【2026年版】空き家の定義とは？管理不全空家・特定空家の違いと管理方法の記事

「実家に誰も住まなくなったけれど、これは法律上の『空き家』にあたるの？」「何年空けたら空き家と判断されるのか、区から何か言われることはあるのか」――親の施設入所や相続をきっかけに、こうした疑問を持つ方は少なくありません。

実は「空き家」という言葉は、統計・法律・税金・保険で定義が少しずつ違います。どの定義にあたるかで、区から指導を受けるか、固定資産税が上がるか、売却時に特例が使えるかが変わります。

この記事で分かること

• 空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）での空き家の定義と「1年」の目安
• 統計上の空き家の4分類と、全国・墨田区・江戸川区の空き家の数
• 管理不全空家と特定空家の違い、指定されたときの影響
• 特定空家にしないための管理方法と、月1回のチェック項目
• 墨田区・江戸川区の相談窓口と、管理を続けるか売るかの判断

結論から言うと、空き家かどうかは「使われていない状態が続いているか」で判断され、問題になるのは空き家であること自体より「管理が行き届いていないこと」です。定期的な管理を続けるか、使う予定がなければ早めに売却や活用を決めるのが、負担を増やさない基本です。

この記事の結論

• 空家法の「空家等」は、居住その他の使用がされていないことが常態の建物と敷地のことで、国の指針では概ね1年間使用実績がないことが目安です。
• 総務省の統計では、2023年10月時点の全国の空き家は約900万戸・空き家率13.8%で、賃貸用・売却用・二次的住宅・それ以外の4分類で数えます。
• 放置して「管理不全空家」や「特定空家」と判断され区から勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が上がります。
• 特定空家への命令に違反すると50万円以下の過料、最終的には区が解体などを行い費用を所有者に請求する行政代執行もあり得ます。
• 月1回程度の換気・通水・外回りの点検が管理の基本です。通えない場合は管理を外部に任せるか、売却・活用を早めに検討しましょう。

空き家の定義とは？空家法では「使われていない状態が常態」のこと

法律上の空き家とは、空家法第2条第1項の「空家等」のことで、居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物（附属する工作物を含む）とその敷地をいいます。敷地には立木など土地に定着する物も含まれ、国や地方公共団体が所有・管理するものは除かれます。

条文には「何年」という期間は書かれていません。国土交通大臣と総務大臣が定める基本指針では、概ね年間を通して建築物等の使用実績がないことが「常態」かどうかの1つの基準になるとされています。よく「1年以上使われていない家が空き家」と説明されるのは、この指針の目安を指しています。

空き家かどうかは何で判断される？

区が空き家かどうかを判断するときは、1つの事実だけでなく、いくつかの材料を組み合わせて確認します。主なものは次のとおりです。

• 人の出入りがあるか（郵便物がたまっていないか、雨戸が閉めたままか）
• 電気・ガス・水道の使用状況
• 登記記録や住民票の内容（所有者・居住者がいるか）
• 建物や敷地の管理状況（草木の繁茂、建物の破損など）

たとえば、物置や別荘として定期的に使っている家は、使用実績があるので空家法の空家等にはあたりにくくなります。一方で、使っているつもりでも年に一度も足を運ばず、電気・水道もほとんど使っていなければ、空家等と判断される可能性があります。

マンションの空き室は空家法の対象になる？

マンションやアパートの1室だけが空いている場合は、空家法の空家等にはあたらないのが原則です。国の指針では、長屋や共同住宅は建物のすべての住戸が使われていない場合に空家等として扱うとされています。ただし、次に説明する統計上の空き家には、空いている1室も含めて数えます。マンションの空き室を売る場合の費用や税金はマンションの空き家を売却する際にかかる費用と税金・売り方のコツで解説しています。

「空き家」の定義は4つ｜統計・空家法・税金・保険の違い

空き家の定義は、統計・空家法・税の特例・火災保険の4つで異なり、どれにあたるかで影響する手続きが違います。「空き家かどうか」を調べるときは、何のための定義なのかを先に確認すると混乱しません。

※各制度の要件を要約したもの。詳しい要件は本文と出典を確認してください（2026年10月時点）。

税の特例でいう空き家（被相続人居住用家屋）

被相続人居住用家屋とは、亡くなった方が相続の直前まで住んでいた家で、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられ、区分所有建物（マンション）ではなく、亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったものをいいます。この家や敷地を2027年12月31日までに売ると、条件を満たせば売却益から最高3,000万円（相続人が3人以上なら1人2,000万円）を差し引けます（国税庁 No.3306、2026年10月時点）。空家法の空き家にあたるかどうかとは別の基準なので、特例の要件と期限は空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限で確認してください。

