【2026年版】江戸川区の戸建ての売却相場｜築年数・駅別データと注意点の記事

「江戸川区の自宅（一戸建て）は、今いくらで売れるのだろう」「築30年を過ぎた家に値段はつくのか」「ゼロメートル地帯だと安くなるのでは」――戸建ての売却を考え始めると、まず気になるのが相場です。ところが、ポータルサイトの平均価格は新築建売と古い家が混ざっていて、自分の家に当てはめにくいのが実情です。

この記事では、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の江戸川区の戸建て（土地と建物）の取引データ（2025年度・795件）を当社で集計し、次のことを解説します。

• 2025年度の江戸川区の戸建ての売却相場（中央値）と、2021年度からの推移
• 築年数別・駅別・町丁別・土地の広さ別の価格の目安と、実際の取引事例
• ゼロメートル地帯・最低敷地面積70㎡・私道など、江戸川区の戸建てならではの価格の注意点
• 自分の家の相場を調べる手順と、計算例

結論を先にお伝えすると、2025年度の江戸川区の戸建ての取引価格の中央値は5,000万円で、4年前より約16％上がっています。ただし新築・築浅（中央値5,900万円）と中古（同4,000万円）では大きな差があり、築年数・土地の広さ・前面道路で価格は大きく変わります。

この記事の結論

• 2025年度（2025年4月〜2026年3月）の江戸川区の戸建ての取引価格の中央値は5,000万円（795件）で、2021年度の4,300万円から約16％上昇しました。
• 築5年以内の新築・築浅は中央値5,900万円、築5年超の中古は4,000万円です。築30年を超えると土地の価格が中心になり、中央値は1,600万〜2,100万円です。
• 駅別の中央値は葛西6,100万円・平井5,900万円・船堀5,400万円が高く、篠崎・瑞江・一之江は4,500万〜4,600万円台です。
• 江戸川区は区面積の7割がゼロメートル地帯のため、売却時は水害ハザードマップの説明が必須です。浸水への備えを具体的に伝えることが価格交渉の防止につながります。
• 最終的な価格は、近くの取引事例と公示地価で目安を出し、道路・私道・建物の状態を反映した査定で確かめるのが確実です。

江戸川区の戸建ての売却相場【2026年版】｜2025年度の中央値は5,000万円

江戸川区の戸建ての売却相場は、2025年度の取引価格の中央値で5,000万円です。中央値とは、価格の低い順に並べたときにちょうど真ん中にくる値のことで、一部の高額物件に引っ張られる平均値（同4,863万円）より実感に近い数字です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報・成約価格情報（江戸川区・宅地（土地と建物）、2026年10月10日取得、当社集計）。年度は4月〜翌3月の取引時期です。

2021年度と比べると、全体の中央値は約16％、中古は約21％上昇しました。土地の値上がりが続いていることが背景にあり、東京都財務局の集計でも、2026年1月1日時点の江戸川区の住宅地の地価は前年比＋5.7％でした（東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）」）。土地の価格そのものは「【2026年】江戸川区の土地相場・坪単価」で地点別に解説しています。

集計の方法と注意点

上の数字は、取引価格情報（売買の当事者へのアンケート）と成約価格情報（不動産会社が登録した成約データ）を合わせ、用途が住宅または未記載で、延床面積40〜250㎡・土地300㎡以下の取引に絞った当社の集計です。アパート・店舗併用などは除いています。区全体の傾向をつかむための目安で、個々の家の価格を示すものではありません。

2025年度の四半期ごとの動き

四半期ごとの中央値は、2025年4〜6月期4,950万円、7〜9月期4,900万円、10〜12月期5,000万円、2026年1〜3月期5,200万円でした。年度の後半にかけて、緩やかに上がっています。

築年数別の戸建て相場｜築30年を超えると「土地の価格」が中心

江戸川区の戸建ては、築年数が古くなるほど中央値が下がり、1995年以前に建てられた家では1,600万〜2,100万円が中心です。築年数が古い家ほど土地も小さい傾向があるため、価格の差は建物だけでなく土地の広さの差も含んでいます。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2025年度の取引（当社集計）。

