【2026年】江戸川区の違反建築の家の売却｜車庫・増築の建ぺい率オーバーと買取の記事

「車庫に壁とシャッターを付けた実家を売ろうとしたら、『建ぺい率オーバーの違反建築かもしれない』と言われた」「2階のベランダを部屋にした家で、検査済証も見つからない」。江戸川区の篠崎・鹿骨・松江・小岩などの一戸建てでは、こうしたご相談が少なくありません。

違反建築の家は、買主が住宅ローンを使いにくく、売りにくいのは事実です。ただし「検査済証がない＝違反」とは限らず、区役所の記録と今の建物を比べ、今の基準で計算し直すと結論が変わることもあります。違反の中身を確かめてから売り方を選ぶことが、損をしない近道です。

この記事で分かること

• 違反建築・既存不適格・検査済証なしの違いと、江戸川区の一戸建てで多い違反のパターン
• 江戸川区役所で建築計画概要書・台帳記載事項証明書を調べる方法と窓口
• 区内5地区の「新たな防火規制」と、建ぺい率の緩和で今の基準なら適合するケース
• 違反建築の家の売り方4つの比較と、仮定の数値による手取りの計算例

この記事の結論

• 違反建築の家も売却できますが、買主の住宅ローンが通りにくいため、現金で買える個人や不動産会社が主な買主になります。
• 江戸川区では、昭和46年以降に建築確認を受けた建物の建築計画概要書を区役所第三庁舎1階で閲覧でき、閲覧は無料です。
• 車庫を壁やシャッターで囲う、ベランダを部屋にするといった増築は、建ぺい率や容積率を超える典型的な原因です。
• 角地や準耐火建築物などの緩和を使うと、今の基準なら建ぺい率に収まる場合があるため、計算し直す価値があります。
• 是正の見通しが立たない・急ぐ場合は、売却後の責任を負わない条件の買取と手取りを比べて判断するのが現実的です。

違反建築とは？既存不適格・検査済証なしとの違い

違反建築とは、建築基準法や関係する条例の基準を満たさずに建てられた、または増築・用途変更された建物のことです。建てた時点や工事をした時点で基準を守っていないことが特徴で、特定行政庁である江戸川区は、建築基準法第9条にもとづき、建築主だけでなく所有者や占有者にも、取り壊し・改築・使用禁止などの是正を命じることができます。売却で所有者が変わっても、違反の状態は建物に残ります。

よく似た言葉に「既存不適格」と「検査済証なし」があります。ここを取り違えると、普通に売れる家を安く手放したり、逆に買主とのトラブルを招いたりします。

既存不適格とは、建てた後の法改正や都市計画の変更によって、今の基準に合わなくなった建物のことです。江戸川区では、2004年6月24日から多くの区域で最低敷地面積（原則70㎡）が定められたため、それより前からある狭い土地の家が「建て替え時に制限を受ける」ことがありますが、これは違反ではありません。

一方、検査済証とは、工事が終わった後に建築主事や指定確認検査機関の完了検査に合格したことを示す書類です。国土交通省の技術的助言（令和6年12月6日 国住指第318号）でも、検査済証が交付されていないことだけをもって直ちに違反建築物として扱うものではない、という考え方が示されています。

江戸川区の一戸建てで多い違反建築のパターン

江戸川区で売却の相談が多い違反建築は、昭和後半から平成にかけて建てられた建売住宅を、住み始めた後に「無届けで増築」したケースです。区内には区画整理やミニ開発でできた比較的小さな敷地の分譲住宅も多く、車の置き場所や部屋数を確保するための工事が、建ぺい率・容積率の上限を超える原因になっています。

• 車庫・カーポートの囲い込み：柱と屋根のあるカーポートは、建築基準法上の建築物にあたり、原則として建築面積に入ります。後から壁やシャッターを付けて車庫にすると、建築面積が増えて建ぺい率を超えやすくなります。
• ベランダ・サンルームの部屋化：2階のバルコニーを囲って部屋にしたり、庭先にサンルームを付けたりすると、建築面積や延べ面積が増えます。建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の割合、容積率とは敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合のことです。
• 屋根裏・3階部分の増築：2階建ての上に部屋を足したり、収納用の小屋裏を居室として使ったりすると、容積率や高さ・斜線の制限に触れることがあります。
• 新たな防火規制の地区での木造増築：区内5地区では、東京都建築安全条例第7条の3にもとづく「新たな防火規制」により、原則として準耐火建築物以上が求められます（次の章で詳しく説明します）。
• 地区計画の制限に合わない増築：地区計画とは、地区ごとに建物の用途・壁面の位置・敷地面積などのルールを定める都市計画のことです。江戸川区では、地区計画の区域内で建築などをするときに区への届出が必要で、地区によってはルールが条例で建築の基準にもなっています。増築部分が壁面の位置の制限などに合っているかも確認が必要です。

