【2026年】江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点の記事

「江戸川区の実家が古くなったので解体したい」「解体に使える助成金はあるの？」「費用はいくらかかって、どんな手続きが必要なの？」と悩んでいませんか。解体工事は一生に何度も経験するものではないため、助成金の申請タイミングを逃したり、壊したあとに税金が上がったりと、知らないと損をするポイントが多い工事です。

この記事では、江戸川区の不動産会社の視点から、次のことを解説します。

• 江戸川区の解体助成金（老朽住宅除却工事助成・不燃化特区の取壊し助成）の2026年度の内容と、上限100万円になる地域
• 江戸川区の解体費用の相場と、費用が上がりやすい条件
• 解体工事に必要な届出・手続きの流れ
• 解体せずに「古家付き」で売る選択肢と、税金で損をしない考え方

結論から言うと、助成金は「契約・着工の前」に申請することが絶対条件で、売却を考えているなら解体する前に古家付きの査定額と比べるのが失敗しないコツです。

この記事の結論

• 江戸川区の老朽住宅除却工事助成は、旧耐震の木造2階以下の住宅の解体費（本体と整地）の1/2で、上限50万円（区が指定する66町丁目と空き家は100万円）です。
• 2026年度の申請期限は12月25日ですが、予算に達すると受付終了です。区の助成決定前に契約・着工すると助成は受けられません。
• 南小岩・松島・平井などの不燃化特区4地区では、延床1㎡あたり23,000円を上限に取り壊し費を通年で助成し、アスベスト費用も対象です。
• 江戸川区の木造住宅の解体費用は坪約6.6万円（30坪で約200万円）が目安で、道路が狭い・隣家が近いと上がり、塀・庭木などは別料金です。
• 売却目的なら、再建築の可否・固定資産税（更地でおおむね3〜4倍）・空き家特例を確認し、古家付きの手取りと比べてから解体を決めましょう。

江戸川区で解体工事をする前に「壊すべきか」を判断する

解体工事を検討するときは、まず「本当に解体した方が得か」を判断することが大切です。建て替えなら解体は必須ですが、売却が目的なら、解体せずに古家付きで売った方が手取りが多くなるケースもあります。

解体工事とは、建物を取り壊して廃材を分別・処分し、土地を更地（建物のない状態）に戻す工事のことです。一度壊すと元に戻せないため、目的別に次のように整理しましょう。

• 建て替えをする：解体が必要です。助成金の対象になるかを最初に確認しましょう。
• 相続した実家を売る：解体前に査定を取り、古家付き・更地・買取の手取りを比べます。
• 空き家で倒壊が心配：解体か売却かを早めに決めます。放置すると管理責任や税負担が重くなります。倒壊したときの所有者の責任は「空き家が倒壊したら誰の責任？民法717条の賠償と保険・対策」で解説しています。
• 土地として貸す・駐車場にする：解体が必要ですが、固定資産税の上昇を収支に入れて判断します。

特に注意したいのが「再建築できる土地かどうか」です。建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には建物を建てられません（接道義務）。接道を満たさない土地の家を壊すと建て直しができず、区の老朽住宅除却工事助成も接道要件（建築基準法第43条）を満たすことが条件です。江戸川区での道路の調べ方と売り方は「江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド」、水路や区有通路に面した土地は「江戸川区の未接道物件の売却」で詳しく解説しています。

江戸川区の解体助成金「老朽住宅除却工事助成」【2026年度】

江戸川区で家を解体するときに使える代表的な助成金は「江戸川区老朽住宅除却工事助成事業」で、解体費用（助成対象経費）の2分の1、上限50万円（一部の対象地域と空き家は上限100万円）が助成されます。江戸川区の「住宅・建築物の耐震化助成制度」のページ（2026年5月18日更新）によると、令和8年度（2026年度）から、一部の対象地域と空き家の上限額が50万円から100万円に拡充されました。

対象になる住宅の条件

江戸川区の事業ページ（2026年9月2日更新）と区の案内チラシ（令和8年9月）によると、次のすべてを満たす住宅が対象です。

• 江戸川区内にあること
• 昭和56年（1981年）5月31日以前の旧耐震基準で建てられたこと
• 昭和56年6月1日以降に増改築した部分（時期が確定できない部分を含む）が、現在の延床面積の2分の1未満であること
• 主要構造部が木造であること（鉄骨造・RC造などの非木造は対象外）
• 地階を含む階数が2以下であること
• 所有者が個人であること（法人所有は対象外）
• 建築基準法第43条の接道要件を満たしていること
• 建築基準法などの関係法令に重大な違反がないこと
• 耐震性が十分でないこと
• 申請者が住民税を滞納していないこと

