【2026年版】空き家売却の注意点12選｜売る際のコツと失敗しやすい点の記事

「親の家が空き家になった。売りたいけれど、何に気をつければいいのか分からない」「古い家だから、売った後に文句を言われないか心配」――空き家の売却は、住みながら売るふつうの売却よりも確認することが多く、順番を間違えると税金や費用で数十万〜数百万円の差が出ることがあります。

この記事では、墨田区・江戸川区で仲介と買取の両方を扱う宅地建物取引業者の立場から、空き家売却の注意点12項目と、売る際のコツを「売る前」「売り方を決めるとき」「契約のとき」「引渡しの後」の順に解説します。

この記事で分かること

• 空き家を売る前に確認する名義・共有・期限の注意点
• 古家付き・更地・買取の3つの売り方の違いと、解体のタイミング
• 残置物・境界・雨漏りなどで契約後にもめないための準備
• 売った後の税金と、3,000万円控除で失敗しやすい点
• 墨田区・江戸川区の空き家ならではの注意点と相談先

結論から言うと、空き家売却でいちばん大切なのは「解体や片付けにお金をかける前に、名義・道路・税金の期限を調べること」です。売り方や費用、特例の全体像は【2026年版】空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限で解説しているので、この記事では注意点と失敗例に絞ります。

この記事の結論

• 空き家は登記の名義人でなければ売れず、親の名義のままなら相続登記（2024年4月1日から義務、3年以内）が先に必要です。
• 相続した空き家の3,000万円控除は、相続から3年を経過する年の年末まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象です。
• 解体は急がず、接道・固定資産税の基準日（1月1日）・区の助成の申請順序を調べてから判断します。
• 雨漏りやシロアリなどの不具合は告知書に書き、契約不適合責任の範囲と期間を契約書で決めておきます。
• 管理が不十分な空き家は、区の勧告を受けると土地の固定資産税を軽くする特例が外れるため、放置が最大のリスクです。

空き家売却の注意点は「時期」で整理すると分かりやすい

空き家売却の注意点は、売る前・売り方を決めるとき・契約のとき・引渡しの後の4つの時期に分けると、漏れなく確認できます。空き家の売却で失敗が起きやすいのは、売り出してからではなく、売り出す前の準備の段階です。

ここでいう空き家とは、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）で、居住その他の使用がなされていないことが常態である建物とその敷地のことです。国土交通省の指針では、おおむね1年以上使われていない状態が目安とされています。

売る前の注意点｜名義・共有・放置のリスク・期限

空き家を売る前に確認することは、「誰が売れるのか」と「いつまでに売るべきか」の2つです。この2つがはっきりしないまま査定や解体に進むと、後からやり直しになります。

注意点1：原則として名義人でなければ売却できない

空き家を売れるのは、登記簿に所有者として載っている名義人だけです。親が亡くなった後も名義が親のままの家は、相続人へ名義を移す相続登記を済ませてからでないと、買主に引き渡せません。

相続登記とは、亡くなった方から相続人へ不動産の名義を変える手続きのことです。法務省によると、2024年4月1日から義務化され、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年3月31日以前の相続も対象で、その期限は2027年3月31日です。手続きの詳細は【2026年版】相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用をご覧ください。

注意点2：共有名義・親が認知症の場合は、売る前に手続きが必要

相続人が複数いて共有になっている空き家は、全体を売るには共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。段取りは【2026年版】相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取りで解説しています。

親が存命で、施設に入って実家が空き家になっている場合、名義人である親に判断能力がなければ、子どもが代わりに売ることはできません。成年後見制度を利用し、住んでいた家を売るには家庭裁判所の許可が必要です（民法第859条の3）。

注意点3：放置すると固定資産税の特例が外れ、賠償責任も負う

空き家を管理しないまま放置すると、区から「管理不全空家」または「特定空家」として指導を受け、勧告されると土地の固定資産税を軽くする住宅用地の特例が外れます。2023年12月13日施行の改正空家特措法で、特定空家になる前の「管理不全空家」の段階でも、勧告で特例が外れるようになりました。

