【2026年版】共有名義の不動産を勝手に売却された？有効・無効の違いと対処法の記事

「きょうだいと共有名義にしている実家を、知らないうちに売却されていた」「共有者の一人が、持分を買取業者に売ってしまったらしい」。共有名義の不動産では、こうした相談が少なくありません。

この記事では、共有名義の不動産を勝手に売却されたときに、その売却が有効なのか、どう対処すればよいのかを、2026年10月時点の民法と公的機関の情報に基づいて解説します。

• 共有名義の不動産を勝手に売却できる場合と、できない場合の違い
• 不動産全体を無断で売られたときに、自分の持分はどうなるのか
• 登記で事実を確認する方法と、最初にやること
• 持分が第三者（買取業者など）に渡ったあとに起きることと、4つの対処法
• 勝手に売却されないための予防策
• 墨田区・江戸川区の共有名義の不動産で気をつけたい点と相談先

先に結論をお伝えすると、不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要で、同意していない人の持分は勝手に売られても移りません。一方、共有者が自分の持分だけを売ることは法律上自由で、ほかの共有者は止められません。まずは登記を見て、どちらに当たるのかを確かめることが出発点です。

この記事の結論

• 共有名義の不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要で、同意していない人の持分は買主に移りません。
• 共有者が自分の持分だけを売るのは自由で、ほかの共有者の同意は不要です。ほかの共有者がこの売却を取り消すことはできません。
• 勝手に売却されたと思ったら、まず法務局で登記事項証明書を取り、誰の持分が誰に移ったかを確認します。
• 持分を買った第三者からは、買取や売却の打診、賃料に当たるお金の請求、共有物分割請求を受けることがあります。
• 対処法は、相手の持分を買い取る、全員で全体を売る、自分の持分を売る、共有物分割で解決する、の4つです。

共有名義の不動産を勝手に売却することはできる？

共有名義の不動産は、不動産全体であれば勝手に売却できず、自分の持分だけであれば勝手に売却できます。「勝手に売却された」という相談は、このどちらなのかで結論がまったく変わります。

共有名義とは、1つの不動産を複数の人が一緒に所有し、登記簿にそれぞれの名前と持分が記録されている状態のことです。共有持分とは、共有者それぞれが不動産に対して持っている所有権の割合のことで、「2分の1」「3分の1」のように表します。

不動産全体の売却には、共有者全員の同意が必要

不動産全体を売るには、共有者全員が売主になる必要があります。共有者は、ほかの共有者の持分を処分する権限を持っていないためです。持分が10分の9ある人でも、残り10分の1を持つ人の同意がなければ、全体を売ることはできません。

民法は、共有物に対してできることを、次のように段階を分けて定めています（2023年4月1日施行の改正後の内容）。

自分の持分だけなら、同意なしで売却できる

共有者は、自分の持分だけであれば、ほかの共有者に知らせずに売ることができます。持分はその人の財産なので、売る・贈与する・担保に入れるといった処分は自由です。

ほかの共有者に、優先して買い取る権利や、売却を差し止める権利はありません。「相談もなく売られた」と感じても、持分だけの売却は法律上は有効です。

2023年4月の民法改正で変わった点

2023年4月1日に施行された改正民法では、共有のルールが見直されました（法務省「令和3年民法・不動産登記法改正」）。形や使い道を大きく変えない軽微な変更は、全員の同意ではなく持分の過半数で決められるようになりました。

また、共有者の一部の所在が分からない場合に、裁判所の決定を得て、その人の持分を取得したり、不動産全体を売ったりできる制度も新設されました（民法第262条の2・第262条の3）。相続で共有になった不動産では、相続の開始から10年を過ぎていることが条件です。これは「所在が分からない共有者がいて売れない」場合の制度で、連絡が取れる共有者を飛ばして勝手に売ることを認めるものではありません。

不動産全体を勝手に売却された場合、自分の持分はどうなる？

共有者の一人が不動産全体を無断で売っても、同意していない共有者の持分は買主に移りません。移るのは、売った本人の持分だけです。

同意していない人の持分は、買主のものにならない

売った人は、ほかの共有者の持分については権利を持っていません。そのため、買主との間で売買契約を結んでも、同意していない共有者は自分の持分を失いません。

なお、他人の物を売る契約そのものは、売主と買主の間では有効とされています（民法第561条）。売主は買主に対して、ほかの共有者の持分も取得して引き渡す義務を負います。それができなければ、売主が買主から契約の解除や損害賠償を求められる、という関係になります。

