「家が夫婦の共同名義になっているけれど、離婚してもそのままで大丈夫だろうか」「子どもが卒業するまで住み続けたいので、名義は今のままにしておきたい」。離婚の話し合いでは、家の名義を後回しにしたくなる場面が少なくありません。
この記事では、家を共同名義（共有名義）のまま離婚すると何が起きるのか、どうすれば解消できるのかを、2026年10月時点の民法・国税庁・東京都主税局の情報に基づいて解説します。
- 共同名義のまま離婚すると起きる6つのリスク
- 共同名義を解消する4つの方法と、選び方
- どちらかが住み続けるために、共同名義を当面残す場合に決めておくこと
- 解消の手続きの流れ、費用、税金の期限と、墨田区・江戸川区での注意点
先に結論をお伝えすると、共同名義のまま離婚すること自体は法律上できますが、おすすめできません。離婚後も、家を売る・貸す・直すたびに元の配偶者の同意が必要になり、住宅ローンや固定資産税の負担も続くためです。離婚のときに「家全体を売って分ける」か「どちらか一方の名義にまとめる」かで解消しておくのが基本です。
この記事の結論
- 共同名義のまま離婚することは可能ですが、売却・賃貸・大きな改修に元配偶者の同意が要る状態が続きます。
- 家を出た側も、住宅ローンの返済義務と固定資産税の連帯納税義務は、名義が残る限りなくなりません。
- 解消の基本は、家全体を売って代金を分けるか、住む人が相手の持分を取得して単独名義にするかの2つです。
- 家を出た側が3,000万円の特別控除を使えるのは、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までの売却です。
- 当面共有を残す場合は、売る時期・ローンと税金の負担・住む側が払う使用料を、公正証書などの書面で決めておきます。
共同名義のまま離婚するのは良くない？まず知っておきたい基本
共同名義のまま離婚することは、法律上は禁止されていません。ただし、離婚後も元の配偶者と1つの家を一緒に持ち続けることになるため、原則として離婚のときに解消しておくべきです。
共同名義とは、1つの不動産を複数の人が一緒に所有し、登記簿にそれぞれの名前と持分が記録されている状態のことです。法律や登記では「共有名義」「共有」と呼びます。この記事では、どちらも同じ意味で使います。持分とは、共有している不動産に対して、それぞれの人が持っている所有権の割合のことです。
離婚届を出しても、名義は自動的には変わらない
離婚届を出しても、家の登記の名義と住宅ローンの契約は、何も変わりません。夫婦の関係は終わっても、「共有者どうし」「同じローンの債務者・保証人どうし」という関係は、手続きをしない限り続きます。
財産分与で家の分け方を決めた場合も、登記を申請して初めて名義が変わります。財産分与の割合や計算の方法は、離婚で共有名義の家の財産分与はどうなる？割合と3つの分け方で解説しています。
共有者が1人でできること・できないこと
共有の不動産では、行為の内容によって、必要な同意の範囲が民法で決まっています。夫婦の持分が2分の1ずつの場合、どちらも「過半数」にならないため、実際にはほとんどのことに2人の同意が必要です。
| 行為 | 例 | 必要な同意（民法） |
|---|---|---|
| 保存 | 雨漏りの修理、不法に占拠している人への明渡しの請求 | 1人でできる（第252条第5項） |
| 管理 | 3年以内の建物の賃貸、形や効用を大きく変えない改修 | 持分の過半数（第252条第1項・第4項） |
| 変更・処分 | 家全体の売却、建て替え、解体、増改築 | 共有者全員（第251条第1項） |
| 自分の持分の処分 | 自分の持分だけを売る、担保に入れる | 1人でできる |
この区分は、2023年4月1日に施行された改正民法（令和3年法律第24号）の内容です。持分に差がある場合も、家全体の売却には全員の同意が必要です。
共同名義のまま離婚すると起きる6つのリスク
共同名義のまま離婚した場合のリスクは、「自分だけでは決められない」「負担が続く」「共有する相手が変わっていく」の3つにまとめられます。具体的には、次の6つです。
1. 売る・貸す・直すたびに、元配偶者の同意が必要になる
家全体を売るには、共有者全員が売主になる必要があります。媒介契約、売買契約、決済のそれぞれで、2人の署名と押印、印鑑証明書が必要です。
離婚から年数がたつと、相手と連絡が取れない、条件が折り合わないといった理由で、売りたいときに売れなくなることがあります。
2. 住宅ローンと連帯保証が続く
住宅ローンの返済義務は、離婚しても、家を出ても、なくなりません。ペアローン、連帯債務、連帯保証のいずれの形でも、金融機関との契約は離婚とは無関係に続きます。
住んでいる側の返済が止まれば、家を出た側に請求が来ます。また、家を出た側は、今のローンが残っているために、新しい住まいのローンを組みにくくなります。
