【2026年版】不動産売却の仲介手数料の相場と値下げ交渉｜売主の進め方と注意点の記事

「不動産を売るとき、仲介手数料の相場はどれくらいなのか」「100万円を超える金額なので、少しでも値下げしてもらえないか」「手数料が安い会社に頼んでも大丈夫なのか」――売却を考えはじめた方から、こうしたご相談をよくいただきます。仲介手数料は、4,000万円で売れた場合に上限で138万6,000円になる、売却の費用の中でも大きなものです。

この記事では、墨田区押上と江戸川区瑞江に店舗を構える宅地建物取引業者の立場から、売主の方に向けて、不動産売却の仲介手数料の相場と、値下げ交渉の進め方、手数料が安い会社を選ぶときの注意点を、2026年10月時点の制度でまとめました。

この記事で分かること

• 不動産売却の仲介手数料の相場（上限額）と価格別の早見表
• 売主が値下げ交渉をしてよいのか、いつ・どう相談するのか
• 値下げが通りやすい物件と、通りにくい物件
• 手数料の値下げと売却価格のどちらが手取りに効くか（計算例）
• 手数料が安い会社を選ぶときに確認する6つのこと
• 仲介手数料のトラブルを避けるために売主が確認すること

結論から言うと、不動産売却の仲介手数料の相場は、法律上の上限である「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で、値下げ交渉は媒介契約を結ぶ前であれば相談できます。ただし、手数料を1割下げてもらうより、売却価格が1％高くなるほうが手取りは増えます。金額だけでなく、販売活動の中身とあわせて判断しましょう。

この記事の結論

• 不動産売却の仲介手数料の相場は上限額の「売買価格×3％＋6万円＋消費税」。4,000万円なら138万6,000円です。
• 法律で決まっているのは上限だけ。値下げ交渉はでき、相談するなら媒介契約を結ぶ前が適切です。
• 4,000万円の売却で手数料が1割下がると約13.9万円の得。売却価格が1％違えば40万円の差になります。
• 手数料が安い会社は、安くできる理由・他社への情報公開・別の名目の費用の3点を必ず確認します。
• 決まった金額は媒介契約書の約定報酬額の欄に書いてもらい、口約束にしないことが大切です。

不動産売却の仲介手数料の相場はどれくらい？

不動産売却の仲介手数料の相場は、法律で決められた上限額と考えて差し支えありません。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税」で、多くの不動産会社がこの上限額を基準にしています。

仲介手数料とは、売主と買主の間に入って売買契約をまとめた不動産会社に支払う成功報酬のことです。契約が成立してはじめて発生するので、査定や販売活動だけで終わった場合は支払う必要がありません。

上限は、宅地建物取引業法第46条に基づく国土交通省の告示（昭和45年建設省告示第1552号）で決まっています（国土交通省 不動産取引に関するお知らせ、2026年10月時点）。全国共通の計算で、地域による違いはありません。

個人が自宅を売る場合は、土地にも建物にも消費税がかからないので、売買価格をそのまま計算に使います。仲介手数料そのものには、消費税10％がかかります。

売却価格別の早見表

※消費税10％で計算（2026年10月時点）。

800万円以下の物件は上限が33万円になる場合がある

売買価格が800万円以下の宅地・建物は、「低廉な空家等」の特例として、仲介手数料の上限が30万円の1.1倍（33万円）になる場合があります。国土交通省によると2024年7月1日からの制度で、空き家かどうかなど使用の状態は問いません。

たとえば300万円で売れた場合、原則の上限は15万4,000円ですが、特例では33万円まで受け取れることになります。この特例を使うには、媒介契約を結ぶときに、あらかじめ金額について合意しておくことが必要です。価格の低い物件を売るときは、どちらの計算になるかを契約の前に確認しましょう。

