【2026年】江戸川区の底地の売却相場｜価格の決まり方と売り先別の手取りの記事

「親から江戸川区の貸地を相続したが、地代は少なく税金ばかりかかる」「底地を売りたいが、いくらになるのか見当がつかない」。地主の方から、こうしたご相談をよくいただきます。底地は普通の土地と値段の決まり方が違うため、土地の相場を調べても答えが出ません。

この記事では、江戸川区で底地の売却を考えている地主の方に向けて、次のことを解説します。

• 底地の相場が「更地の何割」と一言で言えない理由
• 江戸川区の地価公示を使った、底地の価格の試算方法
• 借地人に売る・同時売却・買取の価格と手取りの違い
• 江戸川区ならではの注意点（最低敷地面積70㎡・区画整理）
• 税金、相続対策、売却までの進め方

先に結論をお伝えすると、底地の価格は「誰に売るか」で数倍変わります。まず借地人の意向を確かめ、難しければ買取を検討する、という順番が基本です。

この記事の結論

• 底地の相場に公的な統計はなく、価格は売り先・地代・契約内容によって個別に決まります。
• 相続税の評価額は「更地の評価額×（1－借地権割合）」ですが、第三者にはこの額より安くなるのが一般的です。
• 高く売りやすい順は、借地権との同時売却、借地人への売却、買取業者への売却です。
• 江戸川区は最低敷地面積が原則70㎡のため、土地を分け合う等価交換は面積の確認が欠かせません。
• 売却益には所有期間5年超で20.315％の税金がかかり、取得費が不明なら売値の5％で計算します。

底地とは？江戸川区の地主が知っておきたい基本

底地とは、借地権が設定されている土地の所有権のことです。地主は地代を受け取れますが、土地を自分で使うことも、建物を建てることもできません。

借地権とは、建物を所有するために他人の土地を借りる権利のことです。土地の上に借地人の家が建っている場合、土地の権利は「借地人の借地権」と「地主の底地」に分かれていると考えます。

旧法の借地は、地主から契約を終わらせにくい

1992年8月1日より前に始まった借地契約には、今も旧借地法が適用されます。旧法の借地は、期間が満了しても、地主に正当な理由がなければ更新を拒めません。

江戸川区にも、昭和の時代に地主が土地を貸し、借地人が家を建てた旧法の借地が今も残っています。古い契約では、契約書がない、または当時の簡単な書面だけ、ということも珍しくありません。

底地は借地人の承諾がなくても売れる

底地は地主の所有物なので、借地人の承諾なしに売却できます。借地人が借地上の建物を登記していれば、買主は新しい地主として契約を引き継ぎます（民法第605条の2、借地借家法第10条）。

買主が借地人に地代を請求するには、所有権移転の登記が必要です。預かっている敷金や保証金があれば、その返還義務も買主に移ります。

借地権や区画整理など、権利関係が複雑な土地の全体像は、江戸川区の訳あり物件買取ガイド｜旗竿地・借地・区画整理の売り方にまとめています。この記事は、地主の立場に絞って解説します。

江戸川区の底地の売却相場｜「更地の何割」と言えない理由

底地の売却相場は、公的な統計がなく、一律の割合では示せません。同じ土地でも、借地人に売るか、第三者に売るかで価格が大きく変わるからです。

相続税の評価額は「更地×（1－借地権割合）」

国税庁によると（令和8年4月1日現在法令等）、借地権が設定された土地（貸宅地）の相続税評価額は、次の式で計算します。

底地の評価額 ＝ 自用地（更地）としての評価額 －（自用地としての評価額 × 借地権割合）

借地権割合とは、土地の価値のうち借地人の権利が占める割合のことです。国税庁の路線価図に、A（90％）からG（30％）までの記号で、道路ごとに示されています。出典は国税庁「No.4613 貸宅地の評価」です。

ご自身の底地の借地権割合は、国税庁「路線価図・評価倍率表」で江戸川区の該当する町名を開き、前面道路の数字の後ろに付いた記号で確認します。

実際に売れる価格は、評価額と一致しない

相続税の評価額は税金を計算するための金額で、売れる価格ではありません。借地人以外の第三者にとって、底地は「自分で使えず、地代だけが入る土地」です。

地代から固定資産税・都市計画税を引いた手残りが少ないと、投資としての魅力が低く、価格は評価額を下回りやすくなります。不動産会社や法律事務所の解説では、第三者への売却は更地価格の1〜2割程度、借地人への売却ではそれより高い水準と説明されることが多いものの、これは業界で言われる目安で、公的な相場ではありません。