無断で登記まで移されていた場合

自分の持分まで買主の名義に変わっていた場合は、書類が偽造されたか、預けていた実印などが使われた可能性があります。持分を移す登記には、本来、持分を失う人の実印、印鑑証明書、登記識別情報（権利証）が必要だからです。

事実と異なる登記は、抹消や名義の回復を求めることができます。相手が応じなければ、裁判で請求することになります。書類の偽造は、有印私文書偽造罪（刑法第159条）や公正証書原本不実記載罪（刑法第157条）に当たる可能性があるため、弁護士と警察への相談が必要です。

実印や印鑑証明書を預けていた場合は注意

実印、印鑑証明書、権利証を共有者に預けていた場合は、結論が変わることがあります。「別の手続きの代理を頼んで預けたものを、売却に使われた」というケースでは、買主が代理の権限があると信じたことに正当な理由があれば、売却が有効と扱われるおそれがあります（民法第110条の表見代理）。

どちらになるかは、預けた経緯や買主の事情によって判断が分かれます。ご自身で判断せず、早い段階で弁護士に相談してください。

勝手に売却されたと気づいたら、最初にやること

最初にやることは、登記事項証明書を取って、誰の持分が、いつ、誰に、どんな原因で移ったのかを確認することです。うわさや相手の話だけで動かず、記録で事実を確かめます。

1. 登記事項証明書を取る：法務局の窓口か、オンラインの請求で取得します。不動産の所在地を管轄していない法務局でも取得できます。
2. 権利部（甲区）を見る：所有者の欄に、新しい名義人、持分、登記の日付、原因（売買・贈与など）が記録されています。
3. 全体か、持分だけかを分ける：移っているのが売った人の持分だけなら、その売却は有効です。自分の持分まで移っていれば、無断の登記の可能性があります。
4. 書類を確認する：実印、印鑑証明書、権利証（登記識別情報通知）を誰かに渡していないか、手元にあるかを確かめます。
5. 相談先を決める：無断の登記や偽造の疑いは弁護士へ、今後の売却や価格のことは不動産会社へ相談します。

買主が持分の買取業者だった場合

新しい名義人が不動産会社などの法人であれば、共有持分を専門に買い取る会社である可能性があります。この場合、「持分を売ってほしい」「こちらの持分を買い取ってほしい」という連絡が、書面や訪問で来ることが多いです。

連絡が来ても、その場で書類に署名や押印をする必要はありません。提案の内容は書面で受け取り、価格が妥当かどうかを別の不動産会社の査定と比べてから判断してください。

持分が第三者に渡ると何が起きる？

持分が第三者に渡ると、その第三者が新しい共有者になり、買取や売却の打診、賃料に当たるお金の請求、共有物分割請求を受ける可能性があります。家族の間では起きなかった請求が、現実のものになります。

住んでいる人への、賃料に当たるお金の請求

共有の不動産に住んでいる共有者は、ほかの共有者から、自分の持分を超えて使っている分の対価を請求されることがあります。民法第249条第2項は、別の合意がない限り、共有物を使う共有者はその対価を支払う義務を負うと定めています。

たとえば、家賃の相場が月12万円の家に、持分2分の1の共有者が1人で住んでいると仮定します。もう一方の共有者は、月6万円前後を請求できる計算です。家族の間では請求されていなくても、第三者が共有者になると請求されることがあります。

共有物分割請求

共有物分割請求とは、共有の状態を解消するよう、ほかの共有者に求めることです。各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できます（民法第256条第1項）。

話し合いがまとまらないときは、裁判所に分割を求めることができます（民法第258条）。裁判所が命じる分け方は、次の3つです。

競売になると、住み続けたい共有者も家を出ることになり、手元に残るお金も少なくなりがちです。裁判になる前に、話し合いで解決する方が、双方にとって有利なことが多いです。

共有持分を勝手に売却されたあとの4つの対処法

共有持分を勝手に売却されたあとの対処法は、相手の持分を買い取る、全員で不動産全体を売る、自分の持分を売る、共有物分割で解決する、の4つです。その不動産に住み続けたいかどうかで、選ぶ方法が変わります。

1. 相手の持分を買い取る

その不動産に住み続けたい場合は、第三者に渡った持分を買い取り、単独の名義にするのが確実です。単独の名義になれば、賃料に当たるお金の請求や、分割請求を受けることはなくなります。

買い取る価格は、相手との交渉で決まります。相手の言い値で決めず、不動産全体の査定額を出したうえで、持分の割合に応じた金額を目安に交渉します。資金が足りない場合は、金融機関の融資が使えるかどうかも確認します。

