【2026年版】空き家を放置するとどうなる？9つの問題とリスク・維持費と責任の記事

「親の家が空き家のままになっているけれど、このまま置いておいて大丈夫？」「放置すると何が起きるのか、具体的に知りたい」――相続した実家や、施設に入った親の家を持っている方から、よくいただくご相談です。空き家は、何もしなければお金がかからないように見えて、実際には時間がたつほど費用と責任が大きくなっていきます。

この記事では、墨田区・江戸川区で空き家の売却と買取を扱う宅地建物取引業者の立場から、空き家を放置したときに起きる問題とリスクを、法律の条文と国・区の公表情報（2026年10月時点）にもとづいて整理します。

この記事で分かること

• 空き家を放置すると起きる9つの問題とリスク
• 何もしなくてもかかる維持費と、10年間の負担の目安（仮定の計算例）
• 区の指導・勧告・命令と、近隣から求められる対応の法的な根拠
• 相続した空き家で、放置すると使えなくなる税金の特例と期限
• 墨田区・江戸川区の空き家で特に注意したい点と、放置をやめる方法

結論から言うと、空き家の放置で一番の問題は「建物の傷み」と「所有者の責任」が同時に大きくなっていくことです。使う予定がないなら、傷みが進む前に、管理を続けるか、売る・貸すかを期限を決めて判断することが、負担を最も小さくする方法です。

この記事の結論

• 人が住まない家は換気と通水がなくなり、湿気・雨漏り・シロアリで傷みが早く進み、売却価格も下がっていきます。
• 放置しても固定資産税・火災保険・管理の費用はかかり続け、仮に年20万円なら10年で200万円の出費になります。
• 区から「管理不全空家」「特定空家」として勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減が外れ、23区では税額がおおむね3〜4倍になります。
• 瓦や外壁の落下、建物の倒壊で他人に損害を与えると、民法717条により所有者が賠償責任を負うのが原則です。
• 相続した空き家の3,000万円控除は2027年12月31日までの売却が対象で、相続から3年を経過する年の年末という期限もあるため、放置すると使えなくなります。

空き家の放置とは？問題になるのは「管理されていない状態」

空き家の放置とは、人が住まなくなった家を、換気・清掃・点検・修繕などの管理をしないまま置いておくことです。空き家であること自体は違法ではなく、問題になるのは管理が行き届かず、周りの生活環境に悪い影響を与えている状態です。

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）第5条は、空き家の所有者等に、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切な管理に努める責務を定めています。また、法律上の「空家等」とは、居住その他の使用がされていないことが常態である建物とその敷地のことで、国の指針では、おおむね1年間使われていないことが目安とされています。空き家の定義や、管理不全空家・特定空家の違いは空き家の定義とは？管理不全空家・特定空家の違いと管理方法で詳しく解説しています。

空き家が増える理由は？（要点）

総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点の全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最多・最高です。増える主な理由は、人口・世帯の減少と新築中心の住宅市場で家が余っていること、そして高齢化と相続で「住む人のいない家」が生まれることです。国土交通省の「令和元年空き家所有者実態調査」では、空き家を取得した経緯の54.6%が相続でした。原因と統計の詳しい解説は空き家問題の原因とは？増え続ける6つの理由と対策をご覧ください。

同じ調査で、今後も空き家にしておくと答えた所有者の理由は「物置として必要」60.3%、「解体費用をかけたくない」46.9%が上位でした。つまり、多くの空き家は「困っていないから、とりあえずそのまま」の状態で放置されています。しかし、次に説明するように、その間にも問題は少しずつ大きくなっていきます。

空き家を放置すると起きる9つの問題とリスク

空き家を放置すると起きる問題は、「建物と資産価値」「近隣と地域」「お金と法律」の3つに分けて考えると整理しやすくなります。年数がたつほど重なり合い、所有者の大きな負担になります。

※セルフリジェネレーション作成（2026年10月時点）。根拠となる法律と出典は、各見出しで説明しています。

問題1〜3：建物の傷み・資産価値の低下・かかり続ける維持費

空き家を放置して最初に起きるのは、建物の傷みです。人が住んでいる家は、毎日の換気や水の使用、小さな不具合の修理で状態が保たれていますが、空き家ではそれがすべて止まります。

1. 建物の傷み：閉め切った家ほど早く傷む

「使わない方が家は傷まない」と考える方もいますが、これは誤解です。閉め切った家は湿気がこもり、カビや木材の腐朽、シロアリの原因になります。排水口の水が乾くと下水の臭いや虫が上がり、雨どいの詰まりや瓦のずれに気づかないまま雨漏りが進むと、柱や床下まで傷みます。

