「相続した京島の実家を売ろうとしたら、再建築不可と言われた」「路地の奥の家で、どこに相談しても反応が鈍い」――墨田区では、こうした再建築不可の家の相談が少なくありません。建て替えができないと聞くと「もう売れないのでは」と不安になりますが、実際には調べ方と売り方しだいで、現金化できるケースは多くあります。
この記事で分かること
- 再建築不可とは何か、墨田区で再建築不可になりやすい敷地のパターン
- すみだまちづくりマップや区役所で「本当に再建築不可か」を調べる手順
- 43条許可・隣地の取得など、再建築できるようにする方法と2024〜2025年の法改正の影響
- 隣地への売却・仲介・買取の比較と、仮定の数値による手取り計算
結論から言うと、再建築不可の家は「まず本当に再建築不可かを役所で確かめ、次に隣地・仲介・買取を手取りで比べる」のが失敗しない順番です。
この記事の結論
- 再建築不可とは、建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接すること）を満たさず、建て替えができない土地です。
- 墨田区では京島・八広・東向島・鐘ヶ淵などの路地や長屋に多く、すみだまちづくりマップで道路種別を確認できます。
- 43条2項2号の許可や隣地の一部取得で再建築できる場合があるため、売る前に区の建築指導課へ相談する価値があります。
- 2025年4月の法改正で木造2階建ての大規模リフォームに確認申請が必要になり、買主の再生コストの見通しが厳しくなりました。
- 売り方は隣地への売却が高値になりやすく、急ぐ場合や家財が残る場合は現況のままの買取が現実的です。
再建築不可とは？墨田区で多い5つのパターン
再建築不可とは、今ある建物を取り壊すと、同じ土地に新しい建物を建てられない状態の土地のことです。建築基準法第43条は、建物の敷地が建築基準法上の道路（原則として幅4m以上）に2m以上接していなければならないと定めており、これを「接道義務」といいます。接道義務ができる前から建っている建物は使い続けられますが、建て替えの段階で建築確認が下りません。
墨田区で再建築不可になりやすい敷地は、主に次の5つのパターンです。
- 路地の奥の旗竿地：道路から細い通路で奥に入る敷地（路地状敷地）で、通路の幅が2m未満のもの。
- 建築基準法上の道路でない道に面している：見た目は道でも、法律上は「通路」扱いで道路に指定されていないもの。
- 接道が2m未満：道路には面しているが、接している長さ（間口）が2mに足りないもの。
- 長屋の一部：長屋（連棟住宅）を1戸ずつ見ると、奥の住戸が単独では道路に接していないもの。
- 水路跡や他人の土地に阻まれている：道路との間に、水路跡や他人名義の細長い土地が挟まっているもの。
なお、東京都では東京都建築安全条例第3条により、路地状敷地は通路の長さが20m以下なら幅2m以上、20mを超えるなら幅3m以上が必要です（延べ面積200㎡を超える耐火・準耐火建築物以外の建物はさらに1m加算）。つまり、間口が2mあっても通路が長い旗竿地は、条例の基準を満たさず建て替えできないことがあります。
墨田区に再建築不可の家が多い理由
墨田区に再建築不可の家が多いのは、関東大震災や戦災の被害が比較的少なかった北部を中心に、建築基準法ができる前の町割りのまま、細い路地と木造住宅が残っているためです。
とくに京島・八広・東向島・鐘ヶ淵・立花・文花の周辺は、幅の狭い路地に長屋や小さな木造2階建てが密集しています。墨田区では京島周辺地区と鐘ヶ淵周辺地区が東京都の不燃化特区に指定されており、老朽建築物の建替えや除却を促す助成が行われています（2026年10月時点）。
また、墨田区の公式サイトでは、区内に幅4m未満の細街路が多く、防災上・住環境上の課題になっていると説明されています。幅4m未満でも建築基準法の適用時点（多くの地域で1950年11月23日）に建物が建ち並んでいた道は「2項道路」として道路とみなされ、道の中心から2m下がる（セットバックする）ことで建て替えできます。「細い道だから再建築不可」とは限らないため、思い込みで判断せず、次の手順で調べることが大切です。
本当に再建築不可？墨田区での調べ方
再建築不可かどうかは、区役所で道路の種別を確認し、現地の通路幅・間口と登記を照らし合わせれば判断できます。不動産会社に「再建築不可」と言われた場合でも、改めて自分で確認しておくと、売り方の選択肢を狭めずに済みます。
