【2026年版】相続した土地を売りたい｜測量・境界確定・分筆の費用と流れの記事

「親から相続した土地を売りたいけれど、境界がはっきりしない」「兄弟で分けて売りたいが、分筆にいくらかかるのか分からない」「隣の人が立会いに応じてくれるか不安」というご相談は、墨田区・江戸川区でもとても多いものです。古くからの住宅地が多い両区では、昔の測量のまま相続された土地が少なくありません。

この記事では、相続した土地を売るときに必要になる「測量」「境界確定」「分筆」に絞って、費用・期間・進め方を2026年10月時点の公的情報をもとに解説します。

• 相続した土地の売却で確定測量が必要になる理由と、測量が要らないケース
• 境界確定測量の流れ・期間と、隣地や区との立会いの進め方
• 測量・分筆の費用の目安と、相続人どうしの負担の分け方
• 分筆して売るときに確認すべき建築ルール（最低敷地面積・接道・旗竿地）
• 墨田区・江戸川区の狭小地・私道・セットバックで注意すること

結論から言うと、相続した土地を相場どおりの価格で売るには、多くの場合「確定測量」が必要です。ただし、費用は数十万円、期間は数か月かかるため、売り出す前に相続人の間で「誰が依頼し、費用をどう分けるか」を決めておくことが、スムーズな売却の近道です。

この記事の結論

• 相続した土地の売却では、買主や金融機関から隣地との境界が確定した「確定測量図」を求められることが多く、売主が用意するのが一般的です。
• 確定測量の費用は、隣地との境界だけなら35万〜60万円程度、道路など区との境界確定を含むと60万〜80万円程度が一般的な目安です。
• 期間は隣地だけなら2〜3か月程度、区道との官民境界確定を含むと4〜6か月以上かかることがあり、売り出しの半年前には着手したいところです。
• 分筆登記の登録免許税は分筆後の1筆につき1,000円ですが、江戸川区では指定区域で敷地が70㎡未満になると原則として建物を建てられないため、分けすぎに注意が必要です。
• 売却のための測量費は、国税庁の案内で譲渡費用の例に挙げられており、譲渡所得の計算で差し引けます。

相続した土地の売却で測量が必要になる理由｜確定測量とは

相続した土地を売るときに測量が必要になるのは、登記簿の面積と実際の面積が違っていたり、隣地との境界があいまいだったりすると、買主が安心して買えず、住宅ローンの審査や建築計画にも支障が出るためです。特に昭和の時代から相続を重ねた土地では、登記簿の面積が古い測量のまま残っていることがよくあります。

確定測量とは、隣接するすべての土地の所有者や道路を管理する区などと境界を確認し、合意した境界点にもとづいて土地の面積を確定させる測量のことです。これに対して、現況測量とは、塀や既存の境界標など今ある目印をもとに土地の形や面積をおおまかに測る測量のことで、隣地の合意は取りません。

また、筆界（ひっかい）とは、土地が登記されたときに定められた土地と土地の境の線のことで、所有者どうしの合意でも動かすことはできません。一方、所有権の範囲を示す線を所有権界といい、通常は筆界と一致しますが、長年の越境や取引で食い違うことがあります（法務省「筆界特定制度」より）。

公簿売買と実測売買の違い

土地の売買には、登記簿の面積で価格を決める「公簿売買」と、測量した実際の面積で価格を決める「実測売買」があります。都市部の土地は1㎡あたりの価格が高いため、実測売買が選ばれることが多くなっています。

土地の売却全体の段取り（遺産分割・相続登記・共有者の合意）については「【2026年版】相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取り」で解説しています。

測量が必要かどうかの判断ポイント

測量が必要かどうかは、法務局で「地積測量図」を取り寄せ、境界標が現地に残っているかを確かめると、ほぼ判断できます。地積測量図とは、土地の形・面積・境界点の位置を記録して法務局に備え付けられている図面のことで、写しは1事件450円で取得できます（法務省「登記手数料について」、2026年10月時点）。

