【2026年】江戸川区の未接道物件の売却｜水路・区有通路の1号認定と区の助成・買取の記事

「相続した江戸川区の実家が、道路に接していない土地だと分かった」「家の前が水路の跡で、不動産会社から『未接道なので売りにくい』と言われた」。江戸川区では、水路をはさんだ土地や区有通路の奥の家、相続で分けた土地の奥側など、未接道の物件のご相談が少なくありません。

未接道の物件は一般の買主が住宅ローンを使いにくく、売りにくいのは事実です。ただし江戸川区には、水路や区有通路をはさむ敷地を対象にした43条2項1号の認定基準や、不燃化特区で隣の土地と一体にする費用の助成があります。未接道の「原因」を突き止めれば、売り方の選択肢は広がります。

この記事で分かること

• 江戸川区で多い未接道の4つの原因と、区役所・法務局での調べ方
• 江戸川区の43条2項1号認定（水路・区有通路をはさむ敷地など）と2号許可の違い
• 隣地と一体にして未接道を解消する方法と、区の無接道敷地解消促進支援助成（上限200万円）
• 未接道物件の売り方4つの比較と、仮定の数値による手取りの計算例

この記事の結論

• 未接道とは、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない状態で、原則として建て替えができません。
• 江戸川区では、水路や区が管理する認定外道路をはさんで道路につながる敷地などが、43条2項1号認定の対象として示されています。
• 不燃化特区4地区では、無接道敷地と隣の接道地を一体にする費用の2分の1（上限200万円）を区が助成します（2026年10月時点）。
• 隣地の一部を買って接道させるときは、隣地の残りが最低敷地面積70㎡を下回らないかを必ず確認します。
• 期限がある・隣地との交渉が難しい場合は、現況のままの買取と手取りを比べて判断するのが現実的です。

未接道とは？江戸川区で多い4つの原因

未接道とは、建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない状態のことです。建築基準法第43条は、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接しなければならないと定めており、これを「接道義務」といいます。今ある建物には住み続けられますが、取り壊して新しく建てるときに建築確認が下りません。

未接道は「再建築不可」になる代表的な原因です。再建築不可の物件全体の調べ方と売り方は【2026年】江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド｜調べ方・区の助成・買取で解説しています。この記事では、そのうち「道路に接していない」ことが原因の物件に絞り、原因ごとの解消方法と売り方を詳しく説明します。

江戸川区で見られる未接道には、主に次の4つの原因があります。

1. 道路との間に水路をはさんでいる：江戸川区はかつて水田と用水路が多い地域で、今も水路や水路を埋め立てた緑道・通路が区内に残っています。敷地と道路の間に水路（またはその跡地）があると、見た目は道路に面していても接道していない扱いになります。
2. 区有通路など「道路ではない道」に面している：区が管理していても、建築基準法上の道路に指定されていない通路があります。江戸川区の公式サイトによると、区有通路は121路線（約20,061m）あります（2026年10月時点）。
3. 旗竿地の通路が狭い：旗竿地とは、細い通路で奥に入る形の土地のことです。通路の幅が2mに足りないと未接道になります。東京都建築安全条例第3条により、通路の長さが20mを超える場合は幅3m以上が必要です（20m以下は2m以上）。
4. 土地を分けて奥側が道路に接しなくなった：相続や売買で敷地を分けた結果、奥の土地が道路に接していないケースです。昔の分筆で生まれた土地が、そのまま相続されていることもあります。

原因によって、使える認定・許可や交渉の相手が変わります。「未接道だから売れない」とひとまとめにせず、まずどのタイプかを確かめることが大切です。

本当に未接道？江戸川区での調べ方と必要書類

未接道かどうかは、区の指定道路情報と窓口で道路の種別を確認し、法務局の公図・登記と現地の実測を照らし合わせれば判断できます。幅4m未満の細い道でも、建築基準法第42条第2項の「2項道路」なら、道の中心から2m下がる（セットバックする）ことで建て替えでき、未接道ではありません。