火災保険でいう空き家

火災保険では、住居として使っていない建物は「住宅物件」ではなく「一般物件」として扱われるのが一般的で、空き家には地震保険を付けられません（地震保険に関する法律第2条第2項）。空き家になったら保険会社に連絡が必要です。手続きは空き家になったら火災保険はどうする？保険会社への連絡と売却の判断、保険料の考え方は空き家の火災保険は必要？保険料の決まり方と抑え方で解説しています。

統計上の空き家の4分類と最新の空き家数

総務省の住宅・土地統計調査では、空き家を「賃貸用」「売却用」「二次的住宅」「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」の4種類に分けて数えています。2023年10月1日時点の全国の空き家は約900万戸（900万2,000戸）、空き家率は13.8%で、いずれも過去最多・最高です。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）」（2024年9月25日公表、2023年10月1日時点）。

この中で問題になりやすいのは4つ目の「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」です。2018年の前回調査の「その他の住宅」から名称が変わった区分で、相続したまま使い道の決まっていない実家の多くがここに含まれます。賃貸や売却のために空いている住宅と違い、管理が行き届かなくなりやすいためです。空き家が増える背景は空き家問題の原因とは？増え続ける6つの理由と対策でも紹介しています。

墨田区・江戸川区の空き家数と空き家率

同じ調査の市区町村別データでは、2023年の墨田区の空き家は20,500戸（空き家率11.75%）、江戸川区は34,130戸（同9.32%）です。東京都全体の空き家率は10.9%、全国は13.8%なので、墨田区は都の平均をやや上回り、江戸川区は下回っています。

出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査」（e-Stat 統計ダッシュボードの市区町村別データ、2023年10月1日時点）。区ごとの推移と区の取り組みは墨田区の空き家は急増している？区の取り組みと空き家の活用法、江戸川区の空き家を有効活用する方法｜6つの活用法と区の制度で詳しく紹介しています。

管理不全空家と特定空家の違い｜指定されるとどうなる？

管理不全空家は「このまま放置すれば特定空家になるおそれがある空き家」、特定空家は「すでに倒壊や衛生面などで周辺に著しい悪影響を及ぼすおそれがある空き家」で、管理不全空家は特定空家の一歩手前の段階です。どちらも区から勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が外れます。

特定空家等の4つの状態

特定空家等とは、空家法第2条第2項で定める次のいずれかの状態にあると認められる空家等のことです。

1. そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4. その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

管理不全空家等は2023年の法改正で新設

管理不全空家等とは、適切な管理が行われていないため、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態にある空家等のことです（空家法第13条）。2023年12月13日施行の改正法で新しく設けられ、区は所有者に指導し、改善されなければ修繕や立木の伐採などを勧告できるようになりました。改正前は、状態がかなり悪くなって特定空家と判断されるまで、税の軽減が外れることはありませんでした。

固定資産税はどのくらい上がる？

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を、200㎡以下の部分は課税標準の6分の1（都市計画税は3分の1）に軽くする制度のことです。空き家になっただけでは特例は外れず、区から勧告を受けると、その後の1月1日を基準に特例の対象から外れます。

「6倍になる」と言われることがありますが、東京23区には都独自の軽減措置があるため、土地の税額はおおむね3〜4倍程度になる例が多くなります。なお、23区では固定資産税を課すのは区ではなく東京都（墨田区は墨田都税事務所、江戸川区は江戸川都税事務所）で、勧告は区長が行います。23区の前提での計算例は空き家の固定資産税は6倍になる？勧告で上がる仕組みと計算例で紹介しています。

命令・行政代執行と、倒壊したときの責任

特定空家等への勧告に従わず、区から命令を受けてそれにも違反すると、50万円以下の過料の対象です（空家法第30条）。それでも改善されないと、区が解体などを行い、その費用を所有者に請求する行政代執行が行われることがあります（同第22条）。また、区の措置とは別に、瓦や外壁が落ちて通行人がけがをすれば、所有者が損害賠償の責任を負う場合があります（民法第717条）。詳しくは空き家が倒壊したら誰の責任？民法717条の賠償と保険・対策で解説しています。

