【2026年】江戸川区の不動産買取ガイド｜最短日数と仲介との手取り比較の記事

「江戸川区の家を、できるだけ早く確実に現金化したい」「買取は安いと聞くけれど、実際いくら差が出るの？」――相続した実家の整理、住み替え資金の確保、住宅ローンの負担など、事情はさまざまでも、買取を考える方の悩みは共通しています。買取は便利な反面、業者によって提示額も条件も大きく違うため、仕組みを知らないまま契約すると後悔しやすい売却方法です。

この記事で分かること

• 江戸川区で不動産を買取に出したときの価格の目安と、2026年の地価動向
• 相談から現金化までの最短日数と、実際の流れ
• 仲介と買取の手取りの違い（仮定の数値による計算例）
• ゼロメートル地帯・旗竿地・不燃化特区など、江戸川区ならではの査定ポイント
• 買取できる物件・難しい物件、業者選びのチェックポイント

結論から言うと、江戸川区の買取価格は仲介で売れる見込み価格の7〜8割前後が目安で、条件が整えば相談から数週間〜1か月程度で現金化できます。江戸川区瑞江に店舗を構え、売却と買取の両方を扱う宅地建物取引業者の立場から、判断に必要な情報を一つにまとめました。

目的別に読みたい記事

• 相場をまず知りたい → 【2026年】江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格／江戸川区の戸建ての売却相場や売却事例、査定〜売却の流れを解説／江戸川区のマンションの売却相場や売却事例、査定〜売却の流れを解説
• 仲介でどのくらいの期間で売れるか知りたい → 【2026年】江戸川区の一戸建て売却期間の目安｜長引く原因と早く売るコツ
• 解体してから売るか迷っている → 【2026年】江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点
• 相続した空き家を売りたい → 【2026年版】空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限

この記事の結論

• 江戸川区の不動産買取価格は、仲介での成約見込み価格の7〜8割前後が一般的な目安です。
• 買取価格は「再販予定価格−リフォーム・解体費−諸経費−利益とリスク分」の逆算で決まります。
• 2026年地価公示で江戸川区の住宅地は前年比＋5.7%（東京都財務局）と上昇が続き、買取価格の下支えになっています。
• 条件が整えば、相談から決済まで数週間〜1か月程度。当社の直接買取では契約から最短1週間程度での支払いにも対応しています。
• 旧耐震の木造・旗竿地・未接道・残置物の多い空き家・相続物件は、仲介より買取が有利になりやすい物件です。

江戸川区の不動産買取とは？仲介との違いと価格の目安

不動産買取とは、不動産会社が売主から物件を直接買い取る売却方法のことです。一般の買主を探す「仲介」と違って買主がすでに決まっているため、広告・内覧が不要で、価格と条件が合えば短期間で現金化できます。

買取価格は「仲介価格の7〜8割前後」が目安

江戸川区で買取に出した場合の価格は、仲介で一般の方に売れる見込み価格のおおむね7〜8割前後になるのが一般的です。ただしこれは決まった割合ではなく、物件ごとに「どのくらいの費用をかければ、いくらで再販できるか」を見積もった結果として決まります。

たとえば、駅に近く室内の状態が良いマンションは再販しやすいため仲介価格との差が小さくなりやすく、築年数の古い木造戸建てや接道に問題がある土地は差が大きくなりやすい傾向があります。

仲介と買取の基本的な違い

仲介は「高く売れる可能性がある代わりに、時間と手間がかかり、売れる時期が読めない」方法です。買取は「価格は下がる代わりに、早く・確実に・手間なく売れる」方法です。どちらが良いかは物件と売主の事情によって変わります。

仲介と買取の違いをもっと基礎から知りたい方は、仲介と買取って何が違うの？東京都江戸川区・墨田区の不動産会社が不動産売却の違いについてご紹介します！もあわせてご覧ください。

