【2026年版】不動産売買契約書とは？売主が確認すべき条項の読み方の記事

買主が見つかり、いよいよ売買契約。そこで渡された契約書は十数ページにわたり、「手付解除」「ローン特約」「契約不適合責任」など見慣れない言葉が並んでいて、どこを読めばよいのか分からない――という売主の方はとても多いです。署名・押印したあとは、原則として内容を変えられません。

この記事では、民法と宅地建物取引業法（宅建業法）、国税庁の情報（2026年10月時点）をもとに、売主の立場から不動産売買契約書の条項の読み方を解説します。

• 不動産売買契約書とは何か、重要事項説明書との違い
• 契約書に書かれる主な条項の一覧と、売主が特に読むべき5つの条項
• 手付解除・ローン特約・契約不適合責任・危険負担・違約金の意味と注意点
• 印紙税の金額（軽減措置は2027年3月31日まで）と、電子契約の扱い
• 墨田区・江戸川区の物件で契約前に確認しておきたいこと

結論から言うと、売主が最も注意すべきなのは「契約を解除できる場面」と「引渡し後に責任を負う範囲」です。この2点を決める条項を、署名の数日前までに案文で読んでおきましょう。

この記事の結論

• 不動産売買契約書とは、売主と買主が合意した売買の条件を記した書面で、宅建業者が仲介する場合は宅建業法37条で交付が義務づけられています。
• 売主が特に読むべき条項は、手付解除・ローン特約・契約不適合責任・危険負担・違約金の5つです。
• 手付解除は「相手方が履行に着手するまで」が民法の原則なので、トラブル防止のため期限を日付で決めておくのが安全です。
• 個人の売主は、契約不適合責任の期間を「引渡しから3か月」などに短くしたり免責にしたりできますが、知っていた不具合を告げなければ責任は免れません。
• 印紙税は売主・買主がそれぞれ自分の保管する契約書の分を負担するのが一般的で、5,000万円以下の契約なら1万円です（2027年3月31日までの軽減措置）。

不動産売買契約書とは？重要事項説明書との違い

不動産売買契約書とは、売買の対象となる不動産、売買代金、支払い・引渡しの時期、契約を解除できる条件などを、売主と買主の合意として書面にしたものです。民法上は口頭でも契約は成立しますが、高額で権利関係が複雑な不動産では、合意内容を書面で残すことが欠かせません。

宅建業者が仲介または売主となる取引では、宅建業法37条により、契約成立後に一定の事項を記載した書面（いわゆる37条書面）を交付することが義務づけられています。実務では、売買契約書がこの37条書面を兼ねるのが一般的です。2022年5月18日の改正法施行により、相手方の承諾があれば、重要事項説明書や37条書面を電子書面で提供することもできるようになりました（国土交通省）。

よく混同されるのが重要事項説明書です。重要事項説明書とは、契約を結ぶ前に、宅地建物取引士が買主に対して物件や取引条件の重要な事項を説明するための書面のことです（宅建業法35条）。

売主は重要事項説明を受ける立場ではありませんが、重要事項説明書には売主から聞き取った物件の情報（雨漏りや設備の不具合、近隣の状況など）が反映されます。契約書と重要事項説明書の内容に食い違いがないか、売主も目を通しておくことが大切です。

売買契約書に書かれる主な条項一覧

不動産売買契約書の条項は、おおむね「物件と代金」「お金の受け渡しと引渡し」「解除とトラブル時の取り決め」の3つに分けられます。宅建業者の団体が用意する標準的な書式をもとに作られることが多く、物件ごとの事情は末尾の「特約事項」に書き加えられます。

このうち売主の手取りやリスクに直結するのが、次に解説する5つの条項です。

【売主が読む条項1】手付金と手付解除

手付解除とは、一定の時期までなら、買主は支払った手付金を放棄して、売主は受け取った手付金の倍額を払って、理由を問わず契約を解除できる仕組みのことです。売主にとっては、「契約後に解除されるリスク」と「自分が解除するときの負担」の両方に関わります。

