【2026年版】空き家が倒壊したら誰の責任？民法717条の賠償と保険・対策の記事

「誰も住んでいない実家の屋根瓦がずれている」「台風の後、隣の家から壁にひびが入っていると言われた」「もし倒れて人にけがをさせたら、誰が責任を負うのだろう」。相続した空き家を遠くから見守っている方にとって、倒壊や落下の事故は一番こわい心配ごとです。

この記事では、空き家が倒壊したときの責任を、民法717条（工作物責任）、空家特措法、相続・共有・保険の観点から整理します。法令の条文と国・区の公表情報（2026年10月時点）をもとに解説します。

• 空き家が倒壊・落下して他人に損害を与えたときに、誰がどこまで責任を負うのか
• 「過失がない」「相続放棄した」「共有で相続した」場合の考え方
• 区から受ける指導・勧告・命令・代執行の流れと、固定資産税への影響
• 火災保険・賠償責任保険の注意点と、墨田区・江戸川区の相談窓口と除却の助成

先に結論をお伝えすると、空き家の倒壊で他人に損害が出た場合、責任を負うのは原則として所有者です。所有者は「注意していた」と言っても免れにくく、賠償額が数千万円になる試算もあります。管理を続けられないなら、事故が起きる前に解体・売却などの出口を決めることが最大のリスク対策です。

この記事の結論

• 空き家が倒れて人や隣家に損害を与えると、民法717条により所有者が賠償責任を負うのが原則で、過失がなくても免れにくい責任です。
• 相続した空き家を共有している場合は、相続人の全員が責任を問われる可能性があります。相続登記をしていなくても所有者であることは変わりません。
• 相続放棄をしても、放棄のときに空き家を現に占有していた人には、次の管理者に引き渡すまで保存の義務が残ります（民法940条）。
• 危険な空き家は、区から指導・勧告・命令を受け、勧告で固定資産税の住宅用地特例が外れ、命令違反には50万円以下の過料があります。
• 空き家は一般の住宅向けの保険が使えない場合があります。保険の確認と点検を続け、続けられないなら解体・売却・買取を早めに検討しましょう。

空き家が倒壊したら誰の責任？民法717条の工作物責任とは

空き家が倒壊して他人に損害を与えた場合、責任を負うのは原則として建物の所有者です。根拠は民法717条の「工作物責任」です。

工作物責任とは、建物や塀などの「土地の工作物」の設置や保存に欠陥（瑕疵）があったために他人に損害が生じたとき、その占有者または所有者が賠償する責任のことです。民法717条1項は、まず占有者（実際に管理・使用している人）が責任を負い、占有者が損害を防ぐのに必要な注意をしていたときは所有者が賠償しなければならない、と定めています（e-Gov法令検索で条文を確認、2026年10月時点）。

空き家では「所有者＝占有者」になりやすい

人が住んでいない空き家は、借りている人も管理を任されている人もいないことが多く、所有者自身が占有者として扱われやすい建物です。そのため、実際には所有者が最初から責任を問われる場面が多くなります。

賃貸中の建物であれば借主が占有者になることがありますが、借主が必要な注意をしていれば、最終的には所有者の責任になります。いずれにしても、所有者が責任から完全に離れるのは難しい仕組みです。

所有者の責任は「過失がなくても」負う

所有者の責任は、一般に無過失責任と説明されています。無過失責任とは、自分に落ち度（過失）がなくても負う責任のことです。「遠方に住んでいて気づかなかった」「老朽化は知らなかった」という事情では、責任を免れにくいと考えてください。

なお717条3項により、損害の原因について他に責任を負う人（たとえば欠陥のある工事をした施工業者）がいれば、所有者はその人に求償（立て替えた分の請求）ができます。ただし、被害者への賠償はまず所有者がしなければなりません。

庭木・ブロック塀も対象になる

717条2項は、竹木の栽植や支持に瑕疵がある場合にも同じ規定を準用しています。手入れされていない庭木が倒れて隣家や通行人に被害を与えた場合も、所有者が責任を問われる可能性があります。

ブロック塀や門、看板、雨どいなども「土地の工作物」やその一部として扱われることが多い部分です。建物本体だけでなく、敷地の中のものすべてが点検の対象と考えましょう。

倒壊・落下事故の損害賠償はいくらになる？

空き家の倒壊・落下事故の賠償額は、被害の内容によっては数千万円になることがあります。人が亡くなったり重い後遺障害が残ったりした場合、解体費用をはるかに上回る金額になりえます。

