【2026年版】相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用の記事

「相続登記が義務になったと聞いたけれど、いつまでに何をすればいいの？」「引っ越したときの住所変更の登記もしないといけないの？」――親から実家を相続した方や、マイホームを持ったまま転居した方から、こうしたご相談が増えています。2024年4月には相続登記が、2026年4月には住所・氏名の変更登記が義務になり、どちらも放置すると過料の対象になり得ます。

この記事では、法務省・法務局が公表している情報（2026年10月時点）をもとに、2つの義務化の中身と、自分で申請する場合の手順・費用を解説します。

• 相続登記・住所変更登記の義務化はいつから始まり、期限はいつまでか
• 義務化の前に相続・転居していた場合の扱い（経過措置）
• 相続人申告登記・スマート変更登記など、負担を軽くする新しい制度
• 自分で相続登記・住所変更登記を申請する手順、必要書類、登録免許税の計算
• 墨田区・江戸川区の不動産で登記するときの窓口と、地域特有の注意点

結論から言うと、2024年4月より前の相続で名義変更をしていない不動産は2027年3月31日まで、2026年4月より前の住所変更は2028年3月31日までに登記を済ませる必要があります。

この記事の結論

• 相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。
• 住所・氏名の変更登記は2026年4月1日から義務化され、変更日から2年以内に申請しないと5万円以下の過料の対象になります。
• 義務化の前の相続は2027年3月31日まで、義務化の前の住所変更は2028年3月31日までが申請期限です。
• 遺産分割がまとまらないときは、登録免許税がかからない「相続人申告登記」で相続登記の申請義務を果たせます。
• 相続登記を自分で行う場合の登録免許税は固定資産税評価額の0.4％、住所変更登記は不動産1個につき1,000円です。

相続登記・住所変更登記の義務化はいつから？早見表

相続登記の義務化は2024年（令和6年）4月1日から、住所・氏名の変更登記の義務化は2026年（令和8年）4月1日から始まっています。どちらも、義務化の前に起きた相続や住所変更も対象になる点が大きな特徴です。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」「住所等変更登記の義務化について」、東京法務局（2026年10月時点）。

この義務化の背景には、所有者が分からない土地の増加があります。所有者不明土地とは、登記簿を見ても所有者が分からない、または所有者が分かっても連絡がつかない土地のことです。国土交通省の平成28年度の地籍調査では、登記簿上で所有者の所在が確認できない土地が約20％あり、その主な原因は相続登記と住所変更登記がされていないことでした。公共事業や災害復旧、民間の売買の妨げになるため、2021年に不動産登記法が改正されました。

相続登記の義務化の中身｜期限・対象・過料

相続登記とは、亡くなった人（被相続人）名義の不動産を、相続した人の名義に変える登記のことです。2024年4月1日からは、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが義務になりました。

2つの申請義務

相続登記の義務には、次の2つがあります（法務省、2026年10月時点）。

1. 基本的な義務：相続の開始があったことを知り、かつ不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記（または相続人申告登記）を申請する。遺言で不動産を取得した相続人も同じです。
2. 遺産分割後の追加の義務：法定相続分での登記や相続人申告登記をしたあとに遺産分割がまとまった場合は、分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記を申請する。この義務は相続人申告登記では果たせません。

過料が科されるまでの流れ

期限を1日過ぎたら直ちに過料になるわけではありません。法務局の登記官が義務違反を把握すると、まず申請するよう催告書を送ります。催告を受けても正当な理由なく申請しない場合に、登記官が地方裁判所へ通知し、裁判所が過料を科すかどうかを判断します。

正当な理由の例として、法務省は「相続人が極めて多数で戸籍の収集に時間がかかる」「遺言の有効性が争われている」「申請する人が重病」「DV被害で避難している」「経済的に困窮している」などを挙げています。期限を過ぎてしまった場合の対応やほかの相続手続きのペナルティは、相続の手続き期限が過ぎたら？ペナルティと救済策を一覧で解説で詳しくまとめています。

住所変更登記の義務化の中身｜2026年4月から始まった新ルール

住所・氏名の変更登記とは、登記簿に記録されている所有者の住所や氏名を、引っ越しや結婚などで変わった現在のものに直す登記のことです。2026年4月1日からは、変更日から2年以内に申請することが義務になりました。

義務化の前に引っ越していて、登記簿の住所が古いままになっている場合も対象です。この場合は2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。「何度も引っ越したので、登記簿の住所は2つ前の住所のまま」という方も少なくありません。

正当な理由なく申請を怠ると、5万円以下の過料の対象になります。ただし、後述する「検索用情報の申出」を済ませていれば、法務局が職権で変更登記をするため、義務違反に問われることはありません（東京法務局、2026年10月時点）。

