【2026年版】不動産の生前贈与の必要書類｜入手先・費用と手続き別一覧の記事

「親から家を生前贈与してもらうことになったけれど、何の書類をどこで取ればいいのか分からない」「権利証が見つからない」「印鑑証明書には期限があると聞いた」。不動産の生前贈与では、名義変更の登記、贈与税の申告、不動産取得税の3つの手続きで、それぞれ別の書類が必要になります。

書類が1枚欠けているだけで法務局や税務署で受け付けてもらえず、贈与税の申告期限に間に合わなくなることもあります。この記事では、法務省・国税庁・東京都主税局の公表資料をもとに、2026年10月時点のルールで、不動産の生前贈与に必要な書類の一覧と、それぞれの入手先・費用・取り方を解説します。

• 手続き別（登記・贈与税の申告・不動産取得税）の必要書類の一覧
• 贈与者・受贈者がそれぞれ用意する書類と、入手先・手数料・有効期限
• 贈与契約書の書き方と、貼る収入印紙の金額
• 権利証の紛失や住所の食い違いなど、書類がそろわないときの対処法
• 墨田区・江戸川区で書類を取る窓口（法務局・都税事務所・税務署）

結論から言うと、登記に必要な書類は「贈与者の権利証・印鑑証明書（3か月以内）」「受贈者の住民票」「評価額の分かる書類」「贈与契約書」が基本です。東京23区の不動産なら、評価額は固定資産税の課税明細書で確認でき、評価証明書は原則不要です。

この記事の結論

• 登記に必要な書類は、贈与者の登記識別情報（権利証）と3か月以内の印鑑証明書、受贈者の住民票、贈与契約書、評価額の分かる書類です。
• 東京23区の不動産は、登録免許税の計算に固定資産税の課税明細書を使えるため、固定資産評価証明書は原則として不要です（東京都主税局）。
• 不動産の贈与契約書には、記載金額のない不動産の譲渡に関する契約書として200円の収入印紙を貼ります（国税庁）。
• 相続時精算課税を選ぶなら、贈与税の申告書と一緒に選択届出書と受贈者の戸籍謄本などを、翌年2月1日〜3月15日に提出します。
• 登記簿の住所が今の住所と違う場合は、贈与の登記の前に住所変更登記が必要です（登録免許税は不動産1件につき1,000円）。

不動産の生前贈与で必要な書類の全体像

不動産の生前贈与で必要な書類は、「名義変更の登記」「贈与税の申告」「不動産取得税」の3つの手続きごとに分かれます。一番多くの書類が必要なのは登記で、贈与者（不動産を渡す人）と受贈者（受け取る人）の両方が書類を用意します。

生前贈与とは、不動産の持ち主が生きているうちに、子や孫・配偶者などに土地や建物を無償で渡すことです。生前贈与そのものを行うべきかどうかの判断や、相続との比較は不動産の生前贈与のメリット・デメリットで解説しています。この記事では、贈与すると決めた後に必要な「書類」に絞って説明します。

出典：法務省「不動産登記の申請書様式について」、国税庁タックスアンサーNo.4103・No.4304・No.4452、東京都主税局「不動産取得税」（いずれも2026年10月時点）。

旧記事では「登記事項証明書は取得しにくい」「書類を法務省へ提出する」と説明していましたが、登記事項証明書はどこの法務局でもオンラインでも取得でき、登記の申請先は法務省ではなく不動産の所在地を管轄する法務局です。

登記（名義変更）に必要な書類と取り方

贈与による名義変更の登記には、贈与者が3種類、受贈者が1種類の書類を用意し、これに贈与契約書と登記申請書を加えて法務局に提出します。登記の名義変更とは、法務局の登記簿に記録された所有者を、贈与者から受贈者に書き換える手続きで、正式には「所有権移転登記」といいます。

出典：墨田区・江戸川区の各公式サイト（証明書の手数料）、東京都主税局「固定資産に関する証明等（23区内）」、国税庁タックスアンサーNo.7191（登録免許税）。2026年10月時点。

登記識別情報（権利証）

登記識別情報とは、不動産の持ち主であることを証明する12桁の英数字の符号で、2005年以降の登記で書面の権利証に代わって発行されているものです。それ以前に取得した不動産では「登記済」の印が押された登記済証（権利証）が該当します。贈与者が今の名義を取得したときに受け取ったもので、法務局では再発行されません。紛失している場合の対処は後の章で説明します。

