【2026年】墨田区の借地権の売却｜地主の承諾・承諾料・借地非訟と底地との同時売却の記事

「親から引き継いだ家は借地に建っていて、売りたいけれど地主さんに何と切り出せばいいのか分からない」「承諾料はいくらかかるのか」「地主に断られたらもう売れないのか」。墨田区で借地権付きの建物を持つ方から、こうしたご相談をよくいただきます。

借地権の売却は、土地を所有している場合と違い、地主（借地権設定者）との関係が結果を大きく左右します。ただし、順番と進め方を押さえれば、地主の承諾が得られない場合でも売却の道は残されています。

この記事では、墨田区で借地権付きの建物を売りたい方に向けて、次の内容を宅地建物取引業者の実務視点で解説します。

• 借地権とは何か、売却で最初に確認すべき契約書の項目
• 地主の承諾と承諾料（名義書換料）の考え方
• 地主が承諾しないときの借地非訟（裁判所の許可）
• 第三者・地主・買取など売り先ごとの違いと、底地との同時売却
• 売却にかかる税金と、墨田区の木密地域ならではの注意点

この記事の結論

• 借地権付きの建物を第三者に売るには、原則として地主の承諾が必要で、承諾料は借地権価格の10％前後が一つの目安です。
• 地主が承諾しない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を求める「借地非訟」という手続があります。
• 地主本人に買い取ってもらう、または底地と同時に売ると、承諾料をめぐる交渉を避けやすくなります。
• 家屋と一緒に売る借地権は、居住用なら3,000万円特別控除の対象になる場合があります（国税庁、2026年10月時点）。
• 最初の一歩は、売り先を決める前に借地契約書を確認し、地主へ相談する順番を決めることです。

借地権とは？墨田区で売る前に知っておきたい基本

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利のことです。借地権付きの建物を売ることは、建物とあわせて「土地を借りる権利」を買主に引き継ぐことを意味します。

借地権には、契約の時期によって適用される法律が異なる点に注意が必要です。1992年（平成4年）8月1日より前に契約した借地には旧借地法、それ以後の契約には借地借家法が適用されます。旧法の借地は、更新を重ねて長く使えるのが特徴です。

さらに、契約の種類によって売り方が変わります。一般に「普通借地権」「定期借地権」に分かれ、定期借地権は期間が満了すると原則として更新されず、土地を返す契約です。残存期間が短い定期借地権は、売却価格に大きく影響します。

借地権の売却で最初にやること｜契約書で確認する5項目

売却を考え始めたら、まず借地契約書を手元に用意してください。確認するのは次の5項目です。

1. 契約の種類と契約日：旧法か借地借家法か、普通借地権か定期借地権か。
2. 存続期間と更新の履歴：残りの期間と、過去の更新料の有無。
3. 譲渡・転貸に関する条項：地主の承諾が必要と書かれているか、承諾料の取り決めがあるか。
4. 地代の金額と滞納の有無：滞納があると、地主との交渉が難しくなります。
5. 建物の用途・構造の制限：増改築や建替えに承諾が必要かどうか。

契約書が見当たらない場合でも、地代の領収書や過去の更新時の書類から内容を推測できることがあります。口約束だけで続いてきた契約も珍しくないため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

あわせて、法務局で建物の登記事項証明書を取り、建物が誰の名義か、抵当権が付いていないかも確認してください。建物が亡くなった親の名義のままなら、先に相続登記が必要です。流れは相続した不動産の売却の流れで解説しています。

地主の承諾と承諾料（名義書換料）の基本

借地権付きの建物を第三者に売るには、原則として地主の承諾が必要です。承諾なしに譲渡すると、契約解除を主張されるおそれがあるためです。

承諾料とは、地主が借地権の譲渡を認める際に、借地人が地主へ支払うお金のことです。名義書換料・名義変更料とも呼ばれ、意味は同じです。弁護士事務所などの解説では、借地権価格の10％程度が一つの目安とされていますが、法律で金額が決まっているわけではなく、地主との関係や契約内容で変わります。

承諾料の考え方（仮定の計算例）

次の数値は、考え方を示すための仮定です。実際の価格は路線価や取引事例、契約内容で異なります。

借地権割合とは、土地の価格に対する借地権の価値の割合のことで、国税庁の路線価図に地域ごとにアルファベットで示されています（国税庁・路線価図、2026年10月時点で確認できます）。ただし、これは相続税などの評価に使う数値であり、実際に売れる価格とは一致しないため、あくまで出発点として使います。

なお、相続によって借地権を引き継ぐ場合は「譲渡」にあたらないため、一般に承諾料や名義書換料は不要とされています。ただし、引き継いだことは地主に伝えておくのが望ましいでしょう。

地主が承諾しない・連絡が取れないときの借地非訟

借地非訟とは、地主が借地権の譲渡を承諾しない場合に、裁判所が承諾に代わる許可を与える手続のことです。借地借家法19条に定められており、借地人が申立てを行います（旧借地法の借地は同旨の規定が適用されます）。