一方、借地人にとっては、底地を買えば土地が完全な所有権になり、建て替えや売却が自由になります。そのため、借地人は第三者より高い価格を出しやすいのです。

江戸川区の地価公示から底地の価格を試算する

底地の価格を考える出発点は、その土地が更地だった場合の価格です。江戸川区の住宅地の地価公示（国土交通省、2026年1月1日時点）をもとに、試算の方法を紹介します。

下の表は、地価公示の価格に100㎡を掛けた金額と、借地権割合を60％と仮定した場合の「底地割合40％」の金額です。借地権割合は道路ごとに違うため、必ず路線価図で確認してください。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）。右の2列は当社による機械的な試算で、底地の売買価格を示すものではありません。

この「40％」の金額は、借地人に買ってもらう場合の話し合いの出発点として使われることがあります。ただし、実際の価格は地代の水準、契約の残り期間、借地人の資金力によって上下します。第三者に売る場合は、この金額を大きく下回ることが多い点に注意が必要です。

駅や町ごとの更地の価格は、江戸川区の土地相場・坪単価｜地価推移と駅別の土地価格で地点別に確認できます。

底地の売り先は3つ｜借地人・同時売却・買取の比較

底地の売り方は、借地人に売る、借地権と一緒に第三者へ売る（同時売却）、買取業者に売る、の3つが中心です。価格が高い方法ほど、借地人の協力が必要になります。

借地人に売る｜まず検討したい方法

借地人への売却は、地主と借地人の両方に利点があり、価格もまとまりやすい方法です。借地人は土地を完全に自分のものにでき、住宅ローンや建て替えの自由度が上がります。

課題は借地人の資金です。高齢の借地人は住宅ローンを組みにくいため、お子さんが買う、親子でローンを組むなどの方法を一緒に考える必要があります。

同時売却｜借地権と底地をまとめて第三者に売る

同時売却とは、地主と借地人が協力し、底地と借地権を同じ買主に同時に売る方法です。買主は完全な所有権の土地を手に入れられるので、更地に近い価格で売れます。

売却代金をどう分けるかは、地主と借地人の話し合いで決めます。路線価図の借地権割合が目安にされますが、法律で決まった配分ではありません。借地人が高齢で住み替えを考えている、相続で空き家になっている、といった場面で成立しやすい方法です。

買取業者に売る｜早く確実に整理できる

買取業者への売却は、借地人の協力がなくても進められ、短期間で現金化できる方法です。その代わり、価格は3つの中で最も低くなります。

借地人が複数いる、地代の滞納がある、契約書がない、相続税の納付期限が迫っている、といった場合に向いています。買取と仲介の違いは、江戸川区の不動産買取ガイド｜最短日数と仲介との手取り比較で詳しく解説しています。

等価交換｜土地を分け合う方法

等価交換とは、底地の一部と借地権の一部を交換し、地主と借地人がそれぞれ完全な所有権の土地を持つ方法です。国税庁によると、借地権は土地と同じ種類の資産に含まれるため、要件を満たせば固定資産の交換の特例（所得税法第58条）の対象になります。

特例には、交換する資産を互いに1年以上所有していること、時価の差が高い方の20％以内であること、などの要件があります（国税庁「No.3505 借地権と底地を交換したとき」、令和8年4月1日現在法令等）。

江戸川区ならではの注意点｜最低敷地面積70㎡と区画整理

江戸川区の底地は、区の建築ルールと区画整理事業の影響を受けます。全国向けの解説には出てこない点なので、売り方を決める前に確認してください。

最低敷地面積70㎡｜土地を分けると建てられないことがある

江戸川区は、2004年6月24日に対象区域と最低敷地面積70㎡を指定しています。対象区域では、新しく70㎡未満に分けた土地には、原則として建物を建てられません（江戸川区公式ホームページ、2026年3月更新）。

たとえば120㎡の底地を等価交換で地主48㎡・借地人72㎡に分けると、地主が受け取った48㎡には建物を建てられず、価値が大きく下がるおそれがあります。等価交換や一部売却を考えるときは、分けた後の面積がそれぞれ70㎡以上になるかを先に確かめます。

2004年6月23日以前から70㎡未満の敷地として使われていた土地などは、例外として建築できる場合があります（建築基準法第53条の2第3項）。対象区域は区の都市計画情報提供サービスで確認でき、窓口は都市開発部の建築指導課です。

