【2026年】墨田区の解体工事の費用と助成金｜除却助成の比較と売却前の判断の記事

「墨田区の古い家を解体したいが、費用がいくらかかるのか見当がつかない」「助成金があると聞いたが、自分の家が対象なのか分からない」「解体してから売るのと、古家付きのまま売るのと、どちらが得なのか」。こうした悩みは、木造住宅が密集する墨田区でとても多いご相談です。

この記事では、次のことが分かります。

• 墨田区で使える解体工事（除却）の助成金と、町名ごとの上限額
• 解体費用の内訳と、墨田区で費用が上がりやすい条件
• 解体したあとの固定資産税と、売却時の税金の特例の期限
• 「解体してから売る」「古家付きで売る」「そのまま買取」の選び方

先に結論をお伝えすると、墨田区は2026年4月1日に除却の助成を大きく拡充しており、町名によっては上限150万〜200万円の助成を受けられます。ただし、どの制度も「契約・着工の前に申請する」ことが条件です。解体を決める前に、助成の対象かどうかと、売り方の比較を済ませておくことが大切です。

この記事の結論

• 墨田区の除却助成は主に7種類。上限は50万〜300万円で、町名と建物の条件で決まる（2026年10月時点）。
• 京島・墨田などの不燃化特区は上限200万円、八広・東向島などの不燃化集中促進地区は上限150万円。
• どの制度も工事の契約・着工前の申請が必須で、複数の制度の併用はできない。
• 解体すると翌年度から土地の固定資産税が上がる。1月1日時点の状態で決まるため、解体の時期が重要。
• 再建築不可や長屋は、解体すると建て直せないことがある。解体前に不動産会社へ相談するのが安全。

墨田区の解体工事の費用はいくら？内訳と決まり方

解体工事の費用は、建物の構造・延べ面積・立地条件の3つでほぼ決まります。全国一律の公的な「相場表」はないため、実際の金額は現地を見たうえでの見積りで確認する必要があります。

解体工事とは、建物を取り壊して廃材を運び出し、土地を平らにならすまでの工事のことです。行政の制度では「除却（じょきゃく）」と呼ばれます。この記事では、区の制度名に合わせて「除却」という言葉も使います。

見積書に出てくる主な項目

• 仮設工事：足場、防音・防じんの養生シート
• 建物本体の解体：屋根・内装・構造体の取り壊し
• 基礎の撤去：コンクリート基礎の掘り起こしと搬出
• 廃材の運搬・処分：木くず、コンクリートがら、金属などの分別と処分
• 付帯工事：ブロック塀、門、物置、庭木、浄化槽などの撤去
• アスベスト（石綿）関連：事前調査と、見つかった場合の除去
• 残置物の処分：家具・家電・生活用品が残っている場合
• 整地：解体後の地面をならす作業

区の助成単価から見る費用の目安

参考になる公的な数字として、墨田区の「都市防災既存建築物除却助成事業」の助成単価があります。区公式ホームページ（2026年6月3日更新）によると、助成額は木造で1平方メートルあたり21,000円（上限210万円）、非木造で1平方メートルあたり30,000円（上限600万円）で、いずれも工事費の範囲内です。

この単価で延べ面積80平方メートル（約24坪）の木造住宅を計算すると、21,000円×80平方メートル＝168万円になります。これはあくまで助成額の計算上の単価であり、実際の工事費を保証するものではありません。次に説明する条件によって、見積額は大きく変わります。

墨田区で解体費用が高くなりやすい5つの条件

墨田区では、道路の狭さと建物の密集が原因で、同じ広さの家でも解体費用が上がりやすい傾向があります。見積りを取る前に、自分の家がどの条件に当てはまるかを確認しておくと、金額の理由が理解しやすくなります。