「住宅」には一戸建てのほか長屋・共同住宅も含まれ、店舗などを兼ねる建物は店舗部分が延べ面積の2分の1未満なら対象です。一方、過去に国や自治体の補助で改修工事をした住宅と、不燃化特区・市街地再開発・土地区画整理・都市計画道路・木造住宅密集市街地整備促進などの事業区域内で、建替えや除却の費用の助成（補償）を受けられる建物は対象外です。

申請者は、所有者・居住者・敷地所有者（共有者を含む）全員の同意を得て、助成対象経費の全額を負担し、区の審査・調査に協力する必要があります。区が建物の内部を調べる場合は、原則2名の職員が1〜2時間ほどで床下や屋根裏を含めて調査し、区役所の開庁日の9〜16時に立ち会いが必要です。相続で共有名義になっている家や借地上の家は、全員の同意書を早めにそろえましょう。

助成額と上限100万円になる地域・空き家

助成額は助成対象経費の2分の1（千円未満切捨て）で、上限は通常50万円です。助成対象経費は住宅本体の解体除却工事費と解体後の整地費用で、「延床面積×1㎡あたり39,900円」の面積限度額も設けられており、実際の工事費と面積限度額のうち安い方が計算のもとになります（区のチラシ 令和8年9月）。

上限が100万円になるのは、次のどちらかに当たる住宅です。

• 空き家：空家等対策の推進に関する特別措置法の「空家等」に当たり、申請日から遡って1年以上空き家であることを書類で示せる（疎明できる）もの
• 不燃領域率が低い地域：区が指定する次の66の町丁目にあるもの

不燃領域率とは、道路・公園などの空地や燃えにくい建物の割合から計算する、市街地の燃えにくさの指標のことです。上限100万円の地域は小岩・平井・松島周辺だけでなく、篠崎・鹿骨、瑞江・一之江、葛西の一部にも広がっています。

※出典：江戸川区「老朽住宅等除却工事助成事業のご案内」（令和8年9月）・事業ページ（2026年9月2日更新）。指定地域で100万円の上限を使う場合は、ほかの事業の助成と併用できません。対象かどうかは住所の町丁目で決まるため、申請前に区へ確認しましょう。

助成の対象になるのは、住宅本体の解体除却工事費と、解体後の整地費用です。アスベスト調査・除去費用、塀・外構・植栽・カーポート・物置、室内の残置物、地下埋設物の撤去費用は対象外なので、見積もりでは対象部分と対象外部分を分けてもらいましょう。

たとえば、助成の対象になる本体の解体と整地の費用が180万円なら、その2分の1の90万円が計算上の助成額です。通常の地域では上限の50万円、上限100万円の地域や空き家なら90万円が助成されます（仮定の計算。延床面積80㎡なら面積限度額は319万2,000円で、工事費の方が安いため工事費で計算します）。

申請の流れと期限

2026年度の申請期限は2026年12月25日、契約期限は助成決定後2027年1月末日まで、実績報告の期限は2027年2月26日です。ただし、年度の予定予算額に達した場合は、期限前でも申請の受付が終了します（区の「住宅・建築物の耐震化助成制度」のページ）。手続きは次の順番で進みます。

1. 解体業者を選ぶ（見積もりまで。区が業者をあっせん・指定することはなく、この段階では契約しない）
2. 助成申請（書面または電子申請。2026年9月1日から様式が変わっています）
3. 書類審査・建物調査
4. 助成決定通知（申請から約3〜4週間。区のホームページでは概ね1か月）
5. 解体業者と契約し、工事に着手（工事内容が変わるときは事前に変更届）
6. 実績報告（工事の完了から4週間以内、かつ2027年2月26日まで）
7. 交付額の確定通知（報告から約3〜4週間）
8. 助成金の請求・交付（請求から振込まで約2週間〜1か月）