住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税の課税標準を、200㎡以下の部分は6分の1（都市計画税は3分の1）に軽くする制度です。東京都主税局によると、23区内では、この小規模住宅用地の都市計画税をさらに2分の1に軽減しています（2026年度）。「特例が外れると税金が6倍」と言われることがありますが、住宅が建っていない土地には別の調整があり、23区内では課税標準の上限が評価額の65%に抑えられています（都の条例による減額、2026年度）。そのため、税額がそのまま6倍になるわけではありません。

仮定の計算例（実際の事例ではなく、調整措置を簡略化した概算です）：23区内にある、土地の評価額3,000万円・面積100㎡の土地の場合、住宅用地の特例があるときの固定資産税と都市計画税は、3,000万円×1/6×1.4%＋3,000万円×1/3×0.3%×1/2＝約8万5,000円です。特例が外れると、3,000万円×65%×（1.4%＋0.3%）＝約33万1,500円となり、約3.9倍になります。23区内には、面積400㎡以下の住宅用でない土地を個人などが持っている場合に、200㎡までの部分の税額を2割減免する制度があり（2026年度、申請が必要）、対象になれば約26万5,000円です。正確な税額は、土地のある区の都税事務所に確認してください（出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」）。

また、屋根材や外壁が落ちて通行人や隣家に被害を与えると、所有者が損害賠償の責任を問われることがあります（民法第717条の工作物責任）。使う予定のない空き家は、「いつか考える」ではなく、期限を決めて方針を出すことが大切です。

注意点4：税金の特例には期限がある

相続した空き家を売って利益が出た場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できますが、売却の期限があります。国税庁によると（2026年4月1日現在の法令）、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象です。

主な要件は、1981年5月31日以前に建築された家屋であること、マンションなどの区分所有建物でないこと、亡くなった方が1人で住んでいたこと、売却代金が1億円以下であることなどです。相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり最高2,000万円になります。期限から逆算して、相続登記・売り出し・契約・引渡しの日程を組みましょう。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

売り方を決めるときの注意点｜古家付き・更地・買取と解体のタイミング

空き家の売り方は「古家付きで売る」「更地にして売る」「不動産会社に買い取ってもらう」の3つがあり、解体費・片付け費・税金を引いた手取りで比べて選ぶのが基本です。売却価格の高さだけで選ぶと、費用を引いた後の手取りが逆転することがあります。

注意点5：売り方によって、手取りと手間が変わる

※一般的な傾向です。実際の条件は物件と契約内容によって異なります。

仲介とは、不動産会社が買主を探して売買を取り持つ方法で、買取とは、不動産会社が買主となって直接買い取る方法です。まず古家付きで売り出し、反応を見てから解体を検討する進め方もあります。仲介と買取の違いは【2026年版】仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で詳しく比べています。

注意点6：更地にする場合は、取り壊す時期と順番に注意

建物を解体するときは、固定資産税の基準日、建て替えができる土地かどうか、助成金の申請順序の3つを先に確認します。順番を間違えると、取り返しがつきません。

• 固定資産税の基準日は1月1日：固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されます。1月1日に建物がなければ、その年度から土地の住宅用地の特例が受けられません。年末に解体して買主が決まらないまま年を越すと、翌年度の税額が上がります。
• 再建築できない土地は、解体すると建てられなくなる：建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、原則として建て替えができません。この場合、建物を壊すと価値が大きく下がるため、解体の前に必ず役所で道路を調べます。
• 助成金は、工事の契約・着工の前に申請する：区の除却助成は、区の決定より前に契約や着工をすると対象外になるのが一般的です。
• 3,000万円控除との関係：解体して土地を売る場合も特例の対象になりますが、解体後に駐車場などとして貸すと対象外になります。2024年1月1日以後の売却では、売った翌年の2月15日までに買主が解体または耐震改修をした場合も対象です。