1. 前の道路が狭い：京島・八広・東向島・墨田などには、幅4メートル未満の道路（いわゆる2項道路）が多く残っています。重機や大型トラックが入れないと、小型車での往復や手作業が増えます。
2. 隣の家との距離が近い：隣家との間がほとんどない場合、重機で一気に壊せず、手作業での解体（手壊し）と丁寧な養生が必要です。
3. 長屋・連棟式の建物：壁を共有している住戸を1戸だけ壊す「切り離し」は、隣の住戸の壁の補修工事が加わります。隣の所有者の同意も欠かせません。
4. アスベストを含む建材：古い建物の屋根材・外壁材・内装材に含まれていることがあります。含まれていれば、飛散を防ぐ対策と専用の処分が必要です。
5. 地中埋設物：古い基礎、井戸、浄化槽、過去の建物のがれきなどが地中から出てくると、追加費用になります。下町の古い土地では珍しくありません。

宅建業者としての実務の感覚では、見積りは必ず現地を見てもらったうえで、2〜3社から取ることをおすすめします。「追加費用が出るのはどんな場合か」を契約前に書面で確認しておくと、あとのトラブルを防げます。解体で起こりやすいトラブルは、空き家解体で起こりうるトラブルとは？トラブルを避けるポイントを解説！でも紹介しています。

墨田区の解体工事で使える助成金｜除却助成の比較表

墨田区には、建物の除却（解体）に使える助成が主に7種類あります。担当は、不燃・耐震促進課（6制度）と安全支援課（老朽危険家屋の2つの型）に分かれています。

次の表は、墨田区公式ホームページの「建物の取壊し（除却）助成について」（2026年8月18日更新）と「老朽危険家屋除却費等助成制度」（2026年4月1日更新）をもとにまとめたものです（2026年10月時点）。

区のページには、不燃・耐震促進課の6制度は「併用不可」と明記されています。複数に当てはまる場合でも、申請できるのは1つだけです。

2026年4月1日の拡充で何が変わったか

墨田区は2026年4月1日に不燃化・耐震化の助成を拡充しました。区の案内（2026年4月発行）によると、解体に関係する主な変更点は次のとおりです。

• 不燃化特区の老朽建築物の除却：上限が90万円から200万円に引き上げ
• 不燃化集中促進地区の新設：八広・東向島・向島五丁目・押上三丁目・立花二丁目などで、除却に上限150万円
• 除却だけの申請が可能に：建て替えを伴わない解体でも申請できるようになった
• 耐震の除却助成：対象が区内全域に拡大

インターネット上には、拡充前の金額（50万円・90万円など）のまま残っている解説ページも見られます。金額は必ず区の公式ページで確認してください。

自分の家がどの制度に当たるかの調べ方

最も確実なのは、区の「建築物除却助成相談」のフォームか、不燃・耐震促進課（電話 03-5608-6268）に住所を伝えて確認する方法です。同じ町名でも番地によって対象が分かれるため、自己判断は避けましょう。老朽危険家屋の助成は、安全支援課（電話 03-5608-6520）が窓口です。

出典：墨田区「建物の取壊し（除却）助成について」、墨田区「老朽危険家屋除却費等助成制度」

助成金の申請から解体工事までの流れと注意点

助成金を受け取るには、解体業者と契約する前、または着工する前に区へ申請し、決定を受けてから工事を始める必要があります。順番を間違えると、対象の建物であっても助成は受けられません。

1. 区へ事前相談する：住所と建物の概要（構造・建てた時期）を伝え、使える制度を確認します。
2. 解体業者から見積りを取る：申請には見積書が必要になるのが一般的です。この時点ではまだ契約しません。
3. 助成の申請をする：必要書類を区に提出します。耐震の除却助成は、先に耐震診断が必要です。
4. 決定通知を受けてから契約・着工する：老朽危険家屋の助成は、区の承認の前に着工すると対象外になります。
5. 工事完了後に報告し、助成金を受け取る：助成金は工事のあとに振り込まれます。工事代金はいったん自分で支払います。
6. 建物滅失登記をする：解体から1か月以内に法務局へ申請します。

申請でつまずきやすいポイント

• 契約のタイミング：住宅耐震改修促進助成事業（除却）は、工事の契約後・着工後は申請を受け付けないと区のページに書かれています。
• 年度内の完了：老朽危険家屋の助成は、その年度の2月末までに工事を終える必要があります。秋以降に動き出す場合は、日程に余裕があるかを先に確認しましょう。
• 予算の上限：助成は予算の範囲内で行われます。年度の後半は受付が終わっていることもあります。
• 対象にならない費用：耐震の除却助成では、門や塀などの外構、残置物の処分、地中埋設物の撤去は対象外です。
• 申請できる人：老朽危険家屋の助成は、宅地建物取引業者や不動産賃貸業者は申請できません。不燃化特区などでも、宅建業者が販売目的で行う除却は対象外です。
• 共有名義・相続登記が済んでいない家：共有者全員の合意や、相続人の同意書が求められます。

