【2026年】墨田区の相続登記は売却前に｜墨田出張所・焼失戸籍と書類リストの記事

「墨田区の実家を売りたいのに、登記を見たら祖父の名義のままだった」「古い戸籍が空襲で焼けていると言われ、何をそろえればよいか分からない」。墨田区で相続した家の売却をご相談いただくと、このような登記と戸籍の悩みから話が始まることが少なくありません。

この記事では、墨田区の不動産を売る前提で相続登記を進めるときの窓口と書類集めを、宅地建物取引業者の実務の目線で整理します。

• 売却の前に相続登記が必要な理由と、2027年3月31日の期限
• 墨田区の不動産を管轄する東京法務局 墨田出張所と、区内の窓口
• 旧本所区の戸籍が震災・空襲で焼失している場合の扱い
• 書類のチェックリスト、登録免許税の計算例、売りやすい名義の決め方

結論を先に言うと、売却の決済日までに相続登記を終えておく必要があります。墨田区では古い戸籍の後日交付や焼失戸籍の確認に時間がかかることがあるため、査定と同時に書類集めを始めるのが安全です。

この記事の結論

• 亡くなった方の名義のままでは買主へ名義を移せないため、決済日までに相続人名義への相続登記が必要です。
• 墨田区内の土地・建物の登記は、東京法務局 墨田出張所（墨田区菊川1丁目17番13号）が管轄しています。
• 旧本所区の除籍の一部は東京大空襲で焼失して交付できず、区が発行する告知書などで補います。
• 墨田区役所での戸籍の広域交付は、古い戸籍を複数請求すると受付から7営業日以降の後日交付です。
• 登録免許税は固定資産税評価額の0.4％。祖父母名義のままの土地は、免税措置を使える場合があります。

墨田区の家を売る前に相続登記が必要な理由と期限

相続した家を売るには、買主へ所有権を移す決済の日までに、相続人名義への相続登記を済ませておく必要があります。登記簿上の所有者が亡くなった方のままでは、買主への所有権移転登記を申請できないからです。

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続で取得した人の名義に変える登記のことです。売買契約は登記の前に結ぶこともできますが、決済までに登記が終わらなければ引渡しができず、違約の問題になりかねません。そのため実務では、登記の完了見込みが立ってから契約日と決済日を決めます。

相続登記の義務化と2027年3月31日の期限

法務省によると、相続登記は2024年4月1日から義務になりました（不動産登記法76条の2）。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、その期限は2027年3月31日です。

義務化の詳しい内容や、自分で申請する手順は相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用で解説しています。この記事は「墨田区の家を売る前提」で、どこで何をそろえるかに絞ってお伝えします。

相続人申告登記では売却できない

相続人申告登記とは、遺産分割がまとまらないときなどに、自分が相続人であることを法務局に申し出て、登記の義務を果たしたことにできる仕組みです。ただし名義は変わらないため、これだけでは売却できません。売るときは、遺産分割協議などにもとづく正式な相続登記が別に必要です。

墨田区の相続登記はどこで？東京法務局 墨田出張所と区内の窓口

墨田区内の土地・建物の相続登記は、東京法務局 墨田出張所に申請します。管轄は相続人の住所ではなく不動産の所在地で決まり、墨田出張所は墨田区と江東区の不動産登記を担当しています。窓口のほか郵送やオンラインでも申請できるので、遠方の相続人が来所する必要はありません。

※東京法務局・墨田区・東京都主税局の各公式サイトの掲載内容（2026年10月時点）。受付時間や相談日は変わることがあるため、来所前に確認してください。

墨田出張所へは、都営新宿線の菊川駅・森下駅から徒歩7分、都営大江戸線の森下駅から徒歩6分と案内されています。押上・曳舟方面からは距離があるため、書類がそろっていれば郵送申請も選択肢です。登記手続きの相談は予約制で、代表番号の自動音声で「2番」を選ぶか、登記電話案内室（03-5318-0261）で受け付けています。

墨田区ならではの壁｜旧本所区の焼失した戸籍と告知書

墨田区の相続登記で特に注意したいのが、旧本所区（現在の墨田区南部）の古い戸籍です。墨田区によると、旧本所区は1923年9月1日の関東大震災と1945年3月10日の東京大空襲で被災し、旧本所区役所が保管していた戸籍・除籍はすべて焼失しました。

区の説明（2024年2月26日更新）では、空襲の時点で使われていた戸籍は、裁判所に残っていた副本をもとに焼失前と同じ内容で再製されています。一方、それより前に除籍になっていた戸籍は副本も焼けたため再製されておらず、謄本を交付できません。法務省の「戸籍制度に関する研究会」（2015年1月29日の議事要旨）でも、墨田区で戸籍簿が焼失し、多くの再製資料が失われたことが取り上げられています。

