【2026年版】離婚で共有名義の住宅ローンは夫のみにできる？単独名義にする3つの方法の記事

「離婚したあとは夫が家に住み続けるので、住宅ローンも夫のみの名義にまとめたい」「妻を連帯債務者や連帯保証人から外したいが、銀行は認めてくれるのだろうか」。夫婦で組んだ住宅ローンは、離婚の話し合いがまとまっても、金融機関の手続きで止まってしまうことが少なくありません。

この記事では、離婚のときに共有名義の住宅ローンを夫のみの単独名義にできるのか、どう進めればよいのかを、2026年10月時点の民法・国税庁・住宅金融支援機構の情報に基づいて解説します。妻のみの名義にまとめる場合も、考え方は同じです。

• 共有名義の住宅ローンを夫のみにする3つの方法と、選び方
• 夫1人の収入で借りられるかどうかの目安（年収と返済額の計算例）
• 借り換えと名義変更にかかる費用、税金、住宅ローン控除の扱い
• 手続きの順番と、夫のみにできないときの選択肢

先に結論をお伝えすると、住宅ローンを夫のみにすることはできます。ただし、夫婦が合意するだけでは足りず、夫1人の収入で返せると金融機関が認めることが条件です。いちばん多い方法は、夫が新しく1本のローンを借りて、今のローンをすべて完済する「借り換え」です。

この記事の結論

• 共有名義の住宅ローンは夫のみにできますが、金融機関の審査と承諾が必要です。離婚協議書に書くだけでは変わりません。
• 方法は、夫の単独ローンへの借り換え、今の金融機関での債務者の変更、妻の分の繰上返済の3つです。
• フラット35の基準は、年収400万円以上で総返済負担率35％以下です。残り3,000万円なら年収460万円前後が下限の目安です。
• 借り換えには手数料や登記費用がかかります。抵当権の設定登記の登録免許税は、借入額の0.4％です。
• 審査に通らないときは、家を売って完済する方法が確実です。まず査定で、家の時価を確かめます。

離婚で共有名義の住宅ローンは夫のみにできる？

共有名義の住宅ローンは、金融機関が認めれば、夫のみの名義にできます。反対に、金融機関が認めない限り、夫婦でどのように約束をしても、妻の返済や保証の責任はなくなりません。

共有名義の住宅ローンとは、夫婦が2人で返済の責任を負う形で組んだ住宅ローンのことです。夫婦が別々に契約するペアローン、2人とも全額の債務者になる連帯債務、一方が連帯保証人になる連帯保証の3つの型があります。型ごとの違いは、離婚する際、共有名義のローンはどうなる？3つの型と4つの対策で解説しています。

「夫が払う」という約束だけでは、妻は外れない

離婚協議書に「住宅ローンは夫が全額払う」と書いても、その約束が有効なのは夫婦の間だけです。債務者を入れ替えて元の債務者を外すことを、法律では免責的債務引受といいます。民法第472条は、債務者と引き受ける人の契約でこれを行う場合、債権者の承諾が必要と定めています。

つまり、妻の債務を夫が引き受ける約束をしても、金融機関が承諾しなければ、妻は債務者のままです。夫の返済が止まれば、家を出た妻にも請求が届きます。

「家の名義」と「ローンの名義」は別々に手続きする

家の名義は法務局の登記で、ローンの名義は金融機関との契約で決まります。夫のみにするには、ローンの契約と、家の持分の登記の、両方の手続きが必要です。

注意したいのは順番です。住宅ローンの契約では、金融機関に無断で家の名義を変えることが禁じられているのが一般的です。先に登記だけを夫の名義に移すと、契約違反として一括返済を求められるおそれがあります。必ず、金融機関への相談を先にしてください。

住宅ローンを夫のみの単独名義にする3つの方法

方法は、夫の単独ローンに借り換える、今の金融機関で債務者を変更する、妻の分を繰り上げて返済する、の3つです。実際に使われることが多いのは、借り換えです。

1. 夫の単独ローンに借り換える

借り換えとは、新しいローンを借りて、今のローンを完済することです。夫が1人で新しいローンを借り、ペアローンの2本、または連帯債務のローンを完済すれば、妻は債務者からも連帯保証人からも外れます。

借り換え先は、別の金融機関でも、今の金融機関でもかまいません。ただし、2人の収入を前提に借りた金額を1人で借り直すため、審査は最初に借りたときより厳しくなります。審査の目安は、次の見出しで説明します。

2. 今の金融機関で、債務者を変更する

今のローンを続けたまま、契約から妻を外してもらう方法です。金利などの条件を引き継げる利点がありますが、金融機関にとっては返済の裏付けが減るため、認められにくい方法です。