申請時には、申請書のほか「一見して倒壊の危険性があることの報告書」「壁の割合の計算結果報告書」、同意書、住民税の証明書、写真付きの本人確認書類などが必要です。書類がそろっていない申請は受け付けられず、電子申請で不備があった場合は申請し直しになります。区のチラシによると、助成金の受取人を施工業者にすることもできます（申請者と施工業者以外の第三者は不可）。問い合わせ先は江戸川区 都市開発部 建築指導課 耐震化促進係（区役所北棟2階4番窓口、電話03-5662-6389）です。

最も多い失敗は、助成決定の前に解体業者と契約してしまうことです。区は「決定通知前に、契約又は着工した場合、助成対象外となります」としています（区のチラシ 令和8年9月）。見積もりを取るのは問題ありませんが、契約書への署名は決定通知が届いてからにしましょう。

2026年11月に検討を始めた場合は、早めの申請をおすすめします。決定までに約3〜4週間かかり、工事の完了後は4週間以内かつ2027年2月26日までに実績報告が必要なため、締切間際に申請すると工事の日程に余裕がなくなります。区も、実績報告が期限に間に合うかを業者に確認したうえで契約するよう求めています。

売却予定の家・相続した家で申請するときの注意

老朽住宅除却工事助成の要件には、「売却目的でないこと」という条件は書かれていません（2026年11月2日に区の事業ページとチラシで確認）。一方、区の戸建住宅の耐震改修の設計等助成は売却目的の場合を対象外としているため、混同しないようにしましょう。売却を前提に解体する場合も、申請前に耐震化促進係へ確認しておくと安心です。

相続した家で相続登記が済んでいない場合や、建物が未登記の場合は、申請者が所有者であることを示す書類（遺産分割協議書の写しなど）が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です（2024年4月1日より前の相続は2027年3月31日まで）。解体と売却の段取りに合わせて、名義の整理も早めに進めましょう。

建て替えるなら税・ローンの優遇も確認

解体して自宅を建て替える場合は、東京都の「耐震化のための建替え減免（23区内）」で、昭和57年1月1日以前からある家屋を取り壊して前後1年以内に新築した住宅の固定資産税・都市計画税が、新たに課税される年度から3年度分全額減免されることがあります（居住部分が2分の1以上などの要件あり。東京都主税局）。また、【フラット35】地域連携型は江戸川区の老朽住宅除却工事助成など区の5つの制度と連携しており、区の利用対象証明書があれば当初5年間の金利が年0.25％引き下げられます（住宅金融支援機構）。要件の詳細と、耐震改修・ブロック塀の撤去・アスベスト除去など区の住まいの助成金の全体は「江戸川区の住宅助成金一覧」にまとめています。

不燃化特区など地域限定の除却助成

江戸川区の不燃化特区4地区では、老朽住宅除却工事助成とは別に、老朽建築物の取り壊し費用の助成があります。不燃化特区とは、古い木造住宅が密集し火災時に燃え広がる危険が高い地域を、東京都と区が重点的に「燃えにくいまち」にする制度（不燃化推進特定整備地区）のことです。

江戸川区の「不燃化特区制度」のページ（2026年6月19日更新）によると、対象は次の4地区で、指定期間は令和13年（2031年）3月31日まで延長されています。

助成の対象は、昭和56年5月31日以前に建てられた木造建築物の取り壊しです。助成額は「取り壊す建物の延床面積×1㎡あたり23,000円」の上限額と、実際の取り壊し費用のいずれか低い金額で（2026年3月31日までに承認されたものは1㎡あたり21,000円）、延床面積は区の職員が現地で測った面積を使います。取り壊しに合わせたアスベストの調査・除去費用も、延床面積×1㎡あたり10,000円を上限に助成されます。

たとえば延床面積80㎡の木造住宅なら、取り壊し費の上限額は184万円です（80㎡×23,000円。実際の費用の方が安ければその金額。仮定の計算）。老朽住宅除却工事助成より大きな額になりやすい一方、2つの制度は併用できません。

申請は通年で受け付けていて締切はありませんが、区との事前相談のうえ「助成対象承認」を受けてから着手する必要があり、承認までは概ね2週間（10〜14日程度）かかります。着手後の申請は助成の対象外で、販売目的で取り壊して建築する宅地建物取引業者や、リフォームのみの工事も対象外です。取り壊したあとに耐火・準耐火建築物を建てる場合は、新築する建物の1〜3階の床面積に応じた建替え助成もあります（取り壊す建物を1年以上所有していることが条件。相続の場合は亡くなった方の所有期間を引き継げます）。

