「親から相続した墨田区の家を、きょうだいで共有名義にしたまま十年が過ぎた」「一人は売りたい、一人は住み続けたい。話が前に進まない」。共有名義の不動産は、持っている人全員の意見がそろわないと動かせず、固定資産税や修繕費の負担だけが続きがちです。
この記事では、墨田区で共有名義の不動産を売る方法を、全体売却・持分だけの売却・共有物分割請求の3つに分けて、2023年4月施行の民法改正や税金の扱いまで含めて整理します。
- 共有不動産を売る4つの方法と、手取りの違い
- 他の共有者が反対・不明・音信不通のときに使える法的な手段
- 墨田区の木造密集地・長屋ならではの注意点と、売却時の税金
この記事の結論
- 共有不動産の全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すると、全体の売却契約は結べません。
- 自分の持分だけなら、他の共有者の同意なしに単独で売却できます。ただし買い手が限られ、全体売却より価格は大きく下がる傾向があります。
- 話し合いがまとまらない場合は、裁判所に共有物分割を請求できます（民法258条）。裁判所が競売を命じることもあります。
- 所在不明の共有者がいる場合は、2023年4月1日施行の制度で、裁判所の決定により持分を取得・譲渡できます（民法262条の2・262条の3）。
- 相続した共有の家は、取得費加算（相続開始から3年10か月以内）や空き家の特例（2027年12月31日まで）の期限に注意が必要です。
共有名義の不動産とは？墨田区で多い3つのパターン
共有名義の不動産とは、1つの不動産を複数の人がそれぞれ「持分」という割合で所有している状態のことです。墨田区で相談が多いのは、次の3つです。
- 相続による共有：遺産分割がまとまらないまま、法定相続分で登記した、または登記もしないまま年数が過ぎたケース。
- 夫婦・親子の購入時の共有：住宅ローンの借入額に応じて持分を分けたケース（離婚時に問題になります）。
- 世代をまたいだ共有：祖父母名義のまま相続登記がされず、いとこ・おじおばまで共有者が広がったケース。
墨田区は京島・八広・東向島などに戸建てや長屋が多く、親世代から受け継いだ家が相続のたびに共有者が増える傾向があります。共有者が増えるほど、全員の同意は取りにくくなります。
相続の全体像は墨田区の相続不動産の売却ガイド、遺産分割の方法は遺産分割の方法4つの選び方で解説しています。
共有不動産を売る4つの方法｜違いを比較
共有不動産を手放す方法は、大きく「全員で全体を売る」「持分を共有者に売る」「持分だけを第三者に売る」「裁判所に分割を求める」の4つです。
| 方法 | 他の共有者の同意 | 価格の目安 | 期間の目安 |
|---|---|---|---|
| 全員で全体を売る | 全員の同意が必要 | 市場価格（最も高くなりやすい） | 数か月 |
| 持分を他の共有者に売る | 売る相手の合意のみ | 当事者の合意で決定 | 合意次第 |
| 持分だけを第三者に売る | 不要 | 全体売却の持分割合分より低くなる傾向 | 短い |
| 共有物分割請求（調停・訴訟） | 不要（裁判所が判断） | 判決内容による | 長い（調停・訴訟を経る） |
手取りを最大にしたいなら、原則は「全員で全体を売る」です。他の方法は、全員の合意が得られない場合の次善策と考えるのが実務的です。
全員で全体を売る方法｜同意を集める手順と注意点
全体を売るには、共有者全員が売却に同意し、全員が売買契約に署名・押印する必要があります。民法では、共有物の変更や処分には全員の同意が必要とされています（民法251条）。
進め方は次の順番が基本です。
- 登記事項証明書で、共有者と持分割合を正確に確認する
- 全員で査定を取り、売り出し価格と最低価格の目安をそろえる
- 代金の分け方（持分割合に応じた按分）、売却費用の負担、登記・測量の費用負担を書面で確認する
- 媒介契約を結び、売却活動を行う
- 決済時に全員が立ち会い（または司法書士が本人確認）、代金を受け取る
共有者のうち1人が住んでいる場合は、退去の時期と引っ越し費用の扱いを先に決めておかないと、契約直前で話が止まります。連絡の窓口を1人に決めておくと、進行が安定します。
当社が共有名義の売却でお手伝いする場合も、まず共有者全員の希望（早く売りたい・高く売りたい・住み続けたい）を整理するところから始めます。売却のご相談は、共有者のうち1人からでも受け付けています。
持分だけを売るとどうなる？メリットとリスク
持分だけの売却とは、不動産全体ではなく、自分の持分（たとえば2分の1）だけを他人に売ることです。共有持分は自分の財産なので、他の共有者の同意なしに売れます。
メリットは、他の共有者と話し合えなくても現金化できること、期間が短いことです。一方で、リスクも大きいため注意が必要です。