カーポートは建ぺい率に入る？開放性の緩和に注意

カーポートでも、外壁のない部分が連続して4m以上あるなど、平成5年建設省告示第1437号の「高い開放性」の要件を満たす場合は、端から水平距離1m以内の部分を建築面積に算入しない緩和があります（建築基準法施行令第2条第1項第2号）。ただし、壁やシャッターで囲って開放性がなくなると、この緩和は使えません。「カーポートなら大丈夫」と思い込まず、今の形で計算し直すことが大切です。

プロのアドバイス：違反かどうかは、増築した時期と当時の基準で判断が変わります。「いつ」「どこを」「誰が」工事したかを、ご家族の記憶や工事の契約書・領収書、昔の写真から整理しておくと、調査がぐっと進めやすくなります。

江戸川区役所で違反建築かどうかを調べる方法

違反建築かどうかを調べる第一歩は、建築確認を受けたときの記録を江戸川区役所で確認し、今の建物と比べることです。手元に確認済証や検査済証がなくても、区の記録から多くのことが分かります。

江戸川区の案内によると、建築計画概要書の閲覧端末は区役所開庁日の午前8時30分から午後5時まで利用でき、電話や郵送での個別物件の問い合わせには応じていません。対象は江戸川区が所管する建築物で、東京都が扱った建物は東京都都市整備局市街地建築部が窓口になります。台帳記載事項証明書を請求するときは、建築当時の地名地番（住居表示ではありません）や確認番号、建築主名などが必要になることが多いため、分かる範囲で控えておきましょう。

記録と今の建物を見比べる

記録が見つかったら、確認を受けたときの建築面積・延べ面積と、登記や現地の実測による今の面積を比べます。今の面積の方が大きければ、確認を受けていない増築がある可能性が高いと判断できます。とくに車庫やサンルームは登記されていないことも多いため、現地で実測することが欠かせません。江戸川区では、違反建築物への措置は建築指導課が担当しています。ご自身で区に相談する前に、不動産会社や建築士と状況を整理しておくと安心です。

建ぺい率オーバーでも「今の基準なら適合」の場合がある

建ぺい率を超えていると思われる家でも、今の基準で計算し直すと上限の範囲に収まることがあります。角地の緩和や、2019年の法改正で広がった準防火地域の緩和が関係する場合があるためです。

1. 角地の緩和：区の基準に当てはまる角地は、建ぺい率が10％上乗せされます（建築基準法第53条第3項第2号）。
2. 準防火地域の延焼防止性能の高い建物：2019年6月25日施行の改正建築基準法により、準防火地域内の耐火建築物・準耐火建築物などは、建ぺい率が10％上乗せされるようになりました（同項第1号、国土交通省）。角地の緩和と組み合わせられる場合もあります。

江戸川区の「新たな防火規制」の指定地区

新たな防火規制とは、木造住宅が密集し災害時の危険性が高い区域で、建物の耐火性能を強化する東京都の制度です。指定区域の建物は原則として準耐火建築物以上にする必要があり、規制の前に木造で増築した部分が今の基準に合わないことがあります。逆に、準耐火建築物として建てられていれば、上の緩和を使える可能性があります。

出典：江戸川区「新たな防火規制」（2024年11月7日更新、2026年10月確認）。地区によっては一部の丁目・番地だけが対象のため、詳しい区域は区の区域図で確認してください。問い合わせ先は建築指導課 指導係（03-5662-1105）です。

仮定の数値で計算してみる

敷地75㎡、指定建ぺい率60％の土地に、建築面積42㎡の家と、後から囲った車庫12㎡（合計54㎡、建ぺい率72％）がある例で計算します。実在の物件ではなく、考え方を示すための仮定です。