個人の所有者が「解体後に土地を売る予定」の場合に助成を受けられるかどうかは、制度ごとに条件が異なります。売却を考えている場合は、事前相談のときにその予定を正直に伝えて確認してください。

解体工事の前に知っておきたい法律上の手続き

解体工事には、建設リサイクル法の届出、アスベストの事前調査、建物滅失登記という3つの手続きが関わります。多くは解体業者が代行しますが、責任を負うのは発注者である所有者です。

• 建設リサイクル法の届出：床面積の合計が80平方メートル以上の建物を解体する場合、発注者は工事を始める7日前までに届出が必要です。墨田区内の工事は区が窓口になります。
• アスベスト（石綿）の事前調査：大気汚染防止法により、解体工事の前には建物の規模にかかわらず石綿の有無の調査が必要です。2022年4月からは、解体する部分の床面積が80平方メートル以上の工事で調査結果の報告が義務になり、2023年10月からは資格を持つ人による調査が義務になりました（出典：環境省・厚生労働省の石綿関連の案内）。
• 建物滅失登記：不動産登記法第57条により、建物がなくなった日から1か月以内に申請する義務があります。怠ると10万円以下の過料の対象です（同法第164条）。
• ライフラインの停止：電気・ガス・電話・インターネットは解体前に停止と撤去を依頼します。水道は工事中の散水に使うことがあるため、業者に確認してから止めます。
• 近隣へのあいさつ：密集地では、騒音・振動・ほこりの苦情が出やすくなります。工事の期間と時間帯を事前に伝えておくことが大切です。

解体すると税金はどう変わる？固定資産税と売却時の特例

家を解体して更地にすると、翌年度から土地の固定資産税・都市計画税が上がります。住宅が建っている土地に適用される「住宅用地の特例」が外れるためです。

固定資産税は1月1日時点の状態で決まる

住宅用地の特例とは、住宅の敷地について課税のもとになる額を減らす仕組みのことです。200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1になります。

固定資産税は、毎年1月1日時点の状態で1年分が決まります。たとえば12月に解体すると、翌年度から特例が外れます。1月2日以降に解体すれば、その年度は住宅用地のままで、特例が外れるのは次の年度からです。売却の予定がある場合は、解体から引渡しまでの期間が年をまたぐかどうかで負担が変わります。

なお、東京23区では、負担を調整する仕組みや小規模な非住宅用地の減免があるため、税額が単純に6倍になるわけではありません。実際の税額は、墨田都税事務所で確認できます。仕組みの基本は、空き家にかかる固定資産税は6倍になる！？税金対策は？も参考にしてください。

不燃化特区なら、解体後の土地の税が最長5年間8割減免

東京都主税局によると、不燃化特区の中で老朽住宅を取り壊した場合、取り壊し後の土地の固定資産税・都市計画税が、翌年度から最長5年度分、8割減免されます（小規模住宅用地から非住宅用地に変わった部分が対象）。取り壊しの期限は2031年（令和13年）3月31日までです。

ただし、次の場合は減免が終わります。

• 貸駐車場など、収益を得る目的で使った場合
• 雑草が茂るなど、管理をしていないと判断された場合
• 売買などで所有者が変わった場合

つまり、この減免は「解体してしばらく更地で持つ人」のための制度で、売却すると買主には引き継がれません。申請は毎年6月30日までに、区の証明書を添えて都税事務所へ行います。

出典：東京都主税局「不燃化特区内における老朽住宅等除却後の土地に対する固定資産税・都市計画税の減免」

売却時の特例は「解体から1年以内の契約」が期限

自宅を売ったときに利益から3,000万円を差し引ける特例は、家を解体してから売る場合にも使えます。国税庁のタックスアンサーNo.3302によると（2026年10月時点）、次の条件をすべて満たす必要があります。