1. 指定道路情報を見る：江戸川区の「用途地域等都市計画情報・建築基準法による指定道路情報提供サービス」で、面している道が建築基準法上の道路かを調べます。
2. 建築指導課細街路係で確認する：江戸川区役所第三庁舎1階の建築指導課細街路係（03-5662-0854）で、道路の種別や43条の認定・許可の見込みを相談します。受付は平日の8時30分〜12時・13時〜17時で、電話やFAXでの照会には応じていません（区公式サイト、2026年10月時点）。
3. 公図と登記事項証明書を取る：江戸川区の不動産登記は東京法務局江戸川出張所（江戸川区中央1丁目16番2号）の管轄です。敷地と道路の間に、水路や他人名義の細長い土地がはさまっていないかを公図で確かめます。
4. 区有地との境界を確認する：区有通路や区道との境界があいまいな場合は、土木部施設管理課施設係（第二庁舎2階、03-5662-8394）に境界確定を申請します。郵送では受け付けておらず、区・申請者・隣接地の所有者が現地で立ち会います（区公式サイト、2026年9月30日更新）。
5. 現地で通路幅と間口を測る：道路に接している長さと、通路のいちばん狭い部分の幅を実測します。ブロック塀や植木で実際の幅が狭くなっていることもあります。

プロのアドバイス：窓口に行く前に公図と登記事項証明書を取り寄せておくと、確認がスムーズです。地図上は道路に面して見えても、公図では間に細い水路敷が残っている、というケースは江戸川区で珍しくありません。

未接道でも建てられる？江戸川区の43条2項1号認定と2号許可

未接道の土地でも、建築基準法第43条第2項の「1号認定」か「2号許可」を受ければ、建築できる場合があります。どちらも特定行政庁（江戸川区）が、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めた場合に、接道義務の例外として建築を認める制度です。

43条2項1号認定｜水路・区有通路をはさむ敷地が対象になりうる

43条2項1号認定とは、幅4m以上の「道」（建築基準法上の道路ではない道）に2m以上接する敷地で、延べ面積200㎡以内の一戸建て住宅について、建築審査会の同意なしに建築を認める制度です（建築基準法第43条第2項第1号、同法施行規則第10条の3）。2018年の法改正で設けられました。

江戸川区が公表している認定基準（2026年10月確認）では、主に次のような敷地が対象として示されています。

区の運用指針では、基準3の道は1999年（平成11年）5月1日に現に存在し、建物が建ち並んでいた道であることが原則とされ、基準3では敷地の分割は認められません。また、建物の外壁から隣地境界線まで50cm以上離すこと（隣地の承諾がある場合を除く）も要件です。

43条2項2号許可｜すべて個別審査

43条2項2号許可とは、敷地の周りに広い空地があるなどの理由で支障がないと認められ、建築審査会の同意を得た場合に建築を認める制度です。江戸川区では2号許可はすべて個別審査で、事前に細街路係の窓口へ相談票を出す必要があります。相談票はFAXや郵送では受け付けていません（区公式サイト、2026年6月12日更新）。

また、区の「細街路拡幅整備指針」で重点拡幅指導路線に指定された道に面して2号許可を受ける場合は、道路を拡幅することが条件に含まれます。

認定・許可を前提に売るときの注意点

• 過去の認定・許可は引き継がれない：以前に許可を受けて建てた建物でも、建て替えるときは改めて手続きが必要です。
• 水路の管理者などの承諾が必要：水路をはさむ場合は、管理者の占用許可や承諾が前提になります。
• 契約に条件を入れる：認定・許可を前提に売る場合は、下りなかったときに契約を白紙に戻す特約を入れるのが一般的です。

隣地と一体にして未接道を解消する方法と江戸川区の助成

未接道を解消するいちばん確実な方法は、隣の土地の所有者と話し合い、道路に2m以上接する土地にすることです。再建築できる土地になれば、一般の買主も住宅ローンを使えるようになり、売却価格が大きく変わります。

1. 通路部分を買う：隣地の一部を分筆して買い取り、間口2mを確保します。境界を確定する測量と分筆登記が必要です。
2. 隣地の所有者に買ってもらう：自分の土地を隣地と一体にしてもらう方法です。隣地の敷地が広がるため、一般の買主より高く評価されることがあります。
3. 隣地と一緒に売る：隣地の所有者も売却を考えている場合、2つの土地をまとめて1つの土地として売ります。
4. 通路部分を借りる・交換する：借りた土地で接道を認めるかは建築確認の審査しだいで、買主のローン審査でも不利になりやすいため、事前の確認が欠かせません。