「直接買取」と「買取の仲介」は別物

注意したいのは、査定を依頼した会社が自社で買い取る「直接買取」なのか、別の買取業者を紹介する「買取の仲介」なのかという点です。後者の場合は仲介手数料がかかり、価格決定にも時間がかかります。最初の相談時に「御社が買主になるのですか」と確認しておきましょう。

2026年の江戸川区の地価動向｜買取価格への影響

江戸川区の地価は2026年も上昇が続いており、買取価格にとっては追い風の状況です。ただし上昇率は区部平均より緩やかで、「相場が上がったから買取価格も大きく上がる」とは言い切れません。

地価公示で見る江戸川区の変動率

東京都財務局が公表した令和8年地価公示 区市町村別用途別対前年変動率（2026年1月1日時点）によると、江戸川区の平均変動率は次のとおりです。

江戸川区の住宅地の上昇率（＋5.7%）は、23区の中では葛飾区（＋5.6%）に次いで低い水準です。隣接する墨田区（＋13.2%）や江東区（＋11.9%）と比べても緩やかで、都心からの距離や、ファミリー層の実需が中心という区の特性が表れています。なお、2026年9月に公表された東京都基準地価格（2026年7月1日時点）でも、区部の住宅地は平均＋8.7%と上昇が続いています（東京都「令和8年東京都基準地価格の概要」）。

地価上昇がそのまま買取価格に反映されない理由

買取業者は、買い取った物件にリフォームや建替えをしてから再販します。2026年時点でも建築費・工事費の高止まりが続いているため、地価の上昇分の一部は工事費の増加で相殺されます。とくに建替え前提で評価される古い戸建ては、解体費や新築費の影響を受けやすい点を押さえておきましょう。

町・駅ごとの土地価格は、西葛西・葛西の土地価格と坪単価、小岩の土地価格と坪単価、平井の土地価格と坪単価で地点別に紹介しています。

買取価格はどう決まる？計算の仕組みと手取りの計算例

買取価格は、売主の希望額や近所の売り出し価格からではなく、不動産会社の「再販計画」から逆算して決まります。この仕組みを知っておくと、提示額が妥当かどうかを自分で確かめられます。

買取価格の基本式

買取価格 ＝ 再販予定価格 − リフォーム・解体費 − 諸経費 − 利益・リスク分

諸経費には、登記費用、不動産取得税、再販時の広告費、売れるまでの固定資産税・管理費などが含まれます。利益・リスク分には、工事中に想定外の不具合が見つかった場合や、売れ残った場合への備えが含まれます。

買取業者が再販する際は、宅地建物取引業法第40条により、業者が売主となる売買では契約不適合責任（引き渡した物件が契約内容と違った場合の売主の責任）の期間を引渡しから2年以上としなければなりません。個人間の売買より重い責任を負う分が、リスク分として価格に織り込まれます。

仮定の数値で見る手取りの比較

江戸川区の築35年前後の木造戸建てを想定し、仮定の数値で手取りを比べてみます（実際の取引事例ではありません）。仲介なら3,500万円、買取なら2,700万円の価格がついたとします。

仲介手数料は「3,500万円×3%＋6万円」に消費税10%を加えた122万1,000円で計算しています。印紙税は、国税庁の不動産売買契約書の軽減措置（2027年3月31日までに作成される契約書が対象、2026年10月時点）により、契約金額1,000万円超5,000万円以下で1万円です。

この例では手取りの差は約640万円です。一方で仲介の場合、売れるまで半年以上かかれば値下げが必要になることもあり、売却後に雨漏りなどが見つかれば修補費用を負担する可能性もあります。「価格差」と「時間・手間・売却後のリスク」を並べて判断することが大切です。

税金の考え方は仲介も買取も同じ

売却益にかかる譲渡所得税の計算方法は、仲介でも買取でも変わりません。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得なら税率20.315%、5年以下の短期譲渡所得なら39.63%です（2026年10月時点）。