とくに、気づいたときには修繕費が大きくなっているのが空き家の特徴です。雨漏りは天井のしみ程度なら部分補修で済むことがありますが、長く放置して構造材まで腐ると、建物の価値はほとんど見込めなくなります。

2. 資産価値の低下：古家付き土地としての評価に

建物の傷みが進むと、売るときに「住める家」ではなく「解体が必要な古家」として評価され、解体費の分だけ土地の価格から差し引かれるのが一般的です。さらに、室内に家財が残ったままだと、片付けの費用も買主側が見込むため、価格交渉で不利になります。

3. 維持費：何もしなくても毎年かかる

空き家は使っていなくても、固定資産税・都市計画税、火災保険料、電気・水道の基本料金、草刈りや見回りの交通費などが毎年かかります。次の表は、説明のための仮定の金額です。

※金額は説明のための仮定で、実際の事例ではありません。建物の大きな修繕や、勧告を受けた場合の税額の増加は含んでいません。

この例では、10年間で200万円を払い続けながら、建物の価値は下がっていきます。空き家の火災保険の考え方は空き家の火災保険は必要？保険料の決まり方と抑え方で解説しています。

問題4〜6：防犯・衛生と近隣トラブル

空き家を放置すると、近所の人にとっての困りごとが増え、苦情や区への通報につながります。近隣から通報を受けることが、区の指導が始まる最も多いきっかけです。

4. 防犯：不法侵入・放火・不法投棄の標的に

郵便受けにチラシがたまり、雨戸が閉めたままの家は、外から空き家だと分かります。不審者の侵入や住みつき、ごみの不法投棄、放火の標的になりやすく、総務省消防庁の令和7年版消防白書によると、2024年中の放火は2,377件で、放火の疑いを含めると3,904件（全火災の10.5％）にのぼり、単独の原因で最も多いたばこ（3,058件）を上回ります。空き家から出火して近隣に燃え広がれば、地域全体の被害になります。

5. 衛生・景観：害虫・害獣・悪臭

雑草が伸び放題になると、蚊やハチなどの害虫が発生し、ネズミやハクビシンなどの動物がすみつくことがあります。家財や生ごみが残っていると悪臭の原因にもなります。空家法の特定空家の判断基準にも「著しく衛生上有害となるおそれ」「著しく景観を損なっている状態」が含まれており、衛生や景観の問題は区の措置の対象になります。

6. 草木の越境：隣の人が枝を切れるようになった

庭木の枝が隣の敷地に伸びている場合、2023年4月1日施行の改正民法により、隣の土地の所有者は、竹木の所有者に切除を求めたのに相当の期間内に切らないときや、所有者が分からないときなどは、自分でその枝を切り取れるようになりました（民法第233条第3項）。

さらに、同じ改正で「管理不全建物管理命令」という制度もできました。所有者による建物の管理が不適当で他人の権利が侵害されるおそれがある場合に、隣地の人などの利害関係人が裁判所に請求すると、裁判所が管理人を選んで管理させることができます（民法第264条の14）。管理に必要な費用と管理人の報酬は所有者の負担です（同条第4項で準用する第264条の13）。放置していると、自分の知らないところで費用のかかる手続きが進むこともあり得ます。

問題7：区の指導・勧告・命令と固定資産税の増加

管理されていない空き家は、区から「管理不全空家」や「特定空家」として指導・勧告を受けることがあり、勧告を受けると土地の固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が外れます。命令に違反すれば過料、最終的には区が解体して費用を所有者に請求する行政代執行もあります。

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を、200㎡以下の部分は課税標準の6分の1（都市計画税は3分の1）に軽くする制度のことです（地方税法第349条の3の2）。空き家になっただけでは外れず、勧告を受けた後の1月1日を基準に、翌年度から外れます。

出典：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」（2023年12月13日施行の改正法を反映、2026年10月時点）。区の立入調査を拒むなどした場合は20万円以下の過料の対象です（同法第30条第2項）。

「固定資産税が6倍になる」と言われることがありますが、東京23区には都独自の軽減措置があるため、土地の税額はおおむね3〜4倍が目安です。23区内の評価額3,000万円・100㎡の土地という仮定では、年約8万5,000円が約33万円（約3.9倍）になります。計算の前提は空き家の固定資産税は6倍になる？勧告で上がる仕組みと計算例で詳しく解説しています。

問題8：倒壊・落下事故は所有者が賠償責任を負う

空き家の瓦や外壁が落ちて通行人がけがをしたり、建物やブロック塀が倒れて隣家を壊したりした場合、原則として所有者が損害を賠償する責任を負います。根拠は民法第717条の「工作物責任」です。

工作物責任とは、建物や塀などの設置や保存に欠陥（瑕疵）があったために他人に損害が生じたとき、その占有者または所有者が賠償する責任のことです。所有者の責任は、落ち度がなくても負う「無過失責任」と説明されており、「遠方に住んでいて気づかなかった」という事情では免れにくいと考えてください。庭木が倒れた場合も、同じ条文の第2項で対象になります。

