【2026年版】空き家解体で起こりうるトラブルとは？10の事例と避けるポイントの記事

「空き家を解体したいけれど、近所から苦情が来ないか心配」「見積もりより高い金額を請求されたという話を聞いて不安」――空き家の解体は、ほとんどの方にとって初めての工事です。建物を壊すと元には戻せないため、業者選びや手続きの順番を間違えると、数十万円単位の損や近隣との関係の悪化につながることがあります。

この記事では、墨田区・江戸川区で不動産の売却と買取を扱う宅地建物取引業者の立場から、空き家解体で起こりうるトラブル10例と、それぞれを避けるポイントを、見積もり・近隣・手続き・解体後の4つに分けて解説します。

この記事で分かること

• 空き家の解体で実際に起こりうるトラブル10例と原因
• 追加費用を防ぐ見積書の見方と、契約書に入れておく内容
• 騒音・粉じん・隣家の破損で近隣ともめないための準備
• アスベストの調査、建設リサイクル法の届出、建物滅失登記の期限
• 墨田区・江戸川区の事前周知のルールと、解体する前に確認したいこと

結論から言うと、解体のトラブルの大半は「契約の前」と「着工の前」の準備で防げます。解体の費用や助成金は区ごとの記事で解説しているので、この記事ではトラブルと防ぎ方に絞ります。

この記事の結論

• 空き家解体のトラブルは、お金・近隣・手続き・解体後の4種類で、多くは契約前と着工前の準備で防げます。
• 追加費用は地中埋設物・残置物・アスベストで起きやすく、見つかったときの単価と手順を契約書に書いておきます。
• 床面積80㎡以上の解体は、着工の7日前までに建設リサイクル法の届出が必要で、届出の義務は発注者（施主）にあります。
• アスベストの事前調査はすべての解体工事で必要で、2023年10月からは有資格者による調査が義務です。
• 取り壊しから1か月以内に建物滅失登記が必要です。売却が目的なら、解体の前に古家付きの査定と比べましょう。

空き家の解体工事で起こりうるトラブル10例

空き家の解体工事で起こりうるトラブルは、お金・近隣・手続き・解体後の4種類に分けられます。近隣の問題だけでなく、契約や登記、税金に関わるものもあります。

解体工事とは、建物を取り壊して廃材を分別・処分し、土地を建物のない状態（更地）に戻す工事のことです。空き家は、所有者が現地におらず、家財が残り、図面もないことが多いため、ふつうの建て替えよりトラブルが起きやすくなります。

見積もり・契約のトラブルと避けるポイント

お金のトラブルを避けるポイントは、現地調査を受けたうえで内訳つきの見積書を2〜3社から取り、追加費用が発生する条件を契約書に書いておくことです。総額の安さだけで選ぶと、かえって高くつくことがあります。

トラブル1：工事の途中で追加費用を請求された

追加費用が発生しやすいのは、地中埋設物、残置物、アスベストの3つです。地中埋設物とは、地面の下に残っている以前の建物の基礎、コンクリートのがれき、浄化槽、井戸、古い杭などのことで、掘ってみるまで分かりません。

地中埋設物は事前に金額を確定できないため、「見つかったら写真で報告し、撤去の前に見積もりを出して、施主の承諾を得てから作業する」という手順と、1立方メートルあたりなどの単価を契約書に書いておきます。

トラブル2：「解体工事一式」で、塀や庭木が含まれていなかった

見積書が「解体工事一式」だけだと、どこまでが工事に含まれるのかが分からず、後からもめる原因になります。建物本体のほかに、ブロック塀、門、庭木、庭石、物置、カーポート、土間コンクリート、浄化槽などの付帯工事と、家財の処分、整地の仕上げが含まれるかを項目ごとに確認します。

隣地との境にある塀は、どちらの所有か分からないことがあります。共有の塀や隣の家の塀を壊してしまうと賠償の問題になるため、撤去の範囲は図面や写真に印をつけて業者と共有し、境界の塀は隣の方にも事前に確認しましょう。

仮定の計算例（実際の事例ではありません）：木造30坪の空き家で、「一式150万円」の見積もりで契約したとします。工事が始まってから、ブロック塀と庭木の撤去25万円、家財の処分20万円、アスベストを含む屋根材の除去15万円、地中のがれきの撤去15万円が別にかかると言われた場合、合計は225万円になり、最初の見積もりの1.5倍です。項目を分けた見積書を取っていれば、契約の前に総額を比べられます。

トラブル3：安い業者に頼んだら、廃材を不法投棄された

極端に安い見積もりは、廃材の処分費が足りていないおそれがあります。解体で出た廃材は産業廃棄物で、廃棄物処理法では元請の解体業者が排出事業者として処理の責任を負いますが、自分の家の廃材が不法投棄されれば、施主も調査への協力などの負担を負うことになります。