自宅ならマイホームを売ったときの特例で最高3,000万円を控除でき、相続した空き家なら被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例が2027年12月31日までの売却に使えます（相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円まで）。不動産会社への買取も通常は特例の対象になりますが、適用には確定申告が必要です。

江戸川区の買取査定で見られる7つのポイント

江戸川区の買取査定では、築年数や広さに加えて、低地の地盤や水害リスク、区内に多い旗竿地・狭小地の形状など、区特有の事情が価格に影響します。査定前に次の7点を把握しておくと、提示額の根拠を理解しやすくなります。

1. 駅・路線と生活圏

江戸川区は東西に長く、路線ごとに買主層が異なります。東京メトロ東西線の葛西・西葛西は都心通勤層、JR総武線の小岩・平井は駅前の利便性を重視する層、都営新宿線の船堀・一之江・瑞江・篠崎は戸建てを求めるファミリー層が中心です。船堀は都営新宿線の急行停車駅で、再販のしやすさに影響します。バス便エリア（鹿骨・春江町など）は、駅距離より土地の広さや建物の状態が重視される傾向があります。

2. ゼロメートル地帯と水害リスク

江戸川区によると、区面積の7割が満潮位以下のゼロメートル地帯です（江戸川区「江戸川区の地形」）。区は2025年7月に江戸川区水害ハザードマップの概要版を全戸配布しており、2020年8月からは不動産取引の重要事項説明で、ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務になっています。

水害リスクは区内の多くの物件に共通する条件なので、それだけで大きく減額されることは多くありません。ただし、過去に床上浸水した履歴がある建物、1階に電気設備があるマンション、半地下の車庫がある戸建てなどは、修繕や対策の費用として評価に反映されることがあります。

3. 旗竿地・狭小地などの土地の形

旗竿地とは、道路に接する細い通路部分（竿）の奥に、建物を建てる敷地（旗）がある形の土地のことです。区内では、1つの土地を分割して建売住宅を建てた結果できた旗竿地や、間口の狭い狭小地がよく見られます。通路の幅が2m未満だと、建築基準法の接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接すること）を満たさず、建替えができない場合があります。通路幅は数cmの違いで評価が大きく変わるため、測量図で確認しておきましょう。

4. 旧耐震基準と建物の状態

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の木造住宅は、買取では建替え前提で土地として評価されることが多くなります。新耐震基準の建物でも、雨漏り・シロアリ・傾きの有無は工事費の見積もりに直結します。

5. 不燃化特区・区の助成制度

江戸川区では、南小岩七・八丁目周辺地区、松島三丁目地区、平井二丁目付近地区、南小岩南部・東松本付近地区の4地区が東京都の「不燃化特区」に指定され、老朽建築物の取壊しや耐火・準耐火建築物への建替えに助成があります（江戸川区「不燃化推進特定整備事業」、事業期限は令和13年3月31日まで延長、2026年10月時点）。建替えを前提に再販計画を立てる買取業者にとって、こうした制度が使えるかどうかは判断材料の一つになります。

6. 権利関係と登記

相続登記が済んでいない、兄弟で共有している、借地権や底地である、隣地との境界が確定していない、といった事情は仲介では買主がつきにくい要因です。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内の登記が必要です（それ以前に発生した相続は2027年3月31日まで）。江戸川区の不動産の登記は東京法務局江戸川出張所の管轄です。

7. 残置物・入居者の有無

家具や家財が多く残る空き家や、賃借人が住んでいる物件は、片付け費用や退去交渉の手間が見積もりに反映されます。「残置物そのままで買取可」とする業者なら、自分で片付ける費用と比べて判断できます。

江戸川区で買取できる物件・難しい物件

買取はマンション・戸建て・土地のほぼすべてが対象で、仲介では売りにくい事情のある物件こそ買取のメリットが大きくなります。一方で、業者によっては対応が難しいケースもあるため、目安を整理しました。

