貯金や年金の手続きを含む）は「相続手続きの流れを徹底解説」で、相続に関する申告の違いと順番は「【2026年版】不動産の相続・売却で必要な申告｜準確定・相続税との違いと順番」で詳しく解説しています。この記事では、不動産を売るための段取りに絞って説明します。

ステップ1・2：相続人と遺言を確認し、相続放棄するかを決める

売却の準備は、相続人が誰かを戸籍で確定し、遺言書があるかを確認するところから始まります。借金が多い可能性があるときは、相続放棄の期限である3か月以内に方針を決めるまで、不動産の売却活動を始めてはいけません。

相続人の確定と法定相続情報証明制度

相続人を確定するには、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本と、相続人全員の戸籍謄本を集めます。2024年3月からは、本籍地が遠方でも最寄りの市区町村の窓口で戸籍をまとめて請求できる「戸籍の広域交付」も始まっています。

法定相続情報証明制度とは、集めた戸籍をもとに法務局が相続関係を一覧図にして証明してくれる無料の制度のことです。一覧図の写しがあれば、相続登記や銀行の手続きで戸籍の束を何度も出す必要がなくなります。

遺言書がある場合

遺言書で不動産を受け取る人が決まっていれば、原則としてその人が相続登記をして売ることができます。自筆の遺言書は、法務局で保管されていたものを除き、家庭裁判所で検認を受けてから登記に使います。

相続放棄を考えているなら売ってはいけない

相続財産を売ったり処分したりすると、相続を承認したものとみなされる場合があります（民法921条の法定単純承認）。そうなると相続放棄ができなくなるため、借金の有無が分からないうちは、査定を取るまでにとどめ、売買契約は結ばないようにしましょう。

ステップ3：遺産分割で「誰がどう売るか」を決める｜換価分割・代償分割・共有の比較

遺言が無い場合、相続した不動産を売るには、相続人全員で遺産分割協議を行い、分け方を決める必要があります。誰も住まない家を売るなら、売って代金を分ける「換価分割」が最も公平に分けやすい方法です。

遺産分割協議とは、相続人全員で、どの財産を誰がどのように受け継ぐかを話し合って決めることです。1人でも欠けた協議は無効になるため、疎遠な相続人がいる場合も必ず参加してもらいます。

換価分割の2つの登記の方法

換価分割で売る場合、相続登記の方法は「相続人全員の共有名義にする」か「代表者1人の名義にする」かの2つです。共有名義なら全員が売主になり、代表者名義なら代表者が1人で売買契約や決済を進められます。

• 全員の共有名義：持分どおりに売主になるため、税金の扱いが分かりやすい一方、売買契約や決済に全員の署名・押印や印鑑証明書が必要です。遠方の相続人がいると手間がかかります。
• 代表者の単独名義：手続きはスムーズですが、遺産分割協議書に「換価分割のために代表者名義にすること」と「代金の分配割合」を書いておかないと、ほかの相続人に代金を渡したときに贈与とみなされるおそれがあります。

遺産分割協議書に書いておくこと

換価分割の遺産分割協議書には、少なくとも次の内容を書いておくと、売却と分配がスムーズです。文案は司法書士や税理士に確認してもらいましょう。

1. 不動産の表示（登記簿どおりの所在・地番・家屋番号）
2. 換価分割を目的として、誰の名義で登記・売却するか
3. 売却代金から差し引く費用（仲介手数料・測量費・解体費・登記費用など）
4. 差し引いた残りを誰に何割ずつ分配するか
5. 売れるまでの固定資産税や管理費を誰が立て替えるか

なお、2023年4月の民法改正により、相続開始から10年を過ぎると、遺産分割で特別受益（生前贈与など）や寄与分（介護への貢献など）を主張できなくなりました（法務省、2026年10月時点）。話し合いを先送りしすぎないことも大切です。

ステップ4：相続登記を済ませる｜売却の前提で、2024年から義務化

相続した不動産を売るには、引き渡しまでに相続登記を済ませ、売主となる相続人の名義にしておく必要があります。買主への所有権移転登記は、登記簿上の所有者からしかできないためです。

相続登記とは、亡くなった方名義の不動産を、相続した人の名義に変える登記のことです。法務省によると、2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり、2024年3月以前の相続も2027年3月31日までに申請が必要です。

相続登記の費用と主な書類

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」、法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」（2026年10月時点）。相続登記の登録免許税と司法書士報酬は、売却したときの取得費に含めることができます。

相続人申告登記だけでは売れない

相続人申告登記とは、遺産分割がまとまらないときに、自分が相続人であることを法務局に申し出て、登記の義務を果たしたことにできる制度です。ただし、持分や所有権を登記するものではないため、この登記だけでは不動産を売ることはできません。売るときは改めて相続登記が必要です。