特区内では、相続などで悩む方に弁護士・司法書士・ファイナンシャルプランナーなどを無料で派遣する「まちづくり専門家派遣制度」や、接道のない土地を隣地の人が買って一体で使う場合に測量費や仲介手数料などを最大200万円助成する「無接道敷地解消促進支援助成制度」もあります。再建築できない土地を隣地に売るときの後押しになる制度です。

不燃化特区で解体・建て替えたときの税の減免

不燃化特区では、東京都の固定資産税・都市計画税の減免も用意されています（東京都主税局）。

• 建て替えた住宅：特区内の老朽住宅（耐用年限の3分の2を超えたもの）を取り壊し、耐火・準耐火建築物の住宅を2031年3月31日までに新築した場合（居住部分が2分の1以上などの要件あり）、新たに課税される年度から5年度分が全額減免されます。
• 解体後の土地：特区の指定日から2031年3月31日までに老朽住宅を取り壊し、更地を適正に管理している場合、小規模住宅用地から非住宅用地に変わった部分の税額の8割が、取り壊しの翌年度から最長5年度分減免されます（区の証明を添えて毎年6月30日までに都税事務所へ申請）。

解体後の土地の減免は、売買などで所有者が変わると終了し、買主には引き継がれません。貸駐車場にしたり建築工事に着手したりして更地でなくなった場合や、雑草が茂るなど管理を放棄した場合も終了します。「解体して更地で持ち続ける」か「すぐに売る」かで税負担が変わるため、売り出しの時期と合わせて検討しましょう。

なお、西小松川町・東小松川一・二丁目では、密集住宅市街地整備促進事業として、令和6〜15年度（2024〜2033年度）に老朽建築物の取り壊し費助成（延床1㎡あたり23,000円が上限）とアスベストの調査・除去費助成（1㎡あたり10,000円が上限）が行われ、2026年4月からは建替えの設計費・工事監理費の助成も始まりました（工事の概ね1か月前に承認申請。まちづくり第二係 03-5662-6470）。この3町丁目は老朽住宅除却工事助成の上限100万円の地域にも入っていますが、建替えや除却の助成（補償）を受けられる建物は老朽住宅除却工事助成の対象外になるため、どちらを使うかを区に確認しましょう。小岩エリアの防火規制と解体の助成は「北小岩・南小岩の一戸建て売却｜相場と防火規制・解体の助成」でも紹介しています。

江戸川区の解体費用の相場

江戸川区の木造住宅の解体費用は、坪あたり約6.6万円、30坪で約200万円が一つの目安です。これは解体工事の見積もりサービス「クラッソーネ」の江戸川区の相場ページに掲載されている木造住宅の坪単価で（2026年11月2日確認。同サイトは、実際に取得した見積書をもとに掲載していると説明しています）、建物の構造・大きさ・道路の幅などで単価が変わります。

江戸川区のページには鉄骨造・RC造（鉄筋コンクリート造）の掲載値がないため、構造による違いは同サイトの東京都の平均で比べます。

※出典：クラッソーネ「江戸川区の解体費用相場」「東京都の解体費用相場」（2026年11月2日確認。掲載値は更新されることがあります）。鉄骨造は東京都の「道路幅4m以上・隣家との距離1m以上」の平均（73,875円）、RC造は東京都の平均（価格幅3.1万〜15.0万円）です。30坪の金額は坪単価×30で当社が計算した目安で、実際の金額は現地調査の見積もりで決まります。

付帯工事と諸費用は別にかかる

付帯工事とは、建物本体以外のものを撤去する工事のことです。ブロック塀・門扉・庭木・庭石・カーポート・物置・土間コンクリートなどが該当し、本体とは別に見積もられるのが一般的です。さらに、アスベストの調査・除去、家具や家電などの残置物の処分、整地費用、養生シートや重機の回送費などの諸経費もかかります。

付帯工事やアスベスト・残置物の費用は、江戸川区の老朽住宅除却工事助成の対象外です。助成額は本体の解体と整地の費用だけで計算されるため、見積書は「助成の対象になる部分」と「対象外の部分」に分けて書いてもらいましょう。

江戸川区で費用が上がりやすい条件

江戸川区で解体費用が上がりやすいのは、重機やトラックが入りにくい狭い道路沿いの家と、隣の家と接近して建っている家です。クラッソーネの東京都の相場（2026年11月2日確認）では、木造住宅の坪単価は前面道路の幅と隣家との距離で次のように変わります。