公益財団法人日本住宅総合センターの「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査」（平成24年度）では、空き家の外壁材が落下して11歳の男児が死亡したケースで、損害額を約5,630万円（死亡逸失利益約3,400万円、慰謝料約2,100万円、葬儀費用約130万円）と試算しています。この数字は、大阪市・川崎市・広島市などの自治体の空き家に関する啓発資料でも紹介されています。あくまで一定の前提を置いた試算で、実際の賠償額は個別の事情で大きく変わります。

火災については、失火責任法により、失火した人に重大な過失がなければ不法行為による賠償責任を負わないとされています。ただし、建物の保存の瑕疵が原因となった火災に717条がどう適用されるかは、判例や学説で扱いが分かれています。放火や不法侵入を招きやすい状態で放置することは、それ自体が大きなリスクだと考えておきましょう。

相続した空き家・共有名義・相続放棄の場合の責任

相続した空き家の責任は、相続登記の有無に関係なく、相続した人（相続人）が負うのが原則です。共有で相続した場合や相続放棄をした場合にも、注意すべき点があります。

相続登記をしていなくても所有者

相続が起きると、亡くなった人の財産は相続人に引き継がれます。登記の名義が亡くなった親のままでも、相続人が所有者であることに変わりはありません。2024年4月1日から相続登記は義務になっており、相続を知った日から3年以内の申請が必要です（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料。2024年3月31日以前の相続は2027年3月31日まで）。

遺産分割前は相続人全員の共有

相続人が複数いて遺産分割が終わっていない場合、相続財産は相続人の共有になります（民法898条）。共有の建物で事故が起きると、共有者それぞれが被害者から全額の賠償を求められる可能性があると考えられています。「管理は兄に任せている」という取り決めは、相続人の間では意味があっても、被害者に対しては通用しないことがあります。

相続放棄をしても管理が残るケース

相続放棄をすると、初めから相続人でなかったことになります。ただし民法940条（2023年4月1日施行の改正後）により、相続放棄の時に相続財産を「現に占有している」人は、ほかの相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、自分の財産と同じ注意をもって保存する義務を負います。

たとえば、親と同居していた子や、鍵を持って実家を管理していた子が相続放棄をした場合は、この保存義務が残る可能性があります。相続放棄を考えている場合は、家財の処分の前に弁護士や司法書士に相談しましょう。相続放棄と単純承認・限定承認の選び方は、相続の種類と違い｜単純承認・限定承認・相続放棄の選び方と期限で解説しています。

空家特措法による行政の措置と固定資産税への影響

倒壊のおそれがある空き家は、被害者への賠償とは別に、区から指導・勧告・命令などの行政上の措置を受けます。勧告を受けると土地の固定資産税が上がり、命令に従わないと過料や行政代執行の対象になります。

空家特措法（空家等対策の推進に関する特別措置法）5条は、空き家の所有者等に、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切な管理に努める責務を定めています。2023年12月13日施行の改正で、放置すれば特定空家になるおそれがある「管理不全空家」が新しく設けられ、早い段階から区が指導・勧告できるようになりました（13条）。

特定空家とは、倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態や、著しく衛生上有害となるおそれがある状態などの空き家のことです。特定空家には次の措置が段階的に行われます（22条）。

1. 助言・指導：除却、修繕、立木竹の伐採などを求められます。
2. 勧告：相当の猶予期限をつけて措置を求められます。管理不全空家・特定空家とも、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例の対象から外れます。
3. 命令：正当な理由なく勧告に従わない場合に出されます。命令に違反すると50万円以下の過料の対象です（30条1項）。
4. 行政代執行：区が所有者に代わって解体などを行い、かかった費用は所有者に請求されます。災害など緊急時には命令を経ずに措置できる仕組み（緊急代執行）もあります（22条11項）。

住宅用地の特例が外れると、東京23区の前提で土地の税額はおおむね3〜4倍になると試算されます（23区独自の軽減措置を含めた計算。よく言われる「6倍」とはなりません）。計算の詳しい前提は家を更地にして売る方が良い物件とは？メリット・デメリットと判断基準で解説しています。

空き家の倒壊に備える保険の注意点

空き家の事故に備えるには、火災保険と賠償責任の補償の両方を確認する必要があります。住宅向けの保険や特約が、空き家ではそのまま使えないことがあるためです。

• 建物の区分が変わることがある：人が住まなくなった建物は、住宅向けの「住宅物件」ではなく「一般物件」として扱われ、保険料や引受けの条件が変わることがあります。住まなくなったら、保険会社や代理店に必ず連絡しましょう。連絡を怠ると、保険金が支払われないおそれがあります。
• 個人賠償責任特約は対象外になることがある：個人賠償責任の特約は、日常生活の事故や住まいの管理を対象としたものが多く、住んでいない空き家の所有・管理による事故は対象外とされる場合があります。
• 空き家向けの賠償の補償を検討する：損害保険会社の中には、空き家の所有・管理による賠償事故を対象とした保険や特約を用意しているところがあります。補償の範囲と金額を約款で確認しましょう。