解体工事を請け負うには、建設業の許可（解体工事業など）か、建設リサイクル法にもとづく都道府県知事の解体工事業の登録が必要です。登録だけの業者が請け負えるのは、請負金額が500万円未満の工事に限られます。契約の前に、次の点を確認しましょう。

• 建設業の許可番号、または解体工事業の登録番号が見積書や名刺に書かれているか
• 工事の完了後に、マニフェストの写しをもらえるか
• 工事中の事故に備えた損害賠償保険に入っているか
• 契約書を2通作り、双方が署名または記名押印して1通ずつ持つか

マニフェストとは、産業廃棄物が処分場まで正しく運ばれて処分されたことを記録する管理票のことです。また、建設業法第19条では、建設工事の請負契約は、工事の内容・代金・工期などを書面に記載して交わすよう定められています。金額の小さい工事でも、契約書のない口約束は避けてください。

近隣とのトラブルと避けるポイント

近隣とのトラブルを避けるポイントは、着工の前に工事の内容と期間を説明し、苦情を受ける窓口を決め、隣の家の現況を写真に残しておくことです。騒音や粉じんをゼロにすることはできないため、「知らされていなかった」という不満をなくすことが最も効果があります。

トラブル4：騒音・振動の苦情

解体工事の騒音と振動には、法律の基準があります。騒音規制法では、大型のブレーカーなどを使う作業を特定建設作業と定めており、環境省の告示では、騒音は敷地の境界で85デシベル以下、住宅地などの区域では作業は午前7時から午後7時まで、1日10時間以内、連続6日以内、日曜・休日は行わないことが基準です。元請業者は、作業の7日前までに区へ届け出ます。

基準の範囲内でも、在宅で仕事をする方、小さな子どもや高齢の方がいる家庭には負担になります。あいさつのときに、音の大きい作業をする日と時間帯を工程表で伝えておきましょう。

トラブル5：粉じんと、アスベストへの不安

粉じんは、建物を囲う養生シートと散水で抑えます。見積もりのときに、養生の範囲と高さ、散水に使う水道をどうするかを確認しましょう。

古い家の解体では、近隣の方がアスベストを心配することがあります。アスベスト（石綿）とは、かつて屋根材・外壁材・床材などに使われていた繊維状の鉱物で、吸い込むと健康被害のおそれがあるため、2006年9月から使用が全面的に禁止されています。調査の結果は現場に掲示することになっているので、結果と作業方法を説明できるように、業者から書面で受け取っておきましょう。

トラブル6：隣の家や道路を壊した・作業員の対応が悪い

解体工事で隣の家の外壁や塀、道路を壊した場合、賠償の責任を負うのは原則として工事をした解体業者です。民法第716条は、注文者（施主）は請負人が第三者に与えた損害を賠償する責任を負わないと定めています。ただし、注文や指図に過失があったときは施主も責任を負うため、無理な工期や危険な方法を指示しないことが大切です。

工事の前から隣の家の壁にひびがあった場合、「工事のせいだ」「前からあった」と言い分が食い違うことがあります。着工の前に、隣の家の外壁・塀・土間と、前の道路、境界標を、業者と一緒に写真に撮っておきましょう。境界標がなくなると、売却のときに測量をやり直す費用がかかります。

作業員の態度や路上駐車、たばこなどへの不満は、苦情の行き先がないと大きくなります。現場の責任者の名前と電話番号を書いた紙をあいさつのときに渡し、施主には苦情の内容と対応をその日のうちに報告してもらう取り決めにしておくと安心です。

届出・アスベスト・登記のトラブルと避けるポイント

手続きのトラブルを避けるポイントは、どの届出を誰がいつまでに出すのかを契約の前に確認し、提出した書類の控えを受け取ることです。多くの届出は解体業者が代行しますが、届出の義務が施主にあるものもあります。

トラブル7：届出やアスベストの報告が出ていなかった

建設リサイクル法とは、解体で出るコンクリートや木材を現場で分別し、再資源化することを義務づけた法律です。床面積の合計が80㎡以上の建物を解体するときは、着工の7日前までに届出が必要で、届出をする義務は発注者である施主にあります。届出をしないと罰則の対象になるため、業者に任せる場合も、受付印のある控えを受け取りましょう。

アスベストの事前調査は、建物の大きさにかかわらず、すべての解体工事で必要です。厚生労働省と環境省によると、解体する部分の床面積の合計が80㎡以上の工事は、アスベストの有無にかかわらず、調査結果を電子システムで報告することが2022年4月1日から義務になり、2023年10月1日からは、建築物石綿含有建材調査者などの有資格者による調査が義務になりました。