- 価格が下がりやすい：買い手は自由に使えない持分を買うことになるため、全体価格に持分割合をかけた金額より低くなる傾向があります。
- 他の共有者との関係が悪化する：見知らぬ第三者（買取業者など）が新しい共有者になり、残った共有者に分割請求や持分の買取交渉が持ち込まれることがあります。
- 買い手が限られる：一般の個人は、住宅ローンを組みにくい持分を買えません。
持分を売る前に、まず他の共有者に「買い取ってもらえないか」を打診するのが基本です。他の共有者にとっては、持分を取得すれば自由に使える・売れる状態に近づくため、第三者より高い金額でも買う動機があります。
持分だけの売却を考えるときの相談先の考え方は、共有名義の不動産を勝手に売却された場合の有効・無効の違いの記事も参考になります。
共有物分割請求とは？協議・調停・訴訟の流れ
共有物分割請求とは、共有者が他の共有者に対して、共有状態を解消するよう求める手続きのことです。話し合いで決まらない場合や話し合えない場合は、裁判所に分割を請求できます（民法258条1項）。
裁判所が命じる分割方法は、次の3つです（同条2項・3項）。
- 現物分割：土地を分筆するなど、物理的に分ける方法
- 賠償分割：1人が不動産を取得し、他の共有者に代償金を支払う方法（2023年4月施行の改正で条文に明記）
- 競売による分割：現物分割も賠償分割もできない場合に、競売して代金を分ける方法
流れは、共有者同士の協議、調停、訴訟の順に進むのが一般的です。調停で合意できれば解決しますが、決裂すれば訴訟になります。
競売になると、市場価格より低い金額で売れてしまう可能性があります。裁判までいくと費用も時間もかかるため、実務では、裁判の前に「全員で売る」または「誰かが持分を買い取る」で解決できないかを、まず検討します。
所在不明の共有者がいる場合｜2023年4月からの新ルール
共有者の中に所在が分からない人がいる場合でも、一定の手続きで売却を進められる制度が2023年4月1日に始まりました。
所在等不明共有者とは、他の共有者が調査をしても、氏名や所在を知ることができない共有者のことです。次の2つの制度があります。
- 持分の取得（民法262条の2）：裁判所の決定により、他の共有者が所在不明者の持分を取得できる。取得した共有者は、所在不明者に時価相当額を支払う。
- 持分の譲渡（民法262条の3）：裁判所の決定により、所在不明者の持分を含めて、不動産全体を第三者に譲渡できる。
いずれも、相続した共有（遺産共有）の場合は、相続開始から10年を経過していないと使えません。また、裁判所への申立てと供託などの手続きが必要で、弁護士や司法書士のサポートが現実的です。
相続登記がされていない共有の場合、まず相続人を戸籍で調査することが出発点になります。調査の進め方は、相続した不動産の売却の流れも参考にしてください。
墨田区の共有不動産で特に注意したい3つの事情
1. 狭い敷地・長屋は現物分割がなじまない
墨田区の京島・八広・向島周辺には、小さな敷地の戸建てや連棟式の長屋が多くあります。土地を分けると、建築基準法の接道要件を満たさず、再建築できなくなるおそれがあります。このため、現物分割ではなく、全体売却や賠償分割が現実的な選択になります。接道の確認は墨田区の再建築不可物件の買取、長屋は墨田区の長屋の売却・買取の記事で詳しく説明しています。
2. 不燃化特区など区の制度で、売却前後の費用が変わる
京島周辺・鐘ヶ淵周辺などの不燃化特区では、建替えや除却に助成があります。共有物件でも、助成の申請は共有者の同意が前提になるため、売却と助成のどちらを使うか、早めに共有者で方針をそろえる必要があります。制度の詳細は墨田区の不燃化特区の解説をご覧ください。
3. 賠償分割は、代償金の資金計画が最大の壁になる
墨田区は地価水準が高く、たとえば評価額が4,000万円の家で持分2分の1を取得するなら、単純計算で2,000万円の代償金が必要です（仮定の数値です）。ローンが組める見込みを、事前に金融機関に確認しておくことが重要です。
| 項目（仮定） | 金額 |
|---|---|
| 不動産の評価額 | 4,000万円 |
| 持分割合（兄・弟で2分の1ずつ） | 各2,000万円相当 |
| 兄が家を取得する場合の代償金 | 約2,000万円 |
| 全体を売却し、売却費用を差し引いた後の分配 | 各約1,800万円前後 |
※上の表は、説明のための仮定の数値です。実際の評価額・費用は、査定と見積もりで確認してください。
共有者の1人が住み続けている場合の考え方
共有者の1人がその家に住んでいる場合、他の共有者は、持分に応じた使用の対価を請求できるかどうかが論点になります。親族間では無償で使うという合意（使用貸借）があるとされることも多く、ケースによって結論が異なります。
売却を進めるうえでは、次の3つを整理しておくと話が進みやすくなります。