準耐火建築物の緩和は「建物がその性能を持っていること」が前提で、昔ながらの木造住宅は準耐火建築物にあたらないことが多いため、使えるとは限りません。用途地域や防火の指定は区の「用途地域等都市計画情報」で確認でき、調べ方は【2026年版】用途地域とは？13種類の一覧と調べ方｜江戸川区・墨田区の指定状況で解説しています。最終的な判定は建築士に依頼しましょう。

違反建築の家が売りにくい理由｜住宅ローンと現況調査

違反建築の家が売りにくい最大の理由は、買主が住宅ローンを使いにくいことです。金融機関は担保となる建物が適法かどうかを重視するため、違反が分かると融資を断ったり、融資額を減らしたりすることがあります。

たとえば住宅金融支援機構の【フラット35】は、中古住宅でも機構の技術基準に適合することを示す適合証明書が原則として必要で、建築基準法に適合しない場合などは融資の対象とならない場合があると案内しています（フラット35公式サイト、2026年10月確認）。結果として、買主は現金で買える個人や不動産会社に限られ、価格を下げないと売れにくくなります。

国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」

検査済証がない建物が、今の建築基準法に適合しているかを調べる方法が、国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」です。2024年12月に策定され、以前の検査済証のない建築物の適合状況調査のガイドラインは、2025年4月1日にこのガイドラインへ統合されました。

1. 書類の確認：検査済証の有無を確認します。紛失していても、台帳記載事項証明書などで確かめられます。
2. 現地調査：建築士が現地で、今の建物が基準に適合しているかを調べます。

「適合」と確認できれば、買主の金融機関への説明材料になります。違反が見つかれば、是正するか、違反を前提に売るかを判断することになります。調査の費用は建物の規模や図面の有無で大きく変わるため、事前に見積もりを取りましょう。

2025年4月からは是正やリフォームの手続きにも注意

2025年4月1日施行の改正建築基準法で、いわゆる「4号特例」が縮小され、木造2階建ての住宅で主要構造部の過半に及ぶ大規模な修繕・模様替えをするときも建築確認が必要になりました（国土交通省）。違反の状態のままでは確認を受けにくいため、買主が全面リフォームを前提に購入を考える場合は、この点を正直に伝えることが大切です。

違反建築の家の売り方4つと手取りの計算例

違反建築の家の売り方は、「是正してから仲介で売る」「現況のまま仲介で売る」「隣地や親族に売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の4つです。価格・期間・手間・売却後の責任のどれを重視するかで選び方が変わります。

仮定の数値で手取りを比べる

江戸川区内の木造2階建て（敷地約75㎡、車庫を囲った増築で建ぺい率を超えている）を例に、仮定の数値で手取りを比べます。実際の取引事例ではなく、考え方を示すための仮定です。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です（宅地建物取引業法にもとづく国土交通省告示）。是正すれば手取りは増えますが、工事中に別の違反が見つかったり、車庫として使えなくなって買主の評価が下がったりするリスクもあります。印紙税や譲渡所得税は、どの売り方でも同じ考え方でかかるため、表には含めていません。

是正後の売却で「売れ残り」が心配な場合

当社では、一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなければ事前にお約束した価格で当社が買い取る「買取保証付き売却」も行っています。販売価格と買取価格を事前にあわせてご提示し、販売期間はご相談のうえで決めます。保証の条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します。

買取が向いているケース

• 相続税の納付や住み替えなど、売却に期限がある
• 増築の時期や内容が分からず、是正の見通しが立たない
• 建物が古く、売却後の雨漏りやシロアリ、違反の指摘などの責任を負いたくない
• 家財が残っていて、片付けに手が回らない

仲介と買取の違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較、江戸川区での買取の流れは【2026年】江戸川区の不動産買取ガイド｜最短日数と仲介との手取り比較で詳しく解説しています。当社の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、買主が当社となるため仲介手数料はかかりません。