裁判所は、買主が借地権を取得しても地主に不利益がないかを判断します。許可を出す際には、承諾料にあたる金銭の支払いを命じるのが一般的です。

この手続では、地主が「自分が建物と借地権を買い取りたい」と申し立てる優先譲受の制度（介入権）も認められています。申立ての期間は裁判所が定め、告知の日から14日以上とされています（借地非訟事件手続規則）。このため、地主側が買い取る展開になることもあります。

借地非訟を使う前に押さえたいこと

• 手続には時間と費用がかかるため、まずは話し合いでの解決が基本です。
• 地代の滞納など、借地人側に落ち度があると許可が出にくくなります。
• 買主が決まっていない段階では判断材料が乏しく、買主の資力などを示す必要があります。

借地非訟は専門的な手続です。実際に進める場合は、借地案件に詳しい弁護士へ相談してください。当社では顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談をご用意しています。

借地権の売り先は4つ｜第三者・地主・底地と同時・買取

借地権付きの建物の売り先は、大きく4つに分けられます。それぞれ価格・手間・承諾の必要性が異なります。

1. 第三者（一般の買主）に売る

最も高く売れる可能性がありますが、地主の承諾と承諾料が必要です。また、買主が住宅ローンを使う場合、金融機関によっては借地権付き建物の審査が厳しくなったり、地主の書類が必要になったりします。買主の層も限られるため、売却期間は長くなりがちです。

2. 地主に売る（借地権を返す）

地主に建物と借地権を買い取ってもらう方法です。承諾料が不要で手続も簡単ですが、価格は第三者に売るより低くなる傾向があります。地主が購入資金を用意できるかも条件です。建物を解体して更地で返す場合は、解体費用がかかります。

3. 底地と同時に売る

底地とは、借地権が付いている土地の所有権（地主側の権利）のことです。借地人と地主が協力し、借地権と底地を同時に第三者へ売ると、買主は更地と同じ完全な所有権を取得できます。買主の評価が上がるため、双方にとって有利な価格になりやすい方法です。

地主側の売却については、墨田区の底地を売却する方法で詳しく解説しています。借地人・地主の双方が売る意思をもてば、検討する価値があります。

4. 不動産会社に直接買い取ってもらう

不動産会社が買主となる「買取」なら、買主探しや住宅ローン審査の不安がなく、短期間で現金化できます。仲介より価格は下がる傾向がありますが、地主の承諾は必要です。承諾の取り付けから当社が支援できます。買取と仲介の違いは仲介と買取の違いをご覧ください。

借地権売却にかかる税金｜3,000万円特別控除は使える？

借地権を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税がかかります。譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。売却の年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、税率は合計20.315％です（国税庁・復興特別所得税を含む。2026年10月時点）。

取得費が分からない場合は、売却額の5％を概算取得費にできます（国税庁）。承諾料は、売却のために支払った費用として譲渡費用に含めることができます。

居住用の建物と一緒に売る借地権は、3,000万円特別控除の対象になります（国税庁タックスアンサー No.3302）。住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売ることや、親子・夫婦など特別な関係の人への売却は対象外であることなど、要件があります。

税金は個別の事情で結果が変わるため、最終的には税理士や税務署へ確認してください。出典：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例。

借地権の売却にかかる費用の内訳

借地権を売るときは、売却代金から次の費用が差し引かれます。手取りを考えるうえで、事前に把握しておきましょう。

当社の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、買主が当社となるため、仲介手数料はかかりません。

費用の総額は、売り先や建物の状態によって大きく変わります。査定の段階で、手取りの見込みまで確認しておくと安心です。

墨田区の借地権付き建物で注意したい3つの地域事情

墨田区には、京島・向島・八広などを中心に、敷地が狭く道が細い木造密集地域があります。借地権付きの建物を売る際には、借地の権利関係に加えて、次の点も買主の判断材料になります。

1. 建替えの可否と接道

建物が建築基準法上の道路に2m以上接していないと、建て替えができない場合があります。借地では、建替えに地主の承諾（建替承諾料）が必要な契約も多く、買主が慎重になります。詳しくは墨田区の再建築不可物件の買取ガイドをご覧ください。

2. 不燃化特区の助成制度

京島周辺や鐘ヶ淵周辺などの不燃化特区では、建替えや除却に区の助成があります。ただし、助成は建物の所有者が対象で、借地では地主の同意書が必要になる場合があります。制度の内容は墨田区の不燃化特区で解説しています。

3. 長屋・連棟式の建物

下町には、隣の住戸と壁を共有する長屋が残っています。借地上の長屋では、切り離しの同意や借地権の範囲が複雑になりがちです。墨田区の長屋の売却・買取もあわせてご覧ください。

水害リスクについては、墨田区が公表しているハザードマップで、売却する土地の浸水想定を確認し、買主へ説明できるよう準備しておくと安心です。

地主との交渉を円滑に進める5つのポイント

1. 第三者に売る前に、まず地主へ相談する：突然の通知より、早めの打診のほうが印象は良くなります。
2. 地代の滞納を解消しておく：交渉の前提として、信頼関係を保つことが大切です。
3. 承諾料は根拠を示して話し合う：路線価や借地権割合をもとに、冷静に協議します。
4. 書面で残す：承諾の内容と金額は、必ず承諾書など書面にします。
5. 専門家を間に入れる：当事者同士では感情的になりやすいため、不動産会社や弁護士が間に入ると進めやすくなります。

