【2026年版】契約不適合責任を負う期間はどれくらい？売主別の年数と免責特約の記事

「家を売ったあと、いつまで責任を負わなければならないのか」「古い家なので、あとから不具合を言われないか心配」。不動産を売る方から、こうしたご相談をよくいただきます。売主が引渡し後に負う責任が「契約不適合責任」で、その期間は法律の原則と契約書の特約の2段階で決まります。

この記事では、民法・宅地建物取引業法（宅建業法）・消費者契約法・住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）の条文（2026年10月時点）をもとに、売主の立場から次の点を解説します。

• 契約不適合責任を負う期間の原則（知った時から1年以内の通知、5年・10年の時効）
• 個人・宅建業者・一般の法人・新築住宅の売主で、期間がどう変わるか
• 期間を短くする特約と免責特約の決め方、特約が効かないケース
• 責任を問われないための告知書・付帯設備表の書き方
• 墨田区・江戸川区の物件で告知しておきたい項目

結論から言うと、個人の売主は特約で期間を「引渡しから3か月」などに短くでき、免責にすることもできます。ただし、知っている不具合を隠すと特約は効きません。

この記事の結論

• 民法の原則では、買主が不具合を知った時から1年以内に売主へ通知すれば責任を追及でき、特約がないと期間は長くなります。
• 個人が売主の中古住宅では、特約で「引渡しから3か月」に短縮するのが一般的で、古い建物は免責にすることもできます。
• 宅建業者が売主の場合は、宅建業法40条により「引渡しから2年以上」とする特約しか認められず、免責にはできません。
• 新築住宅の売主は、品確法により構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引渡しから10年間責任を負います。
• 売主が知っていて告げなかった不具合は、期間の短縮や免責の特約があっても責任を免れません（民法572条）。

契約不適合責任を負う期間はどれくらい？

契約不適合責任を負う期間は、契約書に特約がなければ「買主が不適合を知った時から1年以内に通知を受けるまで」です。引渡しから1年で終わるわけではない点に注意が必要です。

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が、種類・品質・数量などの点で契約の内容に合っていない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。2020年4月1日に施行された改正民法で、それまでの「瑕疵担保責任」から改められました。買主は、補修などの追完請求（民法562条）、代金減額請求（563条）、損害賠償請求と契約の解除（564条）ができます。

原則は「知った時から1年以内の通知」

民法566条は、種類または品質の不適合について、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、責任を追及できなくなると定めています。1年以内に必要なのは「通知」であり、裁判を起こすことまでは求められていません。

たとえば、引渡しから4年後に買主が雨漏りに気づき、そこから1年以内に通知した場合、特約がなければ売主は責任を問われる可能性があります。特約のない契約では、売主の責任が長く続くということです。

最長は時効の5年・10年

通知をした買主の権利も、いつまでも続くわけではありません。民法166条により、買主が権利を行使できることを知った時から5年、または権利を行使できる時（一般に引渡しの時）から10年で、時効により消滅します。つまり、特約がない場合に売主が責任を問われうる期間は、引渡しから最長10年が一つの目安になります。

1年の通知期間が適用されないケース

次の2つの場合は、1年以内の通知という制限が適用されず、時効（5年・10年）だけが期間の上限になります。

• 数量や権利の不適合：土地の面積が契約より少ない、抵当権などの他人の権利が付いている、といった不適合は民法566条の対象外です。
• 売主が引渡しの時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合：売主を保護する必要がないため、1年の制限は適用されません（民法566条ただし書）。

【売主別】契約不適合責任の期間の一覧

契約不適合責任の期間は、売主が個人か、宅建業者か、それ以外の法人かによって、特約で決められる範囲が変わります。まず自分がどの立場に当たるかを確認しましょう。

出典：民法、宅地建物取引業法、消費者契約法、住宅の品質確保の促進等に関する法律（e-Gov法令検索、2026年10月時点）。「3か月」「1年」は法律で決まった期間ではなく、取引の実務で多い例です。

個人が売主の場合

個人が売主の場合、期間は売主と買主の合意で自由に決められます。民法の契約不適合責任の規定は、当事者が合意すれば変更できる「任意規定」だからです。中古住宅の個人間売買では、不動産業界団体の標準的な契約書式にならい、「引渡しから3か月以内に通知を受けたものに限る」とする例が多く見られます。

宅建業者が売主の場合

宅建業者が売主で、買主が宅建業者でない場合は、通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約はできません（宅建業法40条）。「引渡しから3か月」「責任を負わない」といった特約は無効になり、民法の原則（知った時から1年以内の通知）に戻ります。