交付できない除籍は「告知書」と市町村長の証明で補う

区は、交付できない除籍について「告知書1」、関東大震災前に作られて再製された戸籍について「告知書2」を、必要に応じて発行しています。告知書1の対象の例は、1945年3月10日より前に旧本所区から転籍したもの、家督相続や廃家で除籍になったものなどです。自分の家の戸籍が該当するか分からないときは、区の窓口課証明係に問い合わせましょう。

相続登記では、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍が原則として必要です。ただし法務省の通達（2016年3月11日 民二第219号）により、除籍などが滅失している場合は、残っている戸籍・除籍の謄本と「除籍等の謄本を交付できない」旨の市町村長の証明書があれば、相続人全員の「他に相続人はいない」旨の証明書は求めない扱いになりました。焼失戸籍があっても登記はできますが、どの書面で足りるかは事前に墨田出張所や司法書士に確認するのが確実です。

平成20年のコンピュータ化と「平成改製原戸籍」

墨田区は2008年9月13日に戸籍をコンピュータ化しました。それより前に亡くなった方や結婚などで抜けた方は、今の戸籍には載っていません。この場合は「平成改製原戸籍」を請求します。改製原戸籍とは、法律の改正で戸籍の様式が変わる前の、元の戸籍のことです。

祖父母名義のままの家は「家督相続」に注意

登記の名義人が1947年5月2日以前に亡くなっている場合は、当時の民法（旧民法）の家督相続が適用され、原則として家督相続人1人が財産を引き継いでいます。押上や向島の古い住宅地では、祖父や曽祖父の名義のままの土地も珍しくありません。何代分もの相続を順にたどる必要があり、相続人が数十人になることもあるため、売却を考えた段階で司法書士に相続関係を調べてもらうのが近道です。

売却前の相続登記で必要な書類チェックリスト

売却前提の相続登記で中心になるのは、相続人を確定させる戸籍と、誰が取得するかを示す遺産分割協議書です。遺産分割協議で相続人の1人が取得する、もっとも多いケースの書類は次のとおりです。

※戸籍の手数料は全国共通の額、登記事項証明書は2025年4月1日からの法務局の手数料です。遺言書がある場合や法定相続分で登記する場合は、必要書類が一部変わります。

墨田区役所の広域交付は「後日交付」になることが多い

戸籍の広域交付とは、本籍地以外の区市町村の窓口で全国の戸籍をまとめて請求できる制度で、2024年3月1日に始まりました。墨田区では区役所1階の窓口課で受け付けており、受付は平日9時〜16時です（区のページ、2026年8月12日更新）。

注意したいのは受け取りの時期です。本人などの最新の戸籍や除籍1通だけなら当日に受け取れますが、改製前の古い戸籍や除籍を複数請求する場合は、受付から7営業日以降に受付票と身分証明書を持って再び来庁します。請求できるのは本人・配偶者・直系の親族に限られ、代理人や郵送では請求できません。出張所では本人の現在の戸籍しか取れない点にも注意しましょう。兄弟姉妹が相続人になるケースでは、本籍地への郵送請求も必要です。

法定相続情報一覧図と所有不動産記録証明書

法定相続情報証明制度とは、戸籍一式と相続関係の一覧図を法務局に出すと、登記官が認証した一覧図の写しを無料で交付してもらえる制度です。墨田出張所でも取り扱っており、相続登記のほか預貯金の解約や相続税の申告でも戸籍の束の代わりに使えます。焼失戸籍がある家ほど書類が複雑になるため、一度まとめておくと後の手続きが楽になります。

所有不動産記録証明制度とは、亡くなった方が登記名義人になっている不動産を、法務局が全国から検索して一覧にする制度で、2026年2月2日に始まりました（書面請求1,600円）。墨田区の住宅地では、家の前の私道の持分や細長い残地が別の地番になっていることがあります。私道の持分の登記漏れは、買主の住宅ローン審査や将来の掘削承諾で問題になるため、都税事務所の名寄帳とあわせて確認しておきましょう。

売却を前提にした名義の決め方｜単独名義と共有名義

相続人が複数いて売る予定なら、代表者1人の単独名義にして、遺産分割協議書に「売却して代金を分ける」と書く方法が進めやすいことが多いです。共有名義のまま売ると、契約と決済で相続人全員の署名と本人確認が必要になり、1人でも遠方や入院中だと日程が組みにくくなります。

換価分割とは、不動産を売ってその代金を相続人で分ける遺産分割の方法です。協議書に「代表者が売却のために取得し、売却代金から諸費用を差し引いた残りを各相続人に○分の1ずつ分配する」と書いておかないと、代表者から他の相続人へのお金の移動が贈与と見られるおそれがあります。文面は司法書士や税理士に確認してもらいましょう。