- 住み続けたい人の希望：いつまで住みたいのか、住み続けるために持分を買い取る資金はあるのか
- 出ていく側の希望：いつまでに、いくら受け取りたいのか
- 固定資産税・修繕費の負担：これまで誰がいくら負担してきたか、記録が残っているか
共有物の管理（賃貸や使用方法の決定など）は、持分の価格の過半数で決められます（民法252条）。一方、売却や建替えなど共有物を変更・処分する行為には全員の同意が必要です（民法251条）。「管理は過半数、処分は全員」と覚えておくと整理しやすくなります。
持分を共有者に買い取ってもらうときの価格の決め方
共有者間で持分を売買する場合の価格は、法律で決まっているわけではなく、当事者の合意で決まります。合意しやすい決め方は次の3つです。
- 不動産会社の査定価格を基準にする：複数社の査定を取り、全体の価格に持分割合をかけて計算する
- 不動産鑑定士の鑑定評価を基準にする：費用はかかりますが、第三者の評価として納得されやすい
- 路線価・固定資産税評価額を参考にする：手軽ですが、実際に売れる価格とは差が出やすい
調停では、価格の基準を固定資産税評価額にするのか、実際に売れる価格にするのかが争点になることがあります。最初から複数の査定書を共有者全員に共有しておくと、話し合いの土台がそろいます。
なお、親族間の売買で時価より極端に安い価格にすると、差額が贈与とみなされて贈与税が課税されるおそれがあります。価格の根拠となる査定書は必ず残してください。
当社に相談した場合の進め方（共有名義の売却）
共有名義の売却は、いきなり売り出すのではなく、状況の整理から始めるのが安全です。当社にご相談いただいた場合の一般的な進め方は次のとおりです。
- ヒアリング：共有者の人数、持分割合、相続の経緯、住んでいる人の有無をうかがいます
- 調査：登記簿、公図、接道状況、建築確認の有無などを確認します
- 査定：仲介での売却価格と、当社が買主となる買取価格の両方をご提示し、手取りを比較します
- 方針の提案：全員で売る場合の段取り、持分の整理が必要な場合の進め方、必要に応じて弁護士・司法書士・税理士との連携をご案内します
- 売却活動・契約・決済：共有者全員の日程調整と、立会いの方法（遠方の方は持ち回り契約など）まで調整します
共有者のうち1人からのご相談でも構いません。まずは現状の整理から、無料でお手伝いします。無料相談のページからも、お問い合わせいただけます。
共有不動産を売ったときの税金｜3,000万円控除と持分の按分
共有不動産を売った利益（譲渡所得）は、持分割合に応じて各共有者の所得として計算されます。たとえば持分が2分の1なら、売却代金も取得費・譲渡費用も2分の1ずつで計算します。
居住用財産を売った場合の3,000万円特別控除は、国税庁によると、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の1つです（国税庁タックスアンサーNo.3302、2026年10月時点）。親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却は対象外です。
相続した空き家を売る場合は、「相続した空き家の3,000万円特別控除」が2027年12月31日までの売却まで使えます。相続人が3人以上の場合は、1人当たりの上限が2,000万円になります。また、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。いずれも期限と要件が細かいため、税理士への確認が欠かせません。詳しくは共有名義の不動産を売却したときの税金と確定申告で解説しています。
固定資産税は、共有者全員が連帯して納める義務があります。共有者の1人が支払わない場合、他の共有者が立て替えることになるため、長期間放置するほど負担が偏りやすくなります。
やってはいけない3つの進め方
共有名義の売却で失敗しやすいのは、次の3つです。
- 共有者に黙って査定・売り出しを進める：全員の同意がないと契約できず、信頼関係が壊れて話し合いが止まります。
- 持分を急いで業者に売ってしまう：他の共有者に買い取ってもらえた可能性や、全体売却の方が手取りが多かった可能性を検討しないまま、安く手放すことになりがちです。
- 期限のある税の特例を確認しない：空き家の特例や取得費加算は期限を過ぎると使えません。売却時期から逆算して動く必要があります。
どの方法が合うかは、共有者の人数、仲の良さ、物件の状態、お金の事情で変わります。迷ったら、売る前に一度専門家へ状況を話してみることをおすすめします。
共有不動産の売却で、先に確認しておきたい5つのこと
相談前に次の5つを確認しておくと、話が早く進みます。
- 登記事項証明書（共有者の氏名・住所・持分割合）
- 共有者全員の連絡先と、売却に対する考え方