1. 地積測量図があるか：古い土地では無いことがあり、その場合は確定測量が必要になる可能性が高いです。
2. 地積測量図がいつ作られたか：平成17年（2005年）の不動産登記法の改正以降に作られた図面は、境界点の座標が記載され精度が高いとされています。それより前の図面は、現地と合わないことがあります。
3. 境界標が現地にあるか：コンクリート杭や金属プレートなどの境界標が、すべての角に残っているかを確認します。塀の下に埋もれていたり、工事で無くなっていたりすることがあります。
4. 道路との境界（官民境界）が確定しているか：区道に面する土地は、区の窓口で境界確定図が保管されているかを確認できます。

すべてがそろっていれば、確定測量をやり直さずに済む場合もあります。逆に1つでも欠けていれば、売り出す前に土地家屋調査士へ相談するのが安全です。土地家屋調査士とは、土地や建物の調査・測量を行い、表示に関する登記（分筆登記など）を代理で申請する国家資格者のことです。

確定申告で使う取得費の調べ方など、法務局で取れる書類の一覧は「【2026年版】土地の売却後の確定申告に必要な書類｜入手先と取得費の調べ方」でも紹介しています。

境界確定測量の流れと期間

境界確定測量は、資料調査・現況測量・立会い・境界標の設置という順番で進み、隣地との境界だけなら2〜3か月程度、区道などとの官民境界確定を含むと4〜6か月以上かかるのが一般的です。立会いの日程調整や、区の審査に時間がかかるためです。

1. 相続登記と相続人の合意：測量の依頼者は土地の所有者です。相続登記を済ませ、共有で相続した場合は、誰が代表して依頼し、費用をどう分けるかを決めておきます。相続登記は2024年4月1日から、取得を知った日から3年以内の申請が義務になっています（法務省、2026年10月時点）。
2. 資料調査：土地家屋調査士が、登記事項証明書・公図・地積測量図・道路台帳・近隣の境界確定図などを集めます。
3. 現況測量：現地で境界標・塀・建物の位置を測り、資料と照らし合わせて境界の候補を出します。
4. 官民境界の確定（道路に面する場合）：区に境界確定を申請し、区の担当者・申請者・関係地権者で現地立会いを行います。
5. 民民境界の立会い：隣地所有者に現地で境界点を確認してもらい、筆界確認書（境界確認書）に署名・押印をもらいます。
6. 境界標の設置と確定測量図の作成：合意した位置に境界標を設置し、確定測量図を作ります。
7. 必要に応じて分筆登記・地積更正登記：分けて売る場合は分筆登記、登記面積が違っていた場合は地積更正登記を法務局に申請します。

測量・分筆の費用相場と誰が払うか

確定測量の費用は、隣地との境界だけなら35万〜60万円程度、区道などとの官民境界を含むと60万〜80万円程度が一般的な目安で、売主が負担するのが通常です。土地の広さ、隣地の数、境界標の有無、立会いの難しさによって大きく変わります。

出典：登録免許税は登録免許税法（別表第一）、筆界特定の期間・測量費は東京法務局「筆界特定制度に関するよくある質問」（2026年10月時点で確認）。測量・分筆の報酬は土地家屋調査士事務所ごとに異なるため、一般的な目安として記載しています。必ず見積もりを取って比較してください。

相続人どうしの費用の分け方

相続した土地を共有のまま売る場合、測量費は共有持分に応じて負担するのが分かりやすい方法です。立て替えた相続人がいる場合は、売却代金から先に精算するよう、遺産分割協議書や相続人間の覚書に書いておくとトラブルを防げます。

測量費は譲渡費用として差し引ける

国税庁によると、譲渡費用とは土地や建物を売るために直接かかった費用のことで、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代などが例として挙げられています（国税庁 タックスアンサー No.3202、令和8年4月1日現在法令等）。売るために行った測量の費用は、譲渡所得の計算で差し引けます。

計算例：相続人3人で測量費60万円を負担した場合【仮定】

ここでは、3人の相続人が持分3分の1ずつで相続した土地を売るために、官民境界を含む確定測量に60万円かかったと仮定します。数値はすべて仮定で、端数処理は簡略化しています。

