【2026年】江戸川区で平屋を購入｜浸水への備え・土地の広さと注意点の記事

「階段のない平屋で暮らしたい。でも江戸川区は水害が心配で、平屋だと2階に逃げられないのでは？」と迷っていませんか。

区の水害ハザードマップ、江東5区の広域避難計画、2026年の地価公示などの公的資料（2026年11月4日確認）をもとに、江戸川区で平屋を購入するときの注意点を整理しました。

この記事で分かること

• 平屋を手に入れる3つの方法と、必要な土地の広さ・土地代
• 浸水の深さと平屋の関係、高基礎・盛土・止水板と避難の考え方
• 中古の平屋の耐震・接道の確認と、区・都の支援

結論を先にお伝えすると、江戸川区は陸域の7割がゼロメートル地帯で、「浸水の心配がない平屋向きのエリア」はありません。土地の広さと価格に加えて物件ごとの浸水の深さを確かめ、早めに区外へ避難する計画とセットで選ぶことが大切です。

この記事の結論

• 江戸川区のハザードマップでは、浸水が0.5〜3mで1階が浸かるとされ、平屋は家の中で上の階へ逃げられません。
• 延床80㎡の平屋には、建ぺい率60％で約134㎡、50％で160㎡の土地が必要で、2階建てのおよそ2倍です。
• 2026年地価公示の区内の住宅地の例では、延床80㎡の平屋に必要な土地だけで約4,200万〜6,200万円です。
• 大規模水害は江東5区が3日前に共同で判断し、区民は原則として区外へ広域避難します。平屋は早めの避難が前提です。
• 延べ200㎡以下の平屋は、2025年4月以降も大規模なリフォームに建築確認が要らず、中古を直して住む選択肢もあります。

江戸川区で平屋を購入する3つの方法｜売り物が探しにくい理由

江戸川区で平屋を手に入れる方法は、「中古の平屋を買う」「土地を買って建てる」「古家付きの土地を買って建て替える」の3つです。平屋とは、居室がすべて1階にある1階建ての住宅のことです（建築基準法では「平家」）。

平屋は同じ床面積でも、2階建てのおよそ2倍の建築面積（建物を真上から見た面積）が必要です。区の住宅地の地価は平均1㎡441,100円（2026年地価公示・69地点、前年比＋5.7％。東京都財務局の概要）と高く、2〜3階建てが建てられやすいため、平屋の売り物は探しにくいのが実情です。

※当社作成。解体の費用と区の助成は「江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場」、新築の建売住宅は「江戸川区の新築戸建て購入｜駅別の成約価格」で紹介しています。

平屋のメリット・デメリット

メリット：階段がなく車いすにも対応しやすい、家事の動線が短い、修繕の足場が小さく済むことが多い、構造が安定しやすい。デメリット：浸水時に上へ逃げられない、土地が約2倍要る、基礎と屋根が大きく建築費が割高になりやすい、周りの建物で日当たりが悪くなりやすい、窓がすべて1階で防犯の工夫が要る。

平屋に必要な土地の広さ｜建ぺい率から逆算する

平屋に必要な土地は「延床面積÷建ぺい率」で求められ、延床80㎡（約24坪）なら建ぺい率60％で約134㎡（約41坪）、50％で160㎡（約48坪）です。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、上限は用途地域ごとに決まります（建築基準法53条1項）。

容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）は区内の住宅地の標準地で100〜300％と建ぺい率より大きく、平屋ではまず制約になりません（用途地域とは？13種類の一覧と調べ方）。

※建ぺい率どおりの最小面積（当社計算）。2階建ては各階40㎡とし、区の最低敷地面積70㎡を下限にしました。実際は駐車場や通路、建物を境界線から50cm以上離す民法234条の決まりもあり、広めの土地が要ります。

建ぺい率は60％が中心。準耐火建築物や角地なら10％ずつ緩和

2026年地価公示の江戸川区の標準地を当社が確認したところ、住居系の用途地域はほとんどが建ぺい率60％で、春江町3丁目・一之江2丁目・北葛西2丁目の3地点は50％でした。

