【2026年】江戸川区の土地売却ガイド｜相場・流れ・税金と70㎡・古家の注意点の記事

「親から相続した篠崎の土地を売りたいけれど、何から始めればいいのか分からない」「江戸川区の土地は今いくらで売れるのか、古い家は壊してから売るべきか」。江戸川区で土地をお持ちの方から、このようなご相談を多くいただきます。

「江戸川区 土地売却」で調べると、上位は大手の査定入口や相場の一覧ばかりで、江戸川区ならではの決まり（最低敷地面積70㎡、区画整理、生産緑地、区への届出）までまとめた解説はほとんどありません。この記事では、瑞江に店舗を構える不動産会社が、江戸川区の土地売却の全体像を1本にまとめました。

この記事で分かること

• 江戸川区の土地相場（公示地価・坪単価）と、査定の前に自分で調べる方法
• 土地売却の流れと、江戸川区で売る前に確認すべき土地の条件
• 古家付きか更地か、仲介・買取保証付き売却・買取のどれで売るかの判断
• 費用・税金・手取りの計算例と、取得費が分からない場合の注意点

お悩み別に読む記事

• 駅別の土地価格や地価の推移を知りたい → 江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格
• 古い家を壊してから売るか迷っている → 江戸川区の土地は古家付きか更地か｜解体の判断と手取り比較
• 土地を2つに分けて売りたい → 江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外
• 生産緑地（農地）を売りたい → 江戸川区の生産緑地を売却する方法｜買取申出の流れと税金
• 貸している土地（底地）・借りている土地（借地権）を売りたい → 江戸川区の底地の売却相場／江戸川区の借地権の売却
• 道路に接していない土地を売りたい → 江戸川区の未接道物件の売却｜水路・区有通路の1号認定と区の助成・買取

結論を先にお伝えすると、江戸川区の土地売却は「公示地価で相場の目安をつかむ → 70㎡・接道・区画整理などの条件を確認する → 仲介と買取を手取りで比べる」の順に進めると失敗が少なくなります。

この記事の結論

• 江戸川区の住宅地の公示地価は1㎡あたり32万〜63万円台（2026年1月1日時点）で、西葛西と鹿骨では約2倍の差があります。
• 江戸川区は最低敷地面積が原則70㎡のため、140㎡以上あって2区画に分けられるかどうかで、建売業者の買取価格が大きく変わります。
• 古家を先に解体すると、住宅用地の固定資産税の軽減が外れ、23区では税額がおおむね3〜4倍になるため、解体は売り方を決めてから判断します。
• 相続した土地で購入時の価格が分からないと、取得費は売却価格の5％とされ、税金が数百万円単位で増えることがあります。
• 生産緑地・都市計画道路の事業地・200㎡以上の届出対象の土地は、売る前に区の手続きが必要です。

江戸川区の土地売却の流れ｜6つのステップ

江戸川区の土地売却は、相場の確認から確定申告まで6つのステップで進みます。仲介で売る場合、相談から引渡しまでは3〜6か月程度が一つの目安で、測量や区への届出が必要な土地はさらに時間がかかります。

1. 相場を調べる：公示地価・路線価と近くの取引から、価格の目安をつかみます。
2. 土地の条件を確認する：接道、最低敷地面積、区画整理、都市計画道路、生産緑地の指定、境界の有無を確認します。
3. 査定を受け、売り方を決める：仲介・買取保証付き売却・買取の価格と期間を、手取りで比べます。
4. 測量・届出を準備する：境界確定の測量を行い、必要なら区へ届出をします。
5. 売買契約・決済：契約書の条件を確認し、代金の受領と同時に引き渡します。
6. 確定申告：売った翌年に譲渡所得を申告します。

売却前にそろえておきたい書類

土地の売却では、書類がそろっているほど査定が正確になり、契約までの時間も短くなります。次の書類を早めに確認しておきましょう。

• 登記事項証明書：所有者・面積・抵当権を確認します。法務局の窓口で1通600円（2025年4月1日から）です。
• 公図・地積測量図：土地の形と境界の位置を確認します。地積測量図がない古い土地は、境界確定の測量が必要になることが多いです。
• 固定資産税の納税通知書：評価額と税額を確認し、引渡し日での固定資産税の精算に使います。
• 購入時の売買契約書・領収書：取得費の証明に使います。見つからないと税金が大きく増えることがあります。
• 境界確認書・越境の覚書：隣地と取り交わしたものがあれば、買主に引き継ぎます。