手付解除ができる期限

民法557条では、手付解除ができるのは「相手方が契約の履行に着手するまで」とされています。ただ、何をもって履行の着手とするかは争いになりやすいため、実務では「◯年◯月◯日まで」と日付で期限を決めるのが一般的です。売主としては、期限が長すぎると買主の気が変わって解除されるリスクが残り、短すぎると買主が契約に応じにくくなるため、契約から引渡しまでの期間に応じて調整します。

手付金の金額の目安

個人の売主の場合、手付金の額に法律上の上限はなく、売買代金の5〜10％程度に設定されることが多いです。手付金が少なすぎると、買主は少ない負担で解除できてしまいます。一方、宅建業者が売主となる場合は、宅建業法39条により手付金は代金の20％が上限とされ、手付金は解約手付とみなされます。

受け取った手付金は、引渡し時に残代金の一部に充てられます。手付解除になった場合に返金できるよう、引渡しまでは使わずに保管しておくと安心です。

【売主が読む条項2】ローン特約と買い替え特約

ローン特約とは、買主が予定していた住宅ローンの承認が得られなかった場合に、買主が契約を白紙解除でき、売主は受け取った手付金を全額返す取り決めのことです。住宅ローンを使う買主との契約では、ほぼ必ず付けられます。

売主が確認すべきなのは、次の3点です。

1. 融資承認の期日：いつまでにローンの承認が出なければ解除になるのか。期日が遅いほど、売主は次の買主探しが遅れます。
2. 金融機関と借入額：申込先の金融機関名と借入予定額が書かれているか。書かれていないと、買主が条件の厳しい申込みをして否決された場合でも白紙解除を主張されるおそれがあります。
3. 解除の方式：期日を過ぎると自動的に解除になる「解除条件型」か、買主が解除を申し出る「解除権留保型」か。

買い替え特約とは、買主が今の自宅を売ってその代金で購入する場合に、「期日までに自宅が売れなければ白紙解除できる」とする取り決めです。売主にとっては契約が不安定になるため、期日を短めにする、一定の売却価格を条件にするなど、内容を具体的に決めておきましょう。

【売主が読む条項3】契約不適合責任と免責特約

契約不適合責任とは、引き渡した物件が、種類・品質・数量などの点で契約の内容に合っていなかった場合に、売主が負う責任のことです。2020年4月1日施行の改正民法で、それまでの「瑕疵担保責任」から改められました。

民法では、買主は売主に対し、補修などの追完請求（562条）、代金減額請求（563条）、損害賠償請求・契約の解除（564条）ができます。種類・品質の不適合については、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、これらの権利を失います（566条）。

個人の売主は期間を短くしたり免責にしたりできる

これらの民法の規定は、当事者の合意で変えられます。中古住宅の個人間売買では、責任を負う期間を「引渡しから3か月」などに限ったり、築年数の古い建物は「建物について責任を負わない（免責）」としたりすることが多いです。ただし、売主が知っていながら告げなかった不具合については、免責の特約があっても責任を免れません（民法572条）。

一方、宅建業者が売主の場合は、宅建業法40条により、通知期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約は無効です。

出典：民法562〜566条・572条、宅地建物取引業法40条（2026年10月時点）。

売主が責任を問われないために最も大切なのは、知っている不具合を「物件状況等報告書（告知書）」と「付帯設備表」に正直に書くことです。雨漏りの跡、給湯器の不調、シロアリ被害、近隣とのトラブルなど、迷うものも書いておきましょう。責任の期間や注意点は契約不適合責任を負う期間はどれくらい？売主別の年数と免責特約、制度の全体像は契約不適合責任とは？買主から請求されたときの売主の対応と注意点で詳しく解説しています。