• 準耐火建築物：準防火地域で準耐火建築物（同等以上の延焼防止性能の建築物を含む）にすると、建ぺい率に10％が加わります（53条3項1号。2019年6月25日施行の改正で準防火地域にも拡大。国土交通省 報道発表）。
• 角地：区が指定する角地などは、さらに10％が加わります（同項2号）。
• 最低敷地面積：区では2004年6月24日から、土地を分けて建てる敷地は原則70㎡以上です（江戸川区の案内ページ／江戸川区の最低敷地面積70㎡）。

江戸川区の住宅地の地価と、平屋に必要な土地の価格の目安

2026年地価公示の標準地で計算すると、延床80㎡の平屋に必要な土地の価格は約4,200万〜6,200万円が目安です。標準地とは、その地域で利用状況や環境が通常と認められる土地から選ばれた、地価公示の地点のことです（地価公示法3条）。

※出典：国土交通省 地価公示（2026年1月1日時点）。1中専＝第一種中高層住居専用地域、1住居＝第一種住居地域（いずれも準防火地域）。価格の目安は、建ぺい率どおりの最小面積（60％は134㎡、50％は160㎡）×1㎡の価格による当社の仮定の計算で、実際の売買価格は土地の形や道路で上下します。

準耐火建築物にすると、必要な土地は60％の地域で約115㎡、50％の地域で約134㎡に減り、篠崎町5丁目の例では約5,330万円が約4,580万円になります。

平屋と2階建ての費用を比べる｜同じ延床80㎡の計算例

同じ延床80㎡でも、平屋は2階建てより土地が約2倍必要で、土地代だけで2,000万円以上の差が出ることがあります。1㎡40万円の土地を建ぺい率60％の地域で買う仮定で、当社が計算しました。

※仮定の計算例（諸費用・地盤改良費・外構費は含まない）。土地代を抑えるには、準耐火建築物で建ぺい率の緩和を使う、角地や駅から離れた住宅地を探す、中古の平屋や1階で暮らしが完結する2階建てと比べる方法があります。

中古戸建ての価格の目安｜2025年度の江戸川区の取引データ

2025年度の江戸川区の戸建ての取引価格の中央値は、1980年以前の建築が1,850万円（110件）、1981〜2000年が3,900万円（180件）、2011年以降が5,800万円（492件）でした（国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格情報・不動産取引価格情報を当社集計。平屋以外を含む）。中央値とは、価格を安い順に並べた真ん中の値のことです。古い家は耐震改修や建て替えの費用を上乗せして比べます（江戸川区の戸建て購入｜中古の築年別価格）。

江戸川区の平屋で最も注意したいのは浸水｜浸水の深さと家屋の関係

江戸川区で平屋を選ぶときに最も注意したいのは浸水です。区のハザードマップでは浸水0.5〜3m未満で1階が浸水するとされ、平屋には家の中で上の階へ逃げる場所がありません（出典：江戸川区水害ハザードマップ「水害で江戸川区はどうなる？」）。

区の陸域の7割は、満潮時の水面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区「江戸川区ってどんなところ？」、2025年7月31日更新）。江東5区（墨田・江東・足立・葛飾・江戸川）の広域避難計画は、大規模水害で最大約10m浸水する地域や、浸水が2週間以上続く地域があるとしています（江東5区大規模水害広域避難計画 概要、2018年8月）。

※区の水害ハザードマップ（第2版）の「浸水深と家屋の関係」をもとに当社作成。2019年10月の令和元年東日本台風では、区は新中川より西側（清新町・臨海町を除く）に避難勧告（現在の避難指示）を出し、小中学校などで約3万5千人を受け入れました。

大規模水害では区外への広域避難が原則｜平屋は自宅にとどまれない

江戸川区は、大規模水害が予想されるときは江東5区が3日前に共同で判断し、区民全員が原則として広域避難するとしています（江戸川区「水害時の避難はどうする？」、2025年7月31日更新）。広域避難とは、浸水のおそれがない区外の親戚・知人宅や宿泊施設などへ避難することです。大規模水害が予想されないときも、浸水の深さより住まいの階数が低い場合や浸水が長く続く場合は、自宅にとどまれないとしています。

江東5区の計画では、氾濫の72時間前に共同で検討を始め、72〜24時間前に自主的な広域避難を呼びかけます（車での避難はこの段階まで）。9時間前を切ると「域内垂直避難」を指示し、浸水の深さより高い自宅の部屋や施設にとどまるよう求めます。平屋にはその部屋がないため、指示の前に避難を終える必要があります。