すでに共有名義になっている家の売り方は墨田区の共有名義不動産の売却｜持分だけ売る・全員で売る・分割請求の違いで詳しく解説しています。

相続登記の費用と期間の目安｜登録免許税の計算例

相続登記の主な費用は、登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）、戸籍などの取得費、司法書士に依頼する場合の報酬です。期間は書類集めに1〜2か月、申請から完了まで1〜2週間程度が目安ですが、焼失戸籍の確認や何代分もの相続がある場合はさらに時間がかかります。

登録免許税とは、登記をするときに国に納める税金のことです。法務省によると、評価額100万円以下の土地の相続登記と、相続登記をしないまま相続人が亡くなった場合のその人を名義人とする相続登記は、2027年3月31日まで免税です。祖父から父へ、父から子へと名義を移す墨田区の古い家では、この免税が使える場合があります。

計算例（仮定の数値です）：押上駅圏の木造2階建てで、土地の固定資産税評価額が2,600万円、建物が90万円の場合

• 課税標準：2,600万円＋90万円＝2,690万円（1,000円未満切り捨て）
• 登録免許税：2,690万円×0.4％＝10万7,600円（100円未満切り捨て）
• 祖父名義から父を経て子へ移す場合：祖父→父の登記が免税の対象になれば、負担は父→子の分だけ
• 司法書士報酬：相続人の数や戸籍の量で変わるため、複数の見積もりで比較

申請から完了までの日数は時期によって変わり、東京法務局のサイトで出張所ごとの登記完了予定日が公表されています。決済日を決める前に確認しましょう。

墨田区の物件タイプ別の注意点｜借地・長屋・未登記

墨田区では、借地の上の家、長屋、増築したまま登記していない家など、相続登記と売却の両方に関わる物件が多くあります。登記の申請そのものは同じでも、売るときに必要な準備が変わるため、早めに確認しておきましょう。

借地の上の家は「建物」の相続登記が必要

借地権の相続には、地主の承諾も承諾料も要りません。ただし売るには、借地上の建物を相続人名義に変える相続登記が必要で、第三者への売却では地主の承諾と承諾料（名義書換料）が別に問題になります。売り方の詳細は墨田区の借地権の売却｜地主の承諾・承諾料・借地非訟と底地との同時売却をご覧ください。

長屋は建物と土地の登記の単位を確認

京島・八広・向島に残る長屋は、1棟全体が1つの建物として登記されていたり、土地が隣の住戸と共有になっていたりすることがあります。相続登記の前に登記事項証明書と公図で権利の範囲を確認し、売り方は墨田区の長屋の売却・買取｜京島・八広・向島の町別事情と区の助成を参考にしてください。

未登記の増築と住所変更登記

昭和の住宅では、増築した部分が登記されていないことがよくあります。表題部の変更登記は土地家屋調査士の仕事なので、相続登記の司法書士と並行して相談しましょう。また2026年4月1日から、住所や氏名が変わったときの変更登記も義務になりました（変更から2年以内、過料5万円以下。施行前の変更は2028年3月31日まで）。決済では登記簿の住所と印鑑証明書の住所が一致している必要があります。

売却から逆算したスケジュールと判断フロー

相続した家を売るときは、税金の特例の期限から逆算して、相続登記を始める時期を決めるのがおすすめです。次の3つの期限は、登記の遅れで使えなくなることがあります。

1. 相続税の申告・納付：相続開始を知った日の翌日から10か月以内（相続税がかかる場合）。売却代金で納税するなら急ぐ必要があります。
2. 相続税の取得費加算：相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却。払った相続税の一部を取得費に加えられます。
3. 空き家の3,000万円特別控除：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却（国税庁。旧耐震の家屋など要件あり）。

迷ったときは、次の順番で考えると整理しやすくなります。

1. 遺言書があるか確認する（あれば遺言にもとづいて登記）
2. 名義人がいつ亡くなったか確認する（1947年5月2日以前なら家督相続、旧本所区に本籍があれば焼失戸籍の確認）
3. 相続人全員で「売る」ことに合意できるか確認する
4. 合意できるなら、代表者の単独名義（換価分割）か共有名義かを決める
5. 合意できなければ、期限を守るため相続人申告登記をしつつ、話し合いや家庭裁判所の調停を検討する

相続した不動産の売却全体の段取りは相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取りで、墨田区の相続の窓口と税金の全体像は墨田区で相続した不動産の売却ガイド｜手続き・税金・期限を解説でまとめています。そもそも売るか残すかで迷っている方は墨田区で相続した家を売る？実家の5つの選択肢と判断の目安もご覧ください。

売却前の相続登記でよくある失敗と対策

相続登記と売却を並行するときの失敗の多くは、書類がそろう前に日程を決めてしまうことから起こります。以下は、相談の中でよくあるケースを一般化したものです（特定の事例ではありません）。