道路が4m未満だと坪あたり8,000円、隣家との距離が1m未満だと坪あたり5,000円ほど高く、両方に当てはまると30坪で約39万円の差になります（仮定の計算）。小岩・平井・松島などの木造住宅が密集したエリアでは、手作業での解体（手壊し）が増えて工期と人件費がかさみがちです。古い住宅地では以前の基礎や浄化槽などの地中埋設物が見つかり、追加費用になることもあります。

江戸川区で解体工事をするときの手続きと流れ

解体工事には、施主（工事の発注者）が行う手続きと、解体業者が行う手続きがあります。助成金を使う場合は、次の流れで進めるのが基本です。

主な届出・手続きを一覧にすると、次のとおりです。

建設リサイクル法の届出（床面積80㎡以上）

床面積の合計が80㎡以上の建物を解体する場合、建設リサイクル法にもとづき、工事に着手する7日前までに届出が必要です（期限の日が閉庁日なら直前の開庁日まで）。届出の義務者は発注者（施主）ですが、委任状により解体業者が代行するのが一般的です。江戸川区の窓口は、区役所第三庁舎1階の都市開発部 建築指導課 調査係（電話03-5662-1104）で、オンライン申請もできます（区ページ 2026年2月16日更新）。届出の責任は施主にあるため、業者に任せる場合も届出書の控えをもらって提出を確認しましょう。

建築物除却届（床面積10㎡超）

床面積の合計が10㎡を超える建物を取り壊すときは、建築基準法第15条第1項にもとづき、工事の施工者（解体業者）が除却工事の前日までに「建築物除却届」を出します。東京都知事あての届出で、江戸川区では建設リサイクル法と同じ建築指導課調査係が窓口です（オンライン申請も可。区ページ 2025年12月15日更新）。同じ敷地で続けて建て替え、建築確認の申請先に「建築工事届」を出す場合は不要です。

アスベストの事前調査と報告

解体工事では、規模にかかわらずアスベスト（石綿）含有建材の事前調査が必要です。元請業者は着工前に調査を行い、その結果を発注者（施主）に書面で説明する義務があります。厚生労働省によると、2023年10月1日以降に着工する工事からは講習を修了した有資格者（建築物石綿含有建材調査者など）による調査が義務になり、解体部分の床面積が80㎡以上の解体工事は、2022年4月から調査結果を電子システム（石綿事前調査結果報告システム）で労働基準監督署と自治体に報告する義務があります。報告は解体業者が行いますが、調査費用が見積もりに含まれているか確認しましょう。

店舗・事務所付きの建物はフロン・PCBも確認

業務用のエアコンや冷蔵・冷凍ケースがある店舗・事務所付きの建物を解体するときは、フロン排出抑制法にもとづき、フロン類を適切に回収・処理する必要があります。トランス・コンデンサ・蛍光灯の安定器がある古い建物は、PCB（ポリ塩化ビフェニル）を含むかどうかの確認も必要で、調査とPCB廃棄物の処理は建物の所有者が行います（江戸川区「解体工事等事前周知要綱」のページ）。

近隣への事前周知と道路使用許可

江戸川区の「建築物等の解体及びアスベスト処理工事の事前周知等に関する要綱」では、アスベストの事前調査が必要な解体工事などを対象に、着工の7日前までに近隣へ工期・作業内容・作業時間・アスベストの有無と除去方法・騒音や振動、粉じんの対策などを知らせ、接道ごとにA3以上の標識を掲示するよう求めています（所管：環境部環境課指導係 03-5662-1995。区ページ 2026年9月15日更新）。2022年4月8日以降に着工する工事は、この要綱にもとづく区への報告は不要になりましたが、近隣への周知と標識は引き続き求められています。また、工事車両を道路に停める場合は、道路交通法にもとづく道路使用許可を所轄の警察署（江戸川区内は小松川・葛西・小岩の各警察署）で取得します。通常は解体業者が申請します。

残置物の撤去とライフラインの停止

着工までに家具・家電などの残置物を片付け、電気・ガス・電話・インターネットの停止を1〜2週間前までに手配します。水道は散水に使うため、停止の時期は解体業者と相談しましょう。実家の遺品整理から売却までの順番と費用は「江戸川区の遺品整理と実家売却｜順番・費用・粗大ごみと買取」、大型ごみの出し方は「江戸川区の粗大ごみ（粗大ゴミ）｜持ち込み・収集の料金と出し方」を参考にしてください。