義務化の詳しい内容は「相続登記・住所変更登記義務化いつから？」、期限を過ぎた場合の影響は「相続の手続き期限が過ぎたらどうなるの？」もご覧ください。

相続人の合意が取れないときの対処法｜共有・認知症・行方不明

相続人の1人でも反対したり、判断能力がなかったり、連絡が取れなかったりすると、不動産全体を売ることはできません。状況ごとに法律上の手続きが用意されているため、まずは原因を見極めましょう。

共有持分だけを売ることは法律上可能ですが、買い手は共有物の扱いに慣れた買取業者などに限られ、価格は不動産全体を売る場合の持分相当額より低くなるのが一般的です。まずは全体売却の合意を目指し、難しい場合の選択肢として考えましょう。共有名義で売ったときの税金は「共有名義の不動産を売却したときにかかる税金や確定申告方法とは？」、親が認知症の場合は「親が認知症で空き家になった実家を売却する方法とは？」で解説しています。

ステップ5・6：査定から引き渡しまでの進め方

相続登記が済めば、あとはふつうの不動産売却と同じく「査定 → 媒介契約 → 販売 → 売買契約 → 決済・引渡し」と進みます。相続した不動産ならではのポイントは、売り出す前に相続人どうしで条件を決めておくことです。

売り出す前に相続人で決めておくこと

• 窓口になる人：不動産会社とのやり取りは代表者1人に任せ、ほかの相続人には進捗を共有します。
• 最低売却価格：「いくら以下なら売らない」を事前に決めておくと、値下げや買主との交渉のたびに全員の同意を取り直す必要がなくなります。
• 残置物と解体：家財の片付けや解体の費用を誰が立て替え、売却代金からどう精算するかを決めます。
• 仲介か買取か：高く売りたいなら仲介、特例の期限が近い・建物が古い・早く分けたいなら買取が向きます。

売買契約・決済で必要になるもの

売主が複数いる場合は、原則として全員が売買契約と決済に立ち会い、署名・押印します。遠方の相続人は、司法書士による本人確認を受けたうえで、委任状で代表者に任せる方法もあります。登記識別情報（権利証）、印鑑証明書、住民票、固定資産税の納税通知書などを準備しましょう。必要書類の一覧は「不動産を売却する際に必要な書類とは」、仲介と買取の違いは「仲介と買取って何が違うの？」で確認できます。

なお、2024年7月からは、800万円以下の空き家などを仲介で売る場合、仲介手数料の上限を30万円（税別）まで受け取れる特例が設けられています（国土交通省の報酬告示）。価格の低い古家でも、売主は事前に説明を受けて合意したうえで依頼することになります。

売る時期で変わる税金と特例｜段取りが遅れると損をすることも

相続した不動産を売った利益には所得税・住民税がかかりますが、売る時期によって使える特例が変わります。段取りの遅れで特例の期限を過ぎないよう、売却時期は税金とあわせて決めましょう。

• 所有期間は亡くなった方から引き継ぐ：相続した不動産の取得日と取得費は、亡くなった方が買ったときのものを引き継ぎます。相続した日から数えるのではない点に注意しましょう（国税庁 No.3270、2026年10月時点）。売った年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得（税率20.315%）です。
• 空き家特例（被相続人居住用家屋の3,000万円特別控除）：1981年5月31日以前に建てられ、亡くなった方が一人で住んでいた家などが対象です。相続から3年目の年末まで、かつ2027年12月31日までの売却が条件で、相続人が3人以上の場合は1人2,000万円が上限です。
• 取得費加算の特例：相続税を納めた人が、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられます。空き家特例とは併用できません。

空き家特例は、亡くなる直前に老人ホームなどに入居していた場合も、要件を満たせば対象になります。特例の要件と期限は「【2026年版】空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限」、どちらの特例が有利かは「【2026年】空き家売却の税制優遇｜3,000万円控除と取得費加算の比較」、確定申告の書き方は「【2026年版】相続した土地を売却したら確定申告は必要？税金と書き方」で解説しています。

墨田区・江戸川区で相続した不動産を売るときの窓口と注意点

墨田区・江戸川区の不動産の相続登記は、東京法務局の墨田出張所か江戸川出張所が窓口です。両区は古い木造住宅や狭い土地が多く、売る前に確認しておくべき点がほかの地域より多い傾向があります。