土地に限らず、江戸川区で不動産を売る全体の流れと費用は江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツで解説しています。この記事は、その中の「土地」の売り方をまとめた総まとめ記事です。

江戸川区の土地相場｜エリア別の公示地価と坪単価（2026年）

江戸川区の土地の価格は、エリアと駅からの距離で大きく変わります。国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）によると、区内の住宅地の標準地は1㎡あたり32万〜63万円台で、下の表の地点はいずれも前年より上がっています。

※出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点、江戸川区の住宅地の標準地から抜粋）。坪単価は1㎡あたりの価格×3.3058で計算した目安です。東京都財務局によると、江戸川区の住宅地の平均は1㎡あたり44万1,100円（前年比＋5.7％）です。

同じ瑞江駅圏でも、駅から400mの南篠崎町3丁目と1,300mの春江町2丁目では、1㎡あたり約16万円の差があります。エリアごとの詳しい価格は、西葛西・葛西の土地価格・坪単価、小岩の土地価格と坪単価、平井の土地価格と坪単価でまとめています。

エリア別に見た江戸川区の土地の特徴

江戸川区の土地は、鉄道の路線ごとに買主の層と価格帯が分かれます。売り出す前に、自分の土地がどのエリアの需要に当てはまるかを知っておくと、売り出し価格を決めやすくなります。

※新庁舎の開庁目標は江戸川区のお知らせ（2025年12月23日）によります。

土地査定の前に自分で相場を調べる3つの方法

土地の相場は、公的な価格と実際の取引の両方で確かめるのが基本です。それぞれの性質が違うため、1つだけで判断しないことが大切です。

不動産会社に土地査定を依頼するときは、査定額だけでなく「どの事例と比べたか」「何区画に分けられる前提か」を聞くと、高すぎる査定を見分けられます。江戸川区での査定の注意点は江戸川区で不動産査定を依頼するときの注意点と不動産会社の選び方もご覧ください。

江戸川区で土地を売る前に確認すべき6つの条件

江戸川区の土地の価格は、広さだけでなく、建てられる建物の条件で決まります。買主（特に建売住宅を建てる不動産会社）は、次の6つを最初に確認します。

1. 最低敷地面積70㎡と区画の数

最低敷地面積とは、建物を建てるときに必要な敷地の最低限の広さのことです。江戸川区では、2004年6月24日から対象区域の敷地の最低面積が原則70㎡と定められています。150㎡なら75㎡ずつ2区画に分けられますが、130㎡では65㎡ずつになるため分けられません。制限の前から70㎡未満だった土地は、適用除外で建て替えられるかを書類で確認します（分割して売れる条件と例外）。

2. 接道と2項道路（セットバック）

建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（建築基準法43条）。幅4m未満の道路（2項道路）に面した土地は、道路の中心から2mまで敷地を後退させる「セットバック」が必要で、使える面積が減ります。道路に接していない土地は再建築できないことがあるため、江戸川区の再建築不可物件の売却ガイドで調べ方を確認してください。

3. 旗竿地の通路の幅と長さ

旗竿地とは、道路から細い通路（路地状部分）を通って奥の敷地に入る形の土地のことです。東京都建築安全条例では、延べ面積200㎡以下の建物の場合、路地状部分の長さが20m以下なら幅2m以上、20mを超えると幅3m以上が原則です。幅が足りないと建て替えができず、価格が大きく下がります。

4. 区画整理と都市計画道路

土地区画整理事業の施行地区内では、登記上の土地（従前地）と実際に使う土地（仮換地）の位置や面積が違い、清算金を売主と買主のどちらが負担するかを契約書で決める必要があります。区が施行する都市計画道路の事業地では、事業認可の告示から10日を過ぎた後に有償で譲り渡す場合、都市計画法67条の届出が必要で、区は30日以内に買い取るかどうかを通知します。