売主と買主それぞれの費用の全体像は江戸川区の不動産売買の手数料はどのくらい？売主・買主別の基礎知識にまとめています。

仲介手数料は値下げ交渉できる？

値下げ交渉はできます。法律で決まっているのは上限だけで下限はなく、実際の金額は売主と不動産会社が媒介契約で取り決めるものだからです。ただし、応じるかどうかは不動産会社の判断で、売主に値下げを求める権利があるわけではありません。

媒介契約とは、不動産の売却の仲介を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約のことです。国土交通省が定める標準媒介契約約款では、契約書に「約定報酬額」を書く欄があり、ここに書かれた金額が、その売主が支払う仲介手数料になります。

不動産会社が上限額を基準にする理由

仲介手数料は成功報酬で、売買契約が成立するまで不動産会社には収入がありません。その間の物件の調査、ポータルサイトなどへの広告、内見の案内、買主との交渉、契約書の作成といった仕事と費用は、通常は不動産会社の負担です。

一般財団法人 不動産適正取引推進機構によると、通常の広告や物件の調査にかかる費用は不動産会社の負担で、依頼者が特別に頼んだ広告の料金や遠隔地への出張旅費に限り、実費を請求できるとされています（不動産適正取引推進機構 不動産のQ&A）。

値下げ交渉より先に知りたい「手数料と売却価格、どちらが手取りに効くか」

手取りへの影響は、手数料の値下げより売却価格の差のほうが大きくなります。4,000万円の売却で手数料が1割下がっても約13.9万円ですが、売却価格が1％違えば40万円の差になるためです。

計算例：上限額の会社と、手数料半額の会社を比べる（仮定の数値）

次は、仮定の数値による比較です。手数料のほかの費用は同じとして、売却価格から仲介手数料を引いた金額を比べます。

同じ価格で売れるなら、手数料が半額のBが69万3,000円多く残ります。一方、売却価格が120万円（3％）下がったCは、上限額を支払ったAより48万7,200円少なくなります。この例では、売却価格が約70万円（約1.8％）下がると、手数料半額の利点がなくなる計算です。

プロのアドバイス：大切なのは「手数料が安いか高いか」ではなく、「その会社に任せたとき、いくらで売れそうか」です。査定額は売れる価格の約束ではないので、金額の根拠と販売の計画を聞いて比べてください。

仲介手数料は譲渡費用として差し引ける

売却で利益が出た場合、支払った仲介手数料は、譲渡所得の計算で「譲渡費用」として売却価格から差し引けます。国税庁は、譲渡費用の例として、土地や建物を売るために支払った仲介手数料を挙げています（国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの、2026年10月時点）。領収書は確定申告まで保管しておきましょう。

売主が仲介手数料の値下げ交渉を進める方法

値下げ交渉は、査定を比べている段階、つまり媒介契約を結ぶ前に行います。任せ方の条件とセットで相談し、決まった金額は媒介契約書に書いてもらうのが基本の流れです。

1. 2〜3社に査定を依頼する：同じ条件で、査定額とその根拠、販売の計画を聞きます。
2. 手数料を書面でもらう：仲介手数料の金額、支払う時期、ほかに会社へ支払う費用があるかを確認します。
3. 媒介契約の前に相談する：「専任媒介でお任せしたい」などの条件とあわせて、手数料の相談をします。
4. 媒介契約書に金額を書いてもらう：合意した金額が約定報酬額の欄に書かれているかを、署名の前に確かめます。
5. 販売活動を確認する：契約の後は、レインズへの登録と、反響・内見の報告を見ます。