住宅ローンの返済が難しくなっている場合は、競売になる前に動くことが重要です。期限と流れは任意売却はいつまでが期間内？流れと注意点についても紹介します！で解説しています。また、相続した不動産の売り方は相続した不動産、どうやって売却する？東京都江戸川区・墨田区の不動産会社が説明します！も参考になります。

プロのアドバイス：訳ありの事情は、査定の段階で正直に伝えるほど条件が安定します。後から事情が分かると、契約直前の減額や契約解除につながりやすいためです。

買取と仲介、どちらを選ぶべき？判断フロー

「期限」「物件の事情」「知られたくないか」の3点で、買取が向いているかどうかはほぼ判断できます。迷ったときは、次の順番で考えてみてください。

1. 現金化の期限はあるか：住み替え先の決済、相続税の納付期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）、施設入居費などで3か月以内に資金が必要なら、買取が有力です。
2. 物件に事情はあるか：旧耐震の木造、旗竿地の通路幅不足、残置物、共有名義などがあれば、仲介では長期化しやすくなります。
3. 近所に知られたくないか：広告やチラシを出さずに売りたいなら、買取が向いています。
4. 仲介で高く売れる見込みはあるか：葛西・西葛西・船堀などの駅近で築浅のマンションなど、一般の買主に人気がある物件は仲介を優先します。
5. 両方の手取りで比べる：最後は仲介価格と買取価格を並べ、費用・期間・売却後の責任を含めた手取りで決めます。

中間の選択肢「買取保証付き仲介」

買取保証付き仲介とは、一定期間は仲介で買主を探し、期限までに売れなければあらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る方法です。「高く売りたいが、住み替えの期限は守りたい」という場合に向いています。

買取のメリットを詳しく知りたい方は不動産買取を検討中の方は必見！不動産買取のメリットについて紹介します！もご覧ください。

江戸川区の不動産買取の流れと最短日数

不動産買取は、条件がそろえば相談から決済まで数週間〜1か月程度で完了します。当社の直接買取では、売買契約から最短1週間程度、遅くとも1か月程度で代金をお支払いしています（物件や手続きの状況により異なります）。

1. 相談・査定依頼（1日目〜）：物件の所在地・種類・築年数と、売却の希望時期を伝えます。
2. 役所・法務局の調査（数日）：道路の種類、建築確認の記録、登記の内容を確認します。
3. 現地調査（1時間前後）：建物の状態、通路幅や境界、残置物の量を確認します。
4. 買取価格の提示（数日〜1週間）：価格の根拠と、引渡し時期・残置物・契約不適合責任の扱いが示されます。
5. 売買契約：重要事項説明を受けて契約します。免責の範囲は契約書の条文で確認しましょう。
6. 決済・引渡し：代金を受け取り、所有権移転登記を行います。住宅ローンが残っている場合は同時に完済し、抵当権を抹消します。

相続登記が済んでいない場合や、共有者全員の同意が必要な場合は、その手続きの分だけ期間が延びます。期間の考え方は不動産買取にはどれくらいの期間がかかるの？流れも含めて解説します！でも解説しています。

準備しておくとスムーズな書類

• 登記識別情報（権利証）、固定資産税の納税通知書
• 建築確認済証・検査済証、測量図・境界確認書（あれば）
• マンションの場合は管理規約・長期修繕計画・管理費等の明細
• 相続物件の場合は遺産分割協議書・相続人の戸籍関係書類

書類がそろっていなくても相談は可能です。不明点が多いほどリスク分として価格が抑えられやすいため、分かる範囲で用意しておくと有利になります。

解体してから売る？そのまま買取？江戸川区の助成制度との関係

古い木造住宅の場合、「解体して更地にしてから売る」か「建物付きのまま買い取ってもらう」かで迷う方が多くいます。結論として、すぐに売りたいなら建物付きのまま買取を依頼し、時間に余裕があり助成を使えるなら解体後の売却も比較する、という順番がおすすめです。