3. 固定資産税は、共有者が連帯して納める
共有の土地・建物にかかる固定資産税・都市計画税は、共有者全員が連帯して納める義務を負います（地方税法第10条の2）。持分の分だけ払えば済む、という仕組みではありません。
東京都主税局によると（2026年10月時点）、23区内の共有名義の物件では、納税通知書は登記簿の一番上に記載された人（筆頭者）にだけ送られます。筆頭者が家を出た側であれば、住んでいない人に通知書が届き続けます。誰がどの割合で負担するかを決めておかないと、毎年の精算がもめごとの原因になります。
4. 相手の持分が、第三者に渡ることがある
共有者は、自分の持分だけであれば、相手の同意なしに売ることができます。相手が持分を買取業者などに売ると、知らない第三者が新しい共有者になります。相手が借金や税金を滞納して、持分が差し押さえられ、競売にかけられることもあります。
詳しくは、共有名義の不動産を勝手に売却された？有効・無効の違いと対処法をご覧ください。
5. 相続が起きると、共有者が増える
元の配偶者が亡くなると、その持分は相手の相続人に引き継がれます。相手が再婚していれば、再婚相手や、その間に生まれた子が共有者になります。
面識のない人と家を共有することになり、売却の話し合いは、さらに難しくなります。
6. 税金の特例と、財産分与の請求に期限がある
時間がたつと、使えたはずの制度が使えなくなります。特に注意したいのは、次の2つです。
- 3,000万円の特別控除：国税庁によると（2026年4月1日現在の法令）、以前住んでいた家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らないと、この控除を使えません。家を出た側は、共有のまま長く置くと、売ったときの税金が増えるおそれがあります。
- 財産分与の請求：家庭裁判所に財産分与を請求できる期間は、2026年4月1日以後の離婚では離婚の時から5年、2026年3月31日までの離婚では2年です。
3,000万円の特別控除とは、マイホームを売ったときの利益（譲渡所得）から、最高3,000万円を差し引ける制度のことです。要件は、不動産売却後の確定申告は必要？自宅・マンションの3,000万円控除と手順で解説しています。
住宅ローンが残っているときは「名義」と「ローン」を分けて考える
共同名義を解消するときは、登記の名義と、住宅ローンの契約を、別々のものとして整理する必要があります。登記の名義を1人にまとめても、ローンの債務者や連帯保証人は、金融機関の承諾がなければ変わりません。
ペアローン（夫婦がそれぞれローンを契約する形）では、2本のローンを1本にまとめる借り換えが必要です。連帯債務や連帯保証の場合も、一方を契約から外すには、金融機関の承諾か借り換えが必要です。
多くの住宅ローンの契約では、金融機関の承諾を得ずに名義を変えることを禁じています。名義を動かす前に、必ず金融機関に相談してください。ローンを一方の名義にまとめる方法は、離婚で共有名義の住宅ローンは夫のみにできる？単独名義にする3つの方法で解説しています。
家の時価よりローンの残高が多い場合（オーバーローン）は、売ってもローンを返しきれないため、解消の方法が限られます。この場合は、離婚するときオーバーローンの家は売却できるの？4つの方法と注意点と、持ち家の売却で赤字になる時の判断｜ローンが残る家の4つの選択肢をご覧ください。
共同名義を解消する4つの方法
共同名義を解消する方法は、家全体を売って分ける、一方が相手の持分を取得する、自分の持分だけを売る、共有物分割請求をする、の4つです。話し合いができるうちは、前の2つのどちらかを選ぶのが基本です。
| 方法 | 相手の同意 | 良い点 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 1. 家全体を売って代金を分ける | 必要 | 相場に近い価格で売れ、名義もローンも一度に整理できる | 2人とも売却の手続きに関わる必要がある |
| 2. 一方が相手の持分を取得する | 必要 | 住まいを変えずに済む | 代償金の資金と、ローンの一本化が必要 |
| 3. 自分の持分だけを売る | 不要 | 相手と話し合わずに、共有から抜けられる | 価格が大きく下がりやすい。相手とのトラブルのもとになる |
| 4. 共有物分割請求（裁判） | 不要 | 相手が応じなくても、最終的に解消できる | 時間と費用がかかる。競売になると価格が下がりやすい |
1. 家全体を売って代金を分ける
どちらも住み続けない場合は、家全体を売り、ローンを返した残りを分ける方法が、最もすっきりします。家全体として売るため、相場に近い価格を期待でき、名義・ローン・固定資産税の関係が一度になくなります。