印鑑証明書は「3か月以内」に注意

贈与者の印鑑証明書は、登記の申請日の時点で作成から3か月以内のものが必要です（不動産登記令16条・18条）。贈与契約書や登記申請書・委任状に押す印鑑は、この印鑑証明書と同じ実印にします。早く取りすぎると期限が切れるため、契約書に押印する日に合わせて取得しましょう。マイナンバーカードがあれば、墨田区・江戸川区ともコンビニで1通200円（窓口は300円）で取得できます。

受贈者の住民票

受贈者の住民票の写しは、新しい所有者の住所と氏名を登記簿に記録するために使います。登記申請書に受贈者の住民票コードを書けば、住民票の添付を省略できます。マイナンバー（個人番号）が記載された住民票は使えないので、取得するときは「個人番号なし」を選んでください。

評価額の分かる書類（23区は課税明細書で原則OK）

登録免許税は「固定資産税評価額×2％」で計算するため、申請書に不動産の評価額を書く必要があります。東京都主税局によると、23区内の不動産の登記申請では固定資産評価証明書は原則として不要で、毎年届く固定資産税・都市計画税の納税通知書に同封された「課税明細書」で価格を確認すれば足ります。

ただし、課税明細書が手元にない場合、4〜5月の申請で新年度の価格がまだ確認できない場合、非課税の物件（私道など）がある場合などは、評価証明書が必要です。評価証明書は23区内の不動産であれば23区のどの都税事務所でも申請でき、手数料は1件目400円、2件目以降1件100円です。郵送申請（都税証明郵送受付センター）やオンライン申請もできます。

登記申請書と検索用情報

登記申請書は、法務局のホームページに「贈与による所有権移転登記」の様式と記載例があり、自分で作成できます。2025年4月21日からは、所有権移転登記の申請の際に、新しい所有者の「検索用情報」（氏名・氏名の振り仮名・住所・生年月日・メールアドレス）を申し出ることが必要になりました（法務省）。住所が変わったときに法務局が職権で登記を書き換える「スマート変更登記」に使われる情報なので、記入漏れのないようにしましょう。

登記事項証明書は「最初の確認」に使う

登記事項証明書（登記簿謄本）は、登記の申請に添付する書類ではありませんが、贈与する不動産の地番・家屋番号、今の名義人の住所・氏名、ローンの抵当権が残っていないかを確認するために、最初に取得しておくと安心です。手数料は窓口・郵送の書面請求で1通600円、オンライン請求で郵送受取520円・窓口受取490円です（法務局、2025年4月1日改定）。全国どこの法務局でも取得できます。

贈与契約書の書き方と収入印紙

不動産の贈与契約書には、贈与者・受贈者・贈与する不動産・贈与の日を正確に書き、双方が署名して実印を押し、200円の収入印紙を貼ります。贈与契約書とは、「誰が誰に、どの不動産を、いつ無償で渡すか」を書面にしたもので、登記では「登記原因証明情報」として添付できます。

契約書に書く主な項目は次のとおりです。

1. 贈与者・受贈者の住所と氏名（印鑑証明書・住民票と一字一句同じに）
2. 贈与する不動産の表示（登記事項証明書のとおりに、土地は所在・地番・地目・地積、建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積）
3. 贈与の対象が所有権の全部か、持分（例：持分2分の1）か
4. 契約を結んだ日と、所有権が移る日
5. 所有権移転登記の手続きと費用の負担者（通常は受贈者）
6. 固定資産税など負担の精算方法（決めておくとトラブルを防げます）

国税庁の質疑応答事例「土地贈与契約書」によると、不動産の贈与契約書は不動産の譲渡に関する契約書（第1号文書）に当たり、贈与は無償なので評価額が書かれていても「記載金額のないもの」として扱われ、印紙税は200円です。契約書は2通作って双方が保管するのが一般的で、その場合は1通ごとに200円の印紙が必要です。

パソコンで作成してもかまいませんが、署名は自筆で行うと、後日「本当に贈与の意思があったのか」と問題になったときの証拠になります。なお、登記原因証明情報は、契約書の代わりに「贈与の事実を要約した報告書」の形で作り、贈与者が署名・押印したものでも申請できます。

贈与税の申告に必要な書類

贈与税の申告には、贈与税の申告書と不動産の評価額を計算した資料が必要で、相続時精算課税や配偶者控除を使う場合は戸籍謄本などを追加で添付します。申告するのは受贈者で、提出先は受贈者の住所地の税務署、期間は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです。

出典：国税庁タックスアンサーNo.4304（相続時精算課税選択届出書に添付する書類）・No.4452（夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除）。令和8年4月1日現在法令等。