江戸川区老朽住宅除却工事助成の概要

江戸川区の老朽住宅除却工事助成事業は、昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた木造住宅の除却（取壊し）費用の一部を助成する制度です（2026年10月時点）。

• 助成額：助成対象経費の2分の1（限度額50万円。区が定める特定地域や空き家は限度額100万円）
• 対象：個人が所有する住宅（法人所有は対象外）
• 令和8年度の申請期限：2026年12月25日
• 注意点：助成決定の通知前に契約・着工すると助成は取り消し

助成を使う場合は「申請→助成決定→解体契約・着工」の順番を守る必要があり、そのぶん売却までの期間が延びます。また、更地にすると翌年から住宅用地の固定資産税の軽減がなくなる点にも注意が必要です。解体費の相場や手順は江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点で詳しく解説しています。

空き家の相談先

江戸川区では、空き家の老朽化や倒壊の危険は建築指導課、建物の利活用は福祉推進課住宅係など、内容ごとに相談窓口を設けています（江戸川区「江戸川区の空き家の取組み」）。売却や買取の具体的な価格は区では扱っていないため、価格の相談は不動産会社に行うことになります。

買取業者選びで失敗しないためのチェックポイント

買取業者は、最初の提示額の高さだけでなく「価格の根拠」と「契約条件」で選ぶことが重要です。よくある失敗と、確認すべき点を整理しました。

よくある失敗例

• 一番高い金額を出した業者と話を進めたら、現地調査の後に「想定外の補修が必要」として大幅に減額された
• 直接買取だと思っていたら別の業者への紹介で、仲介手数料が発生した
• 「今日決めてくれればこの価格」と即決を迫られ、他社と比べずに契約してしまった

契約前のチェックリスト

• 宅地建物取引業の免許番号が明示されているか（国土交通省の業者検索で確認できます）
• 提示額が概算か、現地調査を踏まえた確定額か
• 自社で買い取る直接買取か、仲介手数料はかかるか
• 契約不適合責任の免責範囲が契約書に明記されているか
• 残置物・解体・測量の費用はどちらが負担するか
• 仲介という選択肢も含めて提案してくれるか

なお、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買で認められるクーリング・オフ（宅地建物取引業法第37条の2）は、個人が業者から買う場合の制度で、売主として業者に売る場合は対象外です。契約は慎重に結びましょう。契約不適合責任の基本は契約不適合責任とは？その注意点についてもご紹介します！で確認できます。墨田区の物件もお持ちの方は、墨田区の不動産買取相場｜価格の決まり方と仲介との手取り比較もあわせてご覧ください。

江戸川区で不動産買取を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、親身な相談対応や、価格設定の丁寧な説明、進捗状況のこまめな報告を評価していただいています。買取は「提示額が妥当か分からない」という不安がつきものですが、価格の根拠を説明し、手続きの進み具合を共有することで、納得して判断していただけるよう努めています。

「とても親身になって相談に乗っていただきました」（Googleクチコミより一部抜粋）

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社に買取を相談した場合の進め方

瑞江店（江戸川区谷河内）を拠点に、瑞江・篠崎・一之江・船堀・葛西・小岩・平井など区内各地へ現地調査に伺います。道路や建築の記録、登記は当社で役所・法務局を調べたうえで、仲介ならいくら・買取ならいくらを並べてご提示します。

セルフリジェネレーションの強み

• 当社が直接買取：仲介手数料はかからず、売買契約から最短1週間程度、遅くとも1か月程度で代金をお支払いします。
• 契約不適合責任は基本的に免責：売却後に不具合が見つかっても、売主様のご負担がない形での買取に対応しています。
• そのままの状態で買取：家具や荷物が残ったままでもご相談いただけます。広告を出さないため、近所に知られずに売却できます。
• 売却も買取も対応：買取ありきではなく、仲介の方が手取りが多い場合はそのようにご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：旗竿地・旧耐震の戸建て・相続物件など、判断の難しい案件にも対応しています。
• 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーによる無料相談で、相続や税金の悩みもまとめてご相談いただけます。
• LINE・オンライン相談可：遠方にお住まいの相続人の方も、来店せずに相談を始められます。