大気汚染防止法では、元請業者は調査の結果を発注者に書面で説明することになっています。また、発注者には、工期や費用の面で業者が作業の基準を守れるように配慮する義務があります。調査を省いて早く壊すよう求めることは避けてください。

トラブル8：建物滅失登記を忘れた

建物滅失登記とは、建物がなくなったことを登記簿に記録する手続きのことです。不動産登記法第57条により、建物の所有者は取り壊しの日から1か月以内に申請する義務があり、怠ると10万円以下の過料の対象になります（同法第164条）。

滅失登記をしないと、登記簿に存在しない建物が残り、土地を売るときや、買主が住宅ローンを借りて新しい家を建てるときに手続きが止まります。申請には、解体業者が発行する取り壊しの証明書などが必要なので、工事代金を支払う前に受け取っておきましょう。登録免許税はかからず、自分で法務局に申請することも、土地家屋調査士に依頼することもできます。

なお、亡くなった親の名義のままの建物でも、相続人の1人から滅失登記を申請できます。ただし、共有の建物を壊すには共有者全員の同意が必要で（民法第251条）、住宅ローンなどの抵当権が残っている建物は、金融機関の承諾なしに壊すことはできません。解体を決める前に、登記簿で名義と抵当権を確認してください。

解体した後に気づくトラブルと避けるポイント

解体した後のトラブルを避けるポイントは、壊す前に「建て替えができる土地か」「税金はいつから変わるか」「助成金と特例の順番」の3つを調べることです。解体してから気づいても、建物を元に戻すことはできません。

トラブル9：建て替えができない土地だった・固定資産税が上がった

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。この条件を満たさない土地は再建築不可と呼ばれ、建物を壊すと新しい建物を建てられないため、土地の価値が大きく下がります。古い空き家ほど、解体の前に区役所で道路の種類を調べることが欠かせません。

固定資産税は、毎年1月1日時点の状況で課税されます。住宅が建っている土地は、200㎡以下の部分の課税標準を6分の1にする住宅用地の特例を受けていますが、1月1日に建物がないと、その年度からこの特例がなくなります。年末に解体して買主が決まらないまま年を越すと、翌年度の土地の税額が上がるため、解体の時期は売却の予定に合わせましょう。

売却を予定している場合は、基礎や杭をどこまで撤去したかを写真と書面で残しておくと、売却後に地中埋設物が見つかったときの説明に役立ちます。更地にするかの判断は家を更地にして売る方が良い物件とは？メリット・デメリットと判断基準も参考にしてください。

トラブル10：先に契約して、助成金や税金の特例が使えなかった

区の解体の助成金は、区の決定より前に業者と契約したり着工したりすると、対象外になるのが一般的です。契約書への署名は、区の決定の通知が届いてからにします。

相続した空き家を売る場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例との関係も確認が必要です。国税庁によると（2026年4月1日現在の法令）、解体して土地を売る場合も対象になりますが、解体した後に駐車場などとして貸すと対象外になり、売却の期限は相続から3年を経過する年の年末まで、かつ2027年12月31日までです。要件の全体は【2026年版】空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限で解説しています。

解体工事の流れと、時期ごとのチェックリスト

解体工事は、壊す前の確認、相見積もり、契約、届出と近隣説明、工事、完了の順に進みます。工事そのものより、その前後の準備と手続きに時間がかかります。それぞれの段階で、次のことを確認しましょう。

1. 壊す前の確認：登記簿で名義・共有・抵当権を、区役所で道路の種類と助成金を調べます。
2. 相見積もり：2〜3社に現地を見てもらい、内訳を分けた見積書をもらいます。
3. 契約：追加費用の条件と単価、工期、支払いの時期、保険、届出を出す人を書面で決めます。
4. 届出と近隣説明：着工の7日前までに届出・標識の掲示・あいさつを済ませます。
5. 工事：隣の家・道路・境界標の写真を残し、苦情と追加工事の連絡方法を決めます。
6. 完了：マニフェストの写しと取り壊しの証明書を受け取り、1か月以内に滅失登記を申請します。

家財が多い空き家は、解体の前に片付けを済ませると見積もりのぶれが小さくなります。片付けの段取りは空き家を売却する前の片付け｜段取り・費用と残したまま売る方法をご覧ください。

工事の内容や請求に納得できず、業者との話し合いで解決しない場合は、消費者ホットライン（電話188）で近くの消費生活センターにつながります。

墨田区・江戸川区で空き家を解体するときの注意点

墨田区・江戸川区の空き家の解体は、隣の家との距離が近いこと、道路が細いこと、区ごとに事前周知のルールがあることの3点で、トラブルが起きやすい条件がそろっています。全国共通の対策に加えて、次の点を確認しましょう。