なお、住所変更登記をしないままでも普段の生活に支障はありませんが、不動産を売るときや住宅ローンを借り換えるときは、決済までに必ず変更登記が必要になります。売却の際に慌てないよう、早めに済ませておきましょう。

義務を果たしやすくする4つの制度

法改正にあわせて、相続人や所有者の手間と費用を減らす制度がいくつも用意されています。うまく使えば、司法書士に頼まなくても義務を果たせるケースが増えています。

相続人申告登記（相続登記の義務を簡単に果たす）

相続人申告登記とは、登記名義人に相続が発生したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る手続きです。申し出た相続人の氏名・住所が登記官の職権で登記簿に記録され、これにより相続登記の基本的な申請義務を果たしたことになります。

相続人の1人が単独で申し出ることができ、ほかの相続人の分をまとめて申し出ることも可能です。必要書類は申出書、申出人が相続人であることが分かる戸籍、申出人の住民票などで、登録免許税はかかりません。オンライン（ブラウザ上）でも申し出ができ、押印や電子署名は不要です（法務省、2026年10月時点）。

ただし、相続人申告登記は「誰が所有者か」を示す登記ではありません。不動産を売却したり担保に入れたりするには、改めて相続登記を申請する必要があります。遺産分割で揉めていて3年以内にまとまりそうにない場合の「とりあえずの手段」と考えましょう。

スマート変更登記（住所変更登記を法務局に任せる）

スマート変更登記とは、所有者があらかじめ氏名・振り仮名・住所・生年月日・メールアドレスなどの「検索用情報」を法務局に申し出ておくと、登記官が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、住所などが変わったときに職権で変更登記をしてくれる仕組みです。職権による登記なので、登録免許税はかかりません。

検索用情報の申出は2025年4月21日から受け付けています。個人の場合は、法務局からメールまたは書面で意思確認の通知が届き、1か月以内に「希望する」と回答すると登記されます。国内に住所がある個人が対象で、海外に住んでいる方は利用できません。法人は会社法人等番号が登記されていれば、意思確認なしで職権登記されます（法務省、2026年10月時点）。

申出はオンライン（かんたん登記・供託申請）・郵送・窓口のいずれでもでき、費用はかかりません。登記簿の住所がすでに古い場合も申出はできますが、住所が変わった経緯を住基ネットで確認できないときは、戸籍の附票などの提出が必要です（変更日が2010年10月5日以降なら原則不要）。職権登記は2年に1回程度の確認で行われるため、売却の予定が近い場合は、待たずに自分で住所変更登記をしておくと確実です。

所有不動産記録証明制度（相続した不動産を漏れなく探す）

所有不動産記録証明制度とは、特定の人が所有者として登記されている不動産を、法務局が全国から一覧にして証明する制度で、2026年2月2日に始まりました。所有者本人のほか、その相続人も請求できます。手数料は1通1,600円（書面請求）、オンライン請求で郵送受取なら1,500円です（法務省、2026年10月時点）。亡くなった親がどこにどんな不動産を持っていたか分からない場合の、相続登記漏れの防止に役立ちます。

法定相続情報証明制度（戸籍の束を1枚にまとめる）

法定相続情報証明制度とは、被相続人の戸籍一式と相続関係を一覧にした図を法務局に提出すると、登記官の認証つきの「法定相続情報一覧図」の写しを無料で交付してもらえる制度です。相続登記だけでなく、銀行の相続手続きや相続税の申告でも戸籍の束の代わりに使えるため、手続き先が多い場合に便利です。

自分で相続登記を申請する手順と必要書類

相続人どうしの話し合いがまとまっていて、不動産が都内に数件程度であれば、相続登記は自分でも申請できます。法務局のホームページには申請書の様式と記載例があり、事前予約制の手続案内で書き方を相談することもできます。

1. 相続する不動産を特定する：固定資産税の納税通知書、市区町村（東京23区では都税事務所）で取得できる名寄帳、所有不動産記録証明書で物件を洗い出し、法務局で登記事項証明書を取って、現在の名義と地番・家屋番号を確認します。
2. 戸籍を集める：被相続人の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の現在の戸籍を集めます。2024年3月1日からは戸籍証明書の広域交付が始まり、本籍地が遠方でも最寄りの区役所などでまとめて請求できるようになりました（本人・配偶者・直系の親族の分に限ります）。
3. 遺産分割協議をする：誰がどの不動産を取得するかを相続人全員で決め、遺産分割協議書に全員が署名し、実印を押します。遺言がある場合や法定相続分どおりに登記する場合は不要です。
4. 申請書を作る：法務局の様式に、登記の目的、原因（「令和◯年◯月◯日相続」）、相続人の住所・氏名、不動産の表示、課税価格と登録免許税を書きます。
5. 法務局へ申請する：不動産の所在地を管轄する法務局へ、窓口持参・郵送・オンラインのいずれかで申請します。登録免許税は収入印紙を貼って納めるのが一般的です。
6. 登記の完了と書類の受け取り：審査が終わると、新しい名義人に登記識別情報（いわゆる権利証にあたる12桁の符号）が通知されます。売却時に必要になるので大切に保管します。