5. 生産緑地と区への届出

生産緑地とは、市街化区域の中で農地として保全するよう都市計画で定められた土地のことで、江戸川区では鹿骨・篠崎・春江町周辺に点在しています。指定から30年が経った場合などに区長へ買取申出をし、区が買わず、3か月以内に所有権が移らなければ制限が解除されて宅地として売れます。

また、公有地法（公有地の拡大の推進に関する法律）により、都市計画施設等の区域や生産緑地地区の区域内で200㎡以上、それ以外の市街化区域で5,000㎡以上の土地を有償で譲渡するときは、契約の3週間前までに区（総務部 契約課 用地係）へ届け出る必要があります。届け出ずに売ると50万円以下の過料の対象です（江戸川区「土地の先買い制度のあらまし」R7年版）。区の制度と不動産会社の買取の違いは江戸川区の土地買取｜区の3つの買取制度との違いと価格の目安で詳しく解説しています。

さらに、市街化区域で2,000㎡以上の土地を売買したときは、国土利用計画法23条により、買主が契約から2週間以内に届け出る必要があります。広い土地を売る場合は、契約のスケジュールに入れておきましょう。

6. 地盤と浸水のリスク

江戸川区の公式サイトによると、区の陸域の約7割は満潮時の海面より低い「ゼロメートル地帯」です。かつて水田や湿地だった土地では、建物を建てる際の地盤改良費が見込まれ、買取価格から差し引かれることがあります。水害リスクと重要事項説明の関係は江戸川区のハザードマップと不動産売却｜価格への影響と説明義務で解説しています。

古家付きで売るか更地で売るか｜解体と固定資産税の判断

古い家が建っている土地は、原則として「古家付きのまま売り出し、解体は買主や買取会社に任せる」か「解体は売り方が決まってから」にするのが安全です。先に解体すると、住宅用地の特例（200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1）が外れ、東京23区では土地の税額がおおむね3〜4倍になるためです。

※江戸川区の老朽住宅除却工事助成は、2026年度の申請期限が2026年12月25日で、助成決定の前に契約・着工すると対象外です（区公式、2026年10月時点）。

どちらが得かは、解体費・固定資産税・売れるまでの期間で変わります。計算例は江戸川区の土地は古家付きか更地か｜解体の判断と手取り比較、解体費用と助成金の詳細は江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点をご覧ください。

権利が絡む土地の売り方｜相続・共有・底地・借地権

相続した土地や、ほかの人の権利がついた土地は、売り出す前に「誰が売れるのか」を整える必要があります。江戸川区で特にご相談が多いのは次の4つです。

• 相続した土地：相続登記をしないと売れません。2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です（それ以前の相続は2027年3月31日まで）。管轄の窓口と書類は江戸川区の相続登記は売却前に｜法務局江戸川出張所と書類リスト、売却の全体は江戸川区で相続した家を売却する方法で解説しています。
• 兄弟などで共有している土地：土地全体を売るには共有者全員の同意が必要です。分けて売る場合も最低敷地面積70㎡が壁になります（江戸川区の共有持分の売却）。
• 貸している土地（底地）：底地とは、借地権が設定されている土地の所有権のことです。借地人に売ると価格が上がりやすいなど、通常の土地とは価格の考え方が違います（江戸川区の底地の売却相場）。
• 借りている土地（借地権）：借地権を売るには、原則として地主の承諾と承諾料が必要で、承諾が得られないときは裁判所の許可（借地非訟）を求める方法があります（江戸川区の借地権の売却）。

土地売却の費用と手取り｜計算例で確認

土地を仲介で売るときの主な費用は、仲介手数料・印紙税・測量費で、ローンが残っていれば抵当権の抹消費用もかかります。売却価格が同じでも、取得費が分かるかどうかで税金が大きく変わる点に注意が必要です。

主な費用の一覧

測量費の内訳と負担の決め方は土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方、境界や越境のトラブルの防ぎ方は土地を売却する際に起こりうるトラブルとは？で解説しています。

手取りの計算例（仮定）

南篠崎町付近で、親から相続した120㎡の更地（所有期間5年超）を仲介で6,000万円で売った場合を、仮定の数値で計算します（実際の取引ではありません）。親が買ったときの価格が分かる場合（2,500万円と仮定）と、分からない場合を比べます。