売り方には、不動産会社が買主を探す仲介と、不動産会社が直接買い取る買取があります。離婚の成立までに現金化したい場合や、近所に知られずに売りたい場合は、買取も選択肢になります。違いは、仲介と買取の違いは？どっちが得か手取り・期間で比較で解説しています。
2. 一方が相手の持分を取得して、単独名義にする
どちらかが住み続ける場合は、住む人が相手の持分を取得し、単独名義にまとめます。取得の方法には、財産分与として持分を受け取る方法と、代金を払って買い取る方法があります。
以下は、仮定の数字による計算例です。家の時価が4,000万円、ペアローンの残高が夫1,200万円・妻1,200万円（合計2,400万円）、持分が2分の1ずつで、妻が住み続けると仮定します。
- 分ける金額：4,000万円−2,400万円＝1,600万円（1人あたり800万円）
- 妻が用意するもの：夫のローン1,200万円を引き受けるための借り換え（合計2,400万円のローン）と、夫に払う代償金800万円
この方法の難しさは、住む人の収入だけで、まとめたローンの審査に通るかどうかです。審査に通らない場合は、売って分ける方法に切り替えるか、次の章で説明する「当面共有を残す場合の取り決め」をしたうえで、時期を決めて解消します。名義変更の手続きは、共有名義の不動産は離婚した時にどうすべき？名義変更の手続きと費用もご覧ください。
3. 自分の持分だけを第三者に売る
自分の持分だけであれば、相手の同意がなくても売ることができます。ただし、持分だけを買っても家全体を自由に使えないため、買主は専門の買取業者などに限られ、価格は「家全体の価格×持分の割合」より大きく下がるのが一般的です。
住んでいる元配偶者や子どもが、新しい共有者との交渉に巻き込まれることにもなります。最後の手段と考えてください。
4. 共有物分割請求をする
共有物分割請求とは、共有者がほかの共有者に対して、共有の状態を解消するよう求めることです。各共有者は、いつでも分割を請求できます（民法第256条）。話し合いで決まらないときは、裁判所に分割を請求できます（民法第258条）。
裁判所が命じる分け方は、物そのものを分ける現物分割、一方が家を取得して相手にお金を払う賠償分割、競売にかけて代金を分ける方法の3つです。建物やマンションでは、現物分割はほとんど使えません。
なお、離婚した夫婦の家で財産分与が済んでいない場合は、まず家庭裁判所の調停や審判で、財産分与として分け方を決めるのが一般的です。どの手続きを使うべきかは事情によって変わるため、弁護士に相談してください。
どちらかが住み続けるために、共同名義を当面残す場合の注意点
やむを得ず共同名義を残す場合は、「いつ・どうやって解消するか」と「それまでの負担を誰が持つか」を、書面で決めておくことが欠かせません。口約束のままにすると、数年後に、言った・言わないの争いになります。
共同名義を残すことが多いのは、子どもが卒業するまで住み続けたい場合、住む人の収入ではローンを1本にまとめられない場合、ローンの残高が時価より多く今は売れない場合です。
書面で決めておきたい6つの項目
- 解消の時期と方法：「子どもが高校を卒業する年の3月末までに売る」のように、期限と方法を具体的に決めます。
- 住宅ローンの負担：誰がいくら払うか、払えなくなったときはどうするかを決めます。
- 固定資産税・火災保険・修繕費の負担：マンションの場合は、管理費と修繕積立金も含めます。
- 住む側が払う使用料：金額と、養育費などとの関係を決めます。
- 売るときの条件：最低の売却価格、依頼する不動産会社の決め方、代金の分け方を決めます。
- 持分を勝手に売らない・担保に入れない約束：住所や連絡先が変わったときに知らせ合うことも決めます。
これらは離婚協議書にまとめ、公証役場で公正証書にしておくと安心です。
住む側は、相手の持分の使用料を求められることがある
共有の家に1人で住む共有者は、別段の合意がなければ、ほかの共有者に対して、自分の持分を超える使用の対価を払う義務を負います（民法第249条第2項、2023年4月1日施行）。
離婚のときに何も決めていないと、あとから元の配偶者に、家賃に当たるお金を請求されることがあります。「無償で住む」「養育費の一部として扱う」「月◯万円を払う」など、どう扱うかを書面に残してください。
家を出た側が注意したい「3年」と「住所変更登記」
家を出た側には、期限のある手続きが2つあります。
- 3,000万円の特別控除の期限：住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らないと、家を出た側は、この控除を使えません。たとえば、2026年10月に家を出た場合は、2029年12月31日までの売却が目安です。値上がりしている家では、解消の時期を決めるときに、この期限を考えに入れてください。