- すみだまちづくりマップで道路種別を見る：墨田区の「すみだまちづくりマップ」では、指定道路図（建築基準法上の道路種別）や道路位置指定の図面の一部をインターネットで閲覧・印刷できます。
- 区役所の建築指導課で確認する：道路の扱いが図面だけで分からない場合は、墨田区役所9階の建築指導課で相談します。電話より窓口のほうが正確な回答を得やすいと区も案内しています。
- 現地で通路幅と間口を測る：道路に接している長さと、通路のいちばん狭い部分の幅を実測します。ブロック塀や植木で実際の幅が狭くなっていることもあります。
- 登記事項証明書と公図を取得する：通路部分が自分の土地か、隣地や私道の共有か、水路跡などの公有地かを法務局で確認します。
- 再建築の可能性を判断する：上記を踏まえ、43条許可の見込みや、隣地から通路部分を取得できる余地があるかを検討します。
プロのアドバイス：墨田区の路地では、図面上の道と現況の道がずれていたり、私道の持ち主が複数に分かれていたりすることがよくあります。区の道路台帳現況図（区役所10階の土木管理課）とあわせて確認すると、判断ミスを減らせます。
再建築不可でも建て替えできる方法｜43条許可と隣地の取得
再建築不可の土地でも、建築基準法第43条第2項の認定・許可を受けるか、隣地から土地を取得・借りて接道を満たせば、建て替えできる場合があります。再建築できるようになれば一般の買主も住宅ローンを使いやすくなり、売却価格が大きく変わります。
43条2項2号許可（いわゆる但し書き許可）
43条2項2号許可とは、敷地の周囲に広い空地があるなど、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得た場合に、接道義務を満たさなくても建築を認める制度です。2018年9月25日施行の法改正で、旧「43条ただし書き」から現在の条文に整理されました。墨田区は「建築基準法第43条第2項第2号許可運用基準」を定めており、相談窓口は建築指導課指導担当です（2026年10月時点）。
許可は建物ごとに審査されるため、「隣の家が許可を受けたから自分も大丈夫」とは限りません。また、許可を前提にした売買では、許可が下りなかった場合の契約解除の条件を決めておく必要があります。
43条2項1号認定
43条2項1号認定とは、幅4m以上の「道」（建築基準法上の道路ではないもの）に2m以上接する敷地で、延べ面積200㎡以内の一戸建て住宅などについて、特定行政庁が支障がないと認めて建築を認める制度です。建築審査会の同意が不要なため、2号許可より手続きが簡易です。
隣地から通路部分を買う・借りる
通路の幅が少し足りないだけなら、隣地の所有者から通路部分を買い取る、または借りることで接道を満たせることがあります。費用はかかりますが、再建築可能な土地になれば価格の上がり幅のほうが大きいケースもあります。隣地との境界確定の測量が前提になるため、土地家屋調査士への依頼も必要です。
2024〜2025年の法改正で再建築不可のリフォームはどう変わった？
2025年4月1日施行の建築基準法改正で、木造2階建ての住宅（新2号建築物）は、大規模な修繕・模様替えをする場合にも建築確認が必要になりました。いわゆる「4号特例」の縮小です（国土交通省「4号特例」見直しの資料）。
大規模の修繕・模様替えとは、壁・柱・床・はり・屋根・階段といった主要構造部の一種以上について、過半を修繕したり作り替えたりする工事のことです。改正前は、木造2階建てならスケルトンリフォーム（骨組みだけ残す全面改修）でも確認申請が不要でしたが、改正後は申請が必要になりました。平屋かつ延べ面積200㎡以下の建物（新3号建築物）は、従来どおり不要です。
一方で、2024年4月1日には建築基準法施行令第137条の12第11項により、接道義務を満たさない既存の建物でも、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めた大規模の修繕・模様替えであれば、接道規定を適用しない認定制度が設けられました。運用の基準は特定行政庁ごとに異なるため、墨田区で利用できるかは建築指導課で事前に確認が必要です。
| 工事の内容（木造2階建ての場合） | 2025年3月まで | 2025年4月以降 |
|---|---|---|
| 内装・設備の交換（キッチン・浴室・クロス等） | 確認申請不要 | 確認申請不要 |
| 屋根・外壁の一部補修 | 確認申請不要 | 過半でなければ不要 |
| 主要構造部の過半に及ぶ修繕・模様替え | 確認申請不要 | 確認申請が必要 |