• 解体した日から1年以内に、土地の売買契約を結ぶこと
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 解体してから契約までの間、土地を貸駐車場などに使わないこと

相続した空き家を売るときの3,000万円控除も、解体して更地で売る方法が認められています。こちらは2027年12月31日までの売却が期限です。要件の詳細は、【2026年】墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口で解説しています。

また、土地を売るために建物を取り壊した場合の解体費用は、売却益を計算するときの「譲渡費用」に含められます（国税庁 タックスアンサーNo.3255）。受け取った助成金の税務上の扱いは、制度や状況で変わるため、税務署か税理士に確認してください。

解体してから売るか、古家付きで売るか｜比較と判断フロー

助成金で解体費の大半をまかなえて、解体後も建物を建てられる土地なら「解体してから売る」が有力です。助成の対象外の場合や、再建築に不安がある場合は「古家付きで売る」か「そのまま買取」を先に検討します。

手取りの計算例（仮定の数値）

次の計算は、考え方を示すための仮定の例です。実際の価格や費用とは異なります。

前提：八広の不燃化集中促進地区にある木造2階建て。解体費の見積りが250万円、助成の決定額が150万円、更地での売却価格が3,000万円、古家付きでの売却価格が2,800万円と仮定します。仲介手数料などの諸費用は、どちらも同じ割合でかかるものとして省略します。

この仮定では、解体したほうが100万円多く残ります。一方、助成が使えなければ2,750万円となり、古家付きのほうが50万円多く残ります。助成が使えるかどうかで、結論が入れ替わることが分かります。

判断フロー

1. その土地は、解体後に建物を建てられますか？ 道路に2メートル以上接していない土地（再建築不可）は、解体すると建て直せません。分からない場合は解体せず、先に調査します。
2. 長屋・連棟ではありませんか？ 切り離しには隣の同意が必要で、切り離したあとの敷地で建て直せるかの確認も必要です。
3. 助成の対象区域・対象建物ですか？ 対象なら、見積額と助成額から自己負担を計算します。
4. 解体費を先に支払う資金はありますか？ 助成金は工事後の入金です。資金がなければ、古家付きの売却か買取を考えます。
5. いつまでに売りたいですか？ 急ぐ場合は、申請から決定までの期間を待てるかどうかで判断します。

一般的な比較は、家を更地にして売る方が良い物件とメリット・デメリットをご紹介！でも解説しています。

墨田区で「解体しないほうがよい」ケース

再建築不可の土地、長屋、借地の上の建物は、解体する前に必ず専門家へ相談すべきケースです。解体によって、かえって売りにくくなることがあるためです。

• 再建築不可・無接道の土地：建物があるうちは、リフォームして住む・貸すという使い方ができます。更地にすると使い道が大きく減ります。区の老朽危険家屋の助成には無接道敷地向けの上乗せ（3分の2・上限200万円）がありますが、助成が出ることと、解体後に売りやすいことは別の話です。詳しくは【2026年】墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方をご覧ください。
• 前の道路が4メートル未満の土地：建て直すときは、道路の中心から2メートルまで敷地を下げる「セットバック」が必要です。建てられる面積が減るため、買主は更地の価格から差し引いて考えます。
• 借地の上の建物：建物を壊すと、借地の権利を主張しにくくなるおそれがあります。地主との話し合いが先です。
• 買主が建物を使う可能性がある家：築年数が比較的新しい家や、リフォーム向きの家は、建物を残したほうが買主の幅が広がることがあります。

よくあるケースとして、「助成金が出るから」と先に解体してしまい、あとから再建築できない土地だと分かる、という失敗があります（一般化した例です）。こうした事態を避けるには、解体の前に道路との関係を調べることが欠かせません。

セルフリジェネレーションに相談した場合の進め方

当社では、解体するかどうかを決める前の段階から、売り方の比較を無料でお手伝いしています。株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、仲介による売却と当社による直接の買取の両方に対応しています。