宅建業者以外の法人が売主の場合

社宅や事業用の建物を売る会社など、宅建業者ではない事業者が売主で、買主が個人（消費者）の場合は、消費者契約法が適用されます。事業者の損害賠償責任をすべて免除する条項は原則として無効とされ（同法8条）、消費者の利益を一方的に害する条項も無効です（同法10条）。このため、全部免責ではなく「引渡しから1年」のように一定の期間を定める例が多くなっています。

新築住宅の場合

新築住宅の売主は、柱・基礎などの構造耐力上主要な部分と、屋根・外壁などの雨水の浸入を防止する部分について、引渡しから10年間の責任を負います（品確法95条）。この期間を短くする特約は無効です。個人が自宅の中古住宅を売る場合には、この10年の規定は関係しません。

期間を短くする特約の決め方｜「引渡しから3か月」が多い理由

個人の売主は、契約書に「引渡しから◯か月以内に通知を受けたものに限り責任を負う」と書くことで、責任を負う期間を区切れます。3か月が多いのは、買主が住み始めてから雨漏りや設備の不具合に気づくまでの期間として、売主・買主の双方が受け入れやすい長さだからです。

期間を決めるときは、次の3点をセットで確認します。

1. 起算点：「買主が知った時から」ではなく「引渡しの日から」とします。起算点が引渡しであれば、責任の終わる日がはっきりします。
2. 対象となる不具合：標準的な書式では、建物の責任の対象を雨漏り、シロアリの害、構造上主要な部分の腐食、給排水管の故障などに限る例があります。
3. 請求できる内容：修補に限るのか、代金減額や損害賠償、解除まで認めるのかを決めます。

たとえば、仮に2026年11月1日に引き渡し、特約で「引渡しから3か月」とした場合、売主が責任を負うのは2027年2月初めまでに通知を受けた不具合です（仮定の例。正確な満了日は契約書の定めによります）。特約がなければ、数年後に見つかった不具合についても責任を問われる可能性が残ります。

エアコンや給湯器などの付帯設備は、建物本体とは別に扱うのが一般的です。「引渡しから7日以内に申し出のあった故障に限り修理する」「設備は責任の対象外とする」といった定め方が多く見られます。契約書全体の条項の読み方は不動産売買契約書とは？売主が確認すべき条項の読み方で解説しています。

免責特約とは？付けられるケースと効かないケース

免責特約とは、売主が契約不適合責任の全部または一部を負わないことを、売主と買主が合意して契約書に書く取り決めのことです。個人の売主であれば付けられますが、どんな不具合でも免れるわけではありません。

免責特約がよく使われるケース

• 築年数が古く、建物の価値をほとんど見ずに「古家付き土地」として売る場合
• 相続した実家など、売主が住んだことがなく建物の状態を把握しきれない場合
• 買主が建物を解体して建て替える予定の場合
• 不動産会社が買主となる買取の場合

免責にするときは、「建物については契約不適合責任を負わない」のように、対象を具体的に書きます。土地についても免責にするのか、建物だけなのかで買主の受け止め方は大きく変わります。

免責特約が効かない3つのケース

免責特約を付けていても、次の場合は売主が責任を負います。

1. 知っていて告げなかった不具合：売主が知りながら告げなかった事実については、免責の特約があっても責任を免れません（民法572条）。
2. 売主が宅建業者の場合：宅建業法40条により、買主に不利な特約は無効です。
3. 売主が事業者で買主が消費者の場合：消費者契約法8条・10条により、全部免責などの条項が無効になることがあります。

特に1つ目は、個人の売主がつまずきやすい点です。「免責にしたから何も言わなくてよい」のではなく、「知っていることはすべて伝えたうえで免責にする」のが正しい順序です。

免責にすると価格に影響する

免責特約は、買主にとっては引渡し後の修理費を自分で負うことを意味します。そのため、免責を条件にすると、価格交渉で値引きを求められたり、買主が見つかるまで時間がかかったりすることがあります。期間を3か月にして価格を保つのか、免責にして価格で調整するのかは、建物の状態と売却の事情を踏まえて決めましょう。

責任を問われないための告知書・付帯設備表の書き方

売主が契約不適合責任を問われないために最も効果があるのは、知っている不具合を告知書と付帯設備表に書き、契約の内容に含めておくことです。契約書に書かれ、買主が了承した不具合は「契約の内容に合っている」ことになり、原則として責任の対象から外れるためです。

告知書（物件状況等報告書）とは、売主が知っている物件の状態や過去の出来事を買主に伝えるための書面のことです。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」でも、売主から告知書を提出してもらい買主に渡すことが、トラブルの防止に役立つとされています。