是正・解体の前に知っておきたい江戸川区の注意点

違反建築の家を直したり解体したりする前に、江戸川区ならではの制度を確認しておくと、余計な費用や手戻りを防げます。

• 土地を分けて是正することはできない場合が多い：敷地を広く見せるために隣の土地を少し買う、逆に土地の一部を売るといった方法は、最低敷地面積70㎡の制限で分筆できないことがあります。詳しくは【2026年】江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外をご覧ください。
• 解体の助成は条件を確認：江戸川区の老朽住宅除却工事助成は、接道要件を満たしていることなどが条件で、2026年度の上限は50万円（一部100万円）、申請期限は12月25日です。解体費用と助成の全体像は江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場でまとめています。
• 接道の問題が重なっていないか：路地の奥や水路沿いの家は、違反建築と未接道の問題が重なっていることがあります。接道は【2026年】江戸川区の未接道物件の売却｜水路・区有通路の1号認定と区の助成・買取、建て替えできない家全般は【2026年】江戸川区の再建築不可物件の売却ガイドで解説しています。
• 増築部分の登記：増築部分が登記されていないと、登記上の床面積と現況が合わず、買主の金融機関の審査に影響します。表題部の変更登記が必要かどうかも確認しましょう。

違反建築の家を売るときの告知と契約の注意点

違反建築の家を売るときは、分かっている違反を必ず買主に伝え、契約書にも明記することが最も大切です。隠して売ると、引き渡し後に契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。

• 重要事項説明：宅地建物取引業者は、建築基準法などの法令上の制限を重要事項として説明します（宅地建物取引業法第35条）。重要な事実を故意に告げないことも禁止されています（同法第47条）。
• 告知書に正確に書く：増築の時期・内容、検査済証の有無、区から指導を受けたことがあるかなどを、知っている範囲で正確に書きましょう。
• 契約不適合責任の範囲を決める：契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と違っていたときに売主が負う責任のことです（民法第562条〜第564条）。違反を前提とした売買であることを契約書に書き、責任を負う範囲や期間を決めておきます。詳しくは【2026年版】契約不適合責任とは？買主から請求されたときの売主の対応と注意点をご覧ください。
• 是正を条件にする場合：「引き渡しまでに車庫の壁を撤去する」などの条件で売る場合は、工事の範囲と費用の負担、できなかったときの扱いを契約書に具体的に書きます。

判断フロー｜違反建築の家はどう売るのが正解？

違反建築の家の売り方は、「本当に違反か」「今の基準で適合しないか」「是正にいくらかかるか」の順で考えると迷いません。

1. 記録を取り寄せる：確認済証・検査済証・図面を探し、なければ区役所で建築計画概要書と台帳記載事項証明書を確認します。
2. 現況と比べる：車庫・ベランダ・サンルームなど、記録にない増築部分と面積の差を整理します。
3. 今の基準で計算し直す：角地・準防火地域の緩和や、新たな防火規制の地区に入っているかを確認します。
4. 是正の費用を見積もる：撤去・補修の費用と期間、是正後の使い勝手を確認します。
5. 手取りを比べて決める：是正後の仲介・現況のままの仲介・買取の価格と期間、売却後の責任を並べて最終判断します。

江戸川区の訳あり物件（旗竿地・借地・区画整理・共有持分など）の全体像は【2026年】江戸川区の訳あり物件買取ガイドで、売却の流れ全体は【2026年】江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツで解説しています。

セルフリジェネレーションに相談した場合の進め方

当社では、区役所と法務局での調査、現地の実測を行ったうえで、是正してから売る場合・現況のまま売る場合・買取の手取りを並べてご提示し、売り方を一緒に決めていきます。

1. 電話・LINE・来店でご相談：所在地と、増築の時期や内容など分かる範囲の事情をお聞きします。書類がそろっていなくても構いません。
2. 区役所・法務局での調査：建築計画概要書、台帳記載事項証明書、登記事項証明書を確認し、確認を受けた内容と今の建物との違いを整理します。
3. 現地の実測：谷河内の瑞江店から伺い、車庫や増築部分の位置・構造、建物の状態、接道の状況を確認します。必要に応じて建築士に現況調査を依頼します。
4. 売り方のご提案：是正の費用の目安と、それぞれの売り方の手取り・期間をご説明します。
5. 契約と引き渡し：違反の内容を契約書に明記し、当社が直接買い取る場合は、家財が残ったままでも対応します。

詳しくは不動産買取のページ・不動産売却のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定、状況を整理したい方は無料相談からどうぞ。

江戸川区で違反建築の家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、売り方ごとのメリット・デメリットを分かりやすく説明する対応や、価格設定と進捗の報告をこまめに行う姿勢を評価いただくことが多くあります。違反建築の家は、調査の結果しだいで最適な売り方が変わるため、選択肢を並べて納得のいく判断をしていただくことをとくに大切にしています。