保険はあくまで事故後の備えです。保険に入っていても、区からの勧告や命令、近隣からの苦情がなくなるわけではありません。保険の内容は会社や商品によって違うため、個別の条件は保険会社に確認してください。

倒壊リスクを減らす空き家の管理と点検のポイント

倒壊・落下のリスクを減らすには、定期的に建物と敷地を点検し、傷みを見つけたら早めに修繕することが基本です。点検の記録を残しておくことは、近隣とのトラブルを防ぐことにもつながります。

点検の手順

1. 外回りを一周する：屋根・外壁・雨どい・ブロック塀・庭木を道路側と隣地側から確認し、写真を撮ります。
2. 室内の換気と雨漏りの確認：窓を開けて湿気を逃がし、天井や床のしみ、床の沈みがないかを見ます。
3. 水道・電気・ガスの確認：使わない設備は止め、水漏れや配線の傷みがないかを確かめます。
4. 防犯の確認：窓や扉の施錠、郵便物やチラシのたまり具合を確認し、空き家と分かりにくくします。
5. 近隣へのあいさつ：連絡先を伝えておくと、台風の後や異変があったときに知らせてもらえます。

自分で管理できないときの選択肢

遠方に住んでいる、仕事で通えない、高齢で作業が難しい場合は、空き家の管理を代行するサービスを利用する方法があります。墨田区では、区が空家等管理活用支援法人に指定した一般財団法人墨田まちづくり公社が、所有者からの委託による定期的な状態確認なども業務としています（2026年1月5日指定）。

ただし、管理を続けても建物の老朽化そのものは止まりません。築年数が古く、修繕費が毎年かさむようなら、解体や売却で事故のリスクそのものをなくす方が、結果的に負担が小さくなることがあります。空き家を手放す方法の比較は、実家のいらない空き家を処分する方法｜6つの選択肢の比較早見表にまとめています。

倒壊のおそれがある空き家の出口｜修繕・解体・売却の比較

倒壊のおそれがある空き家の対処は、「修繕して持ち続ける」「解体する」「そのまま売る（仲介・買取）」の3つに大きく分かれます。建物の傷み具合と、今後その家を使う予定があるかで選びましょう。

建物を壊すと再建築ができない土地（接道の条件を満たさない土地など）では、解体せずに古家付きのまま売る方が良い場合もあります。解体工事で起こりやすいトラブルは空き家解体で起こりうるトラブルとは？10の事例と避けるポイント、空き家を売るときの注意点の全体は空き家売却の注意点12選｜売る際のコツと失敗しやすい点をご覧ください。

なお、国が土地を引き取る相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地は対象外です。利用するには解体して更地にする必要があります。制度の要件と費用は不要になった家や土地を手放す方法｜相続土地国庫帰属制度の要件・費用・手順で解説しています。

墨田区・江戸川区で倒壊のおそれがある空き家を相談するときの窓口と助成

墨田区・江戸川区は、古い木造住宅が密集する地域や、隣の家との距離が近い狭小地が多く、1棟の倒壊や火災が周りに広がりやすい地域です。両区とも、老朽化した空き家の相談窓口と、取り壊しの費用の助成を設けています。

墨田区の窓口と制度

墨田区は「墨田区老朽建物等の適正管理に関する条例」を2014年1月1日に施行しています。区の公表によると、同年12月には東向島二丁目で、2階部分が崩れて隣家に倒れかかっていた木造住宅について、勧告・命令を経て行政代執行が行われました。

墨田区の「老朽危険家屋除却費等助成制度」は、2026年4月1日から助成の上限が変わっています（墨田区公式サイト、2026年4月1日更新）。

• 不良住宅の除却：住宅地区改良法の不良度の評点が100点以上の建物が対象。除却工事費の2分の1、上限100万円。接道がなく再建築できない敷地の不良住宅は3分の2、上限200万円。
• 土地の無償貸与を前提とした除却：管理不全で危険な建物を除却し、跡地を原則10年間区に無償で貸す場合、上限300万円。
• 共通の条件：区の承認の後に着工すること、その年度の2月末までに工事を終えること、宅地建物取引業者や不動産賃貸業者でないことなど。

問い合わせ先は、墨田区 安全支援課 安全支援・空き家対策担当（電話03-5608-6520）です。管理・売却・相続など幅広い悩みは、すみだ空き家相談処（一般財団法人墨田まちづくり公社、電話03-3617-2262、平日9時〜17時）で無料で相談できます（2026年9月11日更新の区のページで確認）。墨田区の空き家の売り方は墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口、解体の助成の比較は墨田区の解体工事の費用と助成金｜除却助成の比較と売却前の判断で解説しています。