江戸川区の最低敷地面積70㎡に注意

江戸川区では、2004年6月24日から多くの区域で最低敷地面積が70㎡と定められています。隣地の一部を分けてもらうと、隣地の残りが70㎡を下回り、隣地の側が建て替えできなくなるおそれがあります。そうなると交渉はまとまりません。分筆の前に、区の窓口で両方の土地の扱いを確認しておきましょう。詳しくは【2026年】江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外で解説しています。

不燃化特区の「無接道敷地解消促進支援助成」

江戸川区は、不燃化特区内の無接道敷地と、隣の接道している敷地を統合する費用を助成しています（区のパンフレット、2026年7月作成版）。不燃化特区は、南小岩七・八丁目周辺地区、松島三丁目地区、平井二丁目付近地区、南小岩南部・東松本付近地区の4地区です。

この助成を受けるのは統合した後の所有者、つまり多くの場合は隣地の所有者です。売主から隣地の所有者へ「区の助成で測量や登記の費用の半分が戻る可能性がある」と伝えられれば、交渉の後押しになります。窓口は都市開発部まちづくり推進課（03-5662-6435・03-5662-6470）です。

囲繞地通行権だけでは建て替えできない

囲繞地通行権とは、他の土地に囲まれて公道に出られない土地の所有者が、周りの土地を通行できる権利のことです（民法第210条）。ただし通行の場所と方法は、周りの土地にとって損害が最も少ないものに限られ（民法第211条）、それだけで接道義務を満たすことにはなりません。2023年4月1日施行の改正民法では、電気・ガス・水道を引くために他人の土地に設備を設置できる権利も明文化されました（民法第213条の2）。

隣地との話し合いを進めるポイント

• いきなり金額の話をせず、通路を広げたい理由とお互いの利点を説明する
• 境界があいまいなら、先に土地家屋調査士に測量を依頼する（費用の目安は土地売却の測量費用はいくら？）
• 合意した内容は必ず書面にし、売買なら登記まで済ませる
• 当事者同士で感情的にならないよう、不動産会社を間に入れる

未接道の土地の価格はどう決まる？相場の調べ方

未接道の土地の価格に一律の相場はなく、同じ場所の再建築できる土地より大きく下がるのが一般的です。買主が住宅ローンを使いにくく、現金で買える人や不動産会社に限られるためです。

目安を調べるには、まず国税庁の路線価図で前面の道路の路線価を確認し、周辺の再建築できる土地の価格をつかみます。江戸川区の駅別・町別の土地価格は【2026年】江戸川区の土地相場・坪単価でまとめています。そのうえで、未接道であることによる減額を個別に考えます。

相続税・贈与税の評価では、国税庁の財産評価基本通達20-3により、無道路地は不整形地としての評価額から、接道義務を満たすのに必要な最小限の通路部分の価額を差し引きます。差し引く額は評価額の40％が上限です（国税庁 No.4620、令和8年4月1日現在の法令等）。ただし、これは税金の計算のための価額で、実際に売れる価格とは別物です。

未接道物件の売り方4つと手取りの計算例

未接道物件の売り方は、「隣地の一部を取得して接道させてから売る」「隣地の所有者に売る」「そのまま仲介で売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の4つです。価格・期間・手間のどれを重視するかで選び方が変わります。

仮定の数値で手取りを比べる

江戸川区内の路地の奥にある古家付きの土地（約60㎡、通路の幅1.6m）を例に、仮定の数値で手取りを比べます。実際の取引事例ではなく、考え方を示すための仮定です。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です（宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示）。通路を取得できれば手取りは大きく増えますが、隣地の所有者が応じることが前提で、最低敷地面積の制限で分筆できないこともあります。印紙税や譲渡所得税は、どの売り方でも同じ考え方でかかるため、表には含めていません。