• 「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）
• 「迅速な対応と、きめ細かい気配りで持ち家を高額で販売していただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

これらは違反建築の家に限ったクチコミではなく、当社の対応全般への評価です。違反建築の家でも、次の強みを活かしてお手伝いします。

• 地元に店舗がある：瑞江店（江戸川区谷河内）から、篠崎・鹿骨・一之江・松江・小岩などの住宅地へすぐに伺えます。
• 当社が直接買い取れる：是正の見通しが立たない場合も、現況のままご相談いただけます。
• 売却も買取も対応：是正してからの仲介・現況のままの仲介・買取・買取保証付き売却を並べて、最適な売り方をご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：違反建築に相続や接道の問題が重なった物件にも対応しています。
• 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料でご相談いただけます。
• LINE・オンライン相談：遠方にお住まいの相続人の方も、まずはLINEでご相談ください。

よくある質問

江戸川区で違反建築の家は売れますか？

違反建築の家でも売ることはできます。買主の住宅ローンが通りにくいため、現金で買える個人や不動産会社が主な買主になります。違反の中身や是正の見通しで価格が大きく変わるため、まず区の記録と現況を調べることが大切です。

検査済証がない家は違反建築ですか？

検査済証がないだけで、違反建築とは限りません。国土交通省も、検査済証が交付されていないことのみをもって直ちに違反として扱うものではないという考え方を示しています。区役所で建築確認の記録を確かめ、必要に応じて建築士に現況調査を依頼しましょう。

江戸川区で建築確認の記録はどこで調べられますか？

江戸川区役所第三庁舎1階の建築指導課で調べられます。昭和46年以降に確認を受けた建物の建築計画概要書は閲覧端末で無料で閲覧でき、写しは1枚10円です。台帳記載事項証明書は調査係（03-5662-1104）が担当しています。

カーポートに壁やシャッターを付けると違反建築になりますか？

建ぺい率の上限を超えれば違反建築になるおそれがあります。開放性の高いカーポートは端から1m以内の部分を建築面積に入れない緩和がありますが、壁やシャッターで囲うと緩和が使えず、建築面積が増えるためです。今の形で建ぺい率を計算し直して確認しましょう。

違反部分を直してから売ったほうが高く売れますか？

是正して適法な状態にできれば、住宅ローンを使える買主が増え、高く売れる可能性があります。ただし、撤去工事や調査の費用と時間がかかり、車庫や部屋が使えなくなって評価が下がることもあります。是正後の手取りと、現況のまま売る場合や買取の手取りを比べて判断しましょう。

違反建築の家を買取に出すと、売った後に責任を問われますか？

不動産会社が違反を承知のうえで買い取る場合は、契約で売主の契約不適合責任を免除するのが一般的です。違反の内容を契約書に明記しておけば、売却後に違反を理由として責任を問われる心配を減らせます。条件は買取業者ごとに異なるため、契約前に必ず確認してください。

まとめ

江戸川区の違反建築の家は、調べ方と売り方の選び方しだいで、手取りが大きく変わります。この記事の要点を整理します。

• 違反建築は、建てた時点や増築した時点で基準に違反している建物で、既存不適格や検査済証なしとは別のものです。
• 江戸川区役所第三庁舎1階で、建築計画概要書（閲覧無料）や台帳記載事項証明書を確認できます。
• 車庫の囲い込みやベランダの部屋化は、建ぺい率・容積率を超える典型的な原因です。
• 角地や準防火地域の緩和で、今の基準なら適合する場合があります。区内5地区の新たな防火規制も確認しましょう。
• 急ぐ場合や是正の見通しが立たない場合は、売却後の責任を負わない条件での買取と手取りで比べましょう。

「増築した実家が違反建築かもしれず、どこに相談すればいいか分からない」という方こそ、江戸川区の住宅事情を知る当社にご相談ください。区役所での調査から売り方のご提案、買取まで一貫してお手伝いします。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月15日

江戸川区の違反建築の家の売却・買取はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

• 売却査定を依頼する（無料）
• 買取査定を依頼する（無料）
• 不動産の専門家に無料相談する
• LINEで気軽に相談する

フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 10:00〜20:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階