※仲介手数料は「6,000万円×3％＋6万円」に消費税10％を加えた法定上限。測量費・取得費はすべて説明のための仮定です。相続税を納めた場合の取得費加算などは考慮していません。

この例では、購入時の売買契約書が見つかるかどうかで、手取りに約447万円の差が出ます。相続した土地を売る前に、親の書類（売買契約書・領収書・通帳の記録）を探しておくことが重要です。

江戸川区の土地売却にかかる税金と確定申告

土地を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得として20.315％、5年以下なら短期譲渡所得として39.63％です（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）。相続した土地の所有期間は、亡くなった方が取得した日から数えます。

使える主な特例

• 自宅を取り壊した後の土地（3,000万円控除）：家を取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売るなどの要件を満たせば、最高3,000万円を控除できます。取り壊し後に貸駐車場などに使うと対象外です（国税庁 No.3302）。
• 相続した空き家の土地（空き家特例）：1981年5月31日以前に建築された家の敷地などが対象で、2027年12月31日までの売却に適用されます。相続人が3人以上なら1人2,000万円です。2024年1月1日以後の売却なら、買主が売った年の翌年2月15日までに解体する形でも使えます（国税庁 No.3306、2026年10月時点）。
• 相続税の取得費加算：相続税を納めた方が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売った場合、納めた相続税の一部を取得費に加えられます（国税庁 No.3267）。

特例を使うと税金が0円になる場合でも、確定申告は必要です。2026年中に売った場合の申告期間は、2027年2月16日から3月15日までです。葛西地区（西葛西・中葛西・東葛西・南葛西・北葛西・清新町・臨海町）にお住まいの方の窓口は江戸川南税務署です。申告の書き方と必要書類は相続した土地を売却したら確定申告は必要？税金と書き方、土地の売却後の確定申告に必要な書類をご覧ください。

仲介・買取保証付き売却・買取の選び方｜判断フロー

江戸川区の土地の売り方は、仲介・買取保証付き売却・買取の3つです。整形で接道の良い土地は仲介、期限がある場合は買取保証付き売却、条件が難しい土地は買取が向いています。

買取とは、不動産会社が買主になって土地を直接買い取る売り方のことで、価格は仲介で売れる見込み価格の7〜9割程度が目安です。買取保証付き売却とは、一定期間は仲介で売り出し、期間内に売れなければ、あらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取る売り方です。当社では、査定時に販売価格と買取保証価格の両方を提示し、販売期間は事前にご相談のうえ決めます（買取保証付き売却。条件は物件ごとに、ご相談時に書面でご説明します）。

どの売り方を選ぶかの判断フロー

1. 都市計画道路の事業地・生産緑地・200㎡以上の届出対象にあたる → まず区の担当課で手続きを確認する
2. 整形で接道が良く、売却を急いでいない → 仲介で相場に近い価格を目指す
3. 相続税の納付や住み替えなどの期限がある → 買取保証付き売却で、売れる時期と最低価格を確定させる
4. 古家・残置物がある、70㎡前後で分けられない、境界が未確定 → 仲介と買取の価格を同時に比べる
5. 再建築不可・底地・区画整理の仮換地、近所に知られずに売りたい → 買取を中心に検討する

よくある失敗例：一番高い査定額の会社に任せたものの、「2区画に分けられる」前提の価格だったため反響がなく、半年後に大きく値下げするケースです。査定額の根拠と区画の前提を確認し、売り出し価格を決めましょう。売り出し価格の決め方は土地を高く売る売り出し価格の決め方、仲介と買取の違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較、江戸川区の買取全体は江戸川区の不動産買取ガイドで解説しています。

当社に土地売却を相談した場合の進め方

当社にご相談いただいた場合は、区の手続きの確認から、仲介と買取の価格の比較までを一度に進めます。

1. ご相談：LINE・電話・フォームで、所在地・土地の広さ・古家の有無・売りたい時期をお知らせください。
2. 机上査定：公示地価・路線価、近くの取引、何区画に分けられるかをもとに、仲介と買取の価格帯をお伝えします。
3. 現地・役所調査：瑞江店のスタッフが、接道・境界標・越境、最低敷地面積、区画整理、都市計画道路、生産緑地を確認します。
4. 売り方のご提案：仲介・買取保証付き売却・買取の手取りを、解体・測量・残置物の負担も含めて書面でご提示します。
5. 税金・相続のご相談：取得費の確認や特例の使い方は、顧問税理士・弁護士との無料相談をご案内します。