買取が向いているケース

• 相続税の納付や住み替えなど、売却に期限がある
• 隣地の所有者が不明、または関係が悪く交渉が難しい
• 家財が残っていて、片付けに手が回らない
• 建物が古く、売却後の雨漏りやシロアリなどの責任を負いたくない

当社の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が直接買い取る場合は、買主が当社となるため仲介手数料はかかりません。買取の流れは【2026年】江戸川区の不動産買取ガイド｜最短日数と仲介との手取り比較で詳しく解説しています。

解体・リフォームの前に知っておきたい注意点

未接道の家は、隣地への売却が決まっている場合などを除き、解体せず建物を残したまま売るのが基本です。未接道の土地は更地にしても新しく建てられず、住宅が建つ土地の固定資産税の特例（小規模住宅用地は課税標準が6分の1）も外れるためです。

• 区の老朽住宅除却工事助成は接道が条件：江戸川区の老朽住宅除却工事助成は、接道要件（建築基準法第43条各項）を満たしていることが条件の一つです（区公式サイト、2026年9月2日更新）。未接道の家の解体に使えるとは限らないため、事前に確認しましょう。解体費用と助成の全体像は江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場でまとめています。
• 大規模なリフォームの手続きが厳しくなった：2025年4月1日の建築基準法改正で、木造2階建ての住宅で主要構造部の過半に及ぶ修繕・模様替えをするには建築確認が必要になりました。買主が全面リフォームを前提に買う場合、手続きの見通しを説明できると交渉がスムーズです。
• 未接道であることは必ず伝える：宅地建物取引業者は重要事項説明で接道の状況を説明します。売主も知っている事情は告知書に正確に書きましょう。
• 契約不適合責任の範囲を決める：契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と違っていたときに売主が負う責任のことです。古い建物は免責や期間の短縮を契約で決めておくと安心です（詳しくは契約不適合責任とは？）。

判断フロー｜未接道の家はどう売るのが正解？

未接道の家の売り方は、「なぜ未接道か」「認定・許可の見込みはあるか」「隣地と一体にできるか」の順で考えると迷いません。

1. 原因を特定する：指定道路情報・公図・現地の実測で、水路・区有通路・通路幅・分割のどれが原因かを確認します。2項道路ならセットバックで建て替えでき、未接道ではありません。
2. 認定・許可を探る：細街路係で、1号認定の基準や2号許可に当てはまる見込みを相談します。
3. 隣地との統合を検討する：通路部分の取得や隣地への売却を打診し、不燃化特区なら区の助成の対象かも確認します。
4. 手取りを比較する：仲介・隣地への売却・買取の価格と期間を、同じ条件で並べます。
5. 売り方を決める：期限・手間・売却後の責任を考えて最終判断します。

江戸川区の訳あり物件（借地・区画整理・旗竿地・共有持分など）の全体像は【2026年】江戸川区の訳あり物件買取ガイドで、売却の流れ全体は【2026年】江戸川区の不動産売却ガイドで解説しています。土地の売却で起きやすい境界・私道のトラブルは土地を売却する際に起こりうるトラブルとは？もあわせてご覧ください。

セルフリジェネレーションに相談した場合の進め方

当社では、区役所と法務局での調査、現地の実測を行ったうえで、隣地との統合・仲介・買取の手取りを並べてご提示し、売り方を一緒に決めていきます。

1. 電話・LINE・来店でご相談：所在地と事情（相続・空き家・家財の有無など）をお聞きします。書類がそろっていなくても構いません。
2. 区役所・法務局での調査：指定道路情報、公図、登記事項証明書を確認し、未接道の原因と1号認定・2号許可の見込みを整理します。
3. 現地の実測：谷河内の瑞江店から伺い、間口・通路の幅と長さ・水路や区有通路との位置関係・建物の状態を確認します。
4. 隣地への打診：ご希望があれば、通路部分の譲渡や購入の意向を当社が間に入って確認し、区の助成の対象になりそうかもご案内します。
5. 売り方のご提案と契約：それぞれの手取りと期間をご説明し、当社が直接買い取る場合は、家財が残ったままでも対応します。

詳しくは不動産買取のページ・不動産売却のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定、状況を整理したい方は無料相談からどうぞ。