交渉のタイミングは「媒介契約の前」

手数料の金額は媒介契約書に書かれるので、署名した後に変えるのは難しくなります。売買契約がまとまってから値下げを求めると、信頼関係をそこねます。

専任媒介・専属専任媒介の有効期間は、宅地建物取引業法で3か月以内です。更新のときは、条件を見直して改めて相談する機会になります。

相談するときに伝えるとよいこと

不動産会社が値下げに応じやすいのは、売れる見込みが高く、手間が読みやすい依頼です。

• 1社に任せる：一般媒介で複数社に頼むより、専任媒介で任せるほうが、会社は広告費をかけやすくなります。
• 売り出し価格を相場に合わせる：査定の根拠に沿った価格で売り出す物件は、早く決まりやすくなります。
• 買い替えの購入も同じ会社に頼む：売却と購入の両方を任せる場合は、合計の手数料で相談できます。
• 書類と室内がととのっている：権利証（登記識別情報）、購入時の契約書、測量図、修繕の記録がそろい、室内が片付いていると、会社の手間が減ります。

言い方は、「他社は半額と言っている」と迫るより、「専任でお任せしたいと考えています。手数料についてご相談できますか」と条件を示すほうが、前向きな話になりやすいです。

率を下げる以外の相談のしかた

料率そのものを下げるのが難しい場合でも、次のような形なら応じてもらえることがあります（例であり、対応は会社によって違います）。

• 端数を切り捨てる（例：138万6,000円を135万円にする）
• 売れた価格に応じて手数料を変える（例：目標の価格以上で売れたら上限額、下回ったら減額）
• ハウスクリーニングや不用品の片付けの手配など、手数料の外のサービスをつけてもらう

値下げが通りやすい物件・通りにくい物件

値下げ交渉で避けたいこと

よくある失敗例（一般的なケース）：手数料を大きく下げてもらった結果、広告の掲載先が減り、担当者の優先順位も下がって、数か月売れずに価格を下げることになった、というケースがあります。値下げの相談をするときは、「広告の出し先と報告の頻度は変わりませんか」と、販売活動の中身もあわせて確認してください。

また、値下げに合意した内容を口約束のままにしておくと、決済のときに食い違いが起こります。金額は必ず媒介契約書に書いてもらいましょう。仲介を依頼する会社の比べ方は江戸川区で不動産売却の仲介を依頼する会社の選び方と仲介手数料で解説しています。

仲介手数料が安い会社を選ぶときの注意点

手数料が安い会社を選ぶときは、安くできる理由、他社への情報公開、別の名目の費用の3点を必ず確認します。安いこと自体は問題ではなく、売主の不利益につながる仕組みになっていないかが判断の分かれ目です。

1. 安くできる理由を聞く

手数料を「無料」「半額」「定額」にしている会社は、買主からも手数料を受け取る、広告や店舗の経費を抑える、といった方法で成り立っています。両手仲介とは、1社が売主と買主の両方を担当し、双方から手数料を受け取る形のことで、法律上認められています。

ただし、この仕組みは自社で買主を見つけることが前提になります。無料になる仕組みは江戸川区の仲介手数料無料の不動産会社｜仕組みと選び方・注意点をご覧ください。

2. 他社への情報公開（囲い込みがないか）

囲い込みとは、不動産会社が売主・買主の両方から手数料を得るために、ほかの会社からの紹介を断ることです。買主の候補が減るので、売却に時間がかかったり、価格を下げざるを得なくなったりします。

レインズ（REINS）とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしが物件情報を共有するシステムのことです。国土交通省によると、2025年1月1日から、不動産会社には物件の取引状況（公開中・書面による購入申込みあり・売主都合で一時紹介停止中）をレインズに登録することが義務付けられ、事実と違う登録は指示処分の対象になります（国土交通省 報道発表 2024年12月24日）。

専任媒介は契約の翌日から7日以内、専属専任媒介は5日以内（不動産会社の休業日を除く）にレインズへ登録する義務があり、売主には登録証明書が渡されます。証明書の2次元コードから売主専用の画面を開き、自分の物件が「公開中」になっているかを確かめましょう。

3. 別の名目の費用がないか

仲介手数料が安くても、「広告費」「事務手数料」「書類作成費」などの名目で別に請求があれば、合計では変わらないことがあります。売主が特別に依頼していない広告の費用は、支払う必要がありません。見積もりをもらうときに、「仲介手数料のほかに、御社に支払う費用はありますか」と聞いておきましょう。

