【2026年】墨田区の違反建築の家の売却｜検査済証なし・増築の売り方と買取の記事

「親が昔、庭に部屋を増築した実家を売りたいが、査定で『違反建築かもしれない』と言われた」「検査済証が見つからず、買主のローンが通らないと言われた」。墨田区の京島・八広・立花・東向島などの木造住宅が多い地域では、こうしたご相談が少なくありません。

違反建築の家は、一般の買主が住宅ローンを使いにくく、売りにくいのは事実です。ただし、「検査済証がない＝違反」とは限らず、今の基準で計算し直すと適合している場合もあります。最初に違反の中身を書類と現地で確かめることが、損をしない売却の近道です。

この記事で分かること

• 違反建築・既存不適格・検査済証なしの違いと、墨田区で多い違反のパターン
• 墨田区役所で建築確認の記録を調べる方法（窓口・手数料）
• 国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」と、住宅ローンへの影響
• 違反建築の家の売り方4つの比較と、仮定の数値による手取りの計算例

この記事の結論

• 違反建築の家も売却できますが、買主の住宅ローンが通りにくく、現金で買える個人や不動産会社が主な買主になります。
• 検査済証がないだけでは違反とは限らず、墨田区の台帳記載事項証明書（1件300円）で完了検査の記録を確認できます。
• 建ぺい率の超過は、2003年の新たな防火規制や2019年の緩和で、今の基準なら収まるケースがあるため計算し直す価値があります。
• 増築部分の撤去などで是正できれば高く売れる可能性がありますが、費用と時間がかかります。
• 急ぐ場合や是正が難しい場合は、契約不適合責任を負わない条件での買取が現実的です。

違反建築とは？既存不適格・検査済証なしとの違い

違反建築とは、建築基準法や関係する条例の基準を満たさずに建てられた、または増築・用途変更された建物のことです。建てた時点や工事をした時点で基準を守っていないことが特徴で、特定行政庁（墨田区）は、建築基準法第9条にもとづき、建築主だけでなく所有者や占有者にも是正（取り壊し・改築・使用禁止など）を命じることができます。売却で所有者が変わっても、違反の状態は建物に残ります。

よく似た言葉に「既存不適格」と「検査済証なし」があります。混同すると、売れる家を安く手放したり、逆に買主とのトラブルになったりするため、違いを押さえておきましょう。

既存不適格とは、建てた後の法改正や都市計画の変更によって、今の基準に合わなくなった建物のことです。違反ではないため、重要事項説明で正しく説明すれば、一般の買主に売ることも十分可能です。

一方、検査済証とは、工事が終わった後に建築主事や指定確認検査機関の完了検査に合格したことを示す書類です。国土交通省の技術的助言（令和6年12月6日 国住指第318号）でも、検査済証が交付されていないことだけをもって直ちに違反建築物として扱うものではない、という考え方が示されています。

墨田区で多い違反建築のパターン

墨田区で売却の相談が多い違反建築は、昭和から平成初期にかけて行われた「無届けの増築」によるものです。敷地が15〜20坪前後と小さい家が多い地域では、家族が増えたときに、庭や2階のベランダ部分を部屋にするなどして広さを確保した例がよく見られます。

• 建ぺい率の超過：建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の割合のことです。庭に部屋やサンルームを足すと、上限を超えやすくなります。
• 容積率の超過：容積率とは、敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合のことです。2階建ての屋上に3階部分を増築した家や、天井の高いロフトを居室として使っている家で問題になります。
• 確認申請をしていない増築：防火地域・準防火地域では、床面積が小さい増築でも建築確認が必要です。墨田区は区内の多くが防火地域・準防火地域に指定されているため、「10㎡以下だから届け出はいらない」という認識は通用しない場合がほとんどです。
• 防火規制に合わない構造：墨田区北部（東墨田と押上一丁目を除く区域）には、2003年10月1日から東京都建築安全条例第7条の3にもとづく「新たな防火規制」が指定されており、原則として準耐火建築物以上が求められます（墨田区公式サイト）。木造のまま増築した部分は、この基準に合わないことがあります。
• 手続きのない用途変更：倉庫や事務所を、200㎡を超える規模で宿泊施設などの特殊建築物に変えた場合は、用途変更の確認が必要です。

プロのアドバイス：違反かどうかは、増築した時期と当時の基準で判断が変わります。「増築したのはいつごろか」「誰が工事したか」を、ご家族の記憶や工事の領収書、昔の写真などから整理しておくと、調査がぐっと進めやすくなります。