住宅金融支援機構は、フラット35の返済中に住宅を譲る場合、原則として全額の返済が必要としています。そのうえで、離婚などの事情があるときは、機構の承諾を得て債務を引き継げる場合があると案内しています。審査の結果、認められない場合や、一部の繰上返済、新たな債務者の追加を求められる場合があります（2026年10月時点）。

民間の金融機関でも、代わりの連帯保証人を立てる、別の不動産を担保に入れる、一部を繰り上げて返済する、といった条件で応じてもらえることがあります。借り換えの前に、今の金融機関に一度相談してください。

3. 妻の分を繰り上げて返済する

ペアローンで妻の分の残りが少ない場合は、その分を完済すれば、妻のローンは終わります。預貯金のほか、財産分与で夫から妻に払うお金を、そのまま返済に充てる方法もあります。

ただし、ペアローンでは、妻が夫のローンの連帯保証人になっているのが一般的です。妻のローンを完済しても、この保証は自動的には消えません。保証を外せるかどうかを、金融機関に必ず確認してください。

夫のみのローンに借り換える審査の目安｜年収はいくら必要か

借り換えの審査で最も重く見られるのは、返済負担率です。ローンの残りが3,000万円で、返済期間25年・金利年2.5％と仮定すると、返済負担率35％に収まる年収は約460万円、家計に無理の出にくい25％に収めるなら約650万円が目安です。

返済負担率とは、年収に占める年間のローン返済額の割合のことです。住宅金融支援機構によると、フラット35の総返済負担率の基準は、年収400万円未満で30％以下、年収400万円以上で35％以下です（2026年10月時点）。自動車ローンやカードローンなど、ほかの借入れの返済もすべて含めて計算します。

※返済期間25年、金利年2.5％（全期間一定）、元利均等返済、ボーナス返済なし、ほかの借入れなしと仮定した当社の試算です。実際の審査の基準は、金融機関によって違います。民間の金融機関では、実際の金利より高い金利で返済額を計算して審査することがあり、その場合は必要な年収が上の表より高くなります。

返済負担率のほかに見られる点

• 年齢と完済時の年齢：フラット35の借入期間の上限は、「80歳−申込時の年齢」と35年の短い方です。年齢が高いほど期間を短くする必要があり、毎月の返済額が増えます。
• 勤続年数と雇用形態：離婚の前後に転職や独立をすると、審査で不利になりやすくなります。
• 家の担保評価：家の価値に比べてローンの残りが多すぎると、借りられる金額が足りなくなります。
• 健康状態：新しいローンでは、団体信用生命保険に入り直します。団体信用生命保険とは、借りた人が亡くなったときなどに、保険金でローンの残りが返済される保険のことです。健康状態によっては加入できず、借り換えができないことがあります。
• 養育費などの支払い：毎月の養育費の支払いを、審査でどう扱うかは金融機関によって違います。事前相談のときに、正直に伝えてください。

審査に通りやすくするためにできること

• 預貯金で一部を繰り上げて返済し、借り換える金額を減らす
• 自動車ローンやカードローンを先に完済し、使っていないカードのキャッシング枠を解約する
• 複数の金融機関に事前審査を申し込む（基準は金融機関ごとに違います）
• 親族に連帯保証人や連帯債務者になってもらう（その親族が責任を負うことになるため、慎重に判断します）

借り換えにかかる費用と計算例

借り換えの費用は、借りる金額や金融機関によって違いますが、数十万円から100万円前後を見込んでおく必要があります。金額が大きいのは、金融機関の事務手数料や保証料と、抵当権の登記にかかる登録免許税です。

以下は、3,000万円を借り換える場合の、仮定の数字による計算例です。

このほか、今のローンを繰り上げて完済する手数料がかかることがあります。事務手数料が定額の商品や、電子契約で印紙税がかからない金融機関もあります。見積もりは、金利だけでなく、諸費用を含めた総額で比べてください。

金利にも注意が必要です。数年前に低い金利で借りたローンを今の金利で借り直すと、毎月の返済額が増えることがあります。借り換え後の返済額を、必ず試算してから決めてください。

家の名義（持分）も夫に移すときの手続きと税金

家が共有名義の場合は、ローンとあわせて、妻の持分を夫に移す登記をします。離婚にともなう財産分与として移すのが一般的で、登記を申請できるのは離婚が成立したあとです。

妻に払う代償金も、資金計画に入れる

夫が家を引き取る場合は、家の価値からローンの残りを引いた金額の半分を、妻に払うのが基本です。このお金を代償金といいます。

仮に、家の時価が4,500万円、ローンの残りが3,000万円とすると、差額は1,500万円で、代償金は750万円です。夫は、3,000万円のローンを1人で借り直したうえで、750万円を用意することになります。代償金の分まで借りられるかどうかは、金融機関によって違います。