• 1人あたりの負担：60万円÷3人＝20万円
• 1人あたりの譲渡所得の減少：20万円（譲渡費用として差し引く）
• 所有期間5年超の長期譲渡所得の税率20.315%（所得税・復興特別所得税・住民税）の場合、1人あたり約4万円、3人合計で約12万円の税負担が軽くなります。

相続した土地の所有期間は、亡くなった方が取得した日から引き継いで数えます。相続した土地の税金と確定申告の方法は「【2026年版】相続した土地を売却したら確定申告は必要？税金と書き方」で詳しく解説しています。測量費用の内訳は「土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方」もあわせてご覧ください。

相続した土地を分筆して売る方法と注意点

分筆とは、登記簿上1つの土地（1筆）を、2つ以上の土地に分けて登記し直すことです。相続した広い土地を兄弟で分けて相続したい場合や、一部だけを売って残りを使い続けたい場合に使われます。ただし、分けた区画に建物が建てられないと、かえって価値が下がるため、分筆の前に建築のルールを確認することが重要です。

分筆が役に立つ3つのケース

• 現物分割：兄弟がそれぞれの区画を相続し、売るか住むかを個別に決める。
• 一部売却：自宅部分を残し、庭や駐車場部分だけを売って相続税などに充てる。
• 売りやすい広さにする：個人が買いやすい広さに分けて買い手を広げる。

遺産分割の方法（現物分割・換価分割・代償分割）と分筆の違いは「遺産分割の方法4つの選び方｜換価分割・代償分割・現物・共有と税金」でも説明しています。

分筆する前に確認したい建築のルール

分筆した区画がそれぞれ単独で建物を建てられる土地になるかを、分筆の前に必ず確認します。

• 敷地面積の最低限度：江戸川区では、平成16年（2004年）6月24日から指定区域で建築物の敷地面積の最低限度が70㎡とされ、それより小さい敷地には原則として建物を建てられません（江戸川区「最低敷地面積の制限」、2026年10月時点）。指定日より前から70㎡未満だった土地などは例外ですが、新たに分筆して70㎡未満にした土地は対象になります。墨田区でも、地区計画の区域ごとに最低限度が定められている地区があります（例：押上・とうきょうスカイツリー駅周辺地区など）。
• 接道義務：建築基準法43条により、敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。奥側の区画が道路に接しないと、建物を建てられない土地（再建築不可）になってしまいます。
• 旗竿地の通路の幅：旗竿地（路地状敷地）にする場合、東京都建築安全条例3条により、通路部分の長さが20m以下なら幅2m以上、20mを超えるなら3m以上が必要です（建物の規模によってはさらに1m加算）。
• セットバック：幅4m未満の道路（2項道路）に面する場合は、道路の中心から2m後退した線が道路の境界とみなされ、後退部分には建物を建てられません。分けた後の有効な面積が小さくなる点に注意します。

計算例：江戸川区の130㎡の土地を2つに分ける場合【仮定】

江戸川区の最低敷地面積70㎡の指定区域にある130㎡の土地を、65㎡ずつに分けると、どちらの区画も70㎡を下回り、新たに建物を建てられない土地になってしまいます。この場合は、70㎡と60㎡に分けても60㎡の側は同じ問題が残るため、分筆せずに1区画のまま売るか、買取業者による開発用地としての売却を検討するほうが有利なことがあります。数値は仮定の例ですので、実際の指定の有無は区の都市計画情報で確認してください。

隣地との立会いが難航したときの対処法

隣地の所有者が立会いに応じない、所在が分からない、境界の位置で意見が食い違うといった場合でも、話し合いの工夫や法務局の筆界特定制度を使うことで、売却に進める道があります。

まずは丁寧な説明と書面での依頼

立会いを断られる理由の多くは漠然とした不安です。土地家屋調査士と一緒に、測量の目的、立会いの所要時間（通常は30分〜1時間程度）、署名する書類の内容を事前に書面で説明すると、協力を得やすくなります。

2023年の民法改正で測量のための隣地使用が明文化

2023年4月1日施行の改正民法209条により、土地の所有者は、境界標の調査や境界に関する測量のために、必要な範囲内で隣地を使用できることが明文化されました。使用する場合は、あらかじめ目的・日時・場所・方法を隣地の所有者などに通知し、損害が最も少ない方法を選ぶ必要があります。ただし、これは隣地に立ち入って調べる権利で、境界の合意を強制するものではありません。