空き家の管理方法｜特定空家にしないための基本

空き家の管理で大切なのは、人が住んでいるのと近い状態を保つことで、月1回程度の換気・通水・点検が基本です。空家法第5条は、所有者等に、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう空家等の適切な管理に努めることを求めています。

「使わない方が家は傷まない」と考える方もいますが、これは誤解です。閉め切った家は空気が動かず湿気がこもり、カビや木材の腐朽、シロアリの原因になります。排水口の水が乾くと、下水の臭いや虫が上がってくることもあります。

月1回の管理でやること

1. すべての窓と押入れ・収納を開けて、30分〜1時間ほど換気する
2. 蛇口からしばらく水を出し、台所・浴室・トイレ・洗面の排水口に水を流す（排水トラップの水切れ防止）
3. 天井・壁・押入れ・床下点検口を見て、雨漏りのしみ、カビ、臭いがないか確認する
4. 家の周りを一周し、屋根・外壁・雨どい・ブロック塀・門扉に破損やぐらつきがないか確認する
5. 庭木や雑草が隣地や道路にはみ出していないか確認し、伸びていれば剪定・草取りをする
6. 玄関・窓の施錠、郵便受け、不法投棄がないかを確認する

点検した日と気づいた点を、スマートフォンの写真とメモで残しておくと、区から問い合わせがあったときや、売却時に建物の状態を説明するときにも役立ちます。

家財の片付けと、台風・大雨のあと

家財が多いと掃除や点検がしにくく、湿気もこもりやすくなります。使わないものは少しずつ処分しておくと管理が楽になり、売却や賃貸の準備にもつながります。片付けの段取りと費用は空き家を売却する前の片付け｜段取り・費用と残したまま売る方法を参考にしてください。

また、台風・大雨・地震のあとは、定期の点検日を待たずに見回りましょう。瓦のずれや雨どいの外れを放置すると、雨漏りや落下事故につながります。

自分で通えないときの選択肢

遠方に住んでいる、仕事が忙しいなどで月1回通えない場合は、次のような方法があります。

※一般的な傾向をまとめたもの（セルフリジェネレーション作成、2026年10月時点）。

墨田区・江戸川区で空き家を管理・相談するときの注意点

墨田区・江戸川区の空き家は、木造住宅の密集と水害への備えが特に重要で、近隣への影響が大きいぶん、管理の不備が早く問題になりやすい地域です。区の窓口も目的によって分かれています。

墨田区：木造密集地域と区の条例

墨田区の北部（京島・八広・東向島など）は古い木造住宅が密集し、細い道に面した家も多いため、空き家の外壁や瓦の落下、火災が隣家に広がりやすい環境です。墨田区は2014年1月1日施行の「墨田区老朽建物等の適正管理に関する条例」を定め、空き家の売却・活用の相談は「すみだ空き家相談処」、近隣に迷惑をかけている空き家は区役所の安全支援課と、窓口を分けています（墨田区公式サイト、2026年10月時点）。区の窓口と除却の助成は墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口で整理しています。

江戸川区：ゼロメートル地帯と困りごと別の窓口

江戸川区は、区の陸域の約7割が満潮時の水面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区公式サイト）。そのため、大雨や高潮のあとに床下の湿気や浸水の跡がないかの確認が欠かせません。区の空き家の相談は、建物の老朽化は建築指導課監察係（03-5662-6489）、庭木・雑草は環境課相談係（03-5662-1996）、活用のマッチングは福祉推進課住宅係（03-5662-0517）と、困りごと別に分かれています（江戸川区「江戸川区の空き家の取組み」、2026年10月時点）。売却の流れは江戸川区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・区の窓口・売り方比較、寄付などの手放し方は江戸川区の空き家は寄付できる？区・国・隣地への手放し方比較を参考にしてください。

両区に共通する注意点

• 火災保険の水災の料率は、墨田区・江戸川区とも最も高い区分（5等地）です（損害保険料率算出機構の水災等地、2026年10月時点）。空き家にしたら補償内容を見直しましょう。
• 1981年5月31日以前に建てられた旧耐震の家が多く、地震後の点検はとくに重要です。
• 古い家は、解体すると再建築できない土地（接道が足りない土地など）もあります。解体する前に、建て替えができるかを確認しましょう。更地にするかの判断は家を更地にして売る方が良い物件とは？メリット・デメリットと判断基準で解説しています。