江戸川区の窓口と制度

江戸川区では、建物の老朽化や倒壊の危険についての相談を、建築指導課監察係（電話03-5662-6489）が受け付けています。

取り壊しの費用には「老朽住宅除却工事助成」があります。1981年5月31日以前に建てられた木造住宅などが対象で、助成は工事費の2分の1、上限50万円（空き家などは上限100万円）、2026年度の申請期限は2026年12月25日です（江戸川区公式サイト、2026年9月2日更新）。区の助成決定の前に契約や着工をすると対象外になるため、解体業者と契約する前に区へ相談しましょう。詳しくは江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点、売り方は江戸川区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・区の窓口・売り方比較をご覧ください。

地域ならではの注意点

• 旧耐震の木造住宅が多い：1981年5月以前の建物は、今の耐震基準を満たしていない可能性があります。地震の揺れで倒壊するリスクは、管理していても残ります。
• 隣家との距離が近い：狭い敷地に建物が並ぶ地域では、外壁の落下や倒壊が、すぐ隣の家や前の道路に及びます。
• 台風・大雨への備え：江戸川区の低い土地や、墨田区の川沿いの地域では、台風の前後に屋根や雨どい、塀の状態を確認しましょう。所在地の地震の危険度は、東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」で町丁ごとに確認できます。

墨田区・江戸川区で空き家の相談をするならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、相続した実家や空き家の売却・買取をサポートしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、店舗別）。

口コミでは、相続した家の売り方を一緒に考える姿勢や、相続の手続きへの対応が評価されています。

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空き家の売却の全体像は、墨田区は墨田区で家・マンションを売る完全ガイド、江戸川区は江戸川区の不動産売却ガイドで解説しています。

よくある質問

空き家が倒壊して隣の家を壊したら、誰が賠償しますか？

原則として空き家の所有者が賠償します。民法717条により、建物の保存に欠陥があって他人に損害を与えた場合、所有者は自分に過失がなくても責任を免れにくいとされています。人が住んでいない空き家では、所有者自身が管理者として扱われることが多い点にも注意が必要です。

相続登記をしていない実家が倒壊した場合も、責任を負いますか？

はい、相続人が責任を問われる可能性があります。登記の名義が亡くなった親のままでも、相続によって所有者は相続人になっているためです。遺産分割前で相続人が複数いる場合は、共有者それぞれが責任を問われることがあります。

相続放棄をすれば空き家の責任はなくなりますか？

相続放棄をすれば原則として相続人ではなくなりますが、放棄の時に空き家を現に占有していた人には保存の義務が残ります。民法940条により、ほかの相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、自分の財産と同じ注意で保存しなければなりません。具体的な対応は弁護士や司法書士に相談しましょう。

空き家が倒壊したときの賠償額はどれくらいですか？

被害の内容によっては数千万円になることがあります。日本住宅総合センターの試算では、外壁材の落下で11歳の男児が死亡したケースの損害額を約5,630万円としています。実際の金額は事故の状況や被害者の事情で大きく変わります。

空き家の事故は火災保険で補償されますか？

契約内容によって補償される場合とされない場合があります。人が住まなくなると住宅物件ではなく一般物件として扱われることがあり、個人賠償責任の特約も空き家の事故は対象外の場合があります。住まなくなった時点で保険会社に連絡し、補償の範囲を確認しましょう。

墨田区・江戸川区で倒壊しそうな空き家はどこに相談できますか？

墨田区は安全支援課 安全支援・空き家対策担当（03-5608-6520）やすみだ空き家相談処（03-3617-2262）、江戸川区は建築指導課監察係（03-5662-6489）が窓口です。両区とも取り壊し費用の助成があり、区の承認や助成決定の前に着工すると対象外になります。売却や買取の相談は不動産会社にも同時にしておくと、解体するかどうかの判断がしやすくなります。

まとめ

空き家が倒壊・落下して他人に損害を与えると、民法717条により所有者が賠償責任を負うのが原則です。過失がなくても免れにくく、賠償額は数千万円になることもあります。相続登記をしていなくても、共有でも、相続放棄をしても、責任や管理の義務が残ることがあります。

• 建物・塀・庭木・雨どいを定期的に点検し、傷みは早めに修繕する
• 住まなくなったら保険会社に連絡し、賠償の補償を確認する
• 区の指導を受けたら放置しない。勧告で固定資産税が上がり、命令違反は過料の対象になる
• 管理を続けられないなら、区の助成を確認したうえで、解体・売却・買取を比べて早めに決める

「この家は倒れないだろうか」と心配しながら持ち続けるより、事故が起きる前に出口を決めておく方が、家族の負担は小さくなります。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日

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