区も、台風が近づく1〜2日前、公共交通機関が止まる前の避難を呼びかけています（江戸川区「避難方法 広域避難」）。逃げ遅れると、長いところでは2週間以上、水道・電気・ガス・トイレが使えない生活になります（同「在宅避難」）。

物件ごとの浸水の深さの調べ方

1. 江戸川区防災アプリ：GPSで今いる場所のハザードマップを河川ごとに表示できます。
2. 重ねるハザードマップ・東京都防災アプリ：区が浸水の確かめ方として案内しています（江戸川区「自宅の浸水状況の確認」）。
3. 区の水害ハザードマップ（第2版、2025年7月公表）：高潮・洪水・内水の浸水想定区域図を見ます（江戸川区水害ハザードマップ）。新中川の東側（小岩・鹿骨・東部地区）は、江戸川・利根川の氾濫の影響も受けます。
4. 重要事項説明：契約前に、宅建業者がハザードマップ上の物件の位置を説明します（2020年8月28日から義務）。区は特定の地点の浸水の深さを回答していません。

売る側から見た説明の仕方は「江戸川区のハザードマップと不動産売却」で解説しています。

浸水に備える平屋の建て方・選び方｜高基礎・盛土・止水板

浅い浸水には床を高くする・敷地を上げる・止水板で備えられますが、荒川や江戸川が氾濫したときの深い浸水は建物だけでは防ぎきれません。平屋は「建物で浅い浸水に備え、深い浸水からは早めに避難する」二段構えで考えます。

江戸川区は止水板の設置費用の2分の1（上限50万円）を助成しています（関連する止水工事も対象）。2026年度は12月25日までに手続きを終える必要があり、区の承認通知書の前に契約・設置すると対象外です（江戸川区「止水板設置等助成」、2026年6月1日更新。土木部保全課 03-5662-1930）。

電気設備の置き場所は、国土交通省などの「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」（2020年6月）が参考になります。家財もすべて1階にあるので、火災保険の水災補償も検討しましょう（損害保険料率算出機構の水災等地で、江戸川区は最も高い5等地）。

プロのアドバイス：高基礎や盛土で備えても、大規模水害で区外へ避難する必要は変わりません。避難先と出発の時期は、家を買う段階で家族と決めておきましょう。

中古の平屋を買うときのチェックポイント｜耐震・接道・浸水歴

中古の平屋は、旧耐震かどうか、建築基準法の道路への接し方、浸水や雨漏りの履歴、床下の状態を契約前に確かめることが大切です。

• 耐震：1981年6月1日以後の建築確認が新耐震基準です。住宅ローン控除は1982年1月1日以後の建築か耐震の証明などが必要で（国税庁 No.1211-3）、フラット35は建築確認日が1981年6月1日以後（不明なら新築時期1983年4月1日以後）が基準です（住宅金融支援機構「技術基準」）。
• 接道：建築基準法の道路に2m以上接していないと建て替えできません（43条。江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド）。
• 増築：建ぺい率の超過や増築部分の未登記は、住宅ローンや将来の売却に響きます（江戸川区の違反建築の家の売却）。
• 浸水・雨漏り・床下：売主の告知書で履歴を確かめ、床下の湿気や木部の傷みは建物状況調査（インスペクション）で専門家に見てもらいます。

延べ200㎡以下の平屋は大規模なリフォームでも建築確認が不要

2025年4月1日施行の建築基準法の改正で、2階建て以上または延べ200㎡超の木造は「新2号建築物」となり、大規模の修繕・模様替にも建築確認が必要になりました。平屋で延べ200㎡以下の「新3号建築物」は、大規模の修繕・模様替は確認の対象外のままです（国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」令和7年2月21日時点）。大規模の修繕・模様替とは、壁・柱・床・はり・屋根・階段などの主要構造部の一種以上の過半を直すことです（同法2条14号・15号）。構造まで直すリフォームは、手続きの面で中古の平屋の方が進めやすいといえます（増築は確認が要ることがあるので建築士に相談を）。