江戸川区で未接道物件の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、親身な相談対応や、相続の手続きまで含めた素早い対応を評価いただくことが多くあります。未接道の物件は相続をきっかけに売却を考える方が多く、区役所の調査や隣地との話し合いと並行して、相続の段取りも整理する必要があります。

• 「ご依頼した直後に父が亡くなり売却時の相続手続きにも直ぐにご対応くださり」（Googleクチコミより一部抜粋）
• 「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

これらは未接道の物件に限ったクチコミではなく、当社の対応全般への評価です。未接道の物件でも、次の強みを活かしてお手伝いします。

• 地元に店舗がある：瑞江店（江戸川区谷河内）から、区内の路地や水路沿いの土地へすぐに伺えます。
• 当社が直接買い取れる：隣地との交渉が難しい場合も、現況のままご相談いただけます。
• 売却も買取も対応：隣地への売却・仲介・買取を並べて、最適な売り方をご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：接道・相続・共有が重なった物件にも対応しています。
• 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料でご相談いただけます。
• LINE・オンライン相談：遠方にお住まいの相続人の方も、まずはLINEでご相談ください。

よくある質問

江戸川区で未接道の家は売れますか？

未接道の家でも売ることはできます。隣地の所有者や現金で買える個人、不動産会社が主な買主になります。認定・許可の見込みや隣地との統合の可否で価格が大きく変わるため、まず未接道の原因を調べることが大切です。

家の前に水路があって未接道と言われました。建て替えはできませんか？

建て替えできる可能性はあります。江戸川区の43条2項1号の認定基準では、管理者の占用許可や承諾を得た水路をはさんで道路につながる敷地などが対象として示されています。延べ面積200㎡以内の一戸建て住宅などの条件があるため、建築指導課細街路係に相談してください。

江戸川区で未接道かどうかはどこで調べられますか？

江戸川区の指定道路情報で道路の種別を調べ、詳細は区役所第三庁舎1階の建築指導課細街路係（03-5662-0854）の窓口で確認できます。電話やFAXでの照会はできないため、公図や登記事項証明書の写しを持参すると確認がスムーズです。

隣の土地と一緒にするときに使える江戸川区の助成はありますか？

不燃化特区4地区では、無接道敷地解消促進支援助成があります。無接道敷地と隣の接道地を統合する際の測量・登記・仲介手数料の2分の1以内（上限200万円）が助成されます。統合と除却の前に区の承認が必要で、三親等以内の親族間や相続・贈与による統合は対象外です。

隣の土地を通る権利があれば建て替えできますか？

囲繞地通行権などの通行の権利があるだけでは、接道義務を満たしたことにはなりません。建て替えるには、道路に2m以上接する土地を所有するか、43条2項の認定・許可を受けるなどの方法が必要です。

未接道の家は解体してから売ったほうがいいですか？

原則として、解体せず建物を残したまま売るほうが有利です。未接道の土地は更地にしても建てられず、住宅用地の固定資産税の特例も外れるためです。また江戸川区の老朽住宅除却工事助成は接道要件を満たすことが条件の一つなので、解体前に区へ確認しましょう。

まとめ

江戸川区の未接道の物件は、原因の調べ方と区の制度の使い方しだいで、売却価格が大きく変わります。この記事の要点を整理します。

• 未接道は、建築基準法上の道路に2m以上接していない状態で、原則として建て替えできません。
• 江戸川区では、水路・区有通路・狭い通路・土地の分割が主な原因で、原因によって打てる手が変わります。
• 水路や認定外道路をはさむ敷地は、43条2項1号認定の対象になる可能性があります。
• 隣地と一体にするときは最低敷地面積70㎡に注意し、不燃化特区なら区の助成（上限200万円）も確認します。
• 急ぐ場合や交渉が難しい場合は、現況のままの買取と手取りで比べて判断しましょう。

「水路の向こうの家で、どこに相談しても反応が鈍い」という方こそ、地元の道路事情を知る当社にご相談ください。調査から隣地との話し合い、買取まで一貫してお手伝いします。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月15日

江戸川区の未接道物件の売却・買取はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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