【売主が読む条項4】危険負担（引渡し前の災害）

危険負担とは、契約してから引渡しまでの間に、地震・火災・水害など売主と買主のどちらの責任でもない原因で物件が壊れたり失われたりした場合に、どちらが損失を負うかの取り決めです。結論として、引渡し前の損失は売主が負うのが原則です。

改正民法では、引渡し前に物件が滅失した場合、買主は代金の支払いを拒むことができます（536条）。引渡し後の滅失・損傷は、原則として買主の負担になります（567条）。標準的な契約書では、引渡し前に物件が損傷した場合は売主が修復して引き渡し、修復が難しい・費用が大きすぎる場合や滅失した場合は、売主・買主とも契約を解除でき、受け取った手付金などは返還する、と定めることが一般的です。

契約から引渡しまで1〜2か月かかることも多いため、売主は引渡しの日まで火災保険を解約しないようにしましょう。特に台風シーズンに引渡しを迎える場合は、保険の補償内容（風災・水災）も確認しておくと安心です。

【売主が読む条項5】契約違反による解除と違約金

契約違反による解除とは、売主または買主が契約で決めた義務（期日までに代金を払う、物件を引き渡すなど）を果たさない場合に、相手方が催告したうえで契約を解除し、違約金を請求できる取り決めのことです。違約金の額は、売買代金の10〜20％程度で定めるのが一般的です。

手付解除の期限を過ぎてから「やはり売りたくない」と売主が解除すると、手付解除ではなく契約違反として違約金を請求されるおそれがあります。売主側でよくあるのは、次のようなケースです。

• 住宅ローンの残債が売却代金を上回り、抵当権を抹消できない
• 相続した不動産で、共有者の一部が売却に同意していなかった
• 買い替え先が決まらず、約束した引渡し日に退去できない

いずれも契約前に確認すれば防げるものです。相続した不動産の場合は、相続登記や遺産分割を済ませてから契約するのが基本です。段取りは相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取りをご覧ください。なお、宅建業者が売主となる場合は、宅建業法38条により、損害賠償の予定額と違約金の合計は代金の20％が上限です。

そのほか売主が確認したい条項｜面積・境界・精算・設備

5つの条項以外では、「売買対象面積」「境界の明示」「公租公課の精算」「付帯設備」の4つを確認しておくと、引渡し後のトラブルを防げます。

公簿売買と実測売買

公簿売買とは、登記簿に記載された面積で代金を決め、あとで測量して面積が違っても代金を精算しない売り方です。実測売買とは、測量した面積で代金を決める、または測量後に差額を精算する売り方です。マンションは公簿売買が一般的ですが、土地や戸建ては、境界が確定していない場合に測量を求められることがあります。測量費の目安は土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方を参考にしてください。

固定資産税・管理費の精算

固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されるため、引渡し日を境に日割りで買主から精算金を受け取るのが一般的です。精算の起算日は、関東では1月1日、関西では4月1日とする慣行があり、契約書で決めます。マンションの管理費・修繕積立金も、引渡し日で日割り精算します。

この精算金は、税務上は売却代金に含まれる点に注意が必要です。確定申告の考え方は不動産売却後の確定申告は必要？自宅・マンションの3,000万円控除と手順で解説しています。

付帯設備

エアコン、給湯器、照明、カーテンレールなど、引き渡す設備と撤去する設備を「付帯設備表」で区別し、故障や不具合があれば記載します。中古住宅の設備は、引渡し後7日以内に申し出た故障のみ修理する、または設備は責任の対象外とする取り決めが多く見られます。

売買契約書の印紙税はいくら？誰が払う？

不動産売買契約書は印紙税の課税文書で、契約金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。2027年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用され、1,000万円超5,000万円以下の契約なら1万円です（国税庁タックスアンサーNo.7108、令和8年4月1日現在法令等）。

契約書を2通作って売主と買主が1通ずつ保管する場合は、それぞれが自分の保管する1通分の印紙代を負担するのが一般的です。印紙代を節約するため、原本を1通だけ作って買主が保管し、売主は写しを保管する方法をとることもあります。以前は「印紙代は折半」と説明されることもありましたが、実務ではこのように「自分が保管する原本の分を負担する」と考えるのが正確です。

