「路地の奥にある実家を売ろうとしたら『未接道なので建て替えできない』と言われた」「隣の家の敷地を通らないと道路に出られないが、このまま売れるのか」。墨田区の京島・八広・東向島・鐘ヶ淵などでは、こうした未接道の土地や家のご相談が少なくありません。
未接道の物件は、一般の買主が住宅ローンを使いにくく、売りにくいのは事実です。ただし、墨田区には未接道でも建築を認める許可の基準があり、隣地との話し合いで接道を確保できることもあります。最初に「なぜ未接道なのか」を正しく調べることが、高く売るための近道です。
この記事で分かること
- 未接道の3つのタイプと、セットバックが必要な土地との違い
- 墨田区の43条2項2号許可の運用基準（通路の幅・長さの目安）
- 隣地から通路部分を買う・借りるなど、接道を確保する方法と注意点
- 未接道物件の売り方4つの比較と、仮定の数値による手取りの計算例
この記事の結論
- 未接道とは、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない状態で、原則として建て替えができません。
- 墨田区は43条2項2号許可の運用基準を定めており、幅1.8m以上の通路や広い空地に接する敷地は建築できる可能性があります。
- 隣地から通路部分を買う・借りて間口2mを確保できれば、再建築可能な土地として売れる場合があります。
- 囲繞地通行権（他人の土地を通る権利）があっても、それだけで接道義務を満たすことにはなりません。
- 急ぐ場合や隣地との交渉が難しい場合は、現況のまま不動産会社に買い取ってもらう方法が現実的です。
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未接道とは？墨田区で多い3つのタイプ
未接道とは、建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない状態のことです。建築基準法第43条は、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接しなければならないと定めており、これを「接道義務」といいます。今ある建物は使い続けられますが、取り壊して新しく建てるときに建築確認が下りません。
墨田区で見られる未接道には、主に次の3つのタイプがあります。
- 袋地（無道路地）：周りを他人の土地に囲まれ、道路に直接出られない土地です。路地の奥の家や、長屋の奥の住戸に多く見られます。
- 間口2m未満：道路には接しているものの、接する長さ（間口）や路地の幅が2mに足りない土地です。旗竿地（細い通路で奥に入る形の土地）の通路が1.5mしかない、といったケースです。
- 道路でない道に面する：見た目は道でも、建築基準法上の道路に指定されていない「通路」に面している土地です。古い私道や水路跡の通路などがあります。
なお、東京都建築安全条例第3条により、路地状部分の長さが20mを超える旗竿地は、通路の幅が3m以上必要です（20m以下は2m以上）。間口が2mあっても、条例の基準を満たさずに建てられないことがあるため注意してください。
再建築不可の物件全体の調べ方は【2026年】墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方で解説しています。この記事では、そのうち「道路に接していない」ことが原因の物件に絞って、接道を確保する方法と売り方を詳しく説明します。
未接道とセットバックが必要な土地の違い｜細い道でも建てられる場合
幅4m未満の細い道に面していても、その道が「2項道路」なら未接道ではありません。2項道路とは、建築基準法の適用時に建物が建ち並んでいた幅4m未満の道で、建築基準法第42条第2項により道路とみなされるものです。道の中心から2m下がる（セットバックする）ことで建て替えできます。
墨田区では、建て替えの際に細い道を4mに広げる「細街路拡幅整備事業」を行っています。区のパンフレット（2026年4月1日版）によると、L形側溝の移設や隅切り用地の舗装といった拡幅の工事は原則として区の負担で行われ、後退した部分にある門や塀の撤去、給排水設備の移設などには助成金があります。また、後退した部分の土地の所有者は変わらず、分筆（土地を分けて登記すること）も必要ありません。
| 比較項目 | 未接道 | セットバックが必要な土地 |
|---|---|---|
| 面している道 | 建築基準法上の道路に2m以上接していない | 2項道路（幅4m未満でも道路とみなされる道） |