配偶者控除の申告では、申告書に不動産番号を書けば登記事項証明書の添付を省略できます（国税庁No.4452）。また、2024年3月1日からは戸籍の「広域交付」が始まり、本人・配偶者・父母・子などの戸籍謄本は、本籍地以外の区市町村の窓口でもまとめて請求できるようになりました（法務省）。

不動産の評価に使う資料

贈与税は、売買価格ではなく相続税評価額で計算します。土地は国税庁が公表する路線価（路線価のない地域は固定資産税評価額×倍率）、建物は固定資産税評価額がもとになります。墨田区・江戸川区の市街地はほとんどが路線価地域なので、国税庁の「財産評価基準書」で路線価図を確認し、「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」で計算します。

分譲マンションは、2024年1月1日以後の贈与から、築年数や総階数・所在階などで評価額を補正する新しい方法（居住用の区分所有財産の評価）になっています。押上・錦糸町・両国・葛西・船堀などの高層マンションでは、以前の方法より評価額が上がる場合があるため、国税庁の「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」で計算してください。

精算課税の仕組みは相続時精算課税とは？不動産贈与の110万円控除と注意点、夫婦間の贈与は婚姻期間20年以上の夫婦間の不動産贈与と贈与税、贈与税を一度に払えない場合は不動産の贈与税は分割できる？延納の条件と手続きで解説しています。

不動産取得税で必要な書類

贈与で不動産を取得したときの不動産取得税は、取得から30日以内に登記を申請していれば原則として申告は不要で、後日届く納税通知書で納めます。ただし、住宅や住宅用の土地の軽減を受けたい場合は、取得から60日以内に都税事務所へ申告が必要です（東京都主税局）。

不動産取得税とは、売買・贈与・新築など理由を問わず、不動産を取得した人に一度だけかかる都道府県の税金です。相続ではかかりませんが、贈与ではかかります。東京都では2027年3月31日までの取得なら土地・住宅は3％で、宅地は課税標準が2分の1になります。

軽減の申告には、不動産取得税申告書のほか、住宅の床面積や新築日が分かる書類（登記事項証明書など）、耐震基準に適合していることの証明書（1981年12月31日以前に新築された住宅の場合）などを添付します。必要な書類は住宅の新築時期や用途で変わるので、都税事務所の案内で確認してください。

書類がそろわないときの対処法

権利証の紛失や住所・氏名の食い違いがあっても、生前贈与の登記はできます。ただし、追加の手続きや費用がかかるので、書類集めの最初の段階で確認しておくことが大切です。

権利証（登記識別情報）をなくした

権利証は再発行されないため、法務局から贈与者に本人確認の郵便を送る「事前通知制度」を使うか、司法書士などに「本人確認情報」を作成してもらいます（不動産登記法23条）。事前通知は、届いた通知に署名・実印を押して2週間以内に返送する必要があります。本人確認情報は司法書士の報酬が別にかかりますが、手続きが早く確実です。

登記簿の住所が今の住所と違う

贈与者が引っ越して、登記簿の住所と印鑑証明書の住所が違う場合は、贈与の登記の前に住所変更登記をする必要があります。住民票や戸籍の附票で住所のつながりを証明し、登録免許税は不動産1件につき1,000円です。2026年4月1日からは住所変更登記そのものが義務になり、変更から2年以内に申請しないと5万円以下の過料の対象になります（施行前の変更は2028年3月31日まで）。詳しくは相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用をご覧ください。

結婚などで名字が変わっている

贈与者の氏名が登記簿と違う場合も、戸籍謄本で氏名の変更を証明して、先に氏名変更登記を行います。受贈者の名字が変わっている場合は、新しい氏名の住民票で登記すれば問題ありません。

贈与者の判断能力に不安がある

贈与は契約なので、贈与者に判断能力がなければ成立しません。認知症が進んでからでは贈与契約を結べず、成年後見人がついても、本人の利益にならない子への贈与は原則として認められません。登記の際には司法書士が本人の意思を確認するため、親の体調に不安があるときは早めに準備を始めましょう。

自分で書類を集める場合と司法書士に頼む場合

生前贈与の書類は自分で集めて登記することもできますが、評価額の計算や申請書の作成に不安があれば、登記は司法書士、贈与税の申告は税理士に依頼するのが確実です。自分で行う場合にかかる実費は、証明書の手数料と登録免許税、収入印紙です。

例えば、固定資産税評価額が土地1,400万円・建物200万円の戸建てを贈与すると、登録免許税は（1,400万円＋200万円）×2％＝32万円です（仮定の数値による計算例）。不動産取得税・贈与税を含めた総額の比較は、不動産の生前贈与のメリット・デメリットの計算例をご覧ください。