区ごとの事前周知のルール

両区とも、解体工事の前に標識の掲示と近隣への説明を求める要綱を定めています（各区の公式サイト、2026年10月時点）。

木造住宅が密集した地域と細い道路

墨田区の京島・八広・東向島・墨田や、江戸川区の平井・小岩・松島周辺には、木造住宅が密集し、道路の幅が4mに満たない地域が残っています。こうした場所では、重機やトラックが入れず、手作業での解体が増えて工期と費用がかさみます。壁を共有する長屋では、隣の家の壁の補修まで含めた計画が必要です。

細い道路沿いの空き家は、再建築不可にあたることもあります。調べ方は【2026年】墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方、【2026年】江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド｜調べ方・区の助成・買取で解説しています。

区の除却助成と、滅失登記の申請先

両区には古い住宅の解体に対する助成制度があり、どちらも区の決定の前に契約・着工すると対象外になります。制度の内容と費用の目安は、【2026年】墨田区の解体工事の費用と助成金｜除却助成の比較と売却前の判断、【2026年】江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点をご覧ください。建物滅失登記の申請先は、墨田区の建物は東京法務局墨田出張所、江戸川区の建物は東京法務局江戸川出張所です。

解体しないという選択肢｜古家付きで売る・買取と比べる

売却が目的であれば、解体せずに古家付きのまま売る方法や、不動産会社に買い取ってもらう方法もあり、この場合は解体のトラブルそのものを避けられます。解体費の分だけ高く売れるとは限らないため、解体を決める前に手取りを比べることが大切です。

買取とは、不動産会社が買主となって不動産を直接買い取る方法のことです。家財を残したまま引き渡せる場合があり、解体や近隣へのあいさつを売主がする必要もありません。空き家を売るときの注意点の全体は【2026年版】空き家売却の注意点12選｜売る際のコツと失敗しやすい点で、区ごとの売り方は【2026年】墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口、【2026年】江戸川区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・区の窓口・売り方比較でまとめています。

墨田区・江戸川区で空き家の解体・売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

当社は解体工事を請け負う会社ではありませんが、空き家を「解体して売る」「古家付きで売る」「当社が買い取る」のどれが合うかを、解体の前の段階からご相談いただけます。口コミでは、こまめな連絡と進捗の報告、親身な対応、相続した家の売却への対応を評価していただいています。

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仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。解体の前に価格を知りたい方は無料査定、何から始めればよいか整理したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

空き家の解体で多いトラブルは何ですか？

工事の途中の追加費用、騒音・粉じんなどの近隣からの苦情、隣の家や塀の破損、届出や建物滅失登記の漏れが代表的です。多くは、内訳つきの見積書と書面の契約、着工前の近隣への説明で防げます。

解体工事で追加費用を請求されたら、払わなければいけませんか？

契約書に定めた条件にあてはまる追加工事であれば、支払う必要があります。条件があいまいな場合は、写真と見積もりの根拠を出してもらい、納得できないときは消費者ホットライン（電話188）に相談しましょう。事前に、承諾を得てから作業する手順を契約書に入れておくことが大切です。

解体工事で隣の家を壊してしまったら、誰の責任になりますか？

原則として、工事をした解体業者が賠償の責任を負います。民法第716条により、施主は注文や指図に過失がなければ責任を負いません。業者が損害賠償保険に入っているかを契約の前に確認し、着工前に隣の家の現況を写真に残しておきましょう。

解体工事の近隣へのあいさつは、誰がいつ行うものですか？

解体業者が着工の前に行うのが一般的で、施主も同行するか、あいさつ状に名前を入れると丁寧です。墨田区・江戸川区では区の要綱で標識の掲示と事前の説明が求められており、墨田区は工事開始の7日前までに、江戸川区も着工の7日前までに説明するよう定めています。

建物を解体した後の滅失登記は、いつまでに必要ですか？

取り壊しの日から1か月以内に、建物の所有者が法務局へ申請する必要があります（不動産登記法第57条）。怠ると10万円以下の過料の対象になり、土地の売却や新築の手続きにも支障が出ます。登録免許税はかかりません。

まとめ

空き家解体で起こりうるトラブルは、お金・近隣・手続き・解体後の4種類で、その多くは契約の前と着工の前の準備で避けられます。

• 見積書は内訳つきで2〜3社から取り、追加費用の条件と単価を契約書に書きます。
• 着工の前に近隣へ説明し、苦情の窓口を決め、隣の家と境界標の写真を残します。
• 取り壊しから1か月以内に、建物滅失登記を申請します。
• 解体の前に、接道・固定資産税の基準日・助成金と特例の順番を調べます。

参考：厚生労働省「石綿総合情報ポータルサイト」／環境省「石綿（アスベスト）問題への取組」／墨田区「解体工事の事前周知報告書（解体工事指導要綱）」／江戸川区「解体工事等事前周知要綱」／国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日

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