2. 共有者全員で不動産全体を売る

住む予定がない場合は、新しい共有者も含めた全員で、不動産全体を売る方法が最も手取りを残しやすいです。全体として売れば、一般の買主が対象になり、市場価格に近い金額で売れるためです。

売却代金と費用は、持分の割合で分けます。持分を買った会社も、全体で売る方が高く売れることは理解しているため、提案に応じる場合があります。

3. 自分の持分を売る

共有の関係から早く抜けたい場合は、自分の持分を売る方法もあります。売る相手は、ほかの共有者か、共有持分を買い取る会社です。

ただし、持分だけの価格は、不動産全体の価格に持分の割合をかけた金額より低くなるのが一般的です。たとえば全体で3,000万円の不動産なら、持分2分の1は単純な計算で1,500万円ですが、持分だけを第三者に売ると、これを大きく下回ることが多くあります（金額は仮定です）。持分を買っても自由に使えず、ほかの共有者との交渉が必要になるためです。

4. 共有物分割請求で解決する

話し合いで決まらない場合は、自分から共有物分割を求めることもできます。相手から請求された場合も、対応の方針は同じです。

不動産を取得したい場合は、賠償分割を希望し、支払う資金があることを示します。売ってよい場合は、競売になる前に、全員で市場で売ることを提案します。裁判の手続きは、弁護士に依頼するのが一般的です。

売却したときの税金も確認する

全体を売った場合も、持分だけを売った場合も、利益が出れば譲渡所得として所得税と住民税がかかります。申告は、共有者それぞれが自分の持分について行います。計算と申告書の書き方は、共有名義の不動産を売却したときにかかる税金と確定申告の書き方で解説しています。

相続で共有名義になった不動産の注意点

相続した不動産は、遺産分割が終わるまで相続人全員の共有になり、その間に相続人の一人が自分の法定相続分の持分を売ってしまうことがあります。相続の場面は、「勝手に売却された」が特に起きやすい場面です。

法定相続分での登記は、相続人の一人でもできる

法定相続分どおりに相続人全員の名義にする登記は、相続人の一人が単独で申請できます。ほかの相続人の印鑑は要りません。この登記をしたうえで、自分の持分だけを第三者に売ることも可能です。

つまり、遺産分割の話し合いが長引いている間に、知らないうちに共有の登記がされ、持分が第三者に移っていることがあり得ます。話し合いが進まないときほど、登記を定期的に確認しておくと安心です。

遺産分割と相続登記を早く済ませる

予防のためには、遺産分割を早めにまとめ、その内容で登記をすることが最も有効です。相続登記は2024年4月1日から義務になっており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります（法務省、2026年10月時点）。

分け方の選び方は遺産分割の方法4つの選び方｜換価分割・代償分割・現物・共有と税金、売却までの段取りは相続した不動産の売却の流れ｜遺産分割・相続登記・共有の段取り、登記の手順は相続登記・住所変更登記の義務化いつから？自分で申請する手順と費用をご覧ください。

「相続分」を売られたときの取戻しは1か月以内

遺産分割の前に、相続人の一人が自分の相続分（遺産全体に対する割合）を第三者に譲り渡した場合、ほかの相続人は、その価額と費用を支払って相続分を取り戻すことができます。期限は1か月以内です（民法第905条）。

ただし、この制度は遺産全体に対する相続分を譲り渡した場合のもので、特定の不動産の持分だけを売った場合には使えないとされています。使えるかどうかは、弁護士に確認してください。

共有名義の不動産を勝手に売却されないための予防策

予防策は、共有の状態を早く解消すること、実印や権利証を人に預けないこと、登記を定期的に確認することの3つが基本です。持分だけの売却は法律で止められないため、売られる前に手を打つことが大切です。

• 共有を解消する：全員で売って代金を分ける、一人が買い取って単独の名義にする、土地を分筆する、のいずれかで共有をやめます。
• 実印・印鑑証明書・権利証を預けない：預ける必要があるときは、使い道と期限を書面に残します。
• 登記を確認する：年に1回程度、登記事項証明書や登記情報提供サービスで、名義に変わりがないかを確かめます。
• 分割しない約束をする：共有者全員の合意で、5年以内の期間を決めて分割をしない契約を結ぶことができます（民法第256条）。登記をしておけば、あとから持分を買った人にも主張できます。ただし、持分の売却そのものは止められません。

書類の盗難や偽造のおそれがあるときは「不正登記防止申出」

不正登記防止申出とは、不正な登記がされる差し迫った危険があるときに、法務局に申し出ておく制度のことです（不動産登記事務取扱手続準則第35条）。申出から3か月以内に、その不動産について登記の申請があると、法務局から申出をした人に通知されます。