区画整理の区域内にある底地

江戸川区は、土地区画整理事業で街づくりを進めてきた区です。施行中の区域内にある底地は、仮換地（工事中に仮に割り当てられる土地）の位置や面積、清算金の負担を確認してから売却します。

登記されていない借地権は、施行者への申告が必要とされています（土地区画整理法第85条）。借地人が申告しているかどうかで手続きが変わるため、区の担当窓口と借地人の双方に確認します。

借地の区画が細かく分かれている

一人の地主が、一筆の広い土地を複数の借地人に貸しているケースがあります。この場合、借地ごとの境界がはっきりせず、測量と分筆（土地を登記上分けること）が必要になります。

測量の費用と流れは、相続した土地を売りたい｜測量・境界確定・分筆の費用と流れを参考にしてください。農地として使っている土地もお持ちの地主の方は、江戸川区の生産緑地を売却する方法もあわせてご覧ください。

価格が下がりやすい底地と、売る前にできる対策

底地の価格は、買主が「引き継いだ後に困らないか」で大きく変わります。売る前に不安の種を減らしておくと、借地人にも第三者にも売りやすくなります。

地代が長年据え置かれている

地代が固定資産税・都市計画税とあまり変わらない水準だと、買主の手残りが少なく、価格は下がります。地代が税金の増加や周辺の水準に比べて不相当になったときは、地主から増額を請求できます（借地借家法第11条）。

ただし、売却の直前に値上げを切り出すと、借地人との関係がこじれ、買取りの相談がしにくくなることがあります。値上げを交渉するか、現状のまま売るかは、売り先を決めてから判断するのが安全です。

契約書がない・契約内容がはっきりしない

契約の始期や期間、更新料の取り決めが分からない底地は、買主が将来の見通しを立てられません。借地人と話し合い、現在の契約内容を確認する書面（覚書）を作っておくと、評価が安定します。

借地人が亡くなり、相続人が分からない

借地上の建物が空き家になり、地代が止まっているケースもあります。借地権は相続されるため、相続人を調べ、借地を続けるのか、借地権を手放すのかを確認します。

相続人が借地権を手放したい場合は、同時売却や、地主による借地権の買い取りを提案しやすい場面です。借地人が建物を第三者に売りたいと申し出た場合に、地主が承諾しないと、借地人は裁判所に許可を求めることができ、その手続きの中で地主が自ら買い受ける申立てをすることもできます（借地借家法第19条）。

底地を売ったときの税金と手取りの計算例

底地を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えていれば、税率は合計20.315％（復興特別所得税を含む）です。相続した底地は、亡くなった方の取得時期を引き継ぎます。

先祖代々の土地で買った金額が分からない場合は、売った金額の5％を取得費とすることができます（概算取得費）。この場合、売値の大部分が利益として課税されるため、手取りは思ったより少なくなります。

売り先別の手取りの比較（仮定の計算例）

瑞江駅徒歩圏の100㎡の底地を想定し、更地なら5,400万円で売れると仮定します。取得費は概算の5％、所有期間は5年超、仲介手数料は上限額（売買価格×3％＋6万円＋消費税）、印紙税は軽減税率で計算しました。

※すべて仮定の数値による試算で、実際の価格や税額を示すものではありません。測量費・登記費用は含んでいません。税額は税理士または税務署にご確認ください。

相続した底地は「取得費加算の特例」を確認

相続税を納めた方が、相続した底地を一定期間内に売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられます。期限は、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです（国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、令和8年4月1日現在法令等）。

相続から売却までの段取りは、江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめで解説しています。

地主の相続対策｜底地を残すか、今売るか

底地は、相続税の評価額に比べて売れる価格と収益が低くなりやすい財産です。相続が起きる前に整理するかどうかを、家族で話し合っておく価値があります。

判断の目安として、次の点を確認します。

• 年間の地代から固定資産税・都市計画税を引いて、いくら残っているか
• 相続税の評価額はいくらで、納税資金は準備できるか
• 借地人との関係や契約の経緯を、次の世代が引き継げるか
• 契約書・地代の領収記録・境界の資料がそろっているか

よくあるのは、「地代は毎年入るので持ち続けたが、相続のときに評価額が高く、納税のために急いで安く売ることになった」というケースです（一般化した例で、特定の事例ではありません）。時間に余裕があるうちなら、借地人への売却や同時売却など、高く売れる方法を選べます。

相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。亡くなった方の名義のままでは売却できないため、先に登記を済ませます。