2025年度の取引の約44％（350件）が築5年以内で、江戸川区の戸建て市場は新築建売住宅の比重が大きいことが分かります。中古の戸建てを売るときは、同じ駅圏の新築と比べられることを前提に価格を決める必要があります。

「木造は築22年で価値ゼロ」は誤解

以前この記事では「木造住宅の法定耐用年数は22年なので、築22年を超えると資産価値がほぼ0になることもある」と説明していましたが、正確ではありませんでした。法定耐用年数とは、税金の計算（減価償却）のために法律で決められた年数のことで、市場で売れる価格とは別のものです。上の表のとおり、築21〜30年の戸建ても中央値4,000万円で取引されています。建物の評価は築年数とともに下がりますが、土地の価格は残るため、古い家でも「土地としての価格」で売ることができます。建物の寿命の考え方は「戸建ての寿命はどれくらい？」も参考にしてください。

駅別・エリア別の戸建て相場｜葛西・平井が高く、篠崎・瑞江の中古は手ごろ

駅別に見ると、東京メトロ東西線の葛西とJR総武線の平井の戸建てが高く、都営新宿線の篠崎・瑞江・一之江やJRの小岩・新小岩圏は中央値4,500万〜4,700万円です。同じ駅でも、新築と中古では2,000万円以上の差があります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2025年度の取引（当社集計）。新小岩駅は葛飾区にありますが、江戸川区の本一色・大杉・松島・松本などの最寄駅として集計されています。

篠崎・小岩・新小岩圏の中古は中央値3,200万〜3,450万円と手ごろで、建築年の中央値も1996〜2003年と古めです。一方、船堀の中古は中央値5,000万円、建築年の中央値は2005年で、ほかの都営新宿線の駅より高い水準でした。駅別の中央値は、その駅圏で売れた家の築年数や広さの違いも反映している点に注意が必要です。

町丁別に見た戸建ての中央値

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2025年度の取引（当社集計、取引12件以上の町丁）。町丁の中央値は、その年に新築が多く売れたかどうかでも大きく変わるため、目安としてご覧ください。

土地の広さ・前面道路・駅距離で戸建ての価格はどう変わるか

江戸川区の戸建ては、土地が60㎡未満、前面道路が4m未満、駅から徒歩16分以上の場合に、中央値がはっきり下がります。売り出し価格を考えるときは、区の平均ではなく、こうした条件が近い取引と比べることが大切です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」2025年度の取引（当社集計）。道路幅・徒歩分数は記載のある取引のみ。駅徒歩10分以内は、5分以内（34件・中央値5,200万円）と6〜10分（152件・同5,500万円）を合わせた値です。

前面道路が4m未満の取引は、建築年の中央値が2001年と古く、建替えの際に敷地の後退（セットバック）が必要になることも価格に影響しています。また、2025年度の中古の取引438件のうち約3割（130件）は私道に面した家でした。私道とは、個人や複数の住民が所有している道路のことで、売却時には持分の有無や通行・掘削の承諾を確認しておく必要があります。

江戸川区の戸建ての売却事例（2025年10月〜2026年3月）

実際の取引を見ると、同じ江戸川区でも770万円から7,900万円まで幅があり、築年数・土地面積・道路の条件で価格が決まっていることが分かります。以下は不動産情報ライブラリに掲載されている取引の一部です。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」不動産取引価格情報・成約価格情報（2026年10月10日取得）。面積・価格は公表値のとおりで、個別の事情（売り急ぎ・建物の状態など）は含まれていません。

西一之江の例のように、駅から徒歩25分・築38年でも土地が135㎡あれば5,000万円で取引されています。反対に、土地が35〜45㎡で私道に面した古い家は、770万〜1,400万円でした。江戸川区の戸建ての価格は「築年数より土地の条件」で決まる場面が多いといえます。

ゼロメートル地帯など、江戸川区の戸建てならではの注意点

江戸川区の戸建てを売るときは、水害リスクの説明、最低敷地面積70㎡、私道と狭い道路、新築建売との競合の4点が価格に影響します。いずれも区内の多くの物件に関わるため、あらかじめ準備しておくと価格交渉で不利になりにくくなります。