| 建て替え（新築） | 接道義務を満たさないと不可 | 接道義務を満たさないと不可 |
売主にとってのポイントは、買主が「全面リフォームして再生する」前提で買う場合、手続きや費用の見通しが以前より厳しくなったことです。そのため仲介で個人の買主を探すと、リフォーム費用の不確実さを理由に価格交渉が厳しくなることがあります。
再建築不可の家の売り方を比較｜隣地・仲介・買取
再建築不可の家の売り方は、主に「隣地の所有者に売る」「仲介で現金購入者を探す」「不動産会社に買い取ってもらう」の3つです。隣地への売却は高値になりやすく、買取は早さと手間の少なさに強みがあります。
| 比較項目 | 隣地に売る | 仲介で売る | 買取 |
|---|---|---|---|
| 価格 | 隣地の価値が上がるなら高値も | 買主しだい、値下げ交渉が入りやすい | 相場より低くなりやすい |
| 主な買主 | 隣の所有者 | 現金で買える個人・投資家 | 不動産会社 |
| 住宅ローン | 隣地と一体なら使える場合あり | ほぼ使えない | 不要 |
| 期間 | 相手の意向と交渉しだい | 半年〜1年以上かかることも | 条件が合えば数週間程度 |
| 片付け・測量 | 境界確定の測量が必要になりやすい | 売主が準備するのが一般的 | 現況のままで可の場合が多い |
| 契約不適合責任 | 契約内容しだい | 負うのが一般的 | 免責にできることが多い |
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と違っていた場合に売主が負う責任のことです。路地奥の古い木造住宅は、雨漏りやシロアリ、傾きなどを抱えていることが多いため、売却後の責任を免除できるかは大きな判断材料です（詳しくは契約不適合責任とは？その注意点についてもご紹介します！）。
隣地への売却が有利になりやすい理由
隣地の所有者にとって、再建築不可の土地を合わせると敷地が広がり、形が整い、接道が良くなることがあります。とくに隣地も狭小地の場合、合わせることで3階建てが建てやすくなるなど価値が上がるため、一般の買主より高く買ってもらえる可能性があります。ただし、隣人同士の直接交渉は感情的なもつれが起きやすいため、不動産会社を間に入れるのが無難です。
仮定の数値で見る手取りの比較
イメージをつかむため、墨田区北部の路地奥にある再建築不可の古家（土地約40㎡、相続した空き家、家財あり）を例に、仮定の数値で手取りを比べます（実際の取引事例ではありません）。
| 項目 | 隣地に売る（仲介） | 仲介で第三者に売る | 買取（現況のまま） |
|---|---|---|---|
| 売却価格（仮定） | 1,100万円 | 900万円 | 700万円 |
| 境界確定の測量（仮定） | 40万円 | 40万円 | 0円 |
| 家財の片付け（仮定） | 40万円 | 40万円 | 0円 |
| 仲介手数料（上限・税込） | 42万9,000円 | 36万3,000円 | 0円（直接買取の場合） |
| 手取り（概算） | 約977万円 | 約784万円 | 約700万円 |
| 売却までの期間の目安 | 交渉しだい | 半年〜1年以上 | 数週間〜1か月程度 |
仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。この例では、仲介で第三者に売る場合と買取との手取りの差は約84万円ですが、仲介では売れるまでの固定資産税や草木・建物の管理、値下げの可能性、売却後の不具合への責任が残ります。印紙税や譲渡所得税はどの売り方でも同じ考え方でかかるため、表には含めていません。
買取価格の決まり方は【2026年】墨田区の不動産買取相場｜価格の決まり方と仲介との手取り比較で詳しく解説しています。
解体してから売るべき？墨田区の除却助成と注意点
再建築不可の家は、隣地への売却が決まっている場合などを除き、解体せず建物を残したまま売るのが基本です。再建築不可の土地は更地にしても新しく建てられないため、買主にとっては「建物を直して使う」選択肢がなくなり、かえって売りにくくなるからです。
さらに、建物を取り壊すと、住宅が建っている土地に適用される固定資産税の住宅用地特例（小規模住宅用地は課税標準が6分の1）が受けられなくなり、翌年度から土地の固定資産税が上がります。