- 住所変更登記の義務：2026年4月1日から、登記簿上の所有者は、住所や氏名が変わった日から2年以内に、変更の登記を申請することが義務になりました。共有者として名義が残る人が引っ越したときや、離婚で氏が変わったときも対象です。
住所変更登記の手続きは、相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用で解説しています。
共同名義を解消する手続きの流れと費用
共同名義の解消は、名義とローンの確認、家の時価の調査、方法の決定、金融機関との相談、書面の作成と登記・売却の順に進めます。最初に「今いくらで売れるか」と「ローンがいくら残っているか」をつかむと、選べる方法がはっきりします。
- 名義とローンを確認する：法務局の登記事項証明書で名義・持分・抵当権を、金融機関の残高証明書でローンの残高と契約の形を確かめます。
- 家の時価を調べる：不動産会社に査定を依頼します。仲介の価格と買取の価格の両方を聞いておくと、判断しやすくなります。
- 解消の方法を決める：時価からローンの残高を引いた金額をもとに、売って分けるか、一方が取得するかを話し合います。
- 金融機関に相談する：一方が取得する場合は、ローンの一本化や連帯保証の解除ができるかを確認します。
- 書面にして、登記・売却を行う：決めた内容を離婚協議書や公正証書にまとめ、持分の移転登記か、売却の手続きを進めます。
解消にかかる主な費用と税金
| 方法 | 主な費用・税金 |
|---|---|
| 家全体を売って分ける | 仲介手数料（仲介の場合）、印紙税、抵当権を消す登記の費用、利益が出た場合の譲渡所得の税金（各自が自分の持分について申告） |
| 一方が持分を取得する（財産分与） | 登録免許税（固定資産税評価額×移す持分×2％）、司法書士の報酬、ローンの借り換えの費用。渡す側に譲渡所得の税金がかかることがある |
国税庁によると、財産分与で家を渡した人は、分与したときの時価で家を売ったものとして、譲渡所得を計算します（No.3114）。また、3,000万円の特別控除は、夫婦などの特別な関係にある人への譲渡には使えません（No.3302）。離婚届を出す前に持分を移すと、相手は配偶者に当たるため、持分を移す時期には注意が必要です。
売って分けた場合の申告は、共有名義の不動産を売却したときにかかる税金と確定申告の書き方で解説しています。税金の扱いは方法と時期で変わるため、手続きの前に税理士か税務署に確認してください。
墨田区・江戸川区で共同名義の家を解消するときの注意点
墨田区・江戸川区では、土地を2つに分けてそれぞれが取得する方法は取りにくく、「家全体を売る」か「一方が持分を取得する」かで解消するのが現実的です。敷地の狭い戸建てと、ペアローンで買ったマンションが多いためです。
| 区 | 共同名義の家で確認したい点 |
|---|---|
| 墨田区 | 錦糸町・押上・両国・曳舟の駅の近くには、共働きの夫婦がペアローンで買ったマンションが多くあります。売るときは、2本のローンを同じ日に返す段取りが必要です。京島・向島・八広・東向島などの木造住宅が密集する地域では、敷地が狭く、道路との接し方によって価格が大きく変わるため、持分を買い取る金額を決める前に、査定で時価を確かめることが大切です。 |
| 江戸川区 | 瑞江・篠崎・一之江・葛西・小岩などには、子育て世帯が共同名義で買った戸建てが多くあります。敷地の最低面積が定められている地域では、土地を分けると建物を建てられなくなることがあります。荒川や江戸川に近い地域では、水害のリスクが査定額に影響することもあります。 |
売却の全体の流れは、墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用と、江戸川区の不動産売却にまとめています。
手続きの窓口（2026年10月時点）
- 登記：墨田区の不動産は東京法務局 墨田出張所、江戸川区の不動産は東京法務局 江戸川出張所が管轄です。
- 固定資産税：23区内の固定資産税は、東京都が課税します。墨田区の物件は墨田都税事務所、江戸川区の物件は江戸川都税事務所が窓口です。納税通知書の送付先を変えるときは、都税事務所への届出が必要です。
固定資産税の扱いは東京都主税局のページ、3,000万円の特別控除の要件は国税庁のタックスアンサー No.3302で確認できます。
墨田区・江戸川区で共同名義の家の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、仲介での売却、当社による買取、購入のお手伝いを行っています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。
クチコミでは、価格の設定についての説明、進み具合のこまめな報告、親身な対応を評価する声をいただいています。共同名義の家の売却では、2人の売主に同じ情報が同じ時期に届くことが大切です。当社は、査定額とその根拠、販売の状況を、お二人それぞれにご報告します。