墨田区役所で違反建築かどうかを調べる方法

違反建築かどうかを調べる第一歩は、建築確認と完了検査の記録を墨田区役所で確認することです。手元に確認済証や検査済証がなくても、区の記録から多くのことが分かります。

墨田区の案内（2026年10月確認）によると、台帳記載事項証明書の受付は開庁日の午前9時から午後4時30分までで、電話での台帳の内容の問い合わせには応じていません。建物を特定するため、住所（住居表示）、建築確認番号、建築年月日、建築主の氏名などを事前に調べておきましょう。建築計画概要は「すみだまちづくりマップ」でも閲覧できます。なお、東京都が確認をした建物は東京都が証明書を発行します。

記録と今の建物を見比べる

記録が見つかったら、確認を受けたときの建築面積・延べ面積と、登記や現地の実測による今の面積を比べます。今の面積の方が大きければ、確認を受けていない増築がある可能性が高いと判断できます。違反建築物の調査・是正は、建築指導課の設備・監察担当（監察）が担当しています。ご自身で区に相談する前に、不動産会社や建築士と状況を整理しておくと安心です。

建ぺい率オーバーでも「今の基準なら適合」の場合がある

建ぺい率を超えていると思われる家でも、今の基準で計算し直すと上限の範囲に収まることがあります。墨田区では、次の2つの緩和が関係する場合があるためです。

1. 新たな防火規制区域の準工業地域：墨田区によると、新たな防火規制区域内の準工業地域では、2003年11月6日から建ぺい率が60％から80％に緩和されています。
2. 防火地域・準防火地域の延焼防止性能の高い建物：2019年6月25日施行の改正建築基準法（第53条第3項）により、準防火地域内の耐火建築物・準耐火建築物などは、建ぺい率が10％上乗せされるようになりました（国土交通省）。角地の緩和（10％）と組み合わせられる場合もあります。

仮定の数値で計算してみる

敷地60㎡、指定建ぺい率60％の土地を例に、仮定の数値で計算します。実在の物件ではなく、考え方を示すための例です。

ただし、準耐火建築物などの緩和は「建物がその性能を持っていること」が前提です。昔ながらの木造住宅は準耐火建築物にあたらないことが多く、緩和が使えるとは限りません。用途地域や防火の指定は、墨田区の都市計画課（都市計画・開発調整担当）や「すみだまちづくりマップ」で確認し、最終的な判定は建築士に依頼しましょう。用途地域の調べ方は用途地域とは？13種類の一覧と調べ方で解説しています。

違反建築の家が売りにくい理由｜住宅ローンと現況調査

違反建築の家が売りにくい最大の理由は、買主が住宅ローンを使いにくいことです。金融機関は担保となる建物が適法かどうかを重視するため、違反が分かると融資を断ったり、融資額を減らしたりすることがあります。

たとえば住宅金融支援機構の【フラット35】は、中古住宅でも機構の技術基準に適合することを示す適合証明書が原則として必要で、建築基準法に適合しない場合などは融資の対象とならない場合があると案内しています（フラット35公式サイト、2026年10月確認）。結果として、買主は現金で買える個人や不動産会社に限られ、価格を下げないと売れにくくなります。

国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」

検査済証がない建物について、今の建物が建築基準法に適合しているかを調べる方法が、国土交通省の「既存建築物の現況調査ガイドライン」です。2024年12月に策定され、以前の「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」は2025年4月1日にこのガイドラインへ統合されました。

1. 調査1（書類の確認）：検査済証の有無を確認します。紛失していても、台帳記載事項証明書などで確認できます。
2. 調査2（現地調査）：建築士が現地で、今の建物が基準に適合しているかを調べます。

この調査で「適合」と確認できれば、買主の金融機関への説明材料になります。逆に違反が見つかれば、是正するか、違反を前提に売るかを判断することになります。調査の費用は建物の規模や図面の有無で大きく変わるため、事前に見積もりを取りましょう。

2025年4月からは是正や増築の工事にも注意

2025年4月1日施行の改正建築基準法で、いわゆる「4号特例」が縮小され、木造2階建ての住宅などは、大規模な修繕・模様替えでも建築確認が必要になりました（国土交通省）。売却後に買主が増築やリフォームを考えるときも、違反の状態のままでは確認を受けにくくなります。買主がリフォームを前提に購入を検討する場合は、この点を正直に伝えることが大切です。

違反建築の家の売り方4つと手取りの計算例

違反建築の家の売り方は、「是正してから仲介で売る」「現況のまま仲介で売る」「隣地や身内に売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の4つです。価格・期間・手間・売却後の責任のどれを重視するかで選び方が変わります。

