「実家が空き家になったけれど、誰も住む予定がない」「いらない家なのに、固定資産税と草刈りの負担だけが続いている」――実家のいらない空き家を処分するかどうか検討中の方から、こうしたご相談をよくいただきます。売る、貸す、壊す、国に引き取ってもらうなど方法がいくつもあり、どれが自分の実家に合うのか分かりにくいのが悩みどころです。
この記事では、墨田区・江戸川区で不動産の売却と買取を扱う宅地建物取引業者の立場から、実家の空き家を処分する6つの方法を、お金・期間・手間で比べた早見表と、方法の選び方を解説します。
この記事で分かること
- 実家の空き家を処分する6つの方法の違い（比較早見表）
- 状況別に、どの方法が向いているか
- 空き家を持ち続けた場合の維持費と、放置のリスク
- 処分の前に確認する名義・共有・親の判断能力のこと
- 墨田区・江戸川区の実家を処分するときの注意点と相談窓口
結論から言うと、最初にやることは「現況のまま査定を受けて、値段がつくかを確かめる」ことです。値段がつくかどうかで、選べる方法がほぼ決まります。
この記事の結論
- 実家の空き家の処分方法は、仲介での売却、買取、更地にして売却、賃貸・活用、無償譲渡・寄付、国庫帰属の6つです。
- お金を受け取って手放せるのは売却と買取だけで、国庫帰属は解体費・手数料・負担金を払って手放す方法です。
- 相続した空き家の3,000万円控除は、相続から3年を経過する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象です。
- 解体と家財の片付けは、査定を受けて方針が決まってから行います。再建築不可の土地は壊すと建て替えられません。
- 名義が亡くなった親のままでは売れません。相続登記は2024年4月1日から義務で、期限は原則3年以内です。
他社で断られた物件もご相談ください
再建築不可・共有持分・空き家などのご相談も承ります。査定は無料・秘密厳守です。
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実家のいらない空き家を処分する6つの方法【比較早見表】
実家の空き家を処分する方法は、「仲介で売る」「不動産会社に買い取ってもらう」「解体して更地で売る」「貸す・活用する」「隣地の方などへ譲る・寄付する」「国に引き取ってもらう」の6つに整理できます。違いは、お金を受け取れるか払うか、どのくらいの期間がかかるか、手放したあとに責任が残るかの3点です。
| 処分の方法 | お金の流れ | 期間の目安 | 手間・条件 | 向いている実家 |
|---|---|---|---|---|
| 1. 仲介で売る（古家付き・中古戸建て） | 代金を受け取る（仲介手数料がかかる） | 3〜6か月 | 内見の対応、価格の交渉 | 立地や広さに需要があり、時間に余裕がある |
| 2. 不動産会社の買取 | 代金を受け取る（仲介より低くなりやすい） | 数日〜1か月 | 家財が残ったままでも相談できる場合がある | 古い・傷みがある・急いでいる・遠方で通えない |
| 3. 解体して更地で売る | 解体費を先に払い、代金を受け取る | 解体1〜2か月＋売却期間 | 解体業者の手配、建物滅失登記 | 建て替えができ、建物の傷みが大きい |
| 4. 貸す・活用する | 家賃を受け取る（修繕費が先にかかる） | 準備に数か月 | 所有と管理の責任は残る | 駅に近いなど借り手が見込め、将来使う予定がある |
| 5. 隣地の方などへ譲る・寄付する | 受け取りなし（相手に税金がかかることがある） | 相手しだい | 相手の同意が必要。自治体は原則受け取らない | 隣地の方が敷地を広げたい |
| 6. 相続土地国庫帰属制度 | 解体費・審査手数料・負担金を払う | 審査の標準期間8か月 | 建物があると申請できない。審査がある | 相続した土地で、買い手も譲り先もない |
※期間は一般的な目安で、物件によって変わります。国庫帰属制度の期間は法務省が示す標準処理期間です（2026年10月時点）。
空き家とは、ふだん人が住んでいない住宅のことです。総務省の住宅・土地統計調査（2023年10月1日時点）によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で過去最高でした。
処分方法1〜3：実家の空き家を売って手放す
実家の空き家に値段がつくなら、売って手放すのが基本です。お金が残るうえ、固定資産税と管理の責任から完全に離れられるからです。売り方は、仲介、買取、更地にして売るの3つです。
1. 仲介で売る｜高く売りやすいが時間がかかる
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入って、買い手を探す売り方のことです。広く買い手を募るため、3つの売り方の中では高く売れる可能性がもっとも高くなります。一方で、売れる時期と価格は買い手しだいで、内見のたびに換気や掃除の対応が必要です。
建物が古い場合は、「古家付き土地」として土地の価格で売り出す方法があります。古家付き土地とは、建物の価格をほぼゼロとして、買主が解体や建て替えをする前提で売る物件のことです。売主は解体費を先に払わずに済みます。
2. 買取｜早く・手間なく手放せるが価格は下がる