公益財団法人日本住宅総合センターの「空き家発生による外部不経済の実態と損害額の試算に係る調査（平成24年度）」では、空き家の外壁材が落下して11歳の男児が死亡したケースで、損害額を約5,630万円と試算しています。一定の前提を置いた試算ですが、解体費用をはるかに上回る金額になり得ることが分かります。相続人が複数いる共有の空き家や、相続放棄をした場合の責任の考え方は空き家が倒壊したら誰の責任？民法717条の賠償と保険・対策で解説しています。

問題9：相続の放置で特例の期限切れ・過料・共有者の増加

相続した空き家を放置すると、税金の特例の期限が過ぎたり、相続登記の義務に違反したり、次の相続で持ち主が増えたりして、売りたいときに売れない・損をする状態になりやすくなります。

相続空き家の3,000万円控除が使えなくなる

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除とは、亡くなった方が1人で住んでいた、1981年5月31日以前に建てられた家とその敷地を相続人が売ったときに、売却益から最高3,000万円（相続人が3人以上なら1人2,000万円）を差し引ける特例のことです。国税庁によると、2027年12月31日までの売却が対象で、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります（2026年10月時点）。

仮定の計算例として、売却益（譲渡所得）が2,000万円の場合、特例を使えれば税金はかかりませんが、期限を過ぎて使えないと、長期譲渡所得の税率20.315%で約406万円の税金がかかります（所得税・復興特別所得税・住民税の合計。取得費などは簡略化した仮定です）。要件と期限の詳細は空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限をご覧ください。

相続登記の義務と、共有者が増えるリスク

2024年4月1日から相続登記が義務になり、相続を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象になります。2024年3月31日以前の相続も対象で、その期限は2027年3月31日です。名義が亡くなった親のままで放置していると、次の相続が起きたときに相続人がさらに増え、全員の同意が必要な売却が難しくなります。手続きは相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用で解説しています。

墨田区・江戸川区で空き家を放置するときに特に注意したいこと

墨田区・江戸川区は、古い木造住宅が密集する地域や、海抜の低い地域が広く、空き家の傷みや事故が近隣に及びやすい地域です。区の窓口と助成制度も確認しておきましょう。

墨田区：木造密集地域と区の条例

墨田区の北部（京島・八広・東向島・鐘ヶ淵周辺など）には古い木造住宅が密集し、細い路地に面した家や長屋が多く残っています。隣家との距離が近いため、外壁の落下や火災がすぐ隣に及びます。墨田区は2014年1月1日に「墨田区老朽建物等の適正管理に関する条例」を施行し、同年には東向島二丁目で、崩れて隣家に倒れかかっていた木造住宅について、勧告・命令を経て行政代執行を行ったと公表しています。

空き家の活用や売却の悩みは「すみだ空き家相談処」（03-3617-2262）、近隣に迷惑をかけている空き家は区役所の安全支援課（03-5608-6520）が窓口です（墨田区公式サイト、2026年10月時点）。区の制度と売り方は墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口、解体の助成は墨田区の解体工事の費用と助成金｜除却助成の比較と売却前の判断で紹介しています。

江戸川区：ゼロメートル地帯と困りごと別の窓口

江戸川区は、区の陸域の約7割が満潮時の水面より低いゼロメートル地帯です（江戸川区公式サイト）。大雨や高潮のあとに床下の湿気や浸水の跡を放置すると、木材の腐朽やシロアリが進みやすくなります。区の相談窓口は、建物の老朽化は建築指導課監察係（03-5662-6489）、庭木・雑草は環境課相談係（03-5662-1996）と、困りごと別に分かれています（江戸川区「江戸川区の空き家の取組み」、2026年10月時点）。

老朽住宅の解体には、区の「老朽住宅除却工事助成」があり、2026年度は工事費の2分の1・上限50万円（空き家などは上限100万円）、申請期限は2026年12月25日です。助成の決定前に契約や着工をすると対象外になります。詳しくは江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点、売り方は江戸川区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・区の窓口・売り方比較をご覧ください。

両区に共通する注意点

• 火災保険の水災の料率は、墨田区・江戸川区とも最も高い区分（5等地）です（損害保険料率算出機構、2026年10月時点）。空き家には地震保険を付けられない点にも注意が必要です。
• 1981年5月31日以前の旧耐震の木造住宅が多く、地震や台風のあとは定期の見回りを待たずに点検しましょう。
• 幅4m以上の道路に2m以上接していない土地は、原則として建て替えができません（建築基準法第43条）。解体すると再建築できない土地もあるため、壊す前に確認が必要です。