空き家を管理し続けるか、売るかの判断基準

今後5年以内に住む・使う予定がなければ、管理を続けるより売却や活用を検討した方が、費用と手間の負担は小さくなりやすいです。空き家は年数がたつほど傷みが進み、建物の価値も下がっていきます。

判断の目安は次のとおりです。

1. 数年以内に自分や家族が住む予定があるか → あれば管理を続ける
2. 月1回の管理を無理なく続けられるか → 難しければ管理サービスか売却を検討
3. 相続した家で、3,000万円控除の要件を満たしそうか → 満たすなら期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで）を逆算する
4. 修繕すれば貸せる立地・状態か → 貸せるなら賃貸、難しければ売却
5. 建物の傷みが大きい、残置物が多い → 仲介と買取の手取りを比べる

仮の例として、固定資産税・都市計画税が年10万円、火災保険が年5万円、管理の交通費や草刈りが年5万円かかる空き家なら、何もしなくても年20万円、5年で100万円の出費になります（金額は説明のための仮定です）。この金額と、売却した場合の手取りを並べて比べると判断しやすくなります。売る前に気をつけたい点は空き家売却の注意点12選｜売る際のコツと失敗しやすい点、放置したときに起きる問題は空き家を放置するとどうなる？9つの問題とリスク・維持費と責任も参考にしてください。

墨田区・江戸川区で空き家を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して、不動産の売却・購入・買取を行っている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

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墨田区・江戸川区の売却の全体像は墨田区で家・マンションを売る完全ガイドと江戸川区の不動産売却ガイドでまとめています。

よくある質問

空き家は何年住まないと「空き家」になりますか？

法律に年数の定めはありませんが、国の基本指針では、概ね1年間を通して使用実績がないことが空き家と判断する目安とされています。実際には、人の出入りや電気・水道の使用状況、登記や住民票の内容などから区が総合的に判断します。

物置やときどき泊まる家として使っていれば、空き家にはあたりませんか？

定期的に使っている実績があれば、空家法の空き家にはあたりにくくなります。ただし年に一度も足を運ばない、電気・水道をほとんど使っていないなどの場合は空き家と判断される可能性があり、管理が悪ければ指導の対象になり得ます。

管理不全空家と特定空家の違いは何ですか？

管理不全空家は放置すれば特定空家になるおそれがある段階、特定空家はすでに倒壊や衛生面などで周辺に著しい悪影響を及ぼすおそれがある段階です。どちらも区から勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が外れ、特定空家は命令や行政代執行まで進むことがあります。

空き家になると固定資産税はすぐに上がりますか？

空き家になっただけでは固定資産税は上がりません。管理不全空家や特定空家として区から勧告を受けると、その後の1月1日を基準に住宅用地の特例が外れ、東京23区では土地の税額がおおむね3〜4倍程度になる例が多くなります。

マンションの空き室も空き家として扱われますか？

総務省の統計では空いている1室も空き家として数えますが、空家法では、共同住宅は原則としてすべての住戸が使われていない場合に空き家として扱われます。マンションの1室が空いているだけで区から指導を受けることは通常ありませんが、管理費や修繕積立金の負担は続きます。

墨田区・江戸川区で空き家の相談はどこにすればよいですか？

墨田区では売却や活用の相談は「すみだ空き家相談処」、近隣に迷惑をかけている空き家は区役所の安全支援課が窓口です。江戸川区では建物の老朽化は建築指導課、庭木・雑草は環境課など困りごと別に窓口が分かれており、売却の価格や方法は不動産会社に相談するのが早道です。

まとめ

空き家の定義は、統計・空家法・税の特例・火災保険で異なります。空家法では、居住その他の使用がされていないことが常態の建物と敷地が空家等で、概ね1年間使用実績がないことが目安です。空き家であること自体が問題なのではなく、管理が行き届かずに管理不全空家や特定空家と判断されると、勧告による固定資産税の上昇や、命令・行政代執行へと進むおそれがあります。

月1回程度の換気・通水・外回りの点検を続け、台風や地震のあとは必ず見回りましょう。管理を続けるのが難しい、使う予定がないという場合は、傷みが進む前に売却や活用を検討するのがおすすめです。墨田区・江戸川区の空き家は、木造密集地域や水害リスクなど地域の事情を踏まえて判断することが大切です。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月16日

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