買取とは、不動産会社が買主となって、直接買い取る売り方のことです。買い手を探す期間がなく、条件が合えば数日〜1か月ほどで現金化できます。当社が買主になる場合、仲介手数料はかかりません。
買取の価格は、仲介で売れる価格より低くなるのが一般的です。不動産会社が、リフォームや解体の費用、再販売までの経費を見込むためです。その代わり、家財が残ったまま、雨漏りがあるままなど、現況での引渡しを相談できる場合があります。違いは仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で解説しています。
3. 解体して更地で売る｜先に壊すのは慎重に
更地にすると、新築用の土地を探す人に売りやすくなります。ただし、解体費を先に自己資金で払う必要があり、1月1日に建物がないと土地の固定資産税が上がります。建物は一度壊すと元に戻せません。
迷う場合は、古家付きで売り出し、買主が決まってから解体する「更地渡し」が安全です。判断の基準は家を更地にして売る方が良い物件とは？、解体の注意点は空き家解体で起こりうるトラブルとは？をご覧ください。
売り方別の手取りの比較例
売却価格が高い方法が、手取りも多いとは限りません。仮定の計算例（実際の取引事例ではありません）：更地なら3,000万円で売れる100㎡の土地に、古い木造の実家が建っている場合です。解体と家財の処分に180万円かかり、古家付きでは2,850万円、買取では2,400万円になると仮定します。
| 方法 | 受け取る代金 | 主な支出 | 差し引き |
|---|---|---|---|
| 古家付きで売る（仲介） | 2,850万円 | 仲介手数料 約101万円 | 約2,749万円 |
| 更地にして売る（仲介） | 3,000万円 | 解体費など180万円、仲介手数料 約106万円 | 約2,714万円 |
| 不動産会社の買取（現況） | 2,400万円 | 0円 | 2,400万円 |
| 解体して国庫帰属 | 0円 | 解体費など180万円、審査手数料1万4,000円、負担金54万8,000円 | 約236万円の支出 |
※仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円」に消費税10%を加えた法律上の上限で計算しています。審査手数料と負担金は法務省の定める額（市街化区域の宅地100㎡）です。税金、測量費、登記費用は含めていません。価格の差は物件ごとに大きく変わります。
この例では、売って手放す方法と、国に引き取ってもらう方法とで、2,600万円以上の差が出ます。
処分方法4〜6：貸す・譲る・国に引き取ってもらう
売る以外の方法は、所有したまま収入を得る「賃貸・活用」と、お金を受け取らずに手放す「無償譲渡・寄付」「国庫帰属制度」に分かれます。どれも条件があるため、売却や買取と比べたうえで選びます。
4. 貸す・活用する｜所有者としての責任は残る
実家を賃貸に出せば家賃が入り、人が住むことで建物の傷みも抑えられます。ただし、貸す前に水回りや内装の修繕が必要になることが多く、貸している間も、設備の故障の修理や固定資産税は所有者の負担です。
税金の面でも注意があります。相続した実家を一度でも貸すと、後で説明する「相続した空き家の3,000万円控除」は使えなくなります。「とりあえず貸して、数年後に売る」という計画は、税額が大きく変わることがあるので、先に試算してください。活用の方法は墨田区の空き家は急増している？区の取り組みと空き家の活用法、江戸川区の空き家を有効活用する方法｜6つの活用法と区の制度で紹介しています。
5. 隣地の方などへ譲る・自治体へ寄付する
隣地の方への譲渡は、相手が敷地を広げたい場合には有力な方法です。ただし、無償で譲ると、もらった側に贈与税がかかることがあります。贈与税の基礎控除は年110万円で、23区内の土地はこれを超えることがほとんどです。
自治体への寄付は、道路や公園など行政の目的で使う見込みがある土地でなければ、受け取ってもらえないのが一般的です。詳しくは江戸川区の空き家は寄付できる？区・国・隣地への手放し方比較をご覧ください。
6. 相続土地国庫帰属制度｜お金を払って手放す最後の手段
相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈で取得した土地を、法務大臣の承認を受けて国に引き取ってもらう制度のことです（2023年4月27日開始）。建物がある土地は申請できないため、実家を解体して更地にする必要があります。
費用は、審査手数料が土地1筆14,000円、承認後の負担金が原則20万円です。市街化区域の宅地は面積に応じた額になり、100㎡で548,000円です（法務省、2026年10月時点）。要件と手順は不要になった家や土地を手放す方法｜相続土地国庫帰属制度の要件・費用・手順にまとめています。
相続放棄は「相続する前」だけの選択肢
相続放棄とは、亡くなった方の財産と借金のすべてを引き継がないと、家庭裁判所に申し出る手続きのことです。自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に行います（民法第915条）。実家だけを選んで放棄することはできず、預貯金なども受け取れなくなります。
遺産分割や相続登記を済ませたあとの実家は、相続放棄では手放せません。選び方は相続の種類と違い｜単純承認・限定承認・相続放棄の選び方と期限で解説しています。