区面積の7割がゼロメートル地帯｜水害ハザードの説明は必須

江戸川区によると、区面積の7割は満潮時の海面より低い「ゼロメートル地帯」で、1949年のキティ台風では区内の約6割が水没しました（江戸川区「江戸川区の地形」）。区は2025年7月に、高潮や荒川・江戸川などの洪水、内水氾濫の浸水想定を示した「江戸川区水害ハザードマップ第2版」を公表しています。

国土交通省は宅地建物取引業法施行規則を改正し、2020年8月28日から、売買の重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することを義務付けました（国土交通省 報道発表）。ゼロメートル地帯であることは区内のほとんどの戸建てに共通する条件なので、それだけで個別に大きく値下がりすることは多くありません。ただし、買主は浸水への備えを気にします。基礎の高さ、2階以上に居室があるか、3階建てか、過去に浸水したことがあるか、火災保険の水災補償の有無などを整理して伝えると、不安による値下げ交渉を防ぎやすくなります。

最低敷地面積70㎡｜分割や建替えの条件を確認

江戸川区では、建築基準法に基づき、2004年6月24日から敷地面積の最低限度が70㎡に定められています（江戸川区「建築基準法による敷地面積の最低限度の制限」）。指定日以前から70㎡未満の敷地として使っていた土地などは例外として建替えができますが、土地を分けて売る場合は70㎡を下回る区画をつくれません。新築・築浅の土地面積の中央値が80㎡なのは、この制限のもとで分譲されているためと考えられます。土地が140㎡前後ある家は、2区画に分けられるかどうかで価格が変わるため、査定の際に確認しましょう。

私道・幅4m未満の道路と再建築の可否

小岩・平井・松島・篠崎町などの古くからの住宅地には、幅4m未満の道路や私道に面した戸建てが多くあります。幅4m未満の道路に面した土地は、建替えのときに道路の中心から2mまで敷地を後退させる必要があります。道路に2m以上接していない土地は再建築できない場合もあるため、売却前に接道の状況を確認してください。再建築できない家の売り方は「【2026年】江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド」で解説しています。

新築建売との競合

先に見たとおり、2025年度の戸建ての取引の約44％が築5年以内でした。中古の戸建ては、同じ駅圏の新築と並べて比べられます。リフォームの履歴、雨漏りやシロアリの点検結果、建物状況調査（インスペクション）の結果など、新築にはない安心材料を示すことが大切です。

自分の戸建ての売却相場を調べる手順と計算例

自分の家の相場は、近所の取引事例を条件のそろったものに絞り込み、土地の価格を公示地価で裏付けたうえで、最後に査定で確かめるのが確実です。

1. 取引価格を見る：国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、江戸川区・宅地（土地と建物）を選び、同じ町丁や同じ駅の取引を探します。
2. 条件をそろえる：築年数・土地面積・駅からの距離・前面道路が近い取引に絞ります。新築の取引は中古の比較から外します。
3. 土地の価格を出す：近くの公示地価の単価に土地面積をかけ、土地の価格の目安を出します。
4. 個別条件で補正する：道路の幅、私道かどうか、土地の形、建物の状態を反映します。
5. 査定で確かめる：地元の不動産会社に現地を見てもらい、境界や隣地の状況まで反映した価格を出してもらいます。

計算例：瑞江駅圏・2000年築の戸建ての場合（仮定）

以下は説明のための仮定の数字です。瑞江駅から徒歩15分前後、土地75㎡・延床90㎡・2000年築の木造2階建てを想定します。

• 近くの公示地価（瑞江1丁目の住宅地）：48.1万円/㎡（2026年1月1日時点）
• 土地の価格の目安：48.1万円×75㎡＝約3,608万円
• 駅から遠く前面道路が4m（補正−10％と仮定）：約3,247万円
• 建物の評価（築26年・状態は標準と仮定）：200万〜400万円
• 相場の目安：約3,450万〜3,650万円

同じ年代（1996〜2005年築）の区全体の中央値は4,000万円ですが、土地の広さや駅距離の条件で数百万円単位の差が出ます。実際の価格は、周辺の取引事例と現地の状況を見て判断する必要があります。

