【2026年版】契約不適合責任とは？買主から請求されたときの売主の対応と注意点の記事

「引渡しが終わって安心していたら、買主から『雨漏りがするので直してほしい』と連絡が来た」「修理代を払えと言われたが、応じなければならないのか分からない」。家や土地を売ったあと、こうした連絡を受けて戸惑う売主の方は少なくありません。このときに問題になるのが「契約不適合責任」です。

この記事では、民法の条文（2026年10月時点）をもとに、契約不適合責任とは何かを整理したうえで、売主の立場から次の点を解説します。

• 契約不適合責任の意味と、買主が請求できる4つの権利
• 買主から連絡が来たときに最初に確認する3つのこと
• 修補・代金減額・損害賠償・解除を請求されたときの、それぞれの対応
• 交渉でやってはいけないことと、合意書の作り方
• 墨田区・江戸川区の物件で多い請求と、相談先

結論から言うと、請求を受けても、すぐに支払う必要も、無視してよいわけでもありません。まず契約書の特約と告知書を確認し、仲介会社を通じて事実を調べてから回答するのが基本です。

この記事の結論

• 契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約の内容に合わないときに売主が負う責任で、2020年4月施行の改正民法で定められました。
• 買主が請求できるのは、修補などの追完、代金の減額、損害賠償、契約の解除の4つです（民法562条〜564条）。
• 請求を受けたら、通知が特約の期間内か、責任の対象の不具合か、告知書に書いた内容かの3点を最初に確認します。
• 修補を求められた場合、買主に不相当な負担をかけなければ、売主は買主の希望と違う方法で直すことができます（民法562条1項ただし書）。
• 話がまとまったら、金額・工事内容・「これ以上請求しない」旨を書いた合意書を必ず交わします。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売買で引き渡した物が、種類・品質・数量などの点で契約の内容に合っていない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。不動産では、雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障、土地の面積不足、地中の埋設物などが典型的な例です。

2020年4月1日に施行された改正民法で、それまでの「瑕疵担保責任」から改められました。瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵（買主が気づけなかった欠陥）」かどうかが問われましたが、契約不適合責任では「契約の内容に合っているか」が基準になります。そのため、契約書・重要事項説明書・告知書・付帯設備表に何が書かれているかが、これまで以上に重要になりました。

出典：民法（明治29年法律第89号。e-Gov法令検索、2026年10月時点）。左の列は改正前の民法の内容です。

売主がいつまで責任を負うのか、期間を短くする特約や免責特約をどう決めるのかは、契約不適合責任を負う期間はどれくらい？売主別の年数と免責特約で詳しく解説しています。この記事では、引渡しのあとに実際に請求を受けたときの対応に絞って説明します。

買主が請求できる4つの権利と、売主から見たポイント

買主が請求できるのは、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除の4つです。それぞれ認められる条件が違うため、売主は「どの請求を受けているのか」をまず見極めます。

売主にとって大切なのは、順番です。買主はまず修補などの追完を求め、売主が期間内に応じないときに代金の減額を求められる、というのが原則の流れです（民法563条1項）。つまり、売主には多くの場合「先に直す機会」があります。連絡を放置すると、この機会を失い、減額や解除の話に進みやすくなります。

買主から連絡が来たら、最初に確認する3つのこと

買主から不具合の連絡が来たら、通知の時期、不具合の対象、告知の有無の3点を、契約書類で確認します。この3点で、売主が責任を負うかどうかの大枠が決まります。

1. 通知は期間内か

契約書の特約で「引渡しから3か月以内に通知を受けたものに限る」などと定めていれば、その期間を過ぎた通知には原則として応じる必要がありません。特約がない場合は、買主が不適合を知った時から1年以内に通知すればよいことになります（民法566条）。まず、引渡しの日と、買主から連絡を受けた日を確認しましょう。

2. 特約で責任の対象になっている不具合か

個人が売主の中古住宅では、建物の責任の対象を「雨漏り、シロアリの害、構造上主要な部分の腐食、給排水管の故障」などに限る特約が多く見られます。この場合、壁紙の汚れや建具の不調といった対象外の不具合について、売主は責任を負いません。エアコンや給湯器などの設備は、付帯設備表で別に取り決めていることが一般的です。

3. 告知書・付帯設備表に書いていたか

告知書（物件状況等報告書）とは、売主が知っている物件の状態を買主に伝える書面のことです。ここに書いてあり、買主が了承して契約した不具合は「契約の内容に合っている」ことになり、原則として責任の対象になりません。逆に、売主が知っていたのに書かなかった不具合は、免責特約があっても責任を免れません（民法572条）。