買主に解体してもらって特例を使う場合は、解体の期限や、証明書類の提供に協力してもらうことを売買契約書の特約に入れておく必要があります。契約書に書いていなかったために特例が使えなくなる例は、空き家売却で起きやすい失敗の一つです。

注意点7：費用と仲介手数料を先に見積もる

空き家の売却では、仲介手数料、印紙税、相続登記の費用、家財の片付け費、解体費、測量費などがかかることがあります。売り出す前に見積もりを取り、手取りを計算しておきましょう。

国土交通省の告示改正（2024年7月1日施行）により、価格が800万円以下の空き家などを仲介で売る場合、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は30万円＋消費税（税込33万円）になりました。この特例を使うには、媒介契約のときに説明を受けて合意していることが必要です。

契約のときの注意点｜残置物・境界・不具合の告知

売買契約で空き家の売主がもめやすいのは、残置物・境界・建物の不具合の3つです。どれも、契約の前に「現状を調べて、書面に残す」ことで防げます。

注意点8：残置物（家財）は、片付ける前に貴重品と書類を探す

仲介で個人の買主に売る場合、家財は引渡しまでに売主が片付けるのが一般的です。業者に一括で頼む前に、権利証（登記識別情報）、購入時の売買契約書、建築確認の書類、通帳、写真などを探しておきましょう。購入時の契約書は、売却益を計算するときの取得費の証拠になり、見つからないと税金が増えることがあります。

買取の場合は、家財を残したまま引き渡せることもあります。片付け費用を自分で払うのと、その分を価格から差し引いてもらうのと、どちらの手取りが多いかで判断しましょう。片付けの進め方は空き家を売却する前の片付け｜段取り・費用と残したまま売る方法も参考にしてください。

注意点9：境界と越境を確認する

古い空き家は、隣地との境界標がなくなっていたり、塀や庭木、屋根のひさしが境界を越えていたりすることがあります。土地として買う人や建て替える人は境界がはっきりしていることを求めるため、売り出す前に測量図と現地を確認します。

境界を確定する測量は、隣地の所有者や道路の管理者の立会いが必要で、数か月かかることもあります。特例の期限が近い場合は、早めに土地家屋調査士へ依頼しましょう。費用と負担者の決め方は【2026年版】土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方で解説しています。

注意点10：不具合は隠さず伝え、契約不適合責任の範囲を決める

雨漏り、シロアリ、給排水管の故障、建物の傾きなど、知っている不具合は契約の前に買主へ伝えます。契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約の内容に合っていないときに、売主が修理、代金の減額、損害賠償、契約の解除に応じる責任のことです（民法第562〜564条）。

個人が売主の場合、契約で責任を負う期間を短くしたり、免責にしたりすることができます。ただし、知っていたのに告げなかった不具合は、免責の特約があっても責任を免れません（民法第572条）。空き家は長く住んでいないため、売主自身が不具合に気づいていないことが多い点に注意が必要です。

• 告知書（物件状況等報告書）に、分かっていること・分からないことを分けて書く
• 心配な場合は、建物状況調査（インスペクション）を受けて現状を記録する
• 責任を負う範囲と期間を、契約書の特約で具体的に決める
• 古い家で責任を負うのが不安な場合は、責任を免責とする買取も比べる

期間の決め方は【2026年版】契約不適合責任を負う期間はどれくらい？売主別の年数と免責特約をご覧ください。

引渡しの後の注意点｜税金と確定申告、売却中の管理

空き家を売って利益（譲渡所得）が出たら、売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。特例を使って税額がゼロになる場合も、申告をしなければ特例は受けられません。

注意点11：税金の計算と、特例で失敗しやすい点

譲渡所得は「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算し、税率は所有期間が5年を超える長期譲渡所得で20.315%、5年以下の短期譲渡所得で39.63%です（所得税・復興特別所得税・住民税の合計。国税庁、2026年10月時点）。相続した不動産は、亡くなった方が買った日と取得費を引き継ぎます。