仮定の数値で手取りを比べる

墨田区北部の木造2階建て（敷地約60㎡、庭部分の増築で建ぺい率を超えている）を例に、仮定の数値で手取りを比べます。実際の取引事例ではなく、考え方を示すための仮定です。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です（宅地建物取引業法にもとづく国土交通省告示）。是正すれば手取りは増えますが、工事中に別の違反が見つかったり、撤去で間取りが使いにくくなって価格が想定より下がったりするリスクもあります。印紙税や譲渡所得税は、どの売り方でも同じ考え方でかかるため、表には含めていません。

買取が向いているケース

• 相続税の納付や住み替えなど、売却に期限がある
• 増築の時期や内容が分からず、是正の見通しが立たない
• 建物が古く、売却後の雨漏りやシロアリ、違反の指摘などの責任を負いたくない
• 家財が残っていて、片付けに手が回らない

仲介と買取の違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較、墨田区の買取価格の決まり方は墨田区の不動産買取ガイドで詳しく解説しています。当社の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、買主が当社となるため仲介手数料はかかりません。

違反建築の家を売るときの告知と契約の注意点

違反建築の家を売るときは、分かっている違反を必ず買主に伝え、契約書にも明記することが最も大切です。隠して売ると、引き渡し後に契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。

• 重要事項説明：宅地建物取引業者は、建築基準法などの法令上の制限を重要事項として説明します（宅地建物取引業法第35条）。また、重要な事実を故意に告げないことは禁止されています（同法第47条）。
• 告知書に正確に書く：増築の時期・内容、検査済証の有無、区から指導を受けたことがあるかなどを、知っている範囲で正確に書きましょう。
• 契約不適合責任の範囲を決める：契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と違っていたときに売主が負う責任のことです（民法第562条〜第564条）。違反を前提とした売買であることを契約書に書き、責任を負う範囲や期間を決めておきます。詳しくは契約不適合責任とは？買主から請求されたときの売主の対応と注意点をご覧ください。
• 是正を条件にする場合：「引き渡しまでに増築部分を撤去する」などの条件で売る場合は、工事の範囲と費用の負担、できなかったときの扱いを契約書に具体的に書きます。

墨田区ならではの注意点

• 接道の問題が重なっていないか：細い路地に面した家は、違反建築と未接道・2項道路の問題が重なっていることがあります。接道については墨田区の未接道物件の売却、建て替えできない家全般は墨田区の再建築不可物件の買取ガイドで解説しています。
• 不燃化特区の助成：京島周辺・鐘ヶ淵周辺などの不燃化特区では、古い木造住宅の建て替えや除却に区の助成があります。違反部分を含めて建て替える方が有利な場合もあるため、墨田区の不燃化特区｜助成金と税の減免・売却の判断もあわせてご確認ください。
• 増築部分の登記：増築部分が登記されていないと、登記上の床面積と現況が合わず、買主の金融機関の審査に影響します。表題部の変更登記が必要かどうかも確認しましょう。

判断フロー｜違反建築の家はどう売るのが正解？

違反建築の家の売り方は、「本当に違反か」「今の基準で適合しないか」「是正にいくらかかるか」の順で考えると迷いません。

1. 書類を集める：確認済証・検査済証・図面を探し、なければ墨田区の台帳記載事項証明書を取ります。
2. 違反の中身を知る：建ぺい率・容積率・防火・用途のどこに問題があるかを、記録と現況の面積の比較で整理します。
3. 今の基準で計算し直す：新たな防火規制区域の緩和や、準防火地域の緩和で適合する可能性がないか確認します。
4. 是正の費用を見積もる：増築部分の撤去などの費用と期間、撤去後の使い勝手を確認します。
5. 手取りを比べて決める：是正後の仲介・現況のままの仲介・買取の価格と期間、売却後の責任を並べて最終判断します。

墨田区の訳あり物件（再建築不可・借地・共有持分・事故物件など）の全体像は【2026年】墨田区の訳あり物件買取ガイドで、売却の流れ全体は墨田区で家・マンションを売る完全ガイドで解説しています。

セルフリジェネレーションに相談した場合の進め方

当社では、区役所と法務局での調査、現地の確認を行ったうえで、是正してから売る場合・現況のまま売る場合・買取の手取りを並べてご提示し、売り方を一緒に決めていきます。