代償金の計算には、家の時価が欠かせません。不動産会社の査定を、夫婦がそれぞれ確認できる形で取っておくと、話し合いが進めやすくなります。財産分与の割合は離婚で共有名義の家の財産分与はどうなる？割合と3つの分け方、登記の手続きは共有名義の不動産は離婚した時にどうすべき？名義変更の手続きと費用で解説しています。

住宅ローンを夫のみにする手順｜離婚届を出す前から始める

手続きは、現状の確認、査定、金融機関への事前相談、離婚協議書の作成、借り換えの実行、持分の登記の順に進めます。離婚届を出す前に、少なくとも事前審査の結果までは確かめておいてください。

1. 契約と残高を確認する：金銭消費貸借契約書（住宅ローンの契約書）で、債務者・連帯債務者・連帯保証人を確かめます。残高証明書と登記事項証明書も用意します。
2. 家の時価を査定する：売れば完済できるか、代償金がいくらになるかを計算します。
3. 金融機関に事前相談をする：今の金融機関には債務者の変更ができるかを、借り換え先には夫1人で借りられるかを確かめます。
4. 離婚協議書を作る：家を誰が取得するか、ローンを誰が払うか、代償金の額と支払日を決め、公証役場で公正証書にします。金融機関から、離婚協議書の提出を求められることもあります。
5. 借り換えを実行する：新しいローンのお金で今のローンを完済し、古い抵当権を消して、新しい抵当権を設定します。
6. 持分の登記をする：離婚の成立後に、財産分与を原因として妻の持分を夫に移します。借り換えの実行日とあわせて、司法書士が同時に申請する形が一般的です。

登記と借り換えをどの順番で、いつ行うかは、金融機関の条件によって変わります。借り換え先の金融機関と司法書士に、離婚届を出す日を含めた日程を、早めに相談してください。離婚後は相手の協力を得にくくなるため、書類への署名や押印は、話し合いができるうちに済ませておくのが安全です。

審査に通らない・夫のみにできないときの選択肢

夫1人では審査に通らない場合は、家を売って完済する方法が最も確実です。売らずに今のローンを続ける場合は、期限を決めて、書面で取り決めを残します。

• 家を売って完済する：売却代金でローンを完済すれば、共有名義のローンも、連帯保証も、家の共有名義も、同時に終わります。売り方は、離婚したら家はどうする？売る・住み続けるの判断と売却の時期で解説しています。
• 売ってもローンが残る場合：不足する分を預貯金で補えないときは、金融機関の同意を得て売る任意売却を検討します。離婚するときオーバーローンの家は売却できるの？と離婚で家を任意売却するメリットとは？をご覧ください。
• 当面、今のローンを続ける：誰がいくら払うか、いつまでに借り換えか売却をするか、滞納したときはどうするかを、公正証書に残します。家の名義を共有のまま残すリスクは、共同名義のまま離婚するのは良くない？6つのリスクと解消する方法で解説しています。

夫のみのローンにして、妻と子どもが住み続ける場合

ローンを夫のみにしたうえで、妻と子どもが家に住み続ける形は、注意が必要です。住宅ローンは、借りた本人が住むことを条件にしているためです。

金融機関に無断でこの形にすると、契約違反として一括返済を求められるおそれがあります。夫の返済が止まれば、妻と子どもは住まいを失います。妻が住み続けたい場合は、妻の名義のローンに借り換えられないかを、先に検討してください。妻の収入だけでは難しいときは、子どもの卒業などの期限を決めて、その後に売る取り決めにする方法もあります。

墨田区・江戸川区で住宅ローンを夫のみにするときの注意点

墨田区・江戸川区では、借り換えの相談の前に、家の時価を確かめておくことが大切です。同じ区の中でも、駅からの距離、敷地や道路の条件、水害のリスクによって価格の差が大きく、借り換えのときの担保の評価や、代償金の額が変わるためです。

相談と手続きの窓口（2026年10月時点）

• ローン：借りている金融機関の支店か、ローンの相談窓口です。フラット35は、返済中の金融機関が窓口になります。
• 登記：墨田区の不動産は東京法務局 墨田出張所、江戸川区の不動産は東京法務局 江戸川出張所が管轄です。
• 調停：話し合いで決まらないときは、家庭裁判所の調停を利用できます。墨田区・江戸川区にお住まいの場合は、東京家庭裁判所（千代田区霞が関）が窓口です。