| 建て替え | 原則不可（43条許可などが必要） | 道の中心から2m下がれば可能 |
| 住宅ローン | 使えないことが多い | 使える場合が多い |
| 価格への影響 | 大きく下がる | 後退部分の面積が使えなくなる分だけ下がる |
| 墨田区の制度 | 43条2項2号許可、老朽危険家屋の除却助成など | 細街路拡幅整備事業（工事は原則区の負担） |
後退した部分の固定資産税・都市計画税は、非課税の申告を土地の所有者が東京都墨田都税事務所に行います（区は手続を行っていません）。売却する土地で過去にセットバックをしている場合は、申告が済んでいるかも確認しておくと、買主への説明がスムーズです。
道路の種別は、墨田区の「すみだまちづくりマップ」の指定道路図で確認でき、最終的な判断は区役所の建築指導課の窓口で行います。「細い道だから未接道」と思い込まず、まずは道路の種別を確かめましょう。
墨田区の43条2項2号許可｜未接道でも建てられる運用基準
未接道の土地でも、建築基準法第43条第2項第2号の許可を受ければ建築できます。この許可とは、敷地の周りに広い空地があるなど、特定行政庁（墨田区）が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得た場合に、接道義務の例外として建築を認める制度です。
墨田区は「墨田区建築基準法第43条第2項第2号許可運用基準」を公表しています。区が公開している基準の別表（2026年10月確認）をもとに、主な型を要約すると次のとおりです。
| 型 | 敷地の周りの状況 | 主な条件 |
|---|---|---|
| 広い空地 | 公園・広場など、将来も空地として維持される土地に接する | 敷地が空地に2m以上接し、空地が道路に有効に接続している |
| 幅4m以上の通路 | 区などが管理する通路、または通行の同意がある通路 | 敷地が通路に2m以上接する。道路にすることが極めて困難であることなど |
| 幅2.7m以上4m未満の通路 | 道路に接続する通路 | 行き止まりの場合は道路から敷地まで35m以内。通路の中心から2mを道路状に整備 |
| 幅1.8m以上2.7m未満の通路 | 道路に接続する通路 | 上と同じく35m以内・中心から2m後退して道路状に整備 |
| 路地状敷地（幅1.8m以上2m未満） | 旗竿地の通路が2mに少し足りない | 路地状部分の長さが幅の10倍以下 |
| 路地状敷地（幅1.5m以上1.8m未満） | 隣の敷地の通れる部分と合わせて幅2m以上 | 隣地所有者の承諾、路地状部分の長さが幅の10倍以下 |
このほか、建物の用途は専用住宅や併用住宅（店舗などの部分が過半でないもの）が中心で、準耐火建築物以上とするなど、構造や規模にも条件があります。基準に当てはまっても許可は1件ごとの審査で、建築審査会の同意が必要です。
許可を前提に売るときの注意点
- 過去の許可は引き継がれない：以前に許可を受けて建てた建物でも、建て替えるときは改めて許可が必要です。
- 通路の権利者の同意が必要な場合がある：通路の所有者や関係者の同意書、通路協定が求められることがあります。
- 契約に条件を入れる：許可を前提に売る場合は、許可が下りなかったときに契約を白紙に戻す特約を入れるのが一般的です。
プロのアドバイス：運用基準の型に当てはまりそうかどうかは、不動産会社や建築士が図面と現地の実測をもとに事前に整理しておくと、区との相談がスムーズです。窓口は墨田区役所の建築指導課（指導担当）です。
隣地と交渉して接道を確保する4つの方法
未接道を解消するいちばん確実な方法は、隣地の所有者と話し合い、道路に2m以上接する通路部分を確保することです。再建築できる土地になれば、一般の買主が住宅ローンを使えるようになり、売却価格が大きく変わります。
- 通路部分を買う：隣地の一部を分筆して買い取り、間口2mを確保します。境界を確定する測量と分筆登記が必要です。
- 通路部分を借りる：土地を借りて通路にする方法です。ただし、借りた土地で接道を認めるかは建築確認の審査しだいで、買主のローン審査でも不利になりやすいため、事前の確認が欠かせません。
- 土地の一部を交換する：自分の土地の一部と隣地の通路部分を交換する方法です。お金のやり取りを減らせますが、税金の扱いを税理士に確認しておきましょう。
- 隣地と一緒に売る：隣地の所有者も売却を考えている場合、2つの土地をまとめて売ると、接道の問題がない1つの土地として評価されやすくなります。
囲繞地通行権だけでは建て替えできない