登記事項証明書、公図・地積測量図、固定資産税の納税通知書、購入時の売買契約書をご用意いただくと、査定の精度が上がります。

江戸川区で土地売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、谷河内2丁目の瑞江店を拠点に、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）をいただいています。

口コミでよく評価されているのは、売り方ごとのメリット・デメリットのていねいな説明と、価格設定や進捗のこまめな報告です。相続した土地の売却でも、選択肢を比べたうえで納得して決めていただけるよう心がけています。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

「価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、最低敷地面積70㎡や区画整理など江戸川区の土地の事情に通じている
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談（相続した土地の税金や名義の整理など）
• 仲介でも当社の直接買取でも対応できるので、土地ごとに最適な売り方をご提案できる
• LINE・オンラインでのご相談も可能

当社が直接買い取る場合は仲介手数料がかからず、古家や家財が残ったままでも買い取れます。仲介をご依頼いただく場合の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。詳しくは売却・買取のページ、価格だけ知りたい方は無料査定、売るか迷っている方は無料相談をご利用ください。瑞江店の電話は03-6638-8512です。

よくある質問

江戸川区の土地は今いくらで売れますか？

国土交通省の地価公示（2026年1月1日時点）では、江戸川区の住宅地は1㎡あたり32万〜63万円台で、区の平均は44万1,100円です。実際の価格は駅距離・接道・形・古家の有無で変わるため、近くの取引事例と合わせて査定を受けるのが確実です。

江戸川区で土地を売るのにどれくらいの期間がかかりますか？

仲介の場合、相談から引渡しまで3〜6か月程度が一つの目安です。境界確定の測量や区への届出が必要な土地はさらに時間がかかり、不動産会社の買取なら条件がそろえば数週間〜1か月程度で現金化できます。

古い家が建っている土地は解体してから売るべきですか？

多くの場合、売り方が決まる前に解体する必要はありません。先に解体すると住宅用地の固定資産税の軽減が外れ、23区では税額がおおむね3〜4倍になるため、古家付きのまま査定を受け、解体して売る場合と手取りで比べるのがおすすめです。

江戸川区で土地を2つに分けて売ることはできますか？

分けた後の各区画が原則70㎡以上あれば、分けて売ることができます。江戸川区は2004年6月24日から最低敷地面積が原則70㎡のため、140㎡未満の土地は2区画に分けられないことが多く、対象区域と例外は区の都市計画課で確認できます。

相続した土地の購入価格が分からない場合、税金はどうなりますか？

取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費として計算します。6,000万円で売ると取得費は300万円となり、実際の購入価格で計算するより税金が数百万円多くなることがあるため、親の売買契約書や領収書を探しておくことが大切です。

土地を売るときに江戸川区への届出が必要になるのはどんな場合ですか？

都市計画施設等の区域や生産緑地地区の区域内で200㎡以上、それ以外で5,000㎡以上の土地を売る場合は、契約の3週間前までに区の契約課 用地係へ届け出ます。都市計画道路の事業地では、別に都市計画法67条の届出が必要です。

まとめ

江戸川区の土地売却は、公示地価で相場の目安をつかみ、最低敷地面積70㎡・接道・区画整理・生産緑地などの条件を確認したうえで、仲介と買取を手取りで比べるのが基本です。土地の条件しだいで、同じ広さでも価格は大きく変わります。

• 江戸川区の住宅地の公示地価は1㎡あたり32万〜63万円台（2026年1月1日時点）
• 最低敷地70㎡と区画数、接道、旗竿地の通路、区画整理、生産緑地が価格を左右する
• 古家の解体は売り方を決めてから。先に壊すと固定資産税がおおむね3〜4倍に
• 相続した土地は取得費の書類を探し、空き家特例・取得費加算を確認する
• 期限があるなら買取保証付き売却、条件が難しい土地は買取も比較する

江戸川区の土地の売り方でお悩みの方は、瑞江店にお気軽にご相談ください。土地の条件の確認から、仲介と買取の価格の比較まで、地元の不動産会社としてご説明します。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月22日

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