- 相続の場合、遺産分割協議書の有無と相続登記の状況
- 住宅ローンの残債・抵当権の有無
- 建物の状態（空き家か居住中か、賃借人の有無）
相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内が期限です（施行前の相続は2027年3月31日まで）。共有名義のまま売却を考えている場合でも、相続登記が済んでいないと、売却の手続きに入れません。
墨田区で共有不動産を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。
共有名義の不動産は、共有者ごとに事情や希望が違うため、進捗の共有と丁寧な説明が欠かせません。クチコミには、次のような声が寄せられています。
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
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当社の強みは次のとおりです。
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、町ごとの事情を把握している
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- 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談が受けられる
- 売却（仲介）も買取も対応でき、共有者の状況に合わせた売り方を提案できる
- LINE・オンラインでの相談にも対応している
なお、仲介手数料は法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。当社が買主となる買取の場合は、仲介手数料はかかりません。持分のみの売却や、共有者の一部が遠方・音信不通の場合も、状況を確認したうえで、現実的な進め方をご案内します。
よくある質問
墨田区の共有名義の不動産は、1人の判断で売れますか？
全体を売ることはできません。不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要で、自分の持分だけであれば、単独で売却できます。
共有者の1人が売却に反対しています。どうすればよいですか？
反対する共有者に持分を買い取ってもらうか、自分の持分を売るか、裁判所に共有物分割を請求する方法があります。まずは反対の理由（価格・住み続けたいなど）を確認し、条件を調整するのが現実的です。
共有持分だけを売ると、いくらになりますか？
全体価格に持分割合をかけた金額より、低くなる傾向があります。割引の幅は物件の状態や共有者の関係で大きく変わるため、複数の査定で確認する必要があります。
共有者の所在が分からない場合も売れますか？
裁判所の決定を得れば売れる可能性があります。2023年4月1日施行の制度で、所在不明者の持分を取得・譲渡できますが、相続による共有は相続開始から10年を経過している必要があります。
共有名義の不動産を売ったとき、3,000万円控除は使えますか？
共有者それぞれが要件を満たせば、使える可能性があります。居住用財産であること、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件で、親子・夫婦間の売却は対象外です。
共有物分割請求をすると、家は競売になりますか？
必ず競売になるわけではありません。裁判所は、現物分割・賠償分割を優先して検討し、どちらもできない場合などに競売を命じます。
まとめ
共有名義の不動産は、全員の合意で全体を売るのが最も高く売りやすく、合意が難しい場合に、持分の売却や共有物分割請求、所在不明共有者の制度を検討するのが基本です。墨田区の木造密集地や長屋は、土地を分けにくいため、全体売却か賠償分割が現実的になります。
税金の特例には期限があり、相続登記も義務化されているため、早めに現状を整理することが重要です。墨田区の売却全体の流れは墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、訳あり物件の考え方は墨田区の訳あり物件買取ガイドをご覧ください。
出典：法務省「民法等の一部を改正する法律」（令和5年4月1日施行）、民法251条・258条・262条の2・262条の3、国税庁タックスアンサーNo.3302（いずれも2026年10月時点）。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日
墨田区の不動産のまとめガイド
墨田区・江戸川区の不動産のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
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