1. 電話・LINE・来店でご相談：所在地と、増築の時期や内容など分かる範囲の事情をお聞きします。書類がそろっていなくても構いません。
2. 区役所・法務局での調査：台帳記載事項証明書、建築計画概要書、登記事項証明書を確認し、確認を受けた内容と今の建物との違いを整理します。
3. 現地の確認：押上の本店・錦糸町オフィスから伺い、増築部分の位置や構造、建物の状態、接道の状況を確認します。必要に応じて建築士に現況調査を依頼します。
4. 売り方のご提案：是正の費用の目安と、それぞれの売り方の手取り・期間をご説明します。
5. 契約と引き渡し：違反の内容を契約書に明記し、当社が直接買い取る場合は、家財が残ったままでも対応します。

詳しくは不動産買取のページ・不動産売却のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定、状況を整理したい方は無料相談からどうぞ。

墨田区で違反建築の家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、こまめな連絡と進捗の報告、さまざまな売り方のメリット・デメリットを丁寧に説明する対応を評価いただくことが多くあります。違反建築の家は、調査の結果しだいで最適な売り方が変わるため、選択肢を並べて分かりやすくご説明することをとくに大切にしています。

• 「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）
• 「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

これらは違反建築の家に限ったクチコミではなく、当社の対応全般への評価です。違反建築の家でも、次の強みを活かしてお手伝いします。

• 地元に店舗がある：押上の本店と錦糸町オフィスから、京島・八広・立花・東向島の住宅地へすぐに伺えます。
• 当社が直接買い取れる：是正の見通しが立たない場合も、現況のままご相談いただけます。
• 売却も買取も対応：是正してからの仲介・現況のままの仲介・買取を並べて、最適な売り方をご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：違反建築に相続や接道の問題が重なった物件にも対応しています。
• 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料でご相談いただけます。
• LINE・オンライン相談：遠方にお住まいの相続人の方も、まずはLINEでご相談ください。

よくある質問

墨田区で違反建築の家は売れますか？

違反建築の家でも売ることはできます。買主の住宅ローンが通りにくいため、現金で買える個人や不動産会社が主な買主になります。違反の中身や是正の見通しで価格が大きく変わるため、まず区の記録と現況を調べることが大切です。

検査済証がない家は違反建築ですか？

検査済証がないだけで、違反建築とは限りません。国土交通省も、検査済証が交付されていないことのみをもって直ちに違反として扱うものではないという考え方を示しています。墨田区の台帳記載事項証明書で完了検査の記録を確かめ、必要に応じて建築士に現況調査を依頼しましょう。

墨田区で建築確認の記録はどこで調べられますか？

墨田区役所9階の建築指導課で、建築確認台帳記載事項証明書（1件300円）を取得できます。平成10年度以降に確認を受けた建物は、建築計画概要書も無料で閲覧できます（コピーは1枚10円）。建物を特定するため、住所や建築年月日などを事前に調べておきましょう。

違反建築の家を売るときは買主に伝える必要がありますか？

分かっている違反は、必ず買主に伝える必要があります。宅地建物取引業者は法令上の制限を重要事項として説明し、売主も告知書に正確に書くことが求められます。隠して売ると、引き渡し後に契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。

違反部分を直してから売ったほうが高く売れますか？

是正して適法な状態にできれば、住宅ローンを使える買主が増え、高く売れる可能性があります。ただし、撤去工事や調査の費用と時間がかかり、撤去後の間取りによっては価格が想定ほど上がらないこともあります。是正後の手取りと、現況のまま売る場合や買取の手取りを比べて判断しましょう。

違反建築の家を買取に出すと、売った後に責任を問われますか？

不動産会社が違反を承知のうえで買い取る場合は、契約で売主の契約不適合責任を免除するのが一般的です。違反の内容を契約書に明記しておけば、売却後に違反を理由として責任を問われる心配を減らせます。条件は買取業者ごとに異なるため、契約前に必ず確認してください。

まとめ

墨田区の違反建築の家は、調べ方と売り方の選び方しだいで、手取りが大きく変わります。この記事の要点を整理します。

• 違反建築は、建てた時点や増築した時点で基準に違反している建物で、既存不適格や検査済証なしとは別のものです。
• 墨田区役所の台帳記載事項証明書（1件300円）で、完了検査の記録を確認できます。
• 建ぺい率の超過は、新たな防火規制区域や準防火地域の緩和で、今の基準なら適合する場合があります。
• 是正できれば高く売れる可能性がありますが、費用と時間、撤去後の使い勝手も考える必要があります。
• 急ぐ場合や是正の見通しが立たない場合は、売却後の責任を負わない条件での買取と手取りで比べましょう。

「増築した実家が違反建築かもしれず、どこに相談すればいいか分からない」という方こそ、地元の建物事情を知る当社にご相談ください。区役所での調査から売り方のご提案、買取まで一貫してお手伝いします。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月15日

墨田区の違反建築の家の売却・買取はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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