このほか、不具合の原因が引渡し後の買主の使い方やリフォーム工事にある場合も、売主は責任を負いません（民法562条2項、563条3項）。引渡しの時点では正常に動いていた設備が、その後に故障した場合も同じです。

請求を受けたときの対応の流れ｜6ステップ

請求を受けたら、記録、書類の確認、仲介会社への連絡、現地調査、協議、合意書の順に進めます。あわてて電話口で「直します」「払います」と答えないことが、最初の注意点です。

1. 記録する：連絡を受けた日時、相手、内容をメモし、送られてきた写真やメールを保存します。電話で受けた場合は、内容を書面やメールで送ってもらうよう頼みます。
2. 契約書類を確認する：売買契約書の特約、重要事項説明書、告知書、付帯設備表を出し、前の章の3点を確認します。
3. 仲介会社へ連絡する：売却を依頼した不動産会社に連絡し、買主側との窓口になってもらいます。当事者同士で直接やり取りすると、感情的になり話がこじれやすくなります。
4. 現地で原因を調べる：仲介会社や専門の業者と一緒に現地を確認し、不具合の場所・原因・いつ生じたものかを調べます。修理の見積もりは、買主側の業者だけでなく売主側でも取ります。
5. 対応を協議する：責任の対象であれば、修補するのか、代金の減額や解決金で終えるのかを協議します。対象外であれば、契約書の該当する条項を示して、書面で丁寧に回答します。
6. 合意書を交わす：まとまった内容を書面にし、双方が署名・押印します。

原因の調査では、建物状況調査（インスペクション）を行う建築士に依頼する方法もあります。建物状況調査とは、国の講習を修了した建築士が、基礎・外壁などのひび割れや雨漏りの状況を目視などで調べる調査のことです。第三者の報告書があると、原因や範囲について双方が納得しやすくなります。

【請求の種類別】売主の対応と注意点

請求の種類によって、売主が主張できることと、取るべき対応は変わります。ここでは4つの請求ごとに、条文にもとづく対応のポイントを説明します。

修補（追完）を請求されたとき

修補を求められたら、売主は直す方法について提案できます。民法562条1項ただし書は、買主に不相当な負担を課すものでなければ、売主は買主が請求した方法と異なる方法で追完できると定めています。たとえば、買主が屋根全体の葺き替えを求めていても、原因となっている部分の補修で雨漏りが止まるのであれば、部分補修を提案する余地があります。

修補する場合は、工事の範囲、業者、費用の負担、工事の時期を買主と書面で確認してから着手します。工事後に同じ不具合が再発した場合の扱いも、あらかじめ決めておくと安心です。

代金の減額を請求されたとき

代金減額請求は、原則として、買主が相当の期間を定めて追完を求め、その期間内に追完がないときに認められます（民法563条1項）。まだ修補の機会を与えられていないのに減額だけを求められた場合は、「まず修補で対応したい」と申し出ることができます。

ただし、修補が不可能な場合や、売主が修補をはっきり拒んだ場合などは、買主は催告なしに直ちに減額を請求できます（同条2項）。土地の面積が契約より少なかった場合のように、直しようのない不適合がこれに当たります。減額の額は「不適合の程度に応じて」決まるため、根拠となる見積もりや評価を確認します。

損害賠償を請求されたとき

損害賠償は、不適合が売主の責めに帰することができない事由によるものであるときは、請求できません（民法415条1項ただし書）。追完や代金減額と違い、売主の落ち度の有無が問われる点が特徴です。

請求される損害としては、修補費用のほか、工事中の仮住まいの費用などが挙げられることがあります。どこまでが賠償の範囲に入るかは個別の事情によるため、金額が大きい場合や、請求の内訳に納得できない場合は、弁護士に相談して判断しましょう。

契約の解除を求められたとき

契約の解除は、不適合が契約と取引上の社会通念に照らして軽微であるときは認められません（民法541条ただし書）。修補すれば済む程度の不具合で、いきなり解除が認められることは通常ありません。一方、建物が使えないほどの重大な不適合で、契約をした目的を達成できないような場合は、催告なしの解除が認められることがあります（民法542条）。

解除されると、売主は代金を返し、買主は不動産を返すことになります（民法545条）。売却代金をすでに住み替え先の購入や住宅ローンの返済に充てている場合、影響は非常に大きくなります。解除を求める通知を受けたら、回答する前に弁護士へ相談してください。