1. 現地と書類の確認：道路との関係、再建築できるかどうか、長屋かどうか、借地かどうかを調べます。
2. 3通りの査定：「古家付きで売る場合」「解体して更地で売る場合」「当社がそのまま買い取る場合」の価格をお出しします。
3. 助成の確認の段取り：対象になりそうな制度を整理し、区の窓口へ確認する際のポイントをお伝えします。申請そのものは所有者の方が行います。
4. 手取りの比較：解体費の見積り、助成額、税金の特例の期限を並べて、どの方法が合うかを一緒に考えます。
5. 売却または買取の実行：買取の場合は、建物も残置物もそのままの状態でお引き受けできます。

墨田区の売却全体の流れは【2026年】墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用で、買取の仕組みは【2026年】墨田区の不動産買取ガイド｜相場・流れ・仲介との違いでまとめています。価格を知りたい方は無料査定を、買取の条件を知りたい方は買取のページをご利用ください。

墨田区で解体・売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ★4.8

当社のGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。解体するかどうかのように、選択肢ごとの損得を比べる必要があるご相談では、説明の分かりやすさと連絡のこまめさを評価いただくことが多くあります。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社の特徴は次のとおりです。

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：本店は押上にあり、京島・八広・東向島などの道路や建物の事情を踏まえてご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：再建築の可否や長屋の切り離しなど、判断の難しい物件にも対応します。
• 売却も買取も対応：解体して売る、古家付きで売る、そのまま買い取る、のどれが合うかを比べたうえでご提案できます。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：相続や税金の特例が関わる場合も、まとめてご相談いただけます。
• LINE・オンライン相談に対応：遠方にお住まいの相続人の方からのご相談もお受けしています。

まずは話を聞いてみたいという方は、無料相談をご利用ください。

よくある質問

墨田区で家の解体に使える助成金はありますか？

あります。墨田区には除却（解体）の助成が主に7種類あり、上限は50万〜300万円です（2026年10月時点）。対象は町名・番地と建物の条件で決まるため、区の不燃・耐震促進課か安全支援課に住所を伝えて確認してください。

墨田区の解体工事の費用はいくらくらいですか？

建物の構造・広さ・立地で変わるため、現地を見たうえでの見積りが必要です。公的な目安として、区の都市防災既存建築物除却助成事業の単価は木造1平方メートルあたり21,000円です。道路が狭い場所や長屋では、費用が上がりやすくなります。

解体工事を始めたあとでも助成金は申請できますか？

できません。墨田区の除却助成は、どの制度も工事の着手前の申請が条件です。住宅耐震改修促進助成事業（除却）は契約後の申請も受け付けないため、解体業者と契約する前に区へ相談してください。

家を解体すると固定資産税は上がりますか？

上がります。住宅が建っている土地の特例が外れるため、解体した翌年の1月1日時点で更地なら、その年度から土地の税額が上がります。不燃化特区内の老朽住宅を取り壊した場合は、最長5年度分、8割の減免を受けられる制度があります。

解体してから売るのと、古家付きで売るのはどちらが得ですか？

助成金で解体費の大半をまかなえて、解体後に建物を建てられる土地なら、解体してから売るほうが有利になりやすいです。助成の対象外の場合や、再建築不可・長屋の場合は、古家付きの売却か買取のほうが安全です。

再建築不可の家でも解体の助成金は受けられますか？

受けられる制度があります。老朽危険家屋除却費助成は、無接道敷地の不良住宅について工事費の3分の2・上限200万円を助成します。ただし、解体すると建て直せず売りにくくなることがあるため、先に不動産会社へ相談してください。

まとめ

墨田区の解体工事は、道路の狭さや建物の密集で費用が上がりやすい一方、2026年4月の拡充で助成が手厚くなりました。最後に要点を整理します。

• 除却助成は主に7種類。不燃化特区は上限200万円、不燃化集中促進地区は上限150万円、耐震の除却は50万〜100万円、老朽危険家屋は100万〜300万円。
• 申請は契約・着工の前。併用はできず、年度内の完了や予算の上限にも注意が必要。
• 解体すると翌年度から固定資産税が上がる。売却時の3,000万円控除は、解体から1年以内の契約が条件。
• 再建築不可・長屋・借地は、解体の前に必ず調査と相談をする。
• 「解体して売る」「古家付きで売る」「そのまま買取」の3つを、手取りで比べて決める。

解体は一度行うと元に戻せません。迷ったら、壊す前にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月11日

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