【状況別】実家の空き家の処分方法の選び方
実家の空き家の処分方法は、「値段がつくか」「いつまでに手放したいか」「将来使う可能性があるか」の3つで決まります。当てはまる状況から、最初に検討する方法を確認してください。
| 実家の状況 | 最初に検討する方法 | 理由・注意点 |
|---|---|---|
| 駅に近い、土地に需要がある | 仲介で売る | 広く買い手を募るほうが高く売れやすい |
| 相続から3年を経過する年の年末か2027年12月31日の早いほうが近い | 仲介で売る（期限を決めて買取も準備） | 3,000万円控除の期限に間に合わせる |
| 遠方に住んでいて通えない、早く終わらせたい | 買取 | 内見の対応や片付けの負担を減らせる |
| 雨漏り・傾きがある、家財が大量に残っている | 買取、または古家付きで仲介 | 直してから売ると費用を回収できないことが多い |
| 再建築不可、道路が細い | 解体せずに買取、または隣地の方へ売る | 壊すと建物を建てられず、価値が下がる |
| 将来、自分や子どもが住む可能性がある | 貸す、または管理を続ける | 維持費と修繕費を見込んで期限を決める |
| 査定を受けても値段がつかない | 隣地への譲渡、国庫帰属制度 | 費用を払って手放す方法になる |
処分方法を決める5ステップ
- 名義を確認する：登記事項証明書で、土地と建物の名義人を確かめます。
- 家族で方針を決める：残すか手放すか、いつまでに決めるかを相続人の全員で話し合います。
- 現況のまま査定を受ける：片付けや解体の前に、仲介と買取の両方の価格を聞きます。
- 手取りと期限で比べる：費用、税金の特例の期限、固定資産税の基準日（1月1日）を入れて比べます。
- 方法を決めて実行する：解体や片付けの契約は、方法が決まってからにします。
プロのアドバイス：よくある失敗は、「きれいにしないと売れない」と考えて、査定の前に片付けやリフォーム、解体にお金をかけてしまうことです。お金をかける前に、まず現況のまま査定を受けてください。
実家の空き家を放置するとどうなる？維持費と放置のリスク
実家の空き家は、処分を先送りにするほど、維持費と建物の傷みが積み重なり、税金の特例の期限も過ぎてしまいます。
1年間の維持費の計算例
仮定の計算例（実際の事例ではありません）：23区内にある、土地の評価額3,000万円・面積100㎡の実家を、空き家のまま持ち続ける場合です。
| 項目 | 年額（仮定を含む） |
|---|---|
| 土地の固定資産税・都市計画税（住宅用地の特例あり） | 約8万5,000円 |
| 建物の固定資産税・都市計画税（仮定） | 2万円 |
| 火災保険料（仮定） | 3万円 |
| 電気・水道の基本料金（仮定） | 2万円 |
| 庭木の手入れ・草刈り（仮定） | 5万円 |
| 見回りの交通費（仮定） | 3万円 |
| 合計 | 約23万5,000円（10年で約235万円） |
※土地の税額は、固定資産税1.4%・都市計画税0.3%、住宅用地の特例と23区の軽減を適用した概算です。そのほかは仮定の金額で、建物の大きさや管理の方法で変わります。屋根や外壁の修繕が必要になると、別に費用がかかります。
放置のリスク｜税金の軽減がなくなり、賠償の責任も
- 建物が早く傷む：人が住まない家は、換気や通水がないため、湿気やカビ、配管の劣化が進みます。
- 固定資産税の軽減がなくなる：2023年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法により、放置すれば危険な状態になるおそれがある「管理不全空家」も、区市町村から勧告を受けると、土地の住宅用地の特例が受けられなくなります。
- 賠償の責任を問われる：瓦や外壁が落ちて通行人にけがをさせた場合などは、所有者が損害賠償の責任を負うことがあります（民法第717条）。
- 税金の特例の期限が切れる：次の章の3,000万円控除は、相続から3年を経過する年の年末か2027年12月31日の早いほうを過ぎると使えなくなります。
以前は「建物を残しておけば固定資産税が軽くなる」と言われましたが、現在は、管理されていない空き家は建物が残っていても軽減が外れることがあります。固定資産税の仕組みは空き家にかかる固定資産税は6倍になる？、所有者の責任は空き家が倒壊したら誰の責任？民法717条の賠償と保険・対策、売るときの注意点は空き家売却の注意点12選で解説しています。
出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」
処分の前に確認すること｜名義・共有・親の判断能力
実家の空き家は、登記の名義人でなければ売ることも貸すこともできません。処分の方法を選ぶ前に、「誰の名義か」「相続人は誰か」「親に判断能力があるか」を確認します。
親が亡くなっている場合：相続登記が先
名義が亡くなった親のままでは、売買契約を結んでも買主に名義を移せません。相続登記とは、亡くなった方の名義を相続人に書き換える登記のことです。2024年4月1日から義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請します。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です。それより前に相続した実家も、2027年3月31日までに登記が必要です。