出典：法務局・裁判所の各案内ページ（2026年10月時点）。

• 旧耐震の木造住宅が多い：両区には1981年5月以前の木造住宅が多く残っています。空き家特例を使うには、売る前に耐震改修するか、取り壊して更地にする必要があり、その費用負担を遺産分割で決めておきましょう。江戸川区の解体助成については「【2026年】江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点」で紹介しています。
• 境界が確定していない土地が多い：下町の古い住宅地では、隣地との境界標が無いことがよくあります。土地や戸建てを売る場合は、測量と境界確認に時間がかかるため、遺産分割と並行して進めると効率的です。
• 再建築不可・狭小地は売り方を変える：道路に2m以上接していない土地は建て替えができず、仲介では買い手が見つかりにくくなります。こうした物件は買取も含めて検討しましょう。詳しくは「【2026年】墨田区の訳あり物件買取ガイド」「【2026年】江戸川区の訳あり物件買取ガイド」をご覧ください。
• 水害リスクの説明が必要：江戸川区の大部分と墨田区の一部は、海抜ゼロメートル地帯を含む低地です。売買の重要事項説明では水害ハザードマップでの位置を説明するため、区のハザードマップを事前に確認しておきます。
• 地価が上がり、分け方の話し合いが重要に：駅に近い土地を中心に地価が上がっており、代償分割では代償金が高額になりやすくなっています。相場の目安は「【2026年】墨田区の土地相場・坪単価」「【2026年】江戸川区の土地相場・坪単価」で確認できます。

墨田区・江戸川区で相続した不動産の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、相続した不動産の売却で、遺産分割や相続登記の段取りから売り出しまでを、相続人の皆さまと一緒に整理しています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格設定の丁寧な説明や、こまめな進捗報告を評価していただいています。相続した不動産の売却では、窓口の相続人だけでなく、ほかの相続人にも経過を分かりやすくお伝えできるかどうかが、もめずに進めるための大切なポイントです。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：旧耐震の木造住宅、狭小地、境界未確定の土地など、下町の相続不動産の売り方を熟知しています。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：遺産分割協議書に書いておくべき売却条件や、売却までのスケジュールをご提案します。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：相続人どうしの話し合いや、空き家特例・取得費加算の選び方など、専門家につなげます。
• 仲介も買取も対応：高く売りたいなら仲介、早く確実に分けたい・古家や残置物があるなら当社による直接買取を比較してご提案します。
• LINE・オンライン相談が可能：遠方に住む相続人の方も、現地に来ずにご相談いただけます。

相続した不動産の売却に関するよくある質問

相続した不動産は相続登記をしないと売れませんか？

はい、亡くなった方の名義のままでは売ることはできず、売主となる相続人の名義に相続登記をする必要があります。実務では、売買契約までに登記を済ませるか、遅くとも決済日に相続登記と買主への名義変更を続けて申請します。

相続した実家を売るとき、兄弟全員の同意は必要ですか？

遺産分割が終わっていない場合や共有名義の場合は、相続人全員の同意が必要です。遺産分割で1人が単独で取得し登記していれば、その人の判断で売ることができます。

換価分割で代表者1人の名義にして売ると贈与税がかかりますか？

遺産分割協議書に換価分割のために代表者名義にすることと、代金の分配割合を明記しておけば、通常は贈与とはみなされません。記載がないと贈与税の対象になるおそれがあるため、協議書の文案は専門家に確認しましょう。

相続した不動産を売却するまでにどのくらいの期間がかかりますか？

遺産分割と相続登記に数か月、売却活動から引き渡しまでに仲介なら3〜6か月程度かかるのが一般的な目安です。相続人の合意や測量に時間がかかる場合はさらに長くなり、買取なら売却部分を数週間に短縮できます。

相続人の1人が売却に反対している場合はどうすればいいですか？

まずは話し合いや家庭裁判所の遺産分割調停で合意を目指します。共有名義になっている場合は、自分の持分だけを売る方法や、裁判所に共有物分割を請求する方法もあります。

相続登記の期限を過ぎていても不動産は売れますか？

期限を過ぎていても、相続登記を申請すれば売ることはできます。ただし、正当な理由なく義務を怠ると10万円以下の過料の対象になるため、売る予定がなくても早めに登記を済ませましょう。

まとめ｜相続した不動産は「分け方を決める→登記→売却」の順で

相続した不動産を売るには、相続人と遺言の確認、相続放棄の判断、遺産分割協議、相続登記を経てから売却に進みます。誰も住まない家は換価分割が公平に分けやすく、遺産分割協議書に売主・費用・分配割合を明記しておくことが大切です。

相続登記は2024年4月から義務になり、空き家特例も2027年12月31日までの売却が対象です。期限から逆算して、相続人どうしの話し合いを早めに始めましょう。

墨田区・江戸川区で相続した不動産の売却に迷ったら、無料査定や無料相談からお気軽にお問い合わせください。

参考：法務省「不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～」／法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」／法務省「民法等の一部改正（遺産分割の期間制限等）」／国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」／国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月5日

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