買取の詳細は不動産買取のページ、仲介での売却は不動産売却のページをご覧ください。まず価格だけ知りたい方は無料査定、売るかどうか迷っている方は無料相談からお気軽にどうぞ。

よくある質問

江戸川区で不動産を買取に出すと、相場の何割くらいになりますか？

仲介で売れる見込み価格の7〜8割前後が一般的な目安です。駅に近く状態の良いマンションは差が小さく、旧耐震の木造戸建てや旗竿地・未接道の土地は差が大きくなる傾向があります。正確な金額は現地調査を踏まえた査定で確認してください。

江戸川区の不動産買取は、相談から何日くらいで現金化できますか？

条件がそろえば、相談から決済まで数週間〜1か月程度が目安です。セルフリジェネレーションの直接買取では、売買契約から最短1週間程度での代金支払いにも対応しています。相続登記が未了の場合や共有者の同意が必要な場合は、その手続きの期間が加わります。

不動産買取では仲介手数料はかかりますか？

不動産会社が自社で買い取る直接買取なら、仲介手数料はかかりません。別の買取業者を紹介する形の場合は仲介手数料が発生するため、最初の相談時に取引の形を確認しましょう。

ゼロメートル地帯の家は買取価格が大きく下がりますか？

ゼロメートル地帯にあることだけで大きく下がるケースは多くありません。江戸川区は区面積の7割が満潮位以下のゼロメートル地帯で、区内の多くの物件に共通する条件だからです。ただし、浸水履歴がある建物や、1階に電気設備があるマンションなどは修繕・対策の費用が評価に反映されることがあります。

古い家は解体してから売った方が高くなりますか？

必ずしも高くなるとは限りません。買取では業者が解体費を見込んで価格を出すため、建物付きのまま売っても手間はかかりません。江戸川区の老朽住宅除却工事助成（旧耐震の木造住宅が対象、2026年10月時点で費用の2分の1・限度額50万円、特定地域や空き家は100万円）を使う場合は、助成決定前に着工できない点と、更地にすると固定資産税の軽減がなくなる点も含めて比較しましょう。

買取でも3,000万円特別控除は使えますか？

要件を満たせば、買取でもマイホームを売ったときの3,000万円特別控除や、相続した空き家の特例を使えます。控除の対象外になるのは親子や夫婦など特別な関係のある人への売却で、通常の不動産会社への買取は該当しません。適用には確定申告が必要です。

まとめ

江戸川区の不動産買取価格は、仲介で売れる見込み価格の7〜8割前後が目安です。買取価格は再販予定価格からリフォーム・解体費、諸経費、利益とリスク分を差し引く逆算で決まるため、物件の状態や土地の形、権利関係によって仲介価格との差は大きく変わります。

• 2026年地価公示で江戸川区の住宅地は＋5.7%。上昇は続いていますが、区部平均（＋9.0%）より緩やかです。
• 条件が整えば、相談から決済まで数週間〜1か月程度で現金化できます。
• ゼロメートル地帯・旗竿地の通路幅・旧耐震・不燃化特区など、区特有の事情が査定に影響します。
• 解体するかどうかは、区の除却助成の手順と固定資産税の変化まで含めて判断しましょう。
• 業者は提示額の高さではなく、価格の根拠・確定額かどうか・免責の範囲で選ぶことが大切です。

「買取ならいくら、仲介ならいくら」を並べて見るだけでも、判断はぐっと楽になります。まずは両方の価格を比べるところから始めてみてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月4日

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株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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