手順は相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用、相続から売却までの段取りは相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取りをご覧ください。
兄弟姉妹で相続した場合：全員の同意が必要
兄弟姉妹の共有になっている実家は、全員が同意しなければ、家全体を売ることも解体することもできません（民法第251条）。窓口になる人、売る価格の下限、代金の分け方を先に決めておきます。
親が存命の場合：本人の意思と判断能力
親が施設に入って実家が空き家になった場合、名義人である親本人の意思で売却します。認知症などで判断能力が十分でないときは、成年後見制度を利用し、家庭裁判所の許可を得て売ることになります（民法第859条の3）。詳しくは親が認知症で空き家になった実家を売却する方法をご覧ください。
家財の片付けは、方針が決まってから
買取では家財が残ったままで相談できる場合があるため、片付けの費用をかける前に査定を受けるのが順番です。片付けの進め方は空き家を売却する前の片付けのポイントで紹介しています。
実家の空き家を売るときの税金と3,000万円控除の期限
実家を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税と住民税がかかりますが、相続した空き家には、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があります。この特例には売却の期限があるため、処分の時期を決めるうえで最も重要です。
譲渡所得とは、売却価格から、取得費（買ったときの代金など）と譲渡費用（仲介手数料など）を引いた利益のことです。税率は、所有期間が5年を超える長期譲渡所得で20.315%、5年以下の短期譲渡所得で39.63%です。相続した実家は、親が取得した日から所有期間を数えます。
相続した空き家の3,000万円控除の主な要件
国税庁によると（2026年4月1日現在の法令）、主な要件は次のとおりです。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること（マンションなどの区分所有建物は対象外）
- 相続の直前に、亡くなった方が一人で住んでいたこと（老人ホームに入っていた場合の例外あり）
- 相続してから売るまで、貸したり、事業に使ったり、誰かが住んだりしていないこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震基準に合う家屋として売るか、解体して土地として売ること（売った年の翌年2月15日までの耐震改修・解体でも可）
控除額は最高3,000万円で、家屋と土地を相続した人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円までです。たとえば2024年5月に相続した実家は、2027年12月31日までの売却が期限になります。
要件の全体は空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限、税額の計算例は空き家を売却する際の税金はいくら？計算例と申告の手順、マンションの実家はマンションの空き家を売却する際にかかる費用と税金・売り方のコツで解説しています。税額の判断は、税務署か税理士に確認してください。
出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
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墨田区・江戸川区の実家の空き家を処分するときの注意点
墨田区・江戸川区の実家は、23区内の住宅地として土地に需要があるため、古い家でも売却や買取で処分できることが多い地域です。そのうえで、下町ならではの次の点を先に確認します。
細い道路・再建築不可・長屋は、解体の前に確認
墨田区の京島・八広・東向島や、江戸川区の平井・小岩周辺の古い住宅地には、幅4m未満の道路に面した土地や、道路に2m以上接していない土地が残っています。再建築不可とは、建築基準法の接道義務（第43条）を満たさないため、建物を壊すと新しく建てられない土地のことです。こうした実家は、解体せずに売る方法を先に検討します。調べ方は墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方、江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド｜調べ方・区の助成・買取をご覧ください。
区の相談窓口と解体の助成
両区とも、空き家の相談窓口と、古い住宅の解体への助成があります（各区の公式サイト、2026年10月時点）。
| 区 | 空き家の相談窓口 | 解体の助成（主なもの） |
|---|---|---|
| 墨田区 | すみだ空き家相談処（電話03-3617-2262、平日9時〜17時） | 不燃化特区（京島周辺・鐘ヶ淵周辺）の除却は上限200万円など |
| 江戸川区 | 建築指導課監察係（電話03-5662-6489）、活用は福祉推進課住宅係（電話03-5662-0517） | 老朽住宅除却工事助成は上限50万円（一部100万円）。2026年度の申請期限は12月25日 |