贈与契約から登記・申告までの具体的な手順は、不動産の生前贈与のやり方で解説しています。

墨田区・江戸川区で書類を取る窓口と注意点

墨田区・江戸川区の不動産を生前贈与する場合、登記は東京法務局の墨田出張所・江戸川出張所、評価証明書は23区のどの都税事務所でも取得でき、贈与税の申告は受贈者の住所地の税務署に提出します。

地域の事情として、次の点にも注意してください。

• 私道の持分が別にあることが多い：京島・八広・東向島・小岩・平井などの下町の戸建ては、家の前の私道を近所と共有していることがよくあります。私道の持分は固定資産税が非課税で課税明細書に載らないことがあり、贈与の対象から漏れやすいので、登記事項証明書と公図で確認し、評価証明書を取りましょう。
• 古い権利証が多い：親が昭和の時代から持っている土地は、書面の登記済証が権利証になります。土地と建物で別々の権利証があったり、分筆前の権利証が必要になったりするので、まとめて保管場所を確認してください。
• マンションは敷地権の確認を：錦糸町・押上・葛西・船堀などのマンションは、建物と敷地の権利が一体の「敷地権」として登記されているのが一般的です。古いマンションでは敷地権化されていない場合もあるので、登記事項証明書で確認しましょう。

贈与ではなく相続で引き継いでから売る場合は、墨田区の方は墨田区で相続した家・不動産の売却ガイド、江戸川区の方は江戸川区で相続した家を売却する方法も参考にしてください。

よくある質問

不動産の生前贈与に必要な書類は何ですか？

登記には、贈与者の権利証（登記識別情報）・3か月以内の印鑑証明書、受贈者の住民票、贈与契約書、評価額の分かる書類、登記申請書が必要です。さらに受贈者は、翌年2月1日〜3月15日に贈与税の申告書を税務署に提出します。

生前贈与の登記で印鑑証明書の有効期限はありますか？

登記の申請日の時点で、作成から3か月以内の贈与者の印鑑証明書が必要です。契約書や申請書には、その印鑑証明書と同じ実印を押します。

東京23区で生前贈与の登記をするとき固定資産評価証明書は必要ですか？

原則として不要で、固定資産税の課税明細書で評価額を確認できれば足ります。ただし、課税明細書がない場合や4〜5月の申請、非課税の私道がある場合などは評価証明書が必要です。

不動産の贈与契約書に収入印紙は必要ですか？

必要で、記載金額のない不動産の譲渡に関する契約書として1通200円です。契約書に評価額を書いても、贈与は無償なので記載金額にはなりません。

生前贈与する不動産の権利証をなくしたらどうすればいいですか？

権利証は再発行できないため、法務局の事前通知制度を使うか、司法書士に本人確認情報を作成してもらって登記します。事前通知の場合は、届いた書面に署名・押印して2週間以内に返送します。

相続時精算課税を選ぶときに追加で必要な書類は何ですか？

相続時精算課税選択届出書と、受贈者の戸籍の謄本または抄本（贈与を受けた日以後に作成されたもの）が必要です。贈与税の申告書と一緒に、翌年2月1日〜3月15日に受贈者の住所地の税務署へ提出します。

登記簿の住所が古いままでも生前贈与の登記はできますか？

そのままではできず、先に贈与者の住所変更登記が必要です。住民票や戸籍の附票で住所のつながりを証明し、登録免許税は不動産1件につき1,000円です。

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まとめ

不動産の生前贈与では、登記・贈与税の申告・不動産取得税の3つの手続きで書類が必要です。中心になるのは登記の書類で、印鑑証明書の期限や登記簿の住所の食い違いに注意して、順番にそろえていきましょう。

• 登記の基本書類は、贈与者の権利証・印鑑証明書（3か月以内）、受贈者の住民票、贈与契約書、評価額の分かる書類
• 23区の不動産は課税明細書で評価額を確認でき、評価証明書は原則不要
• 贈与契約書には200円の収入印紙を貼り、署名と実印の押印をする
• 精算課税は選択届出書と戸籍謄本、配偶者控除は戸籍謄本と戸籍の附票を申告書に添付
• 権利証の紛失や住所の変更があっても登記はできるが、追加の手続きと費用がかかる

贈与税の計算や添付書類は、贈与の方式や家族の状況で変わります。最終的な判断は、税務署・法務局や税理士・司法書士に確認したうえで行ってください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月10日

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