取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とみなして計算するため、税額が大きくなります。仮定の例（実際の事例ではありません）：2,000万円で売り、取得費が不明（5%で100万円）、譲渡費用が300万円の場合、譲渡所得は1,600万円、税額は約325万円です。3,000万円控除が使えれば、この税額はゼロになります。

特例で失敗しやすいのは、次のような場合です。

• 相続から3年を経過する年の年末を過ぎてしまった
• 相続した後に、空き家を人に貸したり、自分で住んだりした
• 耐震改修も解体もせずに、古い家のまま引き渡し、買主も期限までに解体しなかった
• 区が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」に必要な書類（電気・水道の閉栓の記録など）を残していなかった
• 相続税を払った場合の「取得費加算の特例」と、どちらが有利かを比べなかった（併用はできません）

申告の書き方と書類は空き家特例の確定申告｜被相続人居住用家屋等確認書の取り方と書き方で解説しています。税額の最終的な判断は、税理士または税務署に確認してください。

注意点12：引渡しまでは管理と火災保険を続ける

売買契約を結んでも、引渡しまでは売主が建物を管理する責任を負います。引渡しの前に火災や台風で建物が壊れると、契約が解除になったり、修理を求められたりすることがあるため、火災保険は引渡しの日まで続けましょう。空き家になったことを保険会社に伝えていないと、保険金が支払われない場合があるので、契約内容の確認も必要です。

空き家を売る際の6つのコツ

空き家を納得のいく条件で売るコツは、期限から逆算すること、解体を急がないこと、不具合を先に伝えること、貴重品を先に探すこと、手取りで比べること、売却中も管理を続けることの6つです。売却中も、月に1回は換気と通水をし、庭木の手入れと郵便物の回収を続けましょう。

空き家の査定は、仲介と買取の両方を扱う会社を含めて2〜3社に依頼すると、売り方の比較がしやすくなります。査定額の高さだけでなく、道路や建築年を調べたうえで根拠を説明してくれるかを確認しましょう。

墨田区・江戸川区で空き家を売るときの注意点

墨田区・江戸川区の空き家は、細い道路、木造住宅の密集、水害リスク、区の助成制度といった地域の事情が、価格と売り方に直結します。全国共通の注意点に加えて、次の点を確認しましょう。

細い道路と再建築の可否

墨田区の京島・八広・東向島・墨田や、江戸川区の平井・小岩周辺などの古い住宅地には、幅が4m未満の道路や、道路に2m以上接していない敷地が残っています。幅4m未満でも建築基準法上の道路とみなされる「2項道路」に面した土地は、建て替えのときに敷地の一部を道路として後退（セットバック）させる必要があります。解体や価格の判断の前に、区役所で道路の種類を調べることが欠かせません。詳しくは【2026年】墨田区の再建築不可物件の買取ガイド｜調べ方と売り方、【2026年】江戸川区の再建築不可物件の売却ガイド｜調べ方・区の助成・買取をご覧ください。

区の除却助成は、着工の前に申請する

両区とも、古い住宅の解体に助成制度があります（2026年10月時点、各区の公式サイト）。年度ごとに内容と締切が変わるため、解体を決める前に必ず区に確認しましょう。

制度の詳細は【2026年】墨田区の解体工事の費用と助成金｜除却助成の比較と売却前の判断、【2026年】江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点で解説しています。

水害リスクの説明と、土地を分けて売るときの制限

墨田区と江戸川区は川に囲まれた低い土地が多く、売買の重要事項説明では、水害ハザードマップ上の物件の位置を説明することが義務づけられています。過去の浸水の有無は、分かる範囲で告知書に書きましょう。また、江戸川区では、土地を分割して売る場合に敷地面積の最低限度（70㎡など）の制限がかかる地域があります。広い敷地の空き家を解体して2区画で売る計画は、先に制限を確認してください。