• 決済日を先に決めてしまった：古い戸籍が後日交付で、焼失戸籍の確認も重なり、登記が間に合わない。登記の書類がそろってから契約日を決めましょう。
• 祖父名義だと後から分かった：査定のあとで登記簿を見て、相続人が十数人に増える。最初に登記事項証明書を取り、名義人を確認しましょう。
• 私道の持分を登記し忘れた：買主のローン審査で指摘され、決済が延びる。名寄帳と所有不動産記録証明書で事前に確認しましょう。
• 空き家の特例の期限を過ぎた：登記と片付けに時間がかかり、3年の期限を越える。期限から逆算して売り出し時期を決めましょう。

空き家のまま売る場合の区の窓口や特例の要件は墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口を、墨田区の不動産売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用をご覧ください。

墨田区で相続した家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜本店はGoogleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区と江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

相続した家の売却は、登記や税金の手続きと売り方の判断が同時に進むため、連絡の早さと段取りの確かさが大切です。当社のクチコミでも、相続手続きへの対応や、こまめな連絡を評価いただいています。

「売却時の相続手続きにも直ぐにご対応くださり」（Googleクチコミより一部抜粋）

「こまめに連絡いただけたおかげです。」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社にご相談いただいた場合は、次のように進めます。

1. 登記事項証明書で名義人と私道の持分を確認し、相続人の範囲の見通しを立てる
2. 提携の司法書士と、戸籍集め（焼失戸籍の有無を含む）と登記完了の見込みを確認する
3. 並行して査定し、仲介と買取それぞれの価格と手取りを比べる
4. 登記の完了見込みから逆算して、売り出し・契約・決済の日程を決める

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：押上の本店と錦糸町オフィスを拠点に、借地・長屋・私道など区の事情をふまえてご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：登記と税金の期限を見ながら、無理のない日程を組みます。
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「名義が親や祖父のままだけれど、いくらで売れるか知りたい」という段階でも、無料査定や無料相談をご利用いただけます。

よくある質問

墨田区の実家の相続登記はどこの法務局に申請しますか？

墨田区内の土地・建物の相続登記は、東京法務局 墨田出張所（墨田区菊川1丁目17番13号）に申請します。管轄は不動産の所在地で決まるため、相続人が区外に住んでいても同じです。窓口のほか、郵送やオンラインでも申請できます。

相続登記をしないまま墨田区の家を売ることはできますか？

亡くなった方の名義のままでは買主へ名義を移せないため、売却の決済はできません。売買契約を先に結ぶことはできますが、決済日までに相続登記を終える必要があります。登記の書類がそろってから契約日を決めるのが安全です。

旧本所区の戸籍が空襲で焼けていても相続登記はできますか？

できます。法務省の通達（2016年3月11日 民二第219号）により、残っている戸籍の謄本と、除籍等を交付できない旨の市町村長の証明書があれば登記できる扱いです。墨田区は焼失した除籍について告知書も発行しているので、区の窓口課証明係と法務局に事前に確認しましょう。

墨田区役所で本籍が区外の戸籍もまとめて取れますか？

2024年3月1日に始まった広域交付で、区役所1階の窓口課で区外の戸籍も請求できます。古い戸籍や除籍を複数請求すると、受付から7営業日以降の後日交付になります。代理人や郵送による請求、兄弟姉妹の戸籍の請求はできません。

相続登記の登録免許税はいくらかかりますか？

登録免許税は、土地と建物の固定資産税評価額の合計に0.4％を掛けた額です。たとえば評価額の合計が2,690万円なら10万7,600円です（仮定の計算例）。評価額100万円以下の土地や、名義人の相続人が登記前に亡くなった場合の相続登記は、2027年3月31日まで免税です。

相続人が複数いる場合、誰の名義にすれば売りやすいですか？

売る予定なら、代表者1人の単独名義にして遺産分割協議書に換価分割を明記する方法が進めやすくなります。共有名義では、契約と決済に相続人全員の署名と本人確認が必要です。協議書の書き方によっては贈与と見られるおそれがあるため、専門家に確認しましょう。

まとめ

墨田区の相続した家を売るには、決済日までに相続登記を終えておく必要があります。申請先は東京法務局 墨田出張所で、戸籍は区役所の窓口課、固定資産評価証明書は墨田都税事務所で取得できます。

• 相続登記の期限は取得を知った日から3年以内（2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで）
• 旧本所区の除籍は焼失していることがあり、区の告知書や市町村長の証明で補う
• 広域交付で古い戸籍を複数取ると後日交付になるので、早めに請求する
• 売る予定なら、代表者の単独名義と換価分割の協議書が進めやすい
• 祖父母名義の土地は家督相続や免税措置も確認し、私道の持分の漏れを防ぐ

「名義が親や祖父のまま」の段階でも、売却の準備は始められます。登記と売却の段取りに迷ったら、押上の本店までお気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月17日

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