書き方のコツは次の3つです。

• 迷ったら書く：「直したから大丈夫」と思う不具合も、発生した事実と修理した時期を書きます。
• 「不明」と「無」を区別する：分からないことを「無」と書くと、あとで事実と違った場合に問題になります。住んだことのない相続物件では、分からない項目は「不明」とします。
• 時期と場所を具体的に：「2階北側の洋室の天井、2022年ごろ、同年に屋根を補修」のように書きます。

人の死に関する告知については、国土交通省が2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。老衰や病気による自然死、日常生活の中での不慮の事故死は、原則として告げなくてよいとされています。一方、それ以外の死や、特殊清掃が行われた場合は、売買では経過した期間にかかわらず告知の対象になります。判断に迷う場合は、不動産会社に事実をそのまま伝えてください。

契約・決済のときに用意する書類の全体は不動産を売却する際に必要な書類｜契約・決済別チェックリストにまとめています。

期間と免責以外に売主のリスクを減らす3つの方法

特約に加えて、建物状況調査、既存住宅売買瑕疵保険、不動産会社による買取の3つを使うと、引渡し後のリスクをさらに小さくできます。

建物状況調査（インスペクション）

建物状況調査とは、国の講習を修了した建築士が、建物の基礎・外壁などのひび割れや雨漏りといった劣化の状況を、目視などで調べる調査のことです。2018年4月から、宅建業者は媒介契約のときに調査のあっせんの有無を示し、調査を実施している場合は重要事項説明でその結果を説明することになっています。売る前に調査しておくと、不具合を把握したうえで告知でき、買主も納得して契約しやすくなります。

既存住宅売買瑕疵保険

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査と保証がセットになった保険で、引渡し後に構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に不具合が見つかった場合、修補費用などが保険金で支払われます。国土交通省の資料によると、個人間売買タイプの保険期間は1年・2年・5年、保険金額は500万円・1,000万円などです（商品により異なります）。加入には検査に合格する必要があり、旧耐震の建物では耐震基準を満たすことが条件になる場合があります。

不動産会社による買取

買取とは、不動産会社が買主となって直接購入する売り方です。買主が宅建業者であれば宅建業法40条の制限はかからないため、売主の契約不適合責任を免責とする条件で契約することが多くなります。価格は仲介より低くなるのが一般的ですが、「引渡し後の責任を残したくない」「建物の状態が分からない」という方には向いています。買取の流れと価格の考え方は、墨田区の不動産買取ガイドと江戸川区の不動産買取ガイドで解説しています。

墨田区・江戸川区の物件で告知しておきたい項目

墨田区・江戸川区の物件では、浸水の履歴、建物の傾き、越境、地中埋設物の4つが、引渡し後に契約不適合として問題になりやすい項目です。地域の事情として、あらかじめ告知書に書いておくことをおすすめします。

• 浸水の履歴：両区は荒川・隅田川・江戸川などに囲まれた低地で、海抜ゼロメートル地帯が広がっています。重要事項説明では2020年8月28日から水害ハザードマップ上の位置の説明が義務づけられていますが、それとは別に、その物件が過去に床上・床下浸水したことがあるかは売主にしか分かりません。大雨のときに前の道路が冠水した経験なども含めて書いておきましょう。
• 建物の傾き・沈下：軟らかい地盤の地域では、築年数の古い木造住宅で床の傾きが見つかることがあります。品確法にもとづく国の技術的基準では、床の傾きが1,000分の6以上あると構造上の不具合がある可能性が高いとされています。「ビー玉が転がる」「建具が閉まりにくい」といった気づきがあれば記載します。
• 越境と境界：墨田区の京島・向島・八広・東向島、江戸川区の小岩・平井などの木造住宅が密集する地域では、隣地との間隔が狭く、塀・屋根・雨どい・配管が越境していることがあります。境界標が見当たらない場合も、その旨を書きます。測量の費用と負担の決め方は土地売却の測量費用はいくら？内訳・負担者と契約書の書き方を参考にしてください。
• 地中埋設物：建て替えを重ねてきた土地では、以前の建物の基礎やコンクリート片、使っていない浄化槽や井戸が地中に残っていることがあります。町工場や作業場として使われていた土地は、土壌汚染の心当たりについても確認されます。更地で売る場合、建物を免責にしても土地の不適合は別に問題になるため、土地についての責任の範囲も特約で決めておきます。
• 旧耐震の木造住宅：1981年5月以前に建築確認を受けた建物は、古家付き土地として建物を免責にする売り方が現実的です。江戸川区で解体してから売る場合の助成は江戸川区の解体工事｜助成金・費用相場と売却前の注意点で紹介しています。

両区の売却の進め方の全体像は、墨田区で家・マンションを売る完全ガイドと江戸川区の不動産売却ガイドをご覧ください。

引渡し後に買主から連絡が来たらどうする？

引渡し後に買主から不具合の連絡が来たら、まず契約書の特約で定めた期間内の通知か、責任の対象に含まれる不具合かを確認します。自分だけで判断して返答せず、仲介した不動産会社を通して対応するのが基本です。