相続登記の必要書類（遺産分割で取得する場合）

手数料は区市町村によって異なる場合があります。法定相続情報一覧図の写しがあれば、戸籍の束の提出は省略できます。売却まで見据えた書類の全体像は不動産を売却する際に必要な書類｜契約・決済別チェックリストも参考にしてください。

自分で住所変更登記を申請する手順

住所変更登記は、相続登記よりもずっと簡単です。必要なのは申請書、住所の移り変わりが分かる住民票（または戸籍の附票）、登録免許税分の収入印紙が中心で、法務局の記載例を見ながら自分で作成できます。

1. 登記簿の住所を確認する：登記事項証明書（窓口600円、オンライン請求・郵送520円。2026年10月時点）で、登記されている住所と、不動産の地番・家屋番号を確認します。
2. 住所のつながりが分かる書類を取る：1回の転居なら住民票、2回以上転居して住民票で前の住所がたどれない場合は戸籍の附票を取ります。申請書に住民票コードを書けば、住民票の添付を省略できる場合があります。
3. 申請書を作る：登記の目的（「所有権登記名義人住所変更」）、原因（「令和◯年◯月◯日住所移転」）、変更後の住所、不動産の表示、登録免許税を書きます。
4. 申請する：管轄の法務局へ窓口・郵送・オンラインで申請します。終わったら、今後のために検索用情報の申出もしておくと安心です。

登録免許税は不動産1個につき1,000円です。戸建てなら土地と建物で2個（2,000円）、マンションは建物と敷地権の目的である土地をそれぞれ数えます。なお、住居表示の実施や町名の変更など、本人の転居によらない住所の変更は、住居表示実施証明書などを添付すれば登録免許税がかかりません。

登記にかかる費用の比較と計算例

自分で申請する場合の費用は、ほぼ「登録免許税＋書類の取得費」です。相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額（課税価格）に0.4％を掛けて計算します。

出典：法務省・法務局（2026年10月時点）。司法書士に依頼する場合は、上記に加えて報酬がかかります。

計算例（仮定の数値）

墨田区内の戸建てを相続し、固定資産税評価額が土地2,500万円・建物300万円だったと仮定します。課税価格は合計2,800万円なので、登録免許税は2,800万円×0.4％＝11万2,000円です。課税価格は1,000円未満、税額は100円未満を切り捨てて計算します。

登録免許税がかからない2つのケース

2027年3月31日までは、次の場合に相続登記の登録免許税が免除されます（租税特別措置法84条の2の2、令和7年度税制改正で延長）。申請書に免税の根拠条文を書かないと適用されないので注意してください。

• 相続で土地を取得した人が、相続登記をしないまま亡くなった場合（いわゆる数次相続）の、その人を名義人とする登記
• 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記（全国の土地が対象）

なお、2022年3月以前に書かれた記事では「免税措置は2022年3月31日まで」と説明されていることがありますが、現在は2027年3月31日まで延長されています。

自分でやるか司法書士に頼むかの判断基準

相続人の話し合いがまとまっていて、相続人が少なく、不動産も数件なら自分で申請できます。一方、次のようなケースは手間と失敗のリスクが大きいため、司法書士への依頼を検討しましょう。

• 祖父母の代から名義が変わっていない（数次相続）など、相続人が多い
• 相続人に連絡の取れない人、認知症の人、未成年者、海外在住者がいる
• 私道の持分や地方の山林など、不動産の数が多く特定が難しい
• 相続登記の後すぐに売却する予定で、決済日が決まっている

売却を前提にした相続登記なら、不動産会社に早めに相談すると、決済に合わせて司法書士の手配や書類の準備を進められます。遺産分割から売却までの全体の段取りは相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取り、相続にかかわる申告の順番は不動産の相続・売却で必要な申告｜準確定・相続税との違いと順番で解説しています。