権利証や実印を持ち出された、印鑑証明書を勝手に取られた、といった具体的な事情がある場合に使います。申出は、原則として登記名義人の本人が、不動産を管轄する法務局の窓口で行います。危険が続く場合は、3か月ごとに申出をし直す必要があります。

なお、この制度は、ほかの共有者が自分の持分を正当に売ることを止めるものではありません。

墨田区・江戸川区の共有名義の不動産で気をつけたい点と相談先

墨田区・江戸川区では、相続できょうだいの共有になった古い戸建てや、敷地が狭く物理的に分けにくい土地が多く、共有の解消は「分ける」より「売って分ける」か「一人が買い取る」になりやすい地域です。

江戸川区の敷地面積の決まりは、江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外で解説しています。共有の不動産の買取については、墨田区の訳あり物件買取ガイド｜再建築不可・借地・共有の売り方もご覧ください。

登記の確認と手続きの窓口

登記事項証明書は、どの法務局でも取得できます。不正登記防止申出や登記の申請は、不動産の所在地を管轄する法務局で行います（2026年10月時点）。

• 墨田区の不動産：東京法務局 墨田出張所
• 江戸川区の不動産：東京法務局 江戸川出張所

窓口の場所と受付時間は、東京法務局のページで確認できます。

相談先の使い分け

• 弁護士：無断の登記、書類の偽造、賃料に当たるお金の請求、共有物分割請求への対応
• 司法書士：登記の内容の確認、相続登記、持分を移す登記
• 税理士・税務署：持分を売ったとき、買い取ったときの税金
• 不動産会社：不動産全体と持分の査定、全員での売却の調整、買取

相続した不動産の売却の全体像は、墨田区で相続した家・不動産の売却ガイドと、江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめにまとめています。

墨田区・江戸川区で共有名義の不動産を相談するならセルフリジェネレーション｜Googleクチコミ 本店★4.8・瑞江店★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区を中心に、仲介での売却、当社による買取、購入のお手伝いを行っています。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

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「とても親身になって相談に乗っていただきました。」（Googleクチコミより一部抜粋）

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よくある質問

共有名義の不動産を勝手に売却された場合、その売却は無効ですか？

不動産全体を無断で売られた場合、同意していない共有者の持分は買主に移りません。一方、共有者が自分の持分だけを売った場合は有効で、ほかの共有者が取り消すことはできません。まず登記事項証明書で、どちらに当たるかを確認します。

共有者が自分の持分を売るのを、止めることはできますか？

止めることはできません。持分は各共有者の財産で、売却にほかの共有者の同意は不要だからです。売られる前に、持分を買い取るか、全員で不動産全体を売る話し合いをすることが現実的な対策です。

知らない会社が共有者になりました。家を出ていかなければなりませんか？

すぐに出ていく必要はありません。共有者は、持分に応じて不動産全体を使う権利を持っているためです。ただし、賃料に当たるお金の請求や、共有物分割請求を受ける可能性があるため、早めに方針を決めます。

共有持分だけを売ると、いくらくらいになりますか？

不動産全体の価格に持分の割合をかけた金額より、低くなるのが一般的です。持分だけを買っても自由に使えないためです。全員で全体を売る場合の価格と比べてから判断することをおすすめします。

勝手に売却されたとき、どこに相談すればよいですか？

無断の登記や書類の偽造の疑いがあるときは、弁護士に相談します。持分だけを売られた場合で、今後の売却や買取を考えるときは、不動産会社に査定を依頼します。登記の内容の確認は、司法書士にも相談できます。

共有物分割請求を無視するとどうなりますか？

話し合いに応じないと、相手は裁判所に分割を求めることができます。裁判では、賠償分割や競売が命じられることがあります。競売になると価格が低くなりやすいため、請求を受けた時点で弁護士に相談してください。

まとめ

• 共有名義の不動産全体の売却には、共有者全員の同意が必要です。同意していない人の持分は、勝手に売られても移りません。
• 自分の持分だけの売却は自由で、ほかの共有者は止められません。
• 勝手に売却されたと思ったら、登記事項証明書で、誰の持分が誰に移ったかを確認します。
• 持分が第三者に渡ったあとは、買い取る、全員で売る、自分の持分を売る、共有物分割で解決する、の4つから選びます。
• 予防には、共有の解消、実印や権利証の管理、登記の定期的な確認が有効です。

共有名義の不動産のトラブルは、時間がたつほど共有者が増え、解決が難しくなります。まずは「不動産全体でいくらになるか」を確かめ、共有者の間で同じ数字を見ながら話し合うところから始めてみてください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月13日

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