4〜6. 広告の出し先・報告の頻度・手取りで比べる

• 広告の出し先：どの不動産ポータルサイトに載せるか、写真は何枚で誰が撮るか、チラシは配るかを聞きます。
• 報告の頻度：専任媒介は2週間に1回以上、専属専任媒介は1週間に1回以上の報告が義務です。反響の数と内見の数を報告してもらえるかを確認します。
• 手取りで比べる：査定額の根拠を聞いたうえで、売却価格から手数料とほかの費用を引いた金額で比べます。

仲介手数料のトラブルを避けるために売主が確認すること

仲介手数料のトラブルは、金額・支払う時期・契約が解除になった場合の扱いを、媒介契約の前に書面で確認しておくことでほとんど防げます。あわせて、売買契約そのもののトラブルを減らす準備もしておきましょう。

支払う時期と、契約が解除になった場合

仲介手数料は、売買契約のときに半額、決済・引渡しのときに残りの半額を支払うのが一般的です。不動産適正取引推進機構によると、報酬を請求する権利は売買契約が成立した時に生じ、国の指導では契約成立時に半額、責任を完了した時に残額を受け取るとされています。

契約の解除に関する条項の読み方は不動産売買契約書とは？売主が確認すべき条項の読み方で解説しています。

建物の状態を先に伝える（インスペクション）

インスペクション（建物状況調査）とは、国の講習を修了した建築士が、建物の基礎・外壁などのひび割れや雨漏りの状態を調べることです。不具合を契約の前に買主へ伝えておくと、引渡しの後に契約不適合責任を問われるおそれを減らせます。調査をしても責任がなくなるわけではないので、分かった内容は契約書と告知書に書いておきましょう。

家を買うときの手数料については家を買うときの仲介手数料｜買主の計算・いつ払う・値引きを解説で、買主の立場からまとめています。

墨田区・江戸川区で不動産を売却するときの仲介手数料と地域の事情

墨田区・江戸川区では、物件の種類によって、手数料の相談のしやすさと、不動産会社に求める仕事の中身が変わります。

駅に近いマンションは相談しやすい

墨田区の錦糸町・押上・両国・曳舟、江戸川区の葛西・西葛西・船堀・瑞江などの駅に近いマンションは、買主からの問い合わせが多く、売却までの見通しが立てやすい物件です。専任媒介で任せることを条件に、手数料の相談がしやすい種類といえます。

狭小地・私道・再建築不可は「調査の深さ」を優先する

墨田区の京島・向島・八広・東向島などには、古い木造の戸建てや狭小地、私道に面した土地が多く残っています。江戸川区でも、小岩・平井・松島などに、道が細い住宅地や旗竿地（道路に接する部分が細長い土地）があります。

こうした物件は、再建築ができるか、私道の通行・掘削の承諾が取れるかで、価格が大きく変わります。手数料の額より、調査の力がある会社かどうかを優先してください。

水害リスクの説明に慣れているか

江戸川区は、区によると陸域の7割が満潮時の海面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区の地形）。墨田区も荒川と隅田川にはさまれた低い土地です。不動産会社は重要事項説明のときに、水害ハザードマップでの物件の位置を説明する義務があります。

区内の広い範囲に共通する条件なので、買主へ落ち着いて説明できる、地域の事情に慣れた会社かどうかが、手取りにかかわります。

区ごとの売却の全体像は、墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用と江戸川区の不動産売却で解説しています。

仲介手数料がかからない「買取」という選択肢

買取とは、不動産会社が買主になって、物件を直接買い取る方法のことです。仲介ではないので、不動産会社が直接買い取る場合は仲介手数料がかかりません。ただし、買取価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的なので、手数料がかからない分だけを見て決めず、手取りと期間で比べます。くわしくは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較をご覧ください。