借り換えではなく売却を選ぶ場合の流れは、墨田区で家・マンションを売る完全ガイド｜相場・流れ・費用と、江戸川区の不動産売却にまとめています。

フラット35の総返済負担率などの条件は住宅金融支援機構のご利用条件のページ、借り換えをしたときの住宅ローン控除は国税庁のタックスアンサー No.1233、財産分与で持分を追加取得したときの扱いは国税庁のタックスアンサー No.1237で確認できます。

墨田区・江戸川区で離婚時の家の査定・売却を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、仲介での売却、当社による買取、購入のお手伝いを行っています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

クチコミでは、価格設定の説明、進み具合のこまめな報告、親身な対応を評価する声をいただいています。住宅ローンを夫のみにするか、売って完済するかを決めるには、「今いくらで売れるか」という数字が出発点になります。当社は、査定額とその根拠を、お二人それぞれに同じ内容でお伝えします。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

• 売却も買取も対応：仲介で売る場合の価格と、当社が買い取る場合の価格を並べてお示しします。借り換えと売却のどちらが現実的かを、比べて判断できます。
• 墨田区・江戸川区に特化：押上の本店、瑞江店、錦糸町オフィスを拠点に、地域の相場に基づいて査定します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：ペアローンの家の同時完済や、ローンが残る家の売却のご相談にも対応しています。
• 専門家に無料で相談できる：顧問の弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーに、法律や税金、資金計画の疑問を相談できます。
• LINE・オンライン相談可：すでに別居している場合も、お二人が別々に、来店せずに相談を始められます。秘密は厳守します。

なお、借り換えができるかどうかは金融機関の審査によって決まり、離婚の条件の交渉は弁護士の業務です。当社は、査定、売却、買取の面からお手伝いします。

仲介での売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。まず価格だけ知りたい方は無料査定、借り換えか売却かで迷っている方は無料相談をご利用ください。

よくある質問

離婚で、共有名義の住宅ローンを夫のみの名義にできますか？

金融機関が認めれば、できます。夫が単独のローンに借り換えて今のローンを完済する方法が一般的で、夫1人の収入で審査に通ることが条件です。離婚協議書で夫婦が合意しただけでは、ローンの名義は変わりません。

夫のみのローンに借り換えるには、年収はいくら必要ですか？

フラット35の基準では、年収400万円以上の場合、すべての借入れの年間返済額が年収の35％以下であることが必要です。残り3,000万円を期間25年・金利年2.5％で借り換えると仮定すると、年収約460万円が下限の目安です。金融機関によって基準は違います。

離婚すれば、妻は連帯保証人や連帯債務者から外れますか？

離婚しただけでは外れません。外れるには、ローンを完済するか、夫が単独のローンに借り換えるか、金融機関の承諾を得て契約を変更する必要があります。金融機関には承諾する義務がないため、認められないこともあります。

借り換えの費用は、どのくらいかかりますか？

借りる金額や金融機関によって違いますが、数十万円から100万円前後が目安です。主な費用は、金融機関の事務手数料や保証料、抵当権の設定登記の登録免許税（借入額の0.4％）、司法書士の報酬です。

借り換えをすると、住宅ローン控除は使えなくなりますか？

要件を満たせば、続けて使えます。国税庁によると、新しいローンが最初のローンの返済のためのもので、返済期間が10年以上などの要件を満たす場合は、控除の対象になります。控除を受けられる年数は延びません。

家の名義を夫に移す登記は、離婚の前にできますか？

財産分与を原因とする登記は、離婚が成立したあとでなければ申請できません。離婚の前に名義を移すと、夫婦間の贈与として扱われ、贈与税がかかることがあります。ローンが残っている場合は、登記の前に金融機関の承諾も必要です。

夫1人では審査に通らない場合は、どうすればよいですか？

家を売ってローンを完済する方法が、最も確実です。一部を繰り上げて返済して借りる金額を減らす、複数の金融機関に相談する、という方法もあります。まず査定で、売れば完済できるかどうかを確かめてください。

まとめ

• 共有名義の住宅ローンは、金融機関の審査と承諾があれば、夫のみの名義にできます。夫婦の合意だけでは変わりません。
• 方法は、借り換え、債務者の変更、繰上返済の3つです。多く使われるのは、夫の単独ローンへの借り換えです。
• 審査では、夫1人の年収に対する返済負担率が重く見られます。借り換えには、登記費用や手数料もかかります。
• 家の持分を移す登記は、離婚の成立後に行います。代償金、税金、住宅ローン控除もあわせて確認します。
• 審査に通らないときは、家を売って完済する方法が確実です。

住宅ローンを夫のみにできるかどうかは、「ローンがいくら残っているか」と「家が今いくらで売れるか」が分かれば、見通しが立ちます。借り換えと売却を比べるためにも、まずは査定で家の時価を確かめるところから始めてみてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日

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