「江戸川区の家を売りたいけれど、ハザードマップで浸水が想定されていると安くなるの？」「買主にどこまで説明しなければいけないの？」と不安に感じている方は多いのではないでしょうか。江戸川区は区のハザードマップの表紙に「ここにいてはダメです」と書かれたことで知られ、水害リスクを気にする買主も増えています。
この記事では、江戸川区でハザードマップが不動産売却に与える影響を、宅地建物取引業者の実務の視点で解説します。
- 江戸川区水害ハザードマップ第2版（2025年7月公表）の要点
- 浸水想定が価格や売れやすさにどう影響するか
- 重要事項説明での説明義務と、売主の告知義務の違い
- 売る前にできる浸水リスクの調べ方と、戸建て・マンション・土地別の売り方
結論を先に言うと、江戸川区では浸水想定区域にあることだけで売れなくなることはほとんどありません。価格に差がつくのは「想定される浸水の深さ」「建物の対策」「過去の浸水被害を正しく伝えているか」です。
この記事の結論
- 江戸川区は陸域の約7割がゼロメートル地帯で、区内の多くの物件が浸水想定区域に入ります。区内の買主はこれを前提に物件を比べています。
- 2020年8月28日から、売買・賃貸の重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の位置を示すことが宅建業者に義務づけられています。
- 価格に影響しやすいのは、想定浸水深、1階の床の高さ、電気設備の位置、過去の浸水被害の有無です。
- 過去に床上・床下浸水があった場合は、告知書で正直に伝えます。隠すと引渡し後に契約不適合責任を問われるおそれがあります。
- 浸水歴がある、建物が古いなど売りにくい事情が重なるときは、仲介だけでなく買取も比べると手取りと期間を判断しやすくなります。
江戸川区のハザードマップで分かること｜第2版（2025年7月）の要点
江戸川区の水害ハザードマップは、2025年7月に第2版が公表された最新版で、洪水・高潮・内水氾濫の浸水想定と避難の考え方がまとめられています。不動産を売るときは、この最新版で自宅の位置と想定浸水深を確認するのが出発点です。
区の陸域の約7割がゼロメートル地帯
ゼロメートル地帯とは、満潮時の海面より地面が低い土地のことです。江戸川区の公式サイトによると、区は荒川・江戸川・東京湾に囲まれ、陸域の約7割がゼロメートル地帯です。大雨や台風がなくても、周辺の河川の水位は区の大半の土地より高い位置にあります。
区の広域避難のページ（2025年4月23日更新）では、想定最大規模の水害が起きると区の大部分が浸水し、2週間以上水が引かないことが想定されています。そのため区は、大規模水害のおそれがあるときは区外の親戚・知人宅などへ避難する「広域避難」を基本としています。
第2版で変わった主な点
第2版では、2019年版の「大規模水害への備え」に加えて、大規模水害に至らない水害への対応も載せています。東京都が公表した高潮浸水想定区域図や、中川・綾瀬川の洪水浸水想定区域図を反映して浸水想定も更新されました。概要版は2025年7月末から区内の全戸に配布され、それ以降の転入者には転入手続きの際に配布されています（江戸川区「江戸川区水害ハザードマップ」、2026年6月17日更新）。
売却の際に注意したいのは、古い版の地図で説明しないことです。2019年版を保管している方は多いですが、重要事項説明では入手できる最新版を使う必要があります。
ハザードマップに載っている水害の種類
江戸川区のハザードマップには、次の種類の浸水想定が掲載されています。
| 水害の種類 | 内容 | 重要事項説明の対象 |
|---|---|---|
| 洪水 | 荒川・江戸川・利根川・中川・綾瀬川などがあふれる想定 | 対象 |
| 高潮 | 台風で海面が上がり、東京湾から水が入る想定 | 対象 |
| 雨水出水（内水氾濫） | 大雨を下水道や排水路で流しきれずにあふれる想定 | 対象 |
| 道路冠水の履歴 | 1995年以降の降雨で道路が冠水した場所の実績 | 法定の対象外（参考情報） |