費用負担の考え方｜修補と解決金の計算例

実際の交渉では、売主が修補工事を手配する方法と、修補に代えて金銭（解決金）を支払う方法のどちらかで決着することが多くなります。どちらが合うかは、費用の見通しと、引渡し後の関わりをどこまで残すかで判断します。

以下は、考え方を示すための仮定の例です。実際の金額は物件と不具合の内容によって変わります。

• 売買代金3,000万円の中古戸建て。特約で「引渡しから3か月以内に通知を受けた雨漏りなどについて修補の責任を負う」と定めた
• 引渡しから2か月後、買主から2階天井の雨漏りの通知。買主側の見積もりは屋根全体の葺き替えで150万円
• 売主側で業者に調査を依頼したところ、原因は一部の防水の劣化で、部分補修の見積もりは40万円

この例のように、買主側と売主側で見積もりに大きな差が出ることは珍しくありません。特約で売主の責任を「修補に限る」と定めている契約では、買主は原則として減額や解除までは求められないため、契約書でどこまでの請求が認められているかも合わせて確認します。条項の読み方は不動産売買契約書とは？売主が確認すべき条項の読み方を参考にしてください。

交渉でやってはいけないことと、合意書に書く内容

交渉で最も避けたいのは、事実を確認する前に責任を認める発言をすることと、口約束だけで終わらせることです。どちらも、あとから請求が広がる原因になります。

やってはいけない4つのこと

• その場で「全部直します」「払います」と答える：原因も金額も分からない段階の約束は、あとで取り消しにくくなります。「契約書を確認して、仲介会社を通じて回答します」と伝えれば十分です。
• 連絡を無視する：責任の対象外だと思っても、回答しないと買主の不信感が強まり、内容証明郵便や調停に進みやすくなります。対象外である理由を書面で伝えます。
• 知っていた不具合を「知らなかった」と言う：過去の修理の記録や近隣の話から、あとで分かることがあります。知っていて告げなかった場合は、特約の期間や免責も主張できなくなります。
• 買主の了承なく工事を始める：範囲や方法に合意がないまま工事をすると、「直っていない」「頼んだ内容と違う」という次の争いになります。

合意書（示談書）に書く内容

合意書とは、当事者が話し合いで決めた解決の内容を書面にしたものです。次の項目を入れておきます。

1. 対象となる不具合の内容と場所
2. 売主が行う工事の内容と期限、または支払う金額・期日・方法
3. 工事後に同じ箇所で不具合が再発した場合の扱い
4. 清算条項（この件について、合意書に定めるほかに双方が何も請求しないことの確認）
5. 日付と、売主・買主の署名・押印

清算条項がないと、支払いのあとに別の名目で追加の請求を受ける余地が残ります。文案は仲介会社に確認してもらい、金額が大きい場合は弁護士にも見てもらうと安心です。

話し合いがまとまらないときの相談先

当事者と仲介会社の話し合いでまとまらない場合は、第三者の相談窓口や、裁判によらない紛争解決の手続きを利用できます。いきなり訴訟になるケースは多くなく、段階を踏んで解決を目指します。

出典：国土交通省「住宅紛争処理制度」（2026年10月時点）。国土交通省によると、2022年10月1日から、既存住宅売買瑕疵保険が付された住宅も住宅紛争審査会の紛争処理を利用できるようになりました。

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険で、引渡し後に構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に不具合が見つかった場合、修補費用などが保険金で支払われます。売却のときにこの保険を付けていた場合は、請求を受けた時点で、保険の対象になるかを検査事業者や仲介会社に確認しましょう。

墨田区・江戸川区の物件で多い請求と、地域の注意点

墨田区・江戸川区の物件では、地中埋設物、浸水の履歴、建物の傾き、越境の4つが、引渡し後に請求を受けやすい項目です。いずれも低地で住宅が密集しているという両区の特性と関係しています。