助成は、区の決定の前に契約・着工すると対象外になります。制度の内容は墨田区の解体工事の費用と助成金｜除却助成の比較と売却前の判断、江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点で解説しています。
水害リスクの説明と、家財の処分
両区には、荒川や江戸川の洪水で浸水が想定される地域が広くあります。売買の際は、不動産会社が重要事項説明で、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明します。家財を自分で片付ける場合は、区の粗大ごみの収集や持ち込みが使えます。江戸川区は2026年10月1日の申込分から料金が改定されているので、江戸川区の粗大ごみ（粗大ゴミ）｜持ち込み・収集の料金と出し方で確認してください。区ごとの空き家の売り方は、墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口、江戸川区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・区の窓口・売り方比較にまとめています。
墨田区・江戸川区で実家の空き家の処分を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。
口コミでは、実家の売却や相続の手続きへの対応、売り方ごとの良い点と悪い点の説明、こまめな進捗の報告を評価していただいています。
「実家戸建ての売却でお世話になりました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
ご相談をいただいたら、登記の名義、道路の種類、再建築の可否を当社で調べ、現況のままの仲介と買取の価格の目安を並べてお示しします。
- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：細い道路や小さな敷地、区の助成制度を踏まえてご提案します。
- 売却も買取も対応：仲介と、当社が直接買い取る方法の両方の価格をお出しします。家財が残ったままでもご相談いただけます。
- 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍
- 顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーによる無料相談：相続や税金の判断が関わる場合もご相談いただけます。
- LINE・オンライン相談可：遠方にお住まいのご家族も一緒にご相談いただけます。
仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。まず値段を知りたい方は無料査定、何から始めればよいか整理したい方は無料相談からどうぞ。
よくある質問
実家のいらない空き家を処分する方法には何がありますか？
仲介での売却、不動産会社の買取、解体して更地で売却、賃貸・活用、隣地などへの譲渡・寄付、相続土地国庫帰属制度の6つがあります。お金を受け取って手放せるのは売却と買取です。まず査定を受けて、値段がつくかを確かめましょう。
実家の空き家は、解体してから処分したほうがよいですか？
先に解体するのはおすすめしません。解体費を先に払う必要があり、1月1日に建物がないと土地の固定資産税が上がります。再建築不可の土地は、壊すと建物を建てられなくなります。古家付きの査定を受けてから判断しましょう。
実家の空き家を放置すると、固定資産税は上がりますか？
上がる場合があります。管理されていない空き家が、区市町村から管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、土地の住宅用地の特例が受けられなくなります（2023年12月13日施行の改正空家等対策特別措置法）。
実家の空き家を売るとき、税金の特例に期限はありますか？
あります。相続した空き家の3,000万円控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象です（国税庁、2026年4月1日現在の法令）。貸した場合は使えません。
兄弟で相続した実家は、1人の判断で処分できますか？
できません。共有になっている実家の全体を売ったり解体したりするには、共有者全員の同意が必要です。相続登記で名義を整えたうえで、売る価格の下限や代金の分け方を全員で決めてから進めます。
まとめ
実家のいらない空き家を処分する方法は6つありますが、お金を受け取って手放せるのは売却と買取です。
- 最初に、現況のまま査定を受けて値段がつくかを確かめます。
- 値段がつくなら、時間に余裕があれば仲介、早く手放したいなら買取を選びます。
- 解体と片付けは、方法が決まってから行います。
- 相続した空き家の3,000万円控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までが期限です。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月3日
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