なお、江戸川区の公式サイトでは、2025年4月時点で区内に土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域・浸水被害防止区域・災害危険区域などの指定はないと案内されています（江戸川区「宅地建物取引業者の方へ（よくある質問）」、2026年3月30日更新）。
ハザードマップは江戸川区の不動産売却価格にどう影響する？
江戸川区では、浸水想定区域にあることだけを理由に大きく値下がりするケースは多くありません。区内の大部分が想定区域に入るため、区内で家を探す買主はこの条件を前提に、物件どうしの差を比べているからです。
地価公示で見る江戸川区の動き
東京都財務局の「令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率」（2026年1月1日時点）では、江戸川区の住宅地は前年比＋5.7％で、上昇が続いています。
| 区 | 住宅地の平均変動率（2026年地価公示） |
|---|---|
| 江戸川区 | ＋5.7％ |
| 葛飾区 | ＋5.6％ |
| 江東区 | ＋11.9％ |
| 墨田区 | ＋13.2％ |
| 区部平均 | ＋9.0％ |
出典：東京都財務局「令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率」
江戸川区の上昇率は区部平均より緩やかですが、これは都心からの距離や実需中心の市場など複数の要因によるもので、水害リスクだけで説明できるものではありません。区全体の価格の動きは江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格で解説しています。
同じ江戸川区内で価格に差が出やすいポイント
区内の物件どうしを比べるとき、買主は次の点で差をつけます。
- 想定浸水深：同じ区内でも、地盤の高さや河川からの距離によって想定浸水深は大きく異なります。
- 1階の床の高さ・基礎の高さ：高基礎や盛土の家は、浸水への備えとして評価されやすくなります。
- マンションの階数と電気設備の位置：受変電設備やポンプが地下にある建物は、浸水時に停電・断水が長引くおそれがあります。
- 過去の浸水被害と修繕の記録：被害があっても、修繕の内容が分かれば買主の不安は小さくなります。
- 避難しやすさ：3階建てや中高層マンションは、垂直避難（建物の上の階へ逃げること）ができる点が評価されることがあります。
買主が気にする費用｜火災保険の水災補償
買主が購入後の費用として気にするのが、火災保険の水災補償の保険料です。損害保険料率算出機構は2023年6月の届出で、水災の保険料率を市区町村ごとに5区分（1〜5等地）に分けました。江戸川区は墨田区・江東区・葛飾区と同じく、最も高い「5等地」です（同機構の水災等地検索で確認、2026年10月時点）。
ただし、等地は区単位で決まるため、区内のどの物件を買っても同じ条件です。区内の物件どうしの比較で不利になる要素ではありません。
住宅ローン控除の「災害レッドゾーン」は対象外
国土交通省によると、2028年以降に入居する新築住宅のうち、災害レッドゾーン（災害危険区域・土砂災害特別警戒区域・浸水被害防止区域など）にあるものは住宅ローン控除の対象外になります。江戸川区には2025年4月時点でこれらの区域の指定がないため、現時点では区内の物件がこの理由で控除を受けられなくなることはありません。指定状況は変わることがあるので、売り出しの時点で区に確認します。
重要事項説明での水害リスクの説明義務｜売主が知っておくこと
水害ハザードマップ上の物件の位置を説明するのは、売主ではなく仲介する宅建業者の義務です。売主は、業者が正しく説明できるよう、物件の情報を正確に伝える役割を担います。
2020年8月28日から重要事項説明の対象に
重要事項説明とは、売買契約の前に宅地建物取引士が買主に対して、物件や取引条件の重要な点を書面で説明することです。国土交通省は宅地建物取引業法施行規則を改正し（2020年7月17日公布、8月28日施行）、水防法に基づく洪水・雨水出水（内水）・高潮のハザードマップで、物件の所在地を示すことを説明項目に加えました（国土交通省 報道発表）。