江戸川区で底地を売却する流れと準備する書類

底地の売却は、資料の確認、価格の試算、借地人の意向確認の順に進めます。借地人への声のかけ方で結果が変わるため、最初の準備が大切です。

1. 資料を集める：借地契約書、地代の入金記録、登記事項証明書、公図・測量図、固定資産税の納税通知書をそろえます。
2. 価格を試算する：路線価図で借地権割合を確認し、地価公示や周辺の取引から更地の価格をつかみます。
3. 借地人の意向を聞く：買い取る意思があるか、一緒に売る考えがあるかを確かめます。不動産会社を通すと、感情的な行き違いを防げます。
4. 売り先を決める：借地人、同時売却、買取の中から、価格と期間のバランスで選びます。
5. 契約・引渡し：地代を日割りで精算し、敷金・保証金を引き継ぎ、所有権移転登記を行います。

契約書が見つからない場合でも、地代の支払いが続いていれば借地契約は有効です。売却の前に、契約の始まった時期、期間、地代、更新料の取り決めを借地人と書面で確認しておくと、買主が安心し、価格が下がりにくくなります。

当社にご相談いただいた場合は、資料の確認と価格の試算、借地人への意向確認の代行、借地人への売却または同時売却の仲介、当社による直接買取の提示までを一つの窓口で進めます。江戸川区全体の売却の流れは、江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツをご覧ください。

江戸川区で底地の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店はGoogleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区と江戸川区に特化した不動産会社です。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

底地の売却は、借地人との話し合いに時間がかかり、選択肢ごとの損得も分かりにくい取引です。当社の口コミでは、選択肢の説明と進捗の報告を評価する声をいただいています。

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• 墨田区・江戸川区に特化し、瑞江店（江戸川区谷河内）で地元の事情を踏まえてご相談を受けられる
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍している
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「まず価格の目安だけ知りたい」という段階でも、無料査定や無料相談をご利用いただけます。

よくある質問

江戸川区の底地はいくらで売れますか？

底地の価格に公的な相場はなく、売り先と契約内容で個別に決まります。借地人に売る場合は更地価格に底地割合を掛けた金額が話し合いの出発点になり、第三者や買取業者に売る場合はそれを大きく下回るのが一般的です。まず路線価図で借地権割合を確認し、査定を受けることをおすすめします。

底地を売るのに借地人の承諾は必要ですか？

必要ありません。底地は地主の所有物なので、借地人の承諾なしに売却できます。ただし、借地人に買ってもらう方法や同時売却のほうが高く売れるため、先に借地人の意向を確かめるのが得策です。

借地権割合はどこで調べられますか？

国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられます。江戸川区の該当する町名の路線価図を開くと、道路ごとの数字の後ろにAからGの記号があり、Aが90％、Dが60％、Gが30％というように10％刻みで借地権割合を表しています。

借地人が底地を買ってくれない場合はどうすればよいですか？

借地権との同時売却を提案するか、買取業者への売却を検討します。借地人に売る意思も買う意思もない場合は、底地だけを買取業者や投資家に売ることになり、価格は下がりますが、短期間で整理できます。

底地を売ったときの税金はいくらですか？

所有期間が5年を超える底地は、売却益に対して合計20.315％の所得税・住民税がかかります。取得費が分からない場合は売値の5％で計算するため、売値の大部分が課税対象になります。相続税を納めた方は、申告期限の翌日以後3年以内の売却なら取得費加算の特例を使える場合があります。

江戸川区の底地を借地人と分け合うことはできますか？

等価交換という方法でできますが、江戸川区では分けた後の面積に注意が必要です。対象区域では最低敷地面積が70㎡のため、70㎡未満になった土地には原則として建物を建てられません。分ける前に、区の建築指導課で確認してください。

まとめ

江戸川区の底地の売却相場は、土地の相場のように一つの数字では表せません。更地の価格、借地権割合、地代、契約内容、そして誰に売るかによって決まります。

• 相続税の評価額は「更地の評価額×（1－借地権割合）」。売れる価格とは別物
• 高く売りやすいのは同時売却と借地人への売却。早く整理できるのは買取
• 江戸川区では最低敷地面積70㎡と区画整理の確認が欠かせない
• 取得費が不明な底地は税金が重くなりやすく、手取りで比べることが大切
• 相続の前に整理すれば、高く売れる方法を選ぶ時間がとれる

底地は、資料の整理と借地人への最初の声かけで結果が変わります。売るかどうか決めていない段階でも、価格の試算からお手伝いしますので、お気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月11日

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