ただし、倒壊の危険がある老朽家屋は放置できません。墨田区の老朽危険家屋除却費等助成制度では、2026年4月1日から、建築基準法第43条のいずれにも該当しない無接道敷地の不良住宅について、除却工事費の3分の2（上限200万円）が助成されます。区の助成承認後に着工し、その年度の2月末までに工事を終える必要があり、承認前の着工は対象外です（墨田区公式サイト、2026年10月時点）。
| 状況 | おすすめの考え方 |
|---|---|
| 建物が使える状態 | 解体せず現況で売る（買主がリフォームして活用できる） |
| 隣地への売却が決まった | 買主の希望に合わせて解体を検討（区の助成も確認） |
| 倒壊の危険がある | 除却助成を確認しつつ、現況のまま買取できるかも比較 |
相続した空き家を売る場合は、国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例で、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上なら1人2,000万円）を控除できます（2027年12月31日までの売却が対象、2026年10月時点）。空き家の特例について詳しくは【2026年版】空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限をご覧ください。
判断フロー｜再建築不可の家はどう売るのが正解？
再建築不可の家の売り方は、「再建築可にできるか」「隣地に需要があるか」「急ぐ事情があるか」の順で考えると迷いません。
- 道路と接道を調べる：まちづくりマップと建築指導課で、本当に再建築不可かを確認します。2項道路でセットバックすれば建てられるケースもあります。
- 再建築可にできるか検討する：43条許可の見込みや、隣地から通路部分を取得できる余地があれば、仲介で相場に近い価格を狙えます。
- 隣地に需要があるか確かめる：隣地と一体になると価値が上がる場合は、まず隣の所有者に打診します。
- 期限と手間を確認する：相続税の納付や住み替えの期限がある、遠方で管理できない、家財の片付けが大変という場合は買取が有力です。
- 手取りで比較して決める：仲介価格と買取価格を同じ会社に出してもらい、手取り・期間・手間で比べて最終判断します。
墨田区の再建築不可以外の訳あり物件（違反建築・借地権・共有持分・事故物件など）もあわせて知りたい方は、【2026年】墨田区の訳あり物件買取ガイド｜再建築不可・借地・共有の売り方で全体像をまとめています。
再建築不可の買取業者を選ぶときの注意点
再建築不可の買取業者を選ぶときは、提示額の高さより、現地と役所を実際に調べたうえで価格の根拠を説明できるかを重視しましょう。
- 現地調査の前に高い金額を出し、後で大きく減額しないか：減額の条件を契約前に確認します。
- 道路種別や通路の権利関係を調べてくれるか：墨田区の路地は、地図だけでは道路の扱いが分かりません。
- 契約不適合責任の免責が契約書に書かれているか：口頭説明ではなく条文で確認します。
- 隣地への売却や43条許可の可能性も説明してくれるか：買取以外の選択肢も示してくれる会社なら、比べて判断できます。
- 宅地建物取引業の免許があるか：免許番号は国土交通省や東京都の業者検索で確認できます。
セルフリジェネレーションに相談した場合の進め方
当社では、道路種別・登記の調査と現地確認を行ったうえで、隣地への売却・仲介・買取の手取りを並べてご提示し、売り方を一緒に決めていきます。
- 電話・LINE・来店でご相談：所在地と事情（相続・空き家・家財の有無など）をお聞きします。書類がそろっていなくても構いません。
- 役所・法務局での調査：指定道路図、道路台帳、登記事項証明書、公図を確認し、再建築不可の理由を特定します。
- 現地調査：押上の本店・錦糸町オフィスから伺い、通路幅・間口・建物の状態・家財の量を確認します。
- 売り方のご提案：43条許可や隣地取得の可能性も含め、隣地・仲介・買取それぞれの手取りと期間をご説明します。
- 契約・決済：当社が直接買い取る場合は、家財が残ったまま・契約不適合責任のご負担がない形にも対応します。
買取の流れと期間は不動産買取にはどれくらいの期間がかかるの？流れも含めて解説します！でも紹介しています。
墨田区で再建築不可の家を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。
口コミでは、親身な相談対応や、価格設定と進捗のこまめな報告を評価していただいています。再建築不可の家は、道路の調査や隣地との調整に時間がかかり、相続したご家族の意見をまとめる必要もあるため、途中経過を丁寧に共有することがとくに大切だと考えています。