空き家の放置をやめる方法｜管理・活用・売却の比較

空き家の放置をやめる方法は、「管理を続ける」「貸す」「解体する」「売る（仲介・買取）」に分かれます。数年以内に使う予定がなければ、傷みが進む前に売却や活用を決める方が、費用と責任の負担は小さくなりやすいです。

判断のための5つのステップ

1. 使う予定を決める：自分や家族が数年以内に住む・使う予定があるかを確認します。
2. 名義と相続人を確認する：相続登記が済んでいるか、共有者全員の意向がそろっているかを確認します。
3. 建物の状態と土地の条件を確認する：雨漏りや傾き、再建築できる土地かを確認します。
4. 維持費と売却の手取りを比べる：毎年の維持費と、仲介・買取それぞれの手取りを並べます。
5. 期限を逆算する：3,000万円控除や相続登記の期限から、いつまでに決めるかを決めます。

手放し方の比較は実家のいらない空き家を処分する方法｜6つの選択肢の比較早見表、売るときの注意点は空き家売却の注意点12選｜売る際のコツと失敗しやすい点、片付けの段取りは空き家を売却する前の片付け｜段取り・費用と残したまま売る方法を参考にしてください。

墨田区・江戸川区で空き家の放置を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行っている地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

いただいている口コミでは、相続した実家の売却で、いくつかの売り方のメリットとデメリットを比べて説明したことや、価格設定や進捗の報告をこまめに行ったことを評価していただいています。空き家は、管理を続けるか、売るか貸すか、仲介か買取かと選択肢が多いため、比べたうえで納得して決めることが大切です。

• 「様々なケースのメリットデメリットを教えていただき」（Googleクチコミより一部抜粋）

当社の強みは次のとおりです。

• 墨田区・江戸川区に店舗があり、木造密集地域の路地の物件やゼロメートル地帯の事情も踏まえて、現地を確認できます。
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よくある質問

空き家を放置するとどうなりますか？

空き家を放置すると、湿気や雨漏りで建物が傷んで売却価格が下がり、防犯・衛生の問題で近隣から苦情が出やすくなります。区から勧告を受けると固定資産税の軽減が外れ、瓦や外壁の落下で他人に損害を与えれば所有者が賠償責任を負います。

空き家は何年放置すると問題になりますか？

何年で問題になるという決まりはなく、管理されずに周りへ悪影響を与えているかどうかで判断されます。国の指針では、おおむね1年間使われていないことが空家法の「空家等」にあたるかの目安とされ、管理が不十分なら区の指導の対象になり得ます。

空き家を放置すると固定資産税は6倍になりますか？

空き家になっただけでは上がらず、区から管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、土地の住宅用地の特例が外れて税額が上がります。東京23区では都独自の軽減措置があるため、6倍ではなく、おおむね3〜4倍が目安です。

空き家の維持費は年間いくらかかりますか？

固定資産税・都市計画税、火災保険料、電気・水道の基本料金、見回りや草刈りの費用などで、仮に年20万円かかるとすると10年で200万円になります。実際の金額は土地の評価額や建物の状態、保険の内容によって異なります。

空き家が倒壊したら誰が責任を負いますか？

空き家の倒壊や瓦・外壁の落下で他人に損害を与えた場合、民法第717条により原則として所有者が賠償責任を負います。所有者の責任は落ち度がなくても負うとされ、遠方に住んでいて気づかなかったという理由では免れにくい責任です。

隣の空き家の木の枝が越境していたら切ってもいいですか？

2023年4月1日施行の改正民法により、所有者に切除を求めても相当の期間内に切らない場合や、所有者が分からない場合などは、隣地の所有者が自分で枝を切り取れるようになりました（民法第233条第3項）。空き家の所有者の側から見ると、放置した結果、他人に枝を切られたり費用を求められたりする可能性があるということです。

相続した空き家を放置すると税金で損をしますか？

損をする可能性があります。相続した空き家の3,000万円控除は、2027年12月31日までの売却で、かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があり、期限を過ぎると使えなくなります。

まとめ

空き家を放置すると、建物の傷みと資産価値の低下、かかり続ける維持費、防犯・衛生と近隣トラブル、区の勧告による固定資産税の増加、倒壊・落下事故の賠償責任、相続の特例の期限切れなど、9つの問題が少しずつ重なっていきます。空き家であること自体は違法ではありませんが、所有者には適切に管理する責務があり、放置の負担は年数とともに大きくなります。

数年以内に使う予定がなければ、建物が傷む前に、管理を続けるか、貸す・売るかを期限を決めて判断しましょう。墨田区・江戸川区の空き家は、木造密集地域や水害リスクなど地域の事情もあるため、区の窓口と助成制度を確認したうえで、仲介と買取の手取りを比べて決めることをおすすめします。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月16日

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