戸建てを相場どおりに売るためのポイント

相場どおり、あるいは相場より高く売るには、売り出し価格を近い条件の取引に合わせ、買主が気にする情報を先に開示することが基本です。

• 新築と比べられる前提で価格を決める：同じ駅圏の新築との価格差に見合う理由（土地の広さ、道路の良さなど）を説明できるようにします。
• 書類をそろえる：建築確認済証・検査済証、測量図、リフォーム履歴、私道の持分や承諾書を準備します。
• 水害への備えを整理する：ハザードマップ上の想定と、基礎の高さや2階の居室などの備えをまとめます。
• 古い家は「土地」として売る選択肢も：旧耐震の家は、解体して更地にするか、古家付きのまま売るかで手取りが変わります。区の解体助成は「【2026年】江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場」をご覧ください。

売却の流れ・費用・税金の全体像は「江戸川区の不動産売却」、売れるまでの期間の目安と早く売るコツは「【2026年】江戸川区の一戸建て売却期間の目安」で詳しく解説しています。相続した実家や空き家の場合は「【2026年】江戸川区の空き家売却ガイド」も参考にしてください。早く確実に現金化したい場合は、「江戸川区の不動産買取」で仲介との違いを比べられます。

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江戸川区で戸建ての売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、江戸川区・墨田区に特化した不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）で、戸建ての売却では、価格の根拠の説明と進捗のご報告を特に大切にしています。

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江戸川区の戸建ての売却相場に関するよくある質問

江戸川区の戸建ては今いくらで売れますか？

2025年度の江戸川区の戸建ての取引価格の中央値は5,000万円です。築5年超の中古に限ると4,000万円、築5年以内の新築・築浅は5,900万円でした（国土交通省「不動産情報ライブラリ」より当社集計）。

築30年以上の古い戸建てでも売れますか？

築30年以上の戸建てでも売れます。2025年度は1995年以前に建てられた戸建ての取引が163件あり、中央値は1982〜1995年築で2,100万円、1981年以前の旧耐震で1,600万円でした。古い家は土地の価格が中心になるため、土地の広さと道路の条件が価格を左右します。

江戸川区で戸建ての相場が高い駅はどこですか？

2025年度の戸建ての取引価格の中央値は、葛西が6,100万円、平井が5,900万円、船堀が5,400万円で高い水準でした。篠崎・瑞江・一之江は4,500万〜4,600万円で、中古に限ると3,200万〜3,800万円と手ごろです。

ゼロメートル地帯の戸建ては安くなりますか？

ゼロメートル地帯であることだけで、個別に大きく値下がりすることは多くありません。江戸川区は区面積の7割がゼロメートル地帯で、区内の多くの戸建てに共通する条件だからです。ただし重要事項説明で水害ハザードマップの説明が必要になるため、基礎の高さや2階の居室など浸水への備えを伝えられるようにしておきましょう。

木造の家は築22年を過ぎると価値がゼロになりますか？

築22年を過ぎても、市場での価値がゼロになるわけではありません。22年は税金の計算に使う法定耐用年数で、実際の売買価格とは別のものです。2025年度の江戸川区では、築21〜30年の戸建ての取引価格の中央値は4,000万円でした。

自分の戸建ての相場はどうやって調べればよいですか？

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、近所の戸建ての取引価格を調べるのが第一歩です。築年数・土地面積・駅距離が近い取引に絞り、近くの公示地価で土地の価格を確かめたうえで、最後は地元の不動産会社の査定で道路や建物の状態を反映させると確実です。

まとめ｜江戸川区の戸建ての相場は「築年数」と「土地の条件」で読む

2025年度の江戸川区の戸建ての取引価格の中央値は5,000万円で、4年前から約16％上がりました。ただし新築・築浅と中古の差は約1,900万円あり、築30年を超えると土地の価格が中心になります。駅別では葛西・平井・船堀が高く、篠崎・瑞江・一之江の中古は手ごろです。

江戸川区ならではの注意点として、ゼロメートル地帯の水害ハザードの説明、最低敷地面積70㎡、私道や幅4m未満の道路、新築建売との競合があります。区の平均だけで判断せず、条件の近い取引事例と現地の査定で、ご自宅の相場を確かめてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月10日

江戸川区の戸建ての売却・査定はセルフリジェネレーションへ

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