「価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました」（Googleクチコミより一部抜粋）
- 地元に店舗がある：押上の本店と錦糸町オフィスから、京島・八広・東向島などの路地へすぐに伺えます。
- 当社が直接買い取れる：家財が残ったままでもご相談いただけます。
- 売却も買取も対応：隣地への売却・仲介・買取を並べて、最適な売り方をご提案します。
- 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：接道・相続・共有が重なった物件にも対応しています。
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詳しくは不動産買取のページ・不動産売却のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定、状況を整理したい方は無料相談からどうぞ。
よくある質問
墨田区の再建築不可の家でも買い取ってもらえますか？
墨田区の再建築不可の家でも、買取の対象になることは多くあります。買取業者はリフォームして賃貸に回す方法や、隣地との一体利用を前提に価格を検討できるためです。隣地に売れば高くなる場合もあるので、買取と比較して決めましょう。
再建築不可かどうかはどこで調べられますか？
墨田区では、すみだまちづくりマップで建築基準法上の道路種別を確認でき、詳しくは区役所9階の建築指導課で相談できます。あわせて現地の通路幅と間口を測り、登記事項証明書と公図で通路部分の所有者を確認すると判断が確実になります。
再建築不可の家の買取価格はどのくらいですか？
再建築不可の家の買取価格に一律の相場はなく、立地・広さ・通路の状況・建物の状態で大きく変わります。一般的に、再建築できる土地の価格より大幅に低くなりやすいため、隣地への売却や仲介の価格と並べて比べることが大切です。正確な金額は現地と役所の調査を踏まえた査定で確認してください。
再建築不可の家はリフォームできますか？
内装や設備の交換などのリフォームは可能です。ただし2025年4月以降、木造2階建てで主要構造部の過半に及ぶ大規模な修繕・模様替えをするには建築確認が必要になりました。2024年4月に設けられた接道規定の適用除外の認定制度を使えるかは、区の建築指導課で確認してください。
再建築不可の家は解体してから売ったほうがいいですか？
原則として、解体せず建物を残したまま売るほうが有利です。再建築不可の土地は更地にしても建てられず、住宅用地の固定資産税の特例も外れるためです。隣地への売却が決まった場合や倒壊の危険がある場合は、墨田区の除却助成も確認したうえで検討しましょう。
隣の家に再建築不可の土地を買ってもらうことはできますか？
隣地の所有者に買ってもらうことは可能で、隣地の価値が上がる場合は一般の買主より高く売れることがあります。ただし隣人同士の直接交渉はもめやすいため、不動産会社を間に入れて価格や境界の確定を進めるのが安心です。
まとめ
墨田区の再建築不可の家は、古い路地や長屋が残る地域の成り立ちから生まれたもので、調べ方と売り方を正しく選べば現金化の道は見つかります。
- 再建築不可は、接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接すること）を満たさない土地です。
- すみだまちづくりマップと建築指導課で、本当に再建築不可かをまず確認しましょう。
- 43条許可や隣地の通路取得で、再建築できるようになる場合があります。
- 2025年4月の法改正で大規模リフォームの手続きが厳しくなり、買主の見方も変わっています。
- 隣地への売却・仲介・買取を、手取り・期間・手間・売却後の責任で比べて決めることが大切です。
「こんな路地の奥の家でも相談していいのか」と迷っている段階こそ、早めにご相談ください。地元の道路事情を踏まえて、売り方の選択肢を一緒に整理します。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月4日
墨田区の再建築不可の家の売却・買取はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 10:00〜20:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