墨田区・江戸川区の不動産で登記するときの窓口と注意点

墨田区の不動産の登記は東京法務局墨田出張所（墨田区菊川1-17-13）、江戸川区の不動産の登記は東京法務局江戸川出張所（江戸川区中央1-16-2）が管轄です。申請書を出す先は「不動産の所在地」で決まるので、相続人が区外に住んでいても、墨田区の実家なら墨田出張所へ申請します（東京法務局、2026年10月時点）。

両区で相続登記や住所変更登記を進めるときは、次の点に注意してください。

• 祖父母名義のまま残っている家：墨田区の向島・京島・八広、江戸川区の小岩・平井などの古くからの住宅地では、戦前・戦後から同じ家に住み続け、祖父母の代から名義が変わっていない家が少なくありません。相続人が数十人に増えている場合もあるため、2027年3月31日の期限を待たずに戸籍の収集を始めましょう。
• 私道持分の登記漏れ：路地状の私道の持分は、固定資産税が非課税で納税通知書に載らないことがあります。名寄帳や所有不動産記録証明書で確認し、家と一緒に相続登記をしないと、売却時に私道の通行や掘削の承諾で困ることがあります。
• 住居表示の実施による住所の変化：住居表示の実施や町名の変更で、本人が引っ越していなくても登記簿の住所と現在の住所が違うことがあります。区役所で住居表示実施証明書などを取れば、登録免許税なしで変更登記ができます。
• 水害リスクのある地域の空き家：荒川・江戸川・隅田川に囲まれた低地では、相続した空き家を放置すると管理の負担が増えます。名義を整えておけば、売却・賃貸・解体の判断をすぐに進められます。

区ごとの相続手続きの窓口や売却の進め方は、墨田区で相続した家・不動産の売却ガイドと江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめにまとめています。

よくある質問

相続登記の義務化はいつからで、期限はいつまでですか？

2024年4月1日からで、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内が期限です。2024年4月1日より前に発生した相続で名義変更をしていない場合は、2027年3月31日までに申請する必要があります。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。

住所変更登記の義務化はいつからですか？昔の引っ越しも対象ですか？

2026年4月1日から義務化され、変更日から2年以内の申請が必要です。義務化の前の引っ越しで登記簿の住所が古いままの場合も対象で、2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。怠ると5万円以下の過料の対象になります。

遺産分割の話し合いがまとまらない場合はどうすればいいですか？

相続人申告登記を申し出れば、相続登記の申請義務を果たしたことになります。相続人の1人が単独で、戸籍などを添えて申し出ることができ、登録免許税はかかりません。ただし、遺産分割が成立したら、その日から3年以内に分割内容に沿った相続登記が必要です。

相続登記は自分でできますか？費用はいくらですか？

相続人の合意ができていれば自分で申請できます。費用は登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）と戸籍などの取得費が中心で、評価額2,800万円なら登録免許税は11万2,000円です。相続人が多い場合や売却の決済日が決まっている場合は、司法書士への依頼が安心です。

スマート変更登記をすれば、住所変更登記を自分でしなくてもいいですか？

検索用情報の申出をしておけば、住所変更は法務局が職権で登記するため、自分で申請しなくても義務違反になりません。申出は無料で、法務局からの意思確認に1か月以内に回答すると登記されます。ただし確認は2年に1回程度なので、売却が近い場合は自分で住所変更登記をするのが確実で、海外に住んでいる方は利用できません。

墨田区・江戸川区の不動産の登記はどこの法務局に申請しますか？

墨田区の不動産は東京法務局墨田出張所、江戸川区の不動産は東京法務局江戸川出張所が管轄です。申請先は相続人の住所ではなく不動産の所在地で決まります。郵送やオンラインでも申請できるため、遠方に住んでいても窓口に行く必要はありません。

墨田区・江戸川区で相続した不動産を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

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まとめ

相続登記と住所変更登記は、どちらも「任意」から「義務」に変わりました。期限内に登記しておくことは、過料を避けるためだけでなく、売却や建て替えをスムーズに進め、自分の権利を守るためにも欠かせません。

• 相続登記は2024年4月1日から義務化。知った日から3年以内、施行前の相続は2027年3月31日まで
• 住所・氏名の変更登記は2026年4月1日から義務化。変更日から2年以内、施行前の変更は2028年3月31日まで
• 遺産分割がまとまらなければ相続人申告登記、今後の住所変更にはスマート変更登記を活用
• 登録免許税は相続登記が評価額の0.4％、住所変更登記が不動産1個1,000円。100万円以下の土地などは2027年3月31日まで免税
• 墨田区は東京法務局墨田出張所、江戸川区は江戸川出張所が管轄

まずは固定資産税の納税通知書と登記事項証明書で、今の名義と住所を確認するところから始めましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月7日

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