1. 連絡を受けた日と内容を記録する
2. 契約書・告知書・付帯設備表を見て、期間・対象・告知の有無を確認する
3. 仲介会社に連絡し、現地の状況を確認してもらう
4. 責任の対象であれば、修補の方法と費用を買主と協議する

告知書に書いてあった不具合や、期間を過ぎてからの通知であれば、原則として売主は責任を負いません。契約不適合責任の基本的な考え方は契約不適合責任とは？買主から請求されたときの売主の対応と注意点でも紹介しています。

よくある質問

契約不適合責任の期間は何年ですか？

特約がない場合、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知すれば責任を追及でき、時効は知った時から5年または引渡しから10年です。個人が売主の中古住宅では、特約で「引渡しから3か月」などに短くするのが一般的です。宅建業者が売主の場合は、引渡しから2年以上とする特約しか認められません。

個人の売主は契約不適合責任を免責にできますか？

できます。個人が売主の場合、買主と合意して契約書に免責特約を書けば、契約不適合責任を負わないことにできます。ただし、売主が知っていながら告げなかった不具合については、民法572条により免責の特約があっても責任を免れません。

契約不適合責任の期間を「引渡しから3か月」にするのは有効ですか？

個人が売主であれば有効です。民法の契約不適合責任の規定は当事者の合意で変更できるため、通知期間を引渡しから3か月に短くする特約は認められます。売主が宅建業者の場合は、宅建業法40条により引渡しから2年未満とする特約は無効になります。

免責特約を付けていれば、雨漏りを伝えなくても責任を問われませんか？

いいえ、責任を問われます。知っている不具合を告げずに売った場合、免責特約があっても売主は責任を免れません。雨漏りやシロアリ被害などは、修理済みのものも含めて告知書に書き、買主に了承してもらったうえで契約することが大切です。

相続した実家で建物の状態が分からない場合はどうすればよいですか？

告知書の分からない項目は「不明」と書き、建物について免責特約を付ける方法が一般的です。売る前に建物状況調査（インスペクション）を行って状態を把握する方法や、不動産会社の買取で免責の条件にする方法もあります。分からないことを「無」と書かないよう注意してください。

新築住宅の10年保証は中古住宅の売却にも関係しますか？

個人が中古住宅を売る場合には関係しません。引渡しから10年間の責任は、品確法により新築住宅の売主や請負人に課されるものです。中古住宅の売却では、民法の原則と契約書の特約で期間が決まります。

買取なら契約不適合責任は免責になりますか？

不動産会社が買主となる買取では、売主の契約不適合責任を免責とする条件で契約することが多くなります。買主が宅建業者であれば、宅建業法40条の制限がかからないためです。ただし条件は会社や物件によって異なるため、契約書の特約で必ず確認してください。

墨田区・江戸川区で売却後の責任が不安ならセルフリジェネレーションへ｜Googleクチコミ★4.8

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミでは、価格設定の丁寧な説明、こまめな進捗報告、相続した家の売却で選択肢ごとのメリット・デメリットを説明した点などを評価する声が寄せられています。契約不適合責任の期間や免責の範囲は、売却価格と一体で決める条件です。当社では、告知書の書き方から特約の内容まで、売主の方と一つずつ確認しながら進めます。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 墨田区・江戸川区に特化した地域密着で、浸水履歴・越境・地盤など地域特有の告知事項を熟知
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• 仲介での売却も、当社による直接の買取も対応。建物の状態に合わせて、期間の短縮・免責・買取のどれが合うかをご提案します
• LINE・オンライン相談にも対応

「古い家なので引渡し後が心配」という段階でも、無料相談をご利用いただけます。価格の目安を知りたい方は無料査定もお気軽にどうぞ。

まとめ

契約不適合責任を負う期間は、特約がなければ「買主が知った時から1年以内の通知」まで続き、時効の上限は引渡しから10年です。個人の売主は、特約で期間を区切るか免責にすることで、引渡し後のリスクを小さくできます。

• 個人の売主は「引渡しから3か月」などに短縮でき、古い建物は免責にもできる
• 宅建業者が売主なら引渡しから2年以上、新築住宅の主要な部分は10年
• 知っていて告げなかった不具合は、特約があっても責任を免れない
• 告知書と付帯設備表に、時期と場所を具体的に書くことが最大の予防策
• 墨田区・江戸川区では、浸水履歴・傾き・越境・地中埋設物を忘れずに告知する

期間と免責の範囲は、契約書に署名する前でなければ決められません。売却を考え始めた段階で、建物の状態と合わせて不動産会社に相談しておきましょう。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月11日

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