建物滅失登記（取り壊しから1か月以内）

建物滅失登記とは、建物がなくなったことを登記簿に記録する手続きです。不動産登記法第57条により、建物の所有者（登記名義人）は取り壊しから1か月以内に申請する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（同法第164条）。登記名義人が亡くなっている場合は、相続人が申請できます（同法第30条）。江戸川区の建物は東京法務局 江戸川出張所の管轄で、登録免許税はかからず、売却前には必ず済ませておく必要があります。

解体業者の選び方とトラブルを防ぐポイント

解体業者は、必要な許可・登録を持ち、見積もりの内訳を明確に出してくれる会社を選ぶのが基本です。解体工事を請け負うには、建設業許可（土木工事業・建築工事業・解体工事業のいずれか）か、工事を行う都道府県の知事の解体工事業登録（建設リサイクル法第21条）が必要で、請負代金が500万円以上（税込）の解体工事は建設業許可が必要です。区の助成を使う場合も、区が業者をあっせん・指定することはないため、自分で比べて選びます。

1. 2〜3社から相見積もりを取る：総額だけでなく、本体工事・付帯工事・アスベスト・残置物・整地の内訳で比べます。
2. 追加費用の条件を確認する：地中埋設物やアスベストが見つかった場合の単価を事前に書面で決めます。
3. マニフェスト（産業廃棄物管理票）の写しをもらう：廃材が適正に処分されたかを確認できます。
4. 近隣対応と助成の書類に協力してもらえるか聞く：あいさつ回りや騒音対策、区の助成書類への協力の範囲を確認します。

空き家の解体で起こりがちなトラブルは「空き家解体で起こりうるトラブルとは？10の事例と避けるポイント」で詳しく解説しています。

解体後の固定資産税と空き家特例に注意

家を解体して更地にすると、翌年度から土地の固定資産税・都市計画税が上がることがあります。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で、200㎡以下の部分の固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されていますが（東京都主税局）、更地になるとこの特例がなくなるためです。

ただし、東京23区には小規模住宅用地の都市計画税をさらに2分の1にする軽減や、住宅用でない土地の負担水準の上限（65％）などの措置（令和8年度）があるため、税額が単純に6倍になるわけではありません。当社の計算例（23区内・評価額3,000万円・100㎡の仮定）では、年約8万5,000円が約33万1,500円になり、おおむね3〜4倍です。江戸川区の土地での計算方法は「江戸川区の固定資産税の計算｜戸建て・マンションの計算例と広い土地・更地」で解説しています。

固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、年内に解体して売れ残ると翌年度の税額が上がります。売却が前提なら「契約が決まってから解体する」「買主に解体してもらう」段取りも検討しましょう。空き家のまま放置して区から勧告を受けた場合に特例が外れる仕組みは「空き家の固定資産税は6倍になる？勧告で上がる仕組みと計算例」をご覧ください。不燃化特区で解体した場合は、前述の土地の減免（8割・最長5年度分）が使えることがあります。

相続した実家を売る場合は、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（いわゆる空き家特例）も確認が必要です。国税庁 No.3306（令和8年4月1日現在法令等）によると、昭和56年5月31日以前に建てられた家などの要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）を控除できます。売却代金が1億円以下であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売ることなどが条件です。

2024年1月1日以後の譲渡からは、売った年の翌年2月15日までに買主が解体または耐震改修をした場合も対象になりました。つまり「自分で解体しないと特例が使えない」とは限りません。特例の要件と期限は「空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限」、確定申告の手順は「空き家特例の確定申告」、江戸川区の窓口や売り方は「江戸川区の空き家売却ガイド」で解説しています。

解体して売るか、古家付きで売るか｜売却方法の比較

江戸川区で古い家を売る方法は、大きく「解体して更地で売る」「古家付きで売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の3つです。どれが有利かは、建物の状態・立地・急ぎ度合いで変わります。

建物がまだ使えるなら古家付き、老朽化が激しいなら解体を検討するのが目安ですが、解体費用の分だけ売却価格が上がるとは限りません。江戸川区の土地で「古家付き・更地渡し・先に解体」の手取りを比べた計算例は「江戸川区の土地は古家付きか更地か｜解体の判断と手取り比較」、更地にして売るメリット・デメリットと判断基準は「家を更地にして売る方が良い物件とは？」、仲介と買取の手取り・期間の比較は「仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較」で解説しています。