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
- 売却も買取も対応：仲介で売る場合の価格と、当社が買い取る場合の価格を並べてお示しします。離婚の成立までに現金で分けたい場合は、買取も選べます。
- 墨田区・江戸川区に特化：押上の本店、瑞江店、錦糸町オフィスを拠点に、地域の相場に基づいて査定します。
- 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：ペアローンの家や、ローンが残る家の売却のご相談にも対応しています。
- 専門家に無料で相談できる：顧問の弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに、法律や税金の疑問を相談できます。
- LINE・オンライン相談可：すでに別居している場合も、お二人が別々に、来店せずに相談を始められます。秘密は厳守します。
なお、離婚の条件の交渉は弁護士の業務です。当社は、査定、売却、買取の面からお手伝いします。
仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。まず価格だけ知りたい方は無料査定、共同名義の家をどうするかから相談したい方は無料相談をご利用ください。
よくある質問
家を共同名義のまま離婚することはできますか？
できます。離婚届を出しても登記の名義は変わらないため、手続きをしなければ共同名義のまま残ります。ただし、売却や賃貸に元配偶者の同意が必要な状態が続くため、離婚のときに解消しておくことをおすすめします。
共同名義のまま離婚して、片方が住み続けることはできますか？
2人が合意すればできます。その場合は、いつまでに解消するか、ローンと固定資産税を誰が払うか、住む側が使用料を払うかを、公正証書などの書面で決めておいてください。何も決めていないと、あとから使用料を請求されることがあります。
共同名義の家は、相手の同意がなくても売れますか？
家全体は、共有者全員の同意がなければ売れません。自分の持分だけであれば同意なしに売れますが、価格は大きく下がるのが一般的です。話し合いで決まらない場合は、家庭裁判所の調停や、共有物分割請求の手続きを検討します。
共同名義のまま離婚した場合、固定資産税は誰が払いますか？
共有者全員が、連帯して納める義務を負います。東京23区では、納税通知書は登記簿の一番上に記載された人にだけ送られます。実際に誰がどの割合で負担するかは、離婚のときに決めて、書面に残しておきましょう。
住宅ローンが残っていても、共同名義を解消できますか？
できますが、金融機関の承諾が必要です。家全体を売ってローンを完済するか、住む人が1本のローンに借り換えて、相手の債務や連帯保証を外す方法が基本です。登記の名義だけを先に変えると、ローンの契約に違反するおそれがあります。
家を出た側は、いつまでに売れば3,000万円の特別控除を使えますか？
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。たとえば2026年10月に家を出た場合は、2029年12月31日までが目安です。ほかにも要件があるため、売る前に税務署か税理士に確認してください。
まとめ
- 共同名義のまま離婚することはできますが、売る・貸す・直すたびに元配偶者の同意が必要な状態が続きます。
- 家を出た側にも、住宅ローンの返済義務と、固定資産税の連帯納税義務が残ります。
- 解消の基本は、家全体を売って分けるか、住む人が相手の持分を取得して単独名義にするかです。
- 当面共有を残す場合は、解消の時期、負担の分け方、使用料を書面で決め、3,000万円の特別控除の期限にも注意します。
共同名義の家は、「今いくらで売れるか」と「ローンがいくら残っているか」が分かれば、取れる方法が見えてきます。まずは査定で家の時価を確かめるところから始めてみてください。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日
墨田区・江戸川区の共同名義の家の売却・査定のご相談はセルフリジェネレーションへ
株式会社セルフリジェネレーションは、墨田区・江戸川区を中心に不動産の売却・購入・買取をサポートしている地域密着の不動産会社です。「まずは価格だけ知りたい」「売るか迷っている」という段階でも、お気軽にご相談ください。
フリーダイヤル：0800-600-0363（受付 9:00〜18:00／定休日：火・水）
本店：東京都墨田区押上1丁目11番6号1階／瑞江店：東京都江戸川区谷河内2丁目2番3号1階／錦糸町オフィス：東京都墨田区錦糸2丁目4-10 ライオンズマンション錦糸町第三 3階
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