合意できない場合は筆界特定制度

筆界特定制度とは、土地の所有者や相続人の申請にもとづいて、法務局の筆界特定登記官が外部の専門家の意見を踏まえて筆界の位置を特定する制度です。裁判よりも費用と時間を抑えられ、東京法務局では標準処理期間を9か月としています。測量費は申請人の負担で、概ね50万〜80万円程度のものが多いとされています（東京法務局、2026年10月時点）。

筆界特定は筆界（登記上の境界）を明らかにするもので、所有権の範囲を決めるものではありません。結果に不服がある場合は、裁判所に筆界確定訴訟を起こすこともできます。

なお、塀や屋根などが境界を越えている場合は、「建て替え時に越境を解消する」といった覚書を隣地と交わし、買主に引き継げる形にしておくと売却を進めやすくなります。

墨田区・江戸川区の狭小地・私道で注意すること

墨田区・江戸川区には、狭い道路に面した小さな土地や、私道の奥にある土地、長屋の跡地など、測量と境界確定に手間がかかる土地が多くあります。区の窓口と地域特有の事情を事前に知っておくと、売却までの期間を短くできます。

出典：墨田区「土地境界確定の申請」「細街路拡幅整備事業」、江戸川区「区有地境界確定」「細街路拡幅整備事業のご案内」（2026年10月時点で確認）。江戸川区の区有地境界確定は郵送での申請を受け付けていないため、窓口への来庁が必要です。墨田区でも申請書類の様式（共有・相続の場合の様式を含む）が決まっているため、事前に窓口で確認しておくと安心です。

• 狭い道路とセットバック：両区には幅4m未満の道路が多く残っています。江戸川区の細街路拡幅整備事業では、区道に面した後退用地は区への無償譲渡か無償使用貸借を選び、無償譲渡には境界確定と分筆が必要です。私道に面した後退用地は、一定の要件を満たせば固定資産税が非課税になる場合があります。売却前にセットバックの有無と面積を確認しておくと、買主への説明がスムーズです。
• 私道の持分と通行・掘削の承諾：私道の奥にある土地は、私道の持分があるか、上下水道やガスの工事で私道を掘ることへの承諾（通行・掘削承諾書）を他の所有者から得られるかで、価格と売りやすさが大きく変わります。確定測量のついでに私道の所有者を調べておくと効率的です。
• 木造密集地域の狭小地：墨田区の京島・八広や江戸川区の平井・小岩周辺などの古い住宅地では、境界標が塀の下に隠れていることがあります。解体の前後どちらで測量するかは土地家屋調査士と相談して決めます。

建て替えができない土地の調べ方は「【2026年】墨田区の再建築不可物件の買取ガイド」、旗竿地や区画整理地の売り方は「【2026年】江戸川区の訳あり物件買取ガイド｜旗竿地・借地・区画整理の売り方」で解説しています。土地の価格の目安は「墨田区の土地相場・坪単価」「江戸川区の土地相場・坪単価」をご覧ください。

測量せずに相続した土地を売る選択肢

境界の確定が難しい土地や、早く現金化したい土地は、測量をせずに「公簿売買」で不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。買取とは、不動産会社が買主となって直接土地を買い取ることで、境界のリスクを買主が引き受ける分、価格は仲介で売る場合より低くなるのが一般的です。

• 買取が向いているケース：隣地の協力が得られない、相続人が遠方で測量の手配が難しい、相続税の納付期限や空き家特例の期限が迫っている、など。
• 仲介が向いているケース：境界確定に協力が得られそうで、数か月の準備期間を取れる場合。確定測量のうえで一般の個人に売るほうが高く売れる可能性があります。
• 相続土地国庫帰属制度は境界が前提：売れない土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度では、境界が明らかでない土地は申請の段階で却下の対象になります。審査手数料は1筆14,000円で、承認されると原則20万円の負担金が必要です（法務省、2026年10月時点）。