手取りの比べ方を、仮定の数字で見てみましょう。土地の査定額が3,000万円、木造30坪の解体費用が200万円（うち助成の対象になる本体の解体と整地が180万円）の場合、通常の地域では助成金が上限の50万円なので、解体して売ると実質の負担は150万円です。古家付きの査定が2,880万円なら差額は120万円で、解体費の実質負担の方が大きいため、固定資産税の上昇や工期も考えると古家付きの方が有利です。

一方、上限100万円の地域や空き家では助成金が90万円（180万円の2分の1）になり、実質の負担は110万円に下がります。この場合は解体して売る方が10万円ほど手取りが多い計算になり、助成の上限によって判断が変わることがあります。ただし、売れるまでに1月1日をまたぐと固定資産税が上がる点も考えに入れましょう（いずれも仮定の数値で、仲介手数料や税金は含みません）。

江戸川区で解体・売却を相談するときの地域事情

江戸川区で解体を考えるときは、区特有の「木造住宅の密集」「接道」「水害リスク」の3点を押さえておくと判断を誤りにくくなります。

• 木造住宅の密集エリア：小岩・平井・松島周辺は不燃化特区に指定され、除却・建て替えの助成が手厚い一方、狭い道路で解体費用が上がりやすい地域です。
• 上限100万円の地域は区内に広く分布：老朽住宅除却工事助成の上限100万円の町丁目は、篠崎・鹿骨、瑞江・一之江、葛西の一部にもあります。当社の瑞江店（谷河内二丁目）の近くでも、谷河内一丁目・東瑞江二丁目・西瑞江三丁目・南篠崎町一丁目が対象です。
• 接道と再建築：古い路地沿いの土地は、解体前に道路の種別を確認します。江戸川区の指定道路は区のWebサービスで確認でき、詳しくは区役所第三庁舎1階の建築指導課細街路係の窓口で、案内図や公図の写しを持参して調べます（電話・FAXでの照会は不可）。建築基準法第42条2項の道路（幅4m未満の道路）に面した土地は、建て替えのときに原則として道路の中心線から2m後退（セットバック）が必要で、区の細街路の拡幅整備の助成金では、ブロック塀の撤去などの費用が支払われる場合があります（工事の2か月前までに申請）。再建築できない土地は、建物を残したまま買取を検討した方がよい場合があります。
• ゼロメートル地帯と水害リスク：江戸川区によると、区の陸域の7割が満潮時の水面より低い「ゼロメートル地帯」です（区「江戸川区ってどんなところ？」2025年7月31日更新）。建て替えなら基礎の高さ、売却なら買主への説明を考えておきましょう。
• 土地の相場：解体して土地として売る場合の価格は駅や町丁で大きく違います。「江戸川区の土地相場・坪単価」や「江戸川区の戸建ての売却相場」で目安を、「江戸川区の土地売却ガイド｜相場・流れ・税金と70㎡・古家の注意点」で売却の流れを確認できます。
• 墨田区の家の場合：墨田区は除却助成の種類や上限が江戸川区と異なります。墨田区の物件は「墨田区の解体工事の費用と助成金」をご覧ください。

江戸川区で解体・売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9（瑞江店）

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、江戸川区の古い戸建てや相続した実家について、解体するか・古家付きで売るか・買取にするかを比べてご提案しています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格設定の丁寧な説明や進捗のこまめな報告、相続した家の売り方の相談への対応を評価していただいています。解体を伴う売却は、助成金の申請・解体・売り出しの時期がかみ合わないと損が出やすいため、選択肢ごとのメリット・デメリットを比べ、こまめに連絡を取りながら進めることが大切です。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：瑞江店を拠点に、江戸川区の路地や接道、不燃化特区などの事情を踏まえて判断します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：解体前の査定から、解体業者との段取り、売却まで一貫してご相談いただけます。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：空き家特例や相続した家の税金、共有名義の整理も相談できます。
• 仲介も買取も対応：高く売りたいなら仲介、解体せずに早く売りたいなら当社による直接買取と、手取りを並べて比べられます。
• LINE・オンライン相談が可能：遠方にお住まいで江戸川区の実家を相続した方もご相談いただけます。