国土交通省が示す説明の方法
- 区が配布する印刷物か、区のホームページに掲載された最新版のハザードマップを使う
- ハザードマップを示し、物件のおおむねの位置を示す
- 近くの避難所の位置もあわせて示す（望ましいとされています）
- 浸水想定区域の外であっても、水害リスクがないと買主が誤解しないよう配慮する
江戸川区は、ハザードマップの本編は部数が限られるため、重要事項説明で使う場合は区のホームページから印刷するよう案内しています。また、区は特定の地点の詳しい浸水深は持っていないため、問い合わせには答えられないとしています。地点ごとの浸水深は、区のハザードマップや防災アプリ、東京都防災アプリの「水害リスクマップ」で確認します。
プロの視点｜「浸水しない」と言い切らない
売主が内覧のときに「この家は水に浸かったことがないから大丈夫」と話してしまうことがあります。過去に被害がないことは事実として伝えてかまいませんが、将来の安全を約束するような言い方は避けましょう。ハザードマップは想定であり、実際の被害は雨の降り方や堤防の状況で変わります。
売主の告知義務｜過去の浸水や床下浸水はどこまで伝える？
過去に床上浸水や床下浸水、敷地への浸水があった場合は、売主が告知書（物件状況報告書）で買主に伝えます。ハザードマップの説明は宅建業者の義務ですが、実際に起きた被害は売主しか知らないことが多いためです。
告知書とは、売主が知っている物件の状態（雨漏り、シロアリ、浸水、近隣との取り決めなど）を書面で買主に伝える書類のことです。宅建業者も、知っている重要な事実を故意に告げないことは宅地建物取引業法47条で禁止されています。
伝えておきたい浸水の情報
- 浸水した時期（年・月）と原因（大雨、台風など）
- 被害の範囲（敷地のみ、床下、床上、駐車場・倉庫など）
- 修繕・消毒の内容と費用、施工した会社
- その後に行った対策（止水板、排水ポンプ、基礎の補修など）
- 前面道路の冠水の経験（区の道路冠水履歴マップとあわせて）
よくある失敗｜「床下だけだから」と書かない
よくあるケースとして、売主が「床下浸水はすぐ乾いたので問題ない」と考えて告知しなかったところ、引渡し後に床下のカビや断熱材の傷みが見つかり、近所の人の話から浸水歴が分かってトラブルになる例があります。売買契約の内容に合わない状態が見つかると、売主は契約不適合責任として修補や代金の減額、損害賠償などを求められることがあります。
浸水歴は、伝えれば価格に反映されて終わることが多く、隠すほうがリスクは大きくなります。告知書の書き方やトラブルの防ぎ方は不動産売却のトラブルとは？告知書・設備・境界・契約で防ぐ対策、責任の範囲は契約不適合責任とは？買主から請求されたときの売主の対応と注意点で詳しく解説しています。
売る前にやること｜江戸川区の自宅の浸水リスクの調べ方
売り出す前に、自宅の浸水リスクを売主自身が把握しておくと、査定の精度が上がり、内覧での質問にも落ち着いて答えられます。次の手順で確認しましょう。
- 区のハザードマップの地区別マップを見る：自宅のある地区の想定浸水深を確認します。洪水・高潮・内水で深さが違うため、それぞれ見ます。
- 東京都防災アプリの「水害リスクマップ」で地点を確認する：水害の種類ごとに、地点の浸水深を調べられます。
- 区の「道路冠水履歴マップ」を見る：1995年以降の降雨で前面道路が冠水したことがあるかを確認します。
- 3D都市モデルで高潮の浸水を立体で見る：区は3D都市モデルで高潮の浸水リスクを確認できるページを用意しています。建物の何階まで浸かる想定かのイメージがつかめます。
- 家の記録を集める：過去の浸水と修繕の記録、基礎の高さが分かる図面、止水板などの設備の資料をそろえます。
調べた内容は、仲介を依頼する会社に共有しましょう。買主への説明資料として使えるうえ、査定で「浸水への備えがある家」として評価してもらいやすくなります。
水害リスクを踏まえた売り方｜戸建て・マンション・土地別
水害リスクへの向き合い方は、物件の種類によって変わります。買主が何を気にするかを先回りして準備するのがポイントです。
| 物件の種類 | 買主が気にする点 | 売主ができる準備 |