• 地中埋設物：建て替えを重ねてきた土地では、以前の建物の基礎やコンクリート片、使っていない浄化槽や井戸が残っていることがあります。買主が建物を解体して新築工事を始めた段階で見つかるため、引渡しから数か月たって撤去費用を請求されるのが典型です。古家付きで建物を免責にしていても、土地の不適合は別に問題になります。
• 浸水の履歴：両区は荒川・隅田川・江戸川などに囲まれ、海抜ゼロメートル地帯が広がっています。ハザードマップ上の位置は重要事項説明で説明されますが、その物件が過去に床上・床下浸水したかどうかは売主にしか分かりません。告知書に書いていなかった浸水の履歴が、近隣の話から買主に伝わって請求になることがあります。
• 建物の傾き：軟らかい地盤の地域では、築年数の古い木造住宅で床の傾きが問題になることがあります。請求を受けたら、傾きの程度を測定してもらい、契約の時点で告知していた内容と照らし合わせます。
• 越境と境界：墨田区の京島・向島・八広・東向島、江戸川区の小岩・平井などの木造住宅が密集する地域では、塀・屋根・雨どい・配管の越境が、買主の建て替えの計画段階で見つかることがあります。測量と境界の取り決めは土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方で解説しています。

両区とも、弁護士による区民向けの法律相談を設けています（墨田区は区役所1階の「すみだ区民相談室」、江戸川区はグリーンパレスの「区民相談室」。予約制のため、日時・予約方法は各区の公式サイトで確認してください）。請求の内容に不安がある場合は、仲介会社への連絡と合わせて利用できます。

これから売る方は、こうした請求を避けるために、契約から引渡しまでの段階で告知と特約を整えておくことが大切です。マンションの場合の注意点はマンションの売却時に注意すること｜契約〜引渡しの12項目、売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイドと江戸川区の不動産売却ガイドにまとめています。引渡し後の責任を残したくない場合は、不動産会社が買主となる買取で、契約不適合責任を免責とする条件にする方法もあります。

よくある質問

契約不適合責任とは何ですか？

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が種類・品質・数量などの点で契約の内容に合っていない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。2020年4月1日施行の改正民法で、従来の瑕疵担保責任から改められました。買主は、修補などの追完、代金の減額、損害賠償、契約の解除を請求できます。

引渡し後に買主から修理代を請求されたら、払わなければなりませんか？

必ず払わなければならないわけではありません。契約書の特約で定めた期間内の通知か、責任の対象となる不具合か、告知書に書いていた内容かを確認し、責任の対象である場合に対応します。対象外の場合は、その理由を仲介会社を通じて書面で伝えます。

買主が指定した方法で修理しなければなりませんか？

いいえ、必ずしもその必要はありません。民法562条1項ただし書により、買主に不相当な負担を課すものでなければ、売主は買主が請求した方法と異なる方法で修補できます。部分補修で不具合が解消するなら、その方法を提案できます。

契約不適合を理由に、契約を解除されることはありますか？

不具合が軽微な場合は、解除は認められません（民法541条ただし書）。解除が問題になるのは、修補を求められても応じない場合や、契約をした目的を達成できないほど重大な不適合がある場合です。解除を求められたら、回答する前に弁護士へ相談してください。

免責特約を付けて売ったのに請求されました。応じる必要はありますか？

免責特約が有効であれば、原則として応じる必要はありません。ただし、売主が知っていながら告げなかった不具合については、民法572条により免責特約があっても責任を免れません。告知書の記載と、当時知っていた事実を確認しましょう。

買主からの連絡を無視するとどうなりますか？

無視しても請求がなくなるわけではなく、かえって不利になるおそれがあります。修補の催告に応じないと、代金減額や解除の請求に進む条件が整い、調停や訴訟になる可能性もあります。責任の対象外だと考える場合でも、理由を示して回答することが大切です。

請求を受けたとき、誰に相談すればよいですか？

まず売却を仲介した不動産会社に連絡してください。請求額が大きい場合や解除を求められている場合は弁護士、住宅の不具合について中立的な意見を聞きたい場合は住まいるダイヤル（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）に相談できます。

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まとめ

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約の内容に合わないときに売主が負う責任です。買主から請求を受けたときは、あわてて支払いを約束せず、契約書類を確認してから回答しましょう。

• 買主が請求できるのは、追完・代金減額・損害賠償・解除の4つ
• 最初に、通知の時期・責任の対象・告知の有無の3点を確認する
• 修補は、買主に不相当な負担をかけなければ売主から方法を提案できる
• 連絡は放置せず、仲介会社を窓口にして書面で回答する
• 解決したら、清算条項を入れた合意書を交わす
• 墨田区・江戸川区では、地中埋設物・浸水履歴・傾き・越境の請求に注意する

なお、この記事は一般的な制度の説明です。個別の請求にどう対応すべきかは、契約書の内容と事実関係によって変わるため、仲介会社や弁護士に確認してください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月11日

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