墨田区・江戸川区で不動産売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

当社の仲介手数料について

当社の仲介手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。査定のときに、仲介手数料とそのほかの費用、手取りの見込みをまとめてお出ししますので、金額をご確認いただいてからご依頼いただけます。当社が直接買い取る場合は、仲介手数料はかかりません。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、価格設定の丁寧な説明、こまめな進捗の報告、迅速な対応などを評価していただいています。仲介手数料は、こうした販売活動と報告への対価です。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「他社との査定金額に1300〜2500万円の開きがあり、煽り査定には注意が必要だと改めて思いました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

セルフリジェネレーションの強み

• 墨田区・江戸川区に特化：本店（墨田区押上）・瑞江店（江戸川区谷河内）・錦糸町オフィスを拠点に、町ごとの相場や道路・水害の事情をふまえて査定します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：再建築の可否、私道、マンションの管理状況など、価格にかかわる点を調べてご説明します。
• 専門家との連携：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーによる無料相談をご利用いただけます。
• 売却も買取も対応：仲介で売る場合と当社が買い取る場合の手取りを並べて、合う売り方をご提案します。
• LINE・オンライン相談可：お仕事の後や、遠方にお住まいの方もご相談いただけます。

査定は無料査定から、売却のサービスは不動産売却のページ、買取は不動産買取のページでご案内しています。

不動産売却の仲介手数料と値下げ交渉に関するよくある質問

不動産売却の仲介手数料の相場はいくらですか？

相場は、法律上の上限である「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です（売買価格が400万円を超える場合、2026年10月時点）。3,000万円なら105万6,000円、4,000万円なら138万6,000円、5,000万円なら171万6,000円が上限になります。

不動産売却の仲介手数料は値下げ交渉できますか？

できます。法律で決まっているのは上限だけで、実際の金額は売主と不動産会社が媒介契約で取り決めるためです。ただし、応じるかどうかは不動産会社の判断です。

仲介手数料の値下げ交渉はいつすればよいですか？

媒介契約を結ぶ前、査定を比べている段階が適切です。手数料の金額は媒介契約書に書かれるので、契約の後や売買契約がまとまった後の交渉は難しくなり、信頼関係もそこねます。

仲介手数料はどれくらい値下げしてもらえますか？

決まった相場はなく、物件と会社によって違います。端数の切り捨てや1割ほどの減額に応じる会社もあれば、上限額から変えない会社もあります。4,000万円の売却で1割下がると、13万8,600円の差になります。

仲介手数料が安い不動産会社に依頼しても大丈夫ですか？

安くできる理由がはっきりしていて、他社にも物件情報を公開する会社であれば問題ありません。レインズの取引状況が「公開中」になっているか、広告費などの別の名目の費用がないかを確認しましょう。

仲介手数料を値下げすると、売却活動に影響しますか？

影響することがあります。仲介手数料は広告や内見対応の費用をまかなう成功報酬なので、大きく下げると広告の出し先が減る場合があります。値下げとあわせて、広告の出し先と報告の頻度が変わらないかを確認してください。

まとめ

本記事では、不動産売却の仲介手数料の相場と、売主の値下げ交渉の進め方、手数料が安い会社を選ぶときの注意点を解説しました。

• 仲介手数料の相場は、上限額の「売買価格×3％＋6万円＋消費税」。800万円以下の物件は33万円が上限になる場合がある
• 値下げ交渉はできる。相談は媒介契約の前に、任せ方の条件とセットで行う
• 手数料の1割より、売却価格の1％のほうが手取りへの影響は大きい
• 安い会社は、安くできる理由・他社への情報公開・別の名目の費用を確認する
• 合意した金額は媒介契約書に書いてもらい、契約の後はレインズの登録と報告を確認する

仲介手数料は、金額だけを見ると高く感じる費用です。まずは2〜3社に査定を依頼し、手数料と販売活動の中身、手取りの見込みを書面で比べることから始めましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月12日

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