江戸川区の解体工事・助成金に関するよくある質問

江戸川区の解体助成金はいくらもらえますか？

江戸川区の老朽住宅除却工事助成は、本体の解体と整地の費用の2分の1で、上限は50万円です。令和8年度（2026年度）から、区が指定する66の町丁目にある住宅と空き家は、上限が100万円に拡充されました。

江戸川区の解体助成金で上限100万円になるのはどんな場合ですか？

空家法の空家等に当たり申請日から遡って1年以上空き家であることを示せる場合と、不燃領域率が低いとして区が指定する66の町丁目にある場合です。南小岩一〜七丁目、松島三・四丁目、平井二丁目、上篠崎一〜三丁目、谷河内一丁目などが含まれるため、住所の町丁目を区の一覧で確認しましょう。

江戸川区の解体助成金はいつまでに申請すればよいですか？

2026年度（令和8年度）の申請期限は2026年12月25日ですが、予算に達すると期限前でも受付が終わります。助成決定の通知前に解体業者と契約・着工すると助成は受けられず、決定までに約3〜4週間かかるため、早めに申請しましょう。

鉄骨造や3階建ての家の解体も助成の対象になりますか？

老朽住宅除却工事助成の対象は、旧耐震基準で建てられた木造で地階を含め2階以下の住宅のため、鉄骨造・RC造や3階建ては対象外です。不燃化特区の取壊し助成は旧耐震の木造建築物が対象で2階以下という条件は示されていないため、特区内の木造3階建てなどは区に確認してください。

江戸川区で30坪の木造住宅を解体すると費用はいくらですか？

約200万円が一つの目安です。クラッソーネの江戸川区の掲載値（木造住宅 坪約6.6万円、2026年11月時点）で計算した金額で、道路が狭い・隣家が近い場合や、ブロック塀・庭木などの付帯工事、残置物の処分、アスベスト対応があると高くなるため、現地調査の見積もりで確認しましょう。

家を解体すると固定資産税は上がりますか？

上がることがあります。1月1日時点で更地になっていると住宅用地の特例が外れ、東京23区では土地の固定資産税・都市計画税がおおむね3〜4倍になります（評価額3,000万円・100㎡の仮定で年約8万5,000円が約33万1,500円になる当社の計算例）。

実家を売るなら解体した方が高く売れますか？

必ずしも高く売れるとは限りません。解体費用の分だけ価格が上がらないこともあり、再建築できない土地では解体が不利になるため、古家付き・更地・買取の手取りを比べてから決めるのがおすすめです。

まとめ｜江戸川区の解体は「助成金の申請」と「売り方の比較」が先

江戸川区で家を解体するなら、まず老朽住宅除却工事助成や不燃化特区の取壊し助成が使えるかを確認し、助成決定（承認）の前に契約しないことが大切です。2026年度は区が指定する66の町丁目と空き家の上限が100万円に拡充されており、条件が合えば負担を大きく減らせます。申請期限は2026年12月25日ですが、予算に達すると受付が終わるため、早めに動きましょう。

売却が目的なら、再建築の可否・固定資産税・空き家特例を確認し、古家付きで売る場合の手取りと比べてから解体を決めましょう。江戸川区の不動産売却の全体像は「江戸川区の不動産売却ガイド」で解説しています。「解体した方がいいのか分からない」「解体前に土地の価格を知りたい」という方は、無料査定や無料相談からお気軽にお問い合わせください。

参考：江戸川区「江戸川区老朽住宅除却工事助成事業」／江戸川区「老朽住宅等除却工事助成事業のご案内」（令和8年9月）／江戸川区「住宅・建築物の耐震化助成制度」／江戸川区「不燃化推進特定整備事業（不燃化特区制度）」／江戸川区「西小松川町、東小松川一・二丁目地区老朽建築物取壊し・建替え費助成制度」／江戸川区「建設リサイクル法に基づく届出・通知」／江戸川区「建築物除却届」／江戸川区「解体工事等事前周知要綱」／江戸川区「江戸川区ってどんなところ？」／厚生労働省「石綿総合情報ポータルサイト」／東京都主税局「耐震化のための建替え又は改修を行った住宅に対する固定資産税・都市計画税の減免(23区内)」／東京都主税局「不燃化特区の建替え住宅に対する減免」／東京都主税局「不燃化特区内の老朽住宅除却後の土地に対する減免」／住宅金融支援機構「【フラット35】地域連携型」／国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月2日

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