江戸川区・東京都の耐震の支援（2026年11月時点）

※出典：江戸川区「新耐震戸建住宅耐震改修設計等助成事業」（2026年6月4日更新）、東京都主税局の案内。旧耐震の木造にも区の設計等助成があります。区の助成は所有者が購入後に申請し、要綱は年度ごとに変わります（江戸川区の住宅助成金一覧）。

平屋を探しやすい江戸川区のエリアの考え方｜地価・地盤・高規格堤防

江戸川区に「浸水の心配がない平屋向きのエリア」はありません。土地の広さと価格で探すなら、篠崎・瑞江・一之江・小岩の駅から離れた住宅地のように、標準地が120〜190㎡と広めで1㎡30万円台の地域が候補です。2025年度の戸建ての取引価格の中央値は、鹿骨3,900万円（29件）、篠崎町4,500万円（44件）、江戸川4,900万円（58件）、北小岩5,300万円（56件）でした（同ライブラリを当社集計）。

• 地盤：区に台地はなく、全域が低地です。都の地盤分類（第9回地域危険度測定調査）では、北小岩1〜8丁目・鹿骨1〜5丁目・南篠崎町1〜5丁目・篠崎町6〜8丁目などが軟弱な沖積層10m未満の「沖積低地2」、江戸川6丁目・船堀・北葛西などが40m以上の「沖積低地5」です（江戸川区で地盤が強い地域は？）。
• 交通と駐車場：標準地の最寄駅までは鹿骨4丁目で1,800m、東松本2丁目で2,000m。車を使うなら駐車場も含めて敷地を考えます。

高規格堤防と一体で地盤を高くした区域

区内には、国の高規格堤防（スーパー堤防）と区画整理を一体で進め、地盤を高くした区域があります。北小岩一丁目地区（盛土の高さ約7m、換地処分は2020年10月9日公告）と、上篠崎一丁目北部土地区画整理事業が進む篠崎公園地区（延長約420m・幅約150m・約6.4ha、盛土の高さ約8m）です。区は、篠崎公園地区の高規格堤防と篠崎公園の高台がつながり、大規模水害時の緊急安全確保先になるとしています（江戸川区「篠崎公園地区」の事業概要。盛土の高さは国土交通省 江戸川河川事務所の資料）。

ただし区域は限られ、売り物はまれです。北小岩一丁目東部地区では宅地の調査地点の約17％が所定の強度に届かず国が地盤対策をし、上篠崎一丁目北部地区でも引渡し前に地盤を改良し直しています。高い土地でも地盤調査の結果は必ず確認しましょう。

平屋・2階建て・マンションのどれを選ぶか｜判断フロー

平屋にしたい理由と、物件の場所の浸水の深さで選ぶのが基本です。江東5区では居住人口の9割以上が床上浸水の想定区域に住んでいるため（同計画）、江戸川区で平屋を選ぶなら避難の計画が欠かせません。

判断フロー｜江戸川区で平屋を選んでよいか

1. 平屋にしたい理由：階段の負担だけなら、1階で暮らしが完結する2階建てやエレベーターのあるマンションも比べます。
2. 浸水の深さ：床上浸水（0.5m以上）の想定なら、高基礎・盛土の費用と避難計画を前提にします。3m以上なら上の階がある住まいを優先します。
3. 浸水の期間：長い場所では在宅避難は難しく、区外の避難先を確保できるかが判断材料です。
4. 避難の手段：車や家族の支えがなく早めの避難が難しいなら、上の階がある住まいを優先します。
5. 予算：必要な土地の広さ×地価に、建物と浸水対策の費用を足して比べます。

今の家を売って平屋に住み替える場合

自宅を売って平屋に住み替えるなら、売る順番と税金を先に整理します。売却益には要件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除を使え、税金が0円でも売った翌年に、申告するときの住所地の税務署へ確定申告が必要です（住み替えの税金／江戸川区の住み替えは売り先行か買い先行か）。

今の家に住み続けるなら、要介護・要支援の認定を受けた方の住宅改造を助成対象額200万円まで助成する区の制度もあります（階段昇降機などは条件あり。江戸川区「住まいの改造助成」）。

江戸川区で平屋の購入を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店はGoogleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、瑞江店（江戸川区谷河内2丁目）を拠点に、江戸川区の住まい探しをお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。