囲繞地通行権とは、他の土地に囲まれて公道に出られない土地の所有者が、周りの土地を通行できる権利のことです（民法第210条）。ただし、通行の場所と方法は、周りの土地にとって損害が最も少ないものに限られます（民法第211条）。人が通れる程度の幅で認められることが多く、それだけで建築基準法の接道義務（2m以上）を満たすことにはなりません。
一方、2023年4月1日施行の改正民法では、電気・ガス・水道などを引くために他人の土地に設備を設置したり、他人の設備を使用したりできる権利が明文化されました（民法第213条の2）。あらかじめ目的・場所・方法を通知する必要がありますが、未接道の土地のライフラインをめぐる交渉の根拠として知っておくと役立ちます。
隣地交渉を進めるときのポイント
- いきなり金額の話をせず、まず「通路を広げたい理由」と「お互いの利点」を説明する
- 境界の位置があいまいなら、先に土地家屋調査士に測量を依頼する（費用の目安は土地売却の測量費用はいくら？で解説しています）
- 合意した内容は必ず書面にし、売買なら登記まで済ませる
- 当事者同士で感情的にならないよう、不動産会社を間に入れる
未接道の土地の価格はどう決まる？相続税評価と実際の売却価格
未接道の土地は、同じ場所の再建築できる土地より、価格が大きく下がるのが一般的です。買主が住宅ローンを使いにくく、建て替えができないことで、買主が現金で買える人や不動産会社に限られるためです。
相続税・贈与税の評価では、国税庁の財産評価基本通達20-3により、無道路地（道路に接していない土地、または接道義務を満たしていない土地）は、不整形地としての評価額から、接道義務を満たすために必要な最小限の通路部分の価額を差し引いて評価します。差し引く額は評価額の40％が上限です（国税庁 No.4620、令和8年4月1日現在の法令等）。
ただし、相続税評価はあくまで税金の計算のための価額で、実際に売れる価格とは別物です。売却価格は、次のような事情で大きく変わります。
| 価格に影響する要素 | 上がりやすい場合 | 下がりやすい場合 |
|---|---|---|
| 43条許可の見込み | 運用基準の型に当てはまる | 当てはまる型がない |
| 隣地の状況 | 隣地の所有者が通路の譲渡や購入に前向き | 隣地の所有者が不明・交渉に応じない |
| 建物の状態 | リフォームして住める・貸せる | 老朽化が進み倒壊の危険がある |
| 立地 | 押上・錦糸町・曳舟など駅に近い | 駅から遠い |
| ライフライン | 上下水道・ガスが自分の敷地内で完結している | 他人の土地を通る配管で、承諾書がない |
墨田区の買取価格の決まり方は【2026年】墨田区の不動産買取相場｜価格の決まり方と仲介との手取り比較で詳しく解説しています。
未接道物件の売り方4つと手取りの計算例
未接道物件の売り方は、「隣地の一部を取得して再建築可能にしてから売る」「隣地の所有者に売る」「そのまま仲介で売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の4つです。価格・期間・手間のどれを重視するかで選び方が変わります。
仮定の数値で手取りを比べる
墨田区北部の路地の奥にある古家付きの土地（約50㎡、間口1.5m）を例に、仮定の数値で手取りを比べます。実際の取引事例ではなく、考え方を示すための仮定です。
| 項目 | 通路を取得して仲介 | 隣地の所有者に売る | そのまま仲介 | 買取 |
|---|---|---|---|---|
| 売却価格（仮定） | 2,800万円 | 1,800万円 | 1,200万円 | 1,000万円 |
| 通路用地の購入費（仮定） | 300万円 | 0円 | 0円 | 0円 |
| 測量・分筆・登記（仮定） | 80万円 | 40万円 | 40万円 | 0円 |
| 仲介手数料（上限・税込） | 99万円 | 66万円 | 46万2,000円 | 0円（直接買取の場合） |
| 手取り（概算） | 約2,321万円 | 約1,694万円 | 約1,114万円 | 約1,000万円 |
| 期間の目安 | 交渉を含め1年前後 | 交渉しだい | 半年〜1年以上 | 数週間〜1か月程度 |
仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です（宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示）。通路を取得できれば手取りは大きく増えますが、隣地の所有者が応じてくれることが前提で、交渉が不調なら費用と時間だけがかかります。印紙税や譲渡所得税は、どの売り方でも同じ考え方でかかるため、表には含めていません。