墨田区全体の売却の進め方は、墨田区で家・マンションを売る完全ガイドで、訳あり物件の全体像は墨田区の訳あり物件買取ガイドで解説しています。

借地権が売れにくくなる4つのケースと対策

借地権付きの建物は、所有権の物件に比べて買主が限られるため、次のような事情があると売却がさらに難しくなります。事前に原因を把握しておくと、対策を立てやすくなります。

1. 残りの契約期間が短い

定期借地権や、更新が近い借地は、買主が「いつまで住めるのか」を気にします。更新できる契約か、更新料はいくらかを、売却前に地主へ確認しておくことが大切です。更新料の額が決まっていない場合は、見通しを示せるよう、地主と話し合っておくと安心です。

2. 建物が古く、建替えに承諾が必要

築年数が古い建物は、買主が建て替えを前提に検討します。借地では、建替えや増改築に地主の承諾が必要な契約が一般的です。売却と同時に、建替えの承諾も得られるかを確認しておくと、買主への説明材料になります。

3. 地代の滞納や地主との感情的な対立がある

滞納がある場合は、まず精算するのが先決です。対立が深い場合は、不動産会社や弁護士が間に入ることで、交渉が進みやすくなります。

4. 住宅ローンが使えない

金融機関によっては、借地権付き建物への融資に慎重です。買主がローンを使えないと、買い手は現金で購入できる人に限られます。この場合は、不動産会社による買取が現実的な選択肢になります。

よくあるケース別の進め方（仮定の例）

ここでは、墨田区でよくあるご相談を一般化し、「仮定の例」として整理します。実在の事例ではなく、考え方を示すためのものです。

どのケースでも、最初に地主の意向を確認することで、選べる売り方が見えてきます。借地権の売却は、地主の承諾が得られるかどうかで、価格も期間も大きく変わります。

売却を急ぐ必要がある場合

相続税の納付期限が近い、住み替えの資金が必要といった事情で期限がある場合は、買取も含めて早めに検討することをおすすめします。承諾の手続に時間がかかる可能性を見込み、余裕をもったスケジュールを立てることが重要です。

墨田区で借地権の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、連絡の早さや進捗の細やかな報告、親身な対応を評価いただくことが多くあります。借地権の売却は地主との調整が長引きやすいため、こまめな報告は大切なポイントだと考えています。実際のクチコミから一部を抜粋します。

• 「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
• 「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）

これらは借地権の売却に限ったクチコミではなく、当社の対応全般に対する評価です。借地権の売却でも、次のような強みを活かしてお手伝いします。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着の対応
• 業界経験10年以上のスタッフが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談
• 売却（仲介）も買取も対応できるため、最適な売り方を比較して提案
• LINE・オンラインでの相談も可能

当社に相談いただいた場合は、借地契約書と登記の確認、地主への打診方法の検討、売り先ごとの手取りの比較、という順番でご案内します。承諾料の交渉や借地非訟が必要な場合は、弁護士と連携して進めます。

よくある質問

墨田区で借地権付きの建物は地主の承諾なしで売れますか？

原則として、第三者に売るには地主の承諾が必要です。承諾が得られない場合は、裁判所に承諾に代わる許可を求める借地非訟という手続があります。

借地権の承諾料（名義書換料）の相場はいくらですか？

借地権価格の10％程度が一つの目安とされています。法律で決まった金額はなく、契約内容や地主との関係で変わるため、事前の協議が必要です。

地主が借地権の売却を承諾しない場合はどうすればよいですか？

まず承諾料や条件を見直して話し合い、それでも合意できなければ借地非訟を検討します。地主に買い取ってもらう方法もあります。

借地権付きの建物を売ったとき、3,000万円控除は使えますか？

居住用の家屋と一緒に売る借地権は、3,000万円特別控除の対象になります。ただし、住まなくなってから3年を経過する年の末日までに売るなどの要件があります。

借地権は相続したときも承諾料が必要ですか？

相続による承継は譲渡にあたらないため、一般に承諾料は不要とされています。ただし、その後に第三者へ売る場合は、地主の承諾が必要です。

借地権の売却は仲介と買取のどちらがよいですか？

高く売りたいなら仲介、早く確実に手放したいなら買取が向いています。借地権は買主が限られるため、両方の見積りを比較するのが確実です。

まとめ

墨田区で借地権付きの建物を売るときは、地主の承諾と承諾料が最大のポイントです。この記事の要点を整理します。

• 最初に借地契約書で、契約の種類・期間・譲渡の条件を確認する。
• 第三者に売る場合は地主の承諾と、借地権価格の10％前後が目安の承諾料が必要。
• 承諾が得られないときは借地非訟、または地主への売却・底地との同時売却を検討する。
• 居住用なら3,000万円特別控除の対象になる場合があり、税金は事前に試算する。

借地の問題は、早く動くほど選択肢が残ります。当社では墨田区の借地権のご相談を随時受け付けています。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日

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株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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