電子契約で作成した契約書は、紙の文書を作成しないため印紙税の対象にならないとされています。電子契約を使う場合は、宅建業者からの電子書面の提供に承諾することが前提になります。なお、売主が負担した印紙代は譲渡費用として、確定申告で売却益から差し引けます。

契約当日の流れと、署名前にやっておくこと

売買契約は、重要事項説明のあとに契約書の読み合わせを行い、署名・押印、手付金の授受という順で進み、1〜2時間ほどかかるのが一般的です。当日に初めて契約書を読むのではなく、数日前に案文を受け取って、疑問点を仲介会社に確認しておきましょう。

1. 案文を事前に受け取る：契約日の数日前に、契約書・重要事項説明書・告知書・付帯設備表の案をもらいます。
2. 5つの条項と特約を確認する：手付解除の期限、ローン特約の期日、契約不適合責任の期間、引渡し日、違約金の額を確認し、口頭で約束したことが特約に書かれているか見ます。
3. 持ち物をそろえる：本人確認書類、実印または認印（会社の指定による）、収入印紙、登記済権利証または登記識別情報（確認のため）などです。
4. 当日の読み合わせ・署名・押印：買主への重要事項説明のあと、契約書を読み合わせて署名・押印し、手付金を受け取ります。
5. 引渡しの準備：住宅ローンの完済と抵当権抹消の手配、登記上の住所が現住所と違う場合の住所変更登記、引越しを進めます。

登記上の住所や氏名が現在と異なる場合、決済時に変更登記が必要です。2026年4月1日からは住所・氏名の変更登記が義務化されているため、早めに司法書士へ相談しておきましょう。契約・決済で必要な書類の一覧は不動産を売却する際に必要な書類｜契約・決済別チェックリストにまとめています。

墨田区・江戸川区の物件で契約前に確認したいこと

墨田区・江戸川区の物件では、狭小地や私道、水害リスク、古い木造住宅といった地域の事情が、契約書の特約や重要事項説明の内容に影響します。これらを契約前に整理しておくと、引渡し後のトラブルを大きく減らせます。

• 境界と越境：墨田区の京島・向島・八広、江戸川区の小岩・平井周辺などの古くからの住宅地では、建物が密集し、境界標が見当たらない、塀や屋根が隣地に越境しているといったケースがあります。公簿売買にするのか、測量して境界を確定するのか、越境物をどう扱うのかを特約で決めます。
• 私道の通行・掘削承諾：私道に面した土地では、建て替えや水道・ガス管の工事に私道所有者の承諾が必要になることがあります。承諾書の有無は買主の住宅ローン審査にも影響するため、契約前に確認しておきましょう。
• 水害リスクの説明：2020年8月28日から、重要事項説明で水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務づけられています。荒川・江戸川・隅田川に囲まれ、海抜ゼロメートル地帯が広がる両区では、買主の関心が特に高い項目です。区のハザードマップで浸水想定を事前に把握しておくと、価格交渉にも落ち着いて対応できます。
• 古家・旧耐震の建物：1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震の木造住宅を「古家付き土地」として売る場合は、建物について契約不適合責任を免責とする特約を付けるのが一般的です。ただし、雨漏りやシロアリなど知っている不具合は告知書に書く必要があります。
• 固定資産税の精算：東京では1月1日起算で精算するのが一般的です。年明け早々の引渡しか年末の引渡しかで精算額が大きく変わるため、手取り額の試算に含めておきましょう。

墨田区のマンションの価格水準は墨田区のマンション売却の記事で紹介しています。契約条件は価格と一体で交渉されるため、相場感を持っておくことも大切です。

よくある質問

不動産売買契約書は誰が作成しますか？

仲介を依頼した不動産会社が作成するのが一般的です。宅建業者が関わる取引では、宅建業法37条により契約内容を記した書面の交付が義務づけられており、売買契約書がその書面を兼ねます。売主・買主は事前に案文を受け取り、内容を確認したうえで署名・押印します。