買取が向いているケース
- 相続税の納付や住み替えなど、売却に期限がある
- 隣地の所有者が不明、または関係が悪く交渉が難しい
- 家財が残っていて、片付けに手が回らない
- 建物が古く、売却後の雨漏りやシロアリなどの責任を負いたくない
当社の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、買主が当社となるため仲介手数料はかかりません。
未接道の家を売る前に確認したい書類と注意点
未接道の家を売るときは、接道の状況に加えて、通路や配管の権利関係を書類で確かめておくことが大切です。買主が最も気にするのは「将来も今と同じように通れるか、水道やガスを使えるか」だからです。
| 書類 | 取得先 | 確認すること |
|---|---|---|
| 登記事項証明書・公図 | 東京法務局墨田出張所 | 敷地と通路部分の所有者、地番の並び |
| 指定道路図・道路調査の回答 | 墨田区（すみだまちづくりマップ・建築指導課） | 面している道が建築基準法上の道路か |
| 地積測量図・境界確認書 | 法務局・手元の書類 | 間口と通路の幅、境界標の有無 |
| 通行・配管の承諾書 | 手元の書類・隣地の所有者 | 他人の土地を通る通行や配管の承諾があるか |
| 建築確認・許可の書類 | 手元の書類・墨田区 | 過去に43条許可などを受けているか |
告知と契約で注意すること
- 未接道であることは必ず伝える：宅地建物取引業者は重要事項説明で接道の状況を説明します。売主も知っている事情は告知書に正確に書きましょう。
- 契約不適合責任の範囲を決める：契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と違っていたときに売主が負う責任のことです。古い建物は免責や期間の短縮を契約で決めておくと安心です。
- 老朽家屋は放置しない：墨田区の老朽危険家屋除却費等助成制度では、2026年4月1日から、建築基準法第43条のいずれにも該当しない無接道敷地の不良住宅について、除却工事費の3分の2（上限200万円）が助成されます。区の承認前に着工すると対象外です（墨田区公式サイト、2026年10月時点）。ただし、未接道の土地は更地にしても建てられないため、解体は隣地への売却が決まった場合などに限って検討しましょう。
土地の売却で起きやすい境界・私道のトラブルは土地を売却する際に起こりうるトラブルとは？でまとめています。また、京島・鐘ヶ淵周辺の不燃化特区の助成は墨田区の不燃化特区、長屋の奥の住戸の場合は墨田区の長屋の売却・買取もあわせてご覧ください。
判断フロー｜未接道の家はどう売るのが正解？
未接道の家の売り方は、「本当に未接道か」「43条許可の見込みはあるか」「隣地との話し合いができるか」の順で考えると迷いません。
- 接道を調べる：指定道路図と建築指導課で、面している道の種別を確認します。2項道路ならセットバックで建て替えでき、未接道ではありません。
- 43条許可の見込みを探る：通路の幅・長さ、周りの空地が、墨田区の運用基準の型に当てはまるかを整理します。
- 隣地に打診する：通路部分の譲渡や、隣地の所有者による購入の意向を、不動産会社を通じて確認します。
- 手取りを比較する：仲介・隣地への売却・買取の価格と期間を、同じ条件で並べます。
- 売り方を決める：期限・手間・売却後の責任を考えて最終判断します。
墨田区の訳あり物件（再建築不可・借地・共有持分・事故物件など）の全体像は【2026年】墨田区の訳あり物件買取ガイドで、売却の流れ全体は墨田区で家・マンションを売る完全ガイドで解説しています。
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セルフリジェネレーションに相談した場合の進め方
当社では、役所と法務局での調査、現地の実測を行ったうえで、隣地との交渉・仲介・買取の手取りを並べてご提示し、売り方を一緒に決めていきます。
- 電話・LINE・来店でご相談：所在地と事情（相続・空き家・家財の有無など）をお聞きします。書類がそろっていなくても構いません。
- 役所・法務局での調査：指定道路図、登記事項証明書、公図を確認し、未接道の理由と43条許可の見込みを整理します。
- 現地の実測：押上の本店・錦糸町オフィスから伺い、間口・通路の幅と長さ・配管の経路・建物の状態を確認します。