確認書の窓口と相談先

3,000万円控除に必要な「被相続人居住用家屋等確認書」は、空き家のある区が発行します。墨田区は区役所5階の安全支援課（03-5608-6520）、江戸川区は建築指導課監察係（03-5662-6489）が窓口です（2026年10月時点）。区ごとの窓口と制度は、【2026年】墨田区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・助成・相談窓口、【2026年】江戸川区の空き家売却ガイド｜3,000万円控除・区の窓口・売り方比較にまとめています。

墨田区・江戸川区で空き家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、こまめな連絡と進捗の報告、親身な対応、相続した実家の売却への対応を評価していただいています。空き家の売却は、売り方ごとの良い点と悪い点を比べて決めることが大切で、当社でもその説明に時間をかけています。

「相続した家を売るにあたり、様々なケースのメリットデメリットを教えていただき自分でも納得のいく最善の売却が出来たと思っています。」（Googleクチコミより一部抜粋）

ご相談をいただいたら、役所・法務局で道路の種類や建築年を調べたうえで、古家付き・更地・買取のそれぞれについて、費用と税金を差し引いた手取りの目安を並べてお示しします。

セルフリジェネレーションの強み

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：区内の道路事情や助成制度を踏まえてご提案します。
• 売却も買取も対応：仲介のほうが手取りが多い場合は仲介を、早さや手間、売却後の責任を重視する場合は当社による直接買取をご提案します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：相続・接道・共有が重なった空き家にも対応しています。
• 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに無料でご相談いただけます。
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仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。価格だけ知りたい方は無料査定、何から始めればよいか整理したい方は無料相談からどうぞ。

よくある質問

空き家を売却するときの注意点は何ですか？

名義人でなければ売れないこと、税金の特例に期限があること、解体の時期で固定資産税が変わること、不具合を告知しないと売却後に責任を問われることの4つが特に重要です。解体や片付けにお金をかける前に、名義・道路・期限を調べましょう。

親の名義のままの空き家は売却できますか？

そのままでは売却できません。親が亡くなっている場合は、相続登記で相続人の名義に変えてから売ります。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。

空き家は解体して更地にしてから売ったほうがよいですか？

一概には言えず、接道・解体費・固定資産税を確認してから判断します。1月1日に建物がないと、その年度から土地の住宅用地の特例が受けられず、建て替えできない土地では解体すると価値が下がります。まず古家付きで査定を受けるのがおすすめです。

空き家を放置すると固定資産税は6倍になりますか？

税額がそのまま6倍になるわけではありません。管理不全空家や特定空家として区から勧告を受けると、土地の課税標準を6分の1にする住宅用地の特例が外れますが、別の調整があるため、税額の増え方は土地によって異なり、おおむね3〜4倍が目安です。

雨漏りやシロアリがある空き家でも売却できますか？

売却できます。不具合は告知書に書いて買主に伝え、契約書で責任を負う範囲と期間を決めます。知っていて伝えなかった不具合は、免責の特約があっても責任を免れません。責任を負うのが不安な場合は、不動産会社の買取も比べましょう。

空き家の3,000万円控除はいつまで使えますか？

相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの売却が対象です（国税庁、2026年4月1日現在の法令）。1981年5月31日以前に建築された家屋であることなどの要件があり、確定申告が必要です。

まとめ

空き家売却の注意点は、売る前・売り方を決めるとき・契約のとき・引渡しの後の4つの時期で整理できます。失敗の多くは、調べる前に解体や片付けを進めてしまうことから起きます。

• 売る前に、名義（相続登記）、共有者の同意、税金の特例の期限を確認します。
• 古家付き・更地・買取は、費用と税金を引いた手取りで比べます。
• 解体は、接道・1月1日の基準日・区の助成の申請順序を調べてから判断します。
• 残置物・境界・不具合は、契約の前に現状を調べて書面に残します。
• 売った翌年の確定申告と、引渡しまでの管理・火災保険も忘れずに行います。

売り方や費用、特例の全体像は、【2026年版】空き家売却の方法・費用・特例｜3,000万円控除の要件と期限をご覧ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月14日

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