|---|---|---|
| 戸建て | 1階の床の高さ、浸水歴、垂直避難できるか | 基礎の高さが分かる図面、修繕記録、止水板などの設備の資料 |
| マンション | 電気設備・ポンプの位置、管理組合の浸水対策、階数 | 管理組合の防災計画、過去の被害と修繕の議事録、重要事項調査報告書 |
| 土地 | 想定浸水深、盛土の必要性、建築費の増加 | 地区別マップの浸水深、地盤調査や近隣の建築例の情報 |
戸建て｜対策の「見える化」が価格を支える
戸建ては、浸水への備えが目に見えると評価されやすくなります。江戸川区には、止水板の設置費用の2分の1（上限50万円）を助成する制度があります（江戸川区「止水板設置等助成」、2026年度の申込期限は2026年12月25日）。区の承認通知書を受け取る前に契約・着工すると対象外になるので注意が必要です。
ただし、売却のためだけに工事をするのはおすすめしません。工事費が価格にそのまま上乗せされるとは限らないためです。住み続ける期間があるなら検討する、という位置づけが現実的です。区の住まいの助成制度は江戸川区の住宅助成金一覧にまとめています。戸建ての価格帯は江戸川区の戸建ての売却相場もご覧ください。
マンション｜管理組合の取り組みを伝える
マンションでは、建物全体の対策が評価のポイントです。止水板や電気設備のかさ上げ、防災備蓄などに管理組合が取り組んでいれば、販売図面や内覧で伝えます。低層階は浸水の心配から敬遠されることがある一方、高層階は垂直避難ができる点を説明しやすくなります。駅別・築年数別の価格は江戸川区のマンションの売却相場で確認できます。
土地｜建築費の増加まで見込んで価格を決める
土地の買主は、建物を建てる際の盛土や高基礎の費用まで考えて購入価格を決めます。想定浸水深が深い土地ほど、この費用を見込まれやすくなります。売り出し価格は、近くで実際に売れた土地の価格と、建築費の増加分の両方を踏まえて決めることが大切です。
仲介か買取か｜水害リスクがある家の売り方の判断フロー
浸水歴がない、または修繕済みで記録がそろっている家は、仲介で市場に売り出すのが基本です。浸水歴があり修繕していない、建物が古いなど売りにくい事情が重なる場合は、買取も比べて判断します。
買取とは、不動産会社が買主になって物件を直接買い取る売り方のことです。仲介より価格は低くなるのが一般的ですが、契約不適合責任を免除する条件で売れることが多く、引渡し後の心配が少なくなります。
判断の目安
- 過去に浸水被害があるか → なければ仲介を基本に検討
- 被害があった場合、修繕して記録が残っているか → 残っていれば仲介で告知して売る
- 修繕していない、または記録がない → 仲介と買取の両方で査定を取る
- 売却の期限がある、引渡し後の責任を負いたくない → 買取を優先して検討
手取りの計算例（仮定の数値）
以下は説明のための仮定の数値で、実際の価格は物件ごとに異なります。仮に、仲介での成約価格が4,000万円、買取価格が3,300万円とします。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格（仮定） | 4,000万円 | 3,300万円 |
| 仲介手数料（上限額、税込） | 138.6万円 | 0円 |
| 浸水箇所の補修費（仮定） | 買主との交渉次第で発生 | 原則不要（現状のまま） |
| 契約不適合責任 | 負うのが一般的 | 免除の条件が多い |
| 売れるまでの期間 | 数か月かかることが多い | 条件が合えば短期間 |
仲介手数料の上限は「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額で、4,000万円なら138.6万円です。この例では、仲介のほうが手取りは約560万円多くなりますが、浸水箇所の補修や値引き交渉、売れるまでの期間を考えると、差が縮まることもあります。江戸川区の買取の流れと価格の考え方は江戸川区の不動産買取ガイド｜最短日数と仲介との手取り比較で解説しています。