- 隣地への打診：ご希望があれば、通路部分の譲渡や購入の意向を、当社が間に入って確認します。
- 売り方のご提案と契約：それぞれの手取りと期間をご説明し、当社が直接買い取る場合は、家財が残ったままでも対応します。
詳しくは不動産買取のページ・不動産売却のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定、状況を整理したい方は無料相談からどうぞ。
墨田区の不動産のまとめガイド
墨田区で未接道物件の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。
クチコミでは、こまめな連絡と進捗の報告、親身な相談対応を評価いただくことが多くあります。未接道の物件は、役所の調査や隣地との話し合いに時間がかかるため、途中経過を丁寧に共有することがとくに大切だと考えています。
- 「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
- 「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）
これらは未接道の物件に限ったクチコミではなく、当社の対応全般への評価です。未接道の物件でも、次の強みを活かしてお手伝いします。
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- 売却も買取も対応：隣地への売却・仲介・買取を並べて、最適な売り方をご提案します。
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よくある質問
墨田区で未接道の家は売れますか？
未接道の家でも売ることはできます。隣地の所有者や現金で買える個人、不動産会社が主な買主になります。43条許可の見込みや隣地との交渉で価格が大きく変わるため、まず接道の状況を調べることが大切です。
未接道と再建築不可は同じ意味ですか？
未接道は再建築不可になる代表的な原因ですが、まったく同じ意味ではありません。未接道でも43条2項2号の許可を受ければ建築できる場合があり、反対に接道していても条例の基準などで建てられない土地もあります。
墨田区で43条2項2号許可を受けられる条件は何ですか？
墨田区の運用基準では、広い空地に接する敷地、幅1.8m以上の通路に2m以上接する敷地、幅1.5m以上2m未満の路地状敷地などが対象の型として示されています。建物の構造や用途にも条件があり、最終的には1件ごとに審査され、建築審査会の同意が必要です。
隣の土地を通る権利があれば建て替えできますか？
囲繞地通行権などの通行の権利があるだけでは、接道義務を満たしたことにはなりません。建て替えるには、道路に2m以上接する通路部分を所有するか、43条許可を受けるなどの方法が必要です。
未接道の土地の相続税評価はどうなりますか？
国税庁の財産評価基本通達20-3により、無道路地は通路部分の価額を差し引いて評価し、差し引く額は評価額の40％が上限です。相続税評価は実際の売却価格とは異なるため、売る場合は別に査定を受けてください。
未接道の家は解体してから売ったほうがいいですか？
原則として、解体せず建物を残したまま売るほうが有利です。未接道の土地は更地にしても建てられず、住宅用地の固定資産税の特例も外れるためです。隣地への売却が決まった場合や倒壊の危険がある場合は、墨田区の除却助成も確認したうえで検討しましょう。
まとめ
墨田区の未接道の物件は、調べ方と交渉の進め方しだいで、売却価格が大きく変わります。この記事の要点を整理します。
- 未接道は、建築基準法上の道路に2m以上接していない状態で、原則として建て替えできません。
- 2項道路に面しているならセットバックで建てられ、未接道ではありません。
- 墨田区の43条2項2号許可の運用基準に当てはまれば、建築できる可能性があります。
- 隣地から通路部分を取得できれば、再建築可能な土地として高く売れる場合があります。
- 急ぐ場合や交渉が難しい場合は、現況のままの買取と手取りで比べて判断しましょう。
「路地の奥の家で、どこに相談しても反応が鈍い」という方こそ、地元の道路事情を知る当社にご相談ください。調査から隣地との話し合い、買取まで一貫してお手伝いします。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月15日
墨田区の未接道物件の売却・買取はセルフリジェネレーションへ
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