口コミでは、購入までの丁寧な対応や連絡の早さを評価いただいています。売り物が少ない平屋探しでは、物件が出たときにすぐ動けることが大切です。

「一軒家の購入の際、大変お世話になりました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：物件ごとに浸水・地盤・建ぺい率を調べてご案内します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：中古の平屋の耐震・接道も契約前に確認します。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：住み替えの税金も相談できます。
• 売却も買取も対応：今の家は仲介・買取保証付き売却・当社による直接買取から選べます。
• LINE・オンライン相談が可能：住宅購入相談から予約できます。

当社に相談した場合の進め方

1. 平屋にしたい理由、広さ、予算、エリア、避難の手段をうかがいます。
2. 候補の物件ごとに、浸水の想定、建ぺい率と必要な土地、地盤を調べます。
3. 中古の平屋・土地・古家付きの土地を比べ、資金計画を立てます。
4. 契約前の重要事項説明で、ハザードマップ上の位置・接道・告知の内容をご説明します。
5. 住み替えの方は、今の家の売却の日程も合わせて調整します。

瑞江店へのお電話は03-6638-8512です。家探しの全体像は「江戸川区の不動産購入ガイド」をご覧ください。

江戸川区で平屋を購入するときのよくある質問

江戸川区で平屋は買えますか？

買えますが、平屋の売り物は探しにくいのが実情です。中古の平屋を買う、土地を買って建てる、古家付きの土地を買って建て替える、の3つの方法があり、土地から探すなら2階建てのおよそ2倍の広さが必要です。

平屋を建てるには何坪の土地が必要ですか？

延床80㎡（約24坪）の平屋なら、建ぺい率60％の地域で約134㎡（約41坪）、50％の地域で160㎡（約48坪）が目安です。準防火地域で準耐火建築物にすると建ぺい率が10％増え、60％の地域なら約115㎡で建てられます。

江戸川区で平屋を建てる土地代はいくらかかりますか？

2026年地価公示の区内の住宅地の例で計算すると、延床80㎡の平屋に必要な土地だけで約4,200万〜6,200万円が目安です。同じ延床面積の2階建てより、土地代が2,000万円以上高くなることもあります。

江戸川区で平屋に住むと水害のとき危険ですか？

浸水が深い場所では注意が必要です。区のハザードマップでは0.5〜3mの浸水で1階が浸かるとされ、平屋には逃げる上の階がありません。大規模水害では区民は原則として区外へ広域避難するので、避難先と出発の時期を決めておきましょう。

浸水が心配な場所で平屋を建てるときの対策は？

浅い浸水には高基礎・盛土・止水板と、設備を高い位置に置くことが有効で、江戸川区には止水板の設置費用の2分の1（上限50万円）の助成があります。深い浸水は建物では防ぎきれないため、早めの避難が前提です。

中古の平屋を買うときは何に注意すればいいですか？

1981年6月1日以後の建築確認か、建築基準法の道路に2m以上接しているか、浸水や雨漏りの履歴を確かめましょう。1981年6月〜2000年5月に建てた木造の平屋は、区の耐震設計等の助成（8割・上限30万円）の対象になりえます。

平屋と2階建てはどちらがおすすめですか？

浸水の深さと、平屋にしたい理由で選ぶのがおすすめです。床上浸水が想定される場所では、2階へ逃げられる2階建ての方が安心です。階段の負担を減らしたいだけなら、1階で暮らしが完結する2階建てやエレベーターのあるマンションも比べましょう。

まとめ｜江戸川区の平屋購入は土地の広さと浸水への備えをセットで

江戸川区で平屋を購入するときは、土地の広さと価格に加えて、物件ごとの浸水の深さと避難の計画をセットで考えることが大切です。

• 方法は、中古の平屋、土地を買って建てる、古家付きの土地の建て替えの3つです。
• 延床80㎡の平屋には建ぺい率60％で約134㎡の土地が要り、区内の例では土地だけで約4,200万〜6,200万円です。
• 0.5〜3mの浸水で1階が浸かり、平屋には家の中の逃げ場がありません。
• 浅い浸水には高基礎・盛土・止水板、深い浸水には早めの広域避難で備えます。
• 中古の平屋は耐震・接道・浸水歴を確認し、区・都の耐震の支援も検討します。

「平屋に住みたいけれど、この場所で大丈夫？」と迷ったら、江戸川区に店舗のある当社へお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月4日

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