当社では、一定期間は仲介で売り出し、売れなかった場合に当社が買い取る買取保証付き売却もご相談いただけます。条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します。
江戸川区の不動産売却の全体像は、江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツで解説しています。
江戸川区の不動産のまとめガイド
江戸川区で水害リスクのある家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）
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江戸川区のハザードマップと不動産売却のよくある質問
江戸川区で浸水想定区域にある家は売れますか？
はい、売れます。江戸川区は陸域の約7割がゼロメートル地帯で、区内の多くの物件が浸水想定区域に入るため、買主はこの条件を前提に物件を比べています。価格に差がつくのは、想定浸水深や建物の対策、過去の浸水被害の有無です。
ハザードマップの説明は売主がしなければいけませんか？
いいえ、重要事項説明でハザードマップ上の物件の位置を示すのは、仲介する宅建業者の義務です。2020年8月28日に宅地建物取引業法施行規則が改正されて義務になりました。売主は、過去の浸水被害など自分が知っている情報を業者に正確に伝えます。
過去の床下浸水は買主に伝える必要がありますか？
はい、告知書で伝えるべきです。床下浸水でも、カビや断熱材の傷みが引渡し後に見つかると、契約不適合責任を問われるおそれがあります。浸水した時期、範囲、修繕の内容をまとめて伝えると、買主の不安も小さくなります。
江戸川区の自宅の浸水の深さはどうやって調べますか？
江戸川区水害ハザードマップの地区別マップか、東京都防災アプリの「水害リスクマップ」で調べられます。区は特定の地点の詳しい浸水深は持っていないため、地点ごとの確認はこれらの地図で行います。前面道路の冠水の実績は、区の道路冠水履歴マップで確認できます。
江戸川区の火災保険は水災補償の保険料が高いのですか？
損害保険料率算出機構の区分では、江戸川区は水災の保険料率が最も高い「5等地」です（2026年10月時点）。ただし区単位の区分なので、区内のどの物件を買っても同じ条件になり、区内の物件どうしの比較で不利になる要素ではありません。
浸水歴のある家は買取のほうがよいですか？
修繕済みで記録がそろっていれば、仲介で告知して売るのが基本です。修繕していない、建物が古い、引渡し後の責任を負いたくないといった事情が重なる場合は、契約不適合責任を免除する条件が多い買取も比べて判断します。
まとめ｜江戸川区の水害リスクは「調べて、伝えて、比べる」
江戸川区でハザードマップが不動産売却に与える影響のポイントをまとめます。
- 江戸川区は陸域の約7割がゼロメートル地帯で、浸水想定区域にあること自体は区内の多くの物件に共通する条件です。
- ハザードマップは2025年7月公表の第2版が最新です。古い版で説明しないよう注意しましょう。
- 重要事項説明でハザードマップ上の位置を示すのは宅建業者の義務（2020年8月28日施行）です。
- 過去の浸水被害は、床下浸水でも告知書で正直に伝えます。隠すほうがリスクは大きくなります。
- 売る前に、地区別マップ・東京都防災アプリ・道路冠水履歴マップで自宅のリスクを確認し、修繕記録をそろえましょう。
- 浸水歴や建物の古さなど売りにくい事情が重なるときは、仲介と買取の手取りと期間を比べて判断します。
「うちの浸水想定だと、いくらで売れるの？」と迷ったら、まずはハザードマップで確認した内容と、分かる範囲の修繕記録を用意して、査定からご相談ください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月18日
江戸川区の水害リスクのある家の売却は、セルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 10:00〜20:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