売買契約書の印紙代は売主と買主のどちらが払いますか？

売主・買主がそれぞれ、自分が保管する契約書の原本1通分を負担するのが一般的です。1,000万円超5,000万円以下の契約なら、2027年3月31日までは軽減税率で1通1万円です。原本を1通だけ作り、売主は写しを保管して印紙代を節約する方法もあります。

売買契約のあとに売主から解除することはできますか？

手付解除の期限内であれば、受け取った手付金の倍額を買主に支払うことで解除できます。期限を過ぎると契約違反による解除となり、売買代金の10〜20％程度の違約金を請求されるおそれがあります。売るかどうか迷いがある場合は、契約前に結論を出しておきましょう。

個人の売主は契約不適合責任を免除できますか？

特約で免除できます。個人間の売買では、責任の期間を引渡しから2〜3か月に短くしたり、古い建物について免責としたりすることが一般的です。ただし、売主が知っていながら告げなかった不具合については、免責の特約があっても責任を免れません。

ローン特約で契約が解除された場合、手付金はどうなりますか？

売主は受け取った手付金を全額、買主に返します。ローン特約による解除は白紙解除のため、違約金も発生しません。売主の負担を抑えるため、融資承認の期日と申込先の金融機関・借入額を契約書に明記しておくことが大切です。

契約から引渡しまでの間に地震や火事で家が壊れたらどうなりますか？

引渡し前の損失は売主が負うのが原則です。標準的な契約書では、売主が修復して引き渡すか、修復が難しい場合は売主・買主とも契約を解除でき、受け取った手付金は返還すると定めています。引渡しの日まで火災保険は解約しないようにしましょう。

墨田区・江戸川区で不動産の売買契約を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格設定の丁寧な説明や、こまめな進捗報告、親身な対応を評価する声が寄せられています。売買契約では、手付金の額や解除の期限、契約不適合責任の範囲など、売主の方が判断に迷う条件が多くあります。当社では契約前に案文をお渡しし、条項の意味を一つずつご説明したうえで署名いただくことを大切にしています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、境界・私道・水害リスクなど地域特有の論点を熟知
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、契約条項や売却後の税金まで相談可能
• 仲介での売却も、当社による直接の買取も対応。買取なら契約不適合責任を免責とする条件もご相談いただけます
• LINE・オンライン相談にも対応

「受け取った契約書の内容がよく分からない」という段階でも、無料相談をご利用いただけます。売却価格の目安を知りたい方は無料査定もお気軽にどうぞ。

まとめ

不動産売買契約書は、売主と買主の合意内容を記録し、引渡し後のトラブルを防ぐための書面です。売主は、署名の数日前に案文を受け取り、特に「解除できる場面」と「引渡し後の責任の範囲」を決める条項を確認しましょう。

• 手付解除は相手方の履行の着手までが原則。期限は日付で決めるのが安全
• ローン特約は、承認期日・金融機関・借入額を明記してもらう
• 契約不適合責任は、個人の売主なら期間の短縮や免責が可能。ただし知っている不具合は必ず告知する
• 引渡し前の災害による損失は売主が負うのが原則。火災保険は引渡しまで継続
• 印紙税は自分が保管する原本の分を負担。5,000万円以下なら1万円（2027年3月31日まで）

契約条件は売却価格と同じくらい手取りやリスクに影響します。分からない条項は、署名する前に必ず不動産会社に確認しましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月7日

墨田区・江戸川区の不動産売却・契約のご相談はセルフリジェネレーションへ

株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。

• 売却査定を依頼する（無料）
• 買取査定を依頼する（無料）
• 不動産の専門家に無料相談する
• LINEで気軽に相談する

フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階