江戸川区で相続した家・土地の売却全体の流れと窓口は「【2026年】江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめ」で詳しく紹介しています。

墨田区・江戸川区で相続した土地の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区で相続した土地の売却を数多くご相談いただいています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格設定の丁寧な説明やこまめな進捗報告、親身な対応を評価していただいています。測量や境界確定が必要な土地の売却は、相続人の皆さまに「今どこまで進んでいて、次に何を決めるか」をお伝えしながら進めることが大切だと考えています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：狭い道路や私道、旗竿地、古い木造住宅の跡地など、下町の土地の売り方を熟知しています。
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍：測量が必要かどうかの判断から、土地家屋調査士との段取り、隣地へのご挨拶の進め方までご案内します。
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談：境界の争い、相続人どうしの費用負担、譲渡所得の税金などを専門家につないでご相談いただけます。
• 仲介も買取も対応：確定測量のうえで高く売りたいなら仲介、測量せずに早く手放したいなら当社による直接買取と、土地の状況に合わせた売り方をご提案します。
• LINE・オンライン相談が可能：遠方にお住まいの相続人の方も、現地に来ずにご相談いただけます。

相続による不動産売却の詳しいサポート内容は「相続による不動産売却のご相談」をご覧ください。

相続した土地の測量・境界・分筆についてよくある質問

相続した土地を売るとき、測量は必ず必要ですか？

必ずではありませんが、相場どおりの価格で個人に売る場合は、多くのケースで確定測量が求められます。最近の地積測量図があり境界標がそろっている土地や、不動産会社が公簿売買で買い取る場合は、測量をしなくても売れることがあります。

境界確定測量の費用は誰が払いますか？

確定測量の費用は、売主が負担するのが一般的です。相続人が共有で売る場合は持分に応じて分け、立て替えた人がいれば売却代金から精算する方法が分かりやすいです。

相続した土地の確定測量にはどれくらいの期間がかかりますか？

隣地との境界だけなら2〜3か月程度、区道などとの官民境界の確定を含むと4〜6か月以上かかるのが一般的です。売り出しを予定している時期の半年前には土地家屋調査士に相談しておくと安心です。

隣の人が境界の立会いに協力してくれない場合はどうすればいいですか？

まずは測量の目的や所要時間を書面で丁寧に説明し、それでも合意できない場合は法務局の筆界特定制度を利用できます。東京法務局では標準処理期間を9か月としており、測量を伴わずに売りたい場合は不動産会社による買取も選択肢になります。

相続した土地を分筆して兄弟で分けて売ることはできますか？

できますが、分けた区画がそれぞれ建物を建てられる土地になるかを先に確認する必要があります。江戸川区では指定区域で70㎡未満の敷地に原則として建物を建てられず、道路に2m以上接していない区画も建築できないため、分けすぎると価値が下がります。

土地を売るための測量費は確定申告で経費になりますか？

売るために行った測量の費用は、譲渡費用として譲渡所得から差し引けます。国税庁のタックスアンサー（No.3202）でも、仲介手数料や売買契約書の印紙代と並んで測量費が譲渡費用の例に挙げられています。

まとめ｜相続した土地は「測量が必要か」の確認から始める

相続した土地を売るときは、まず法務局で地積測量図を取り、境界標と道路との境界の状況を確認しましょう。確定測量が必要な場合は、費用は数十万円、期間は数か月かかるため、相続登記と並行して相続人の間で依頼者と費用負担を決めておくことが大切です。

分筆して売る場合は、分けた後に建物を建てられるかを先に確かめます。境界の合意が難しい土地は、筆界特定制度や買取も検討しましょう。測量費の領収書は譲渡費用の証明になるので保管してください。

墨田区・江戸川区で相続した土地の売り方に迷ったら、無料査定や無料相談からお気軽にお問い合わせください。

参考：法務省「筆界特定制度」／東京法務局「筆界特定制度に関するよくある質問」／法務省「登記手数料について」／法務省「相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件」／国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」／墨田区「土地境界確定の申請」／墨田区「細街路拡幅整備事業」／江戸川区「区有地境界確定」／江戸川区「建築基準法による敷地面積の最低限度の制限」

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月6日

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