「実家が区画整理の区域に入っていて、売っていいのか分からない」「仮換地の通知は届いたのに、登記は昔の地番のまま」。区画整理の途中の土地は、売る対象・清算金・建築の制限が普通の土地と違い、仕組みを知らずに契約すると後からもめる原因になります。江戸川区・東京都・国の公表資料（2026年11月5日確認）をもとに、宅建業者の目線で売り方を整理しました。
この記事で分かること
- 仮換地・従前地・清算金の関係と、区画整理中の土地を売る仕組み
- 江戸川区で事業中・清算期間中の地区と窓口
- 清算金の負担の決め方と手取りの計算例
- 76条の建築制限、換地処分の前後の登記、税金・相続税評価
結論を先にお伝えすると、区画整理の途中でも土地は売れます。トラブルを防ぐカギは、仮換地指定証明書で「どこを・何㎡」売るのかを示し、清算金の扱いを契約書で決めておくことです。
この記事の結論
- 区画整理の途中でも土地は売れます。売買の対象は登記上の従前地で、買主は仮換地を使う権利を引き継ぎます。
- 江戸川区で事業中なのは南小岩七丁目・上篠崎一丁目北部・篠崎駅西部（第五期）・東葛西九丁目の4地区です（2026年11月時点）。
- 清算金は換地処分の公告の翌日に確定し、特約がなければその時点の所有者、つまり売った後なら買主が払い・受け取ります。
- 事業中の地区では家の新築・増改築や盛土に区の76条許可が必要で、仮換地の使用収益が始まるまで家は建てられません。
- 換地処分の公告後は換地の登記が終わるまで他の登記ができず、清算期間中の地区では分割で続く清算金の残りも確かめます。
区画整理中の土地は売れる？仮換地・従前地・清算金の基本
区画整理の施行中でも、土地は売れます。江戸川区も、区域内の土地の売買や権利の設定に制限はないとしたうえで、後からトラブルになることがあると注意を呼びかけています（江戸川区「土地区画整理事業開始後は、何に注意すれば良いですか？」2023年6月7日更新）。
土地区画整理事業とは、公共施設の整備改善と宅地の利用の増進のために、土地の区画形質の変更と公共施設の新設・変更を行う事業です（土地区画整理法2条1項）。所有者が少しずつ土地を出し合い（減歩）、整えた区画を配り直す（換地）方法で進みます。
売るときに押さえる5つの用語
| 用語 | 意味 | 売却との関係 |
|---|---|---|
| 従前地 | 区画整理の前から持っている元の土地 | 換地処分まで登記はこの土地のまま。売買の対象 |
| 仮換地 | 将来の換地の予定地として施行者が指定する土地（法98条） | 買主が実際に使う土地。価格はこの土地の条件で決まる |
| 使用収益の開始 | 仮換地を実際に使い始められること | 開始前は仮換地に家を建てられない |
| 換地処分 | 工事の後、従前地の権利を換地に移す最後の手続 | 公告の翌日から換地が従前地とみなされる（法104条1項） |
| 清算金 | 換地の位置・面積などの不均衡を金銭で調整するお金 | 公告の翌日に確定（法104条8項）。誰が払うかを契約で決める |
仮換地とは、換地処分の前に工事や移転を進めるため、将来の換地の予定地として使えるよう指定される土地のことです。指定を受けると仮換地を使えるようになる一方、「従前の宅地については、使用し、又は収益することができないものとする」とされています（法99条1項）。所有権は従前地に残り、使う権利だけが仮換地に移るイメージです。
そのため契約書と重要事項説明書では、従前地を売買の対象とし、買主が使う仮換地を街区・画地の番号と面積で特定します。区画整理以外も含めた訳あり物件の売り方は「江戸川区の訳あり物件買取ガイド｜旗竿地・借地・区画整理の売り方」にまとめています。
江戸川区で区画整理をしている地区｜事業中の4地区と清算期間中の地区
2026年11月時点で江戸川区内で事業中の区画整理は、区施行の南小岩七丁目・上篠崎一丁目北部・篠崎駅西部（第五期）と、個人施行の東葛西九丁目の4地区です。換地処分を終えた地区でも、清算期間を含む事業年度が続いているところがあります。
区の総面積の約26％に当たる広さで区画整理が行われてきた
江戸川区「土地区画整理事業一覧」（2026年5月28日更新）によると、区内の区画整理は組合施行677.9ha、東京都施行529.3ha、区施行73.3ha、個人施行6.5haの合計約1,287haで、区の総面積49.09㎢（江戸川区「区の概要」）の約26％に当たります。
組合施行は宇喜田・堀江・葛西など13地区、東京都施行には清新町・臨海町をつくった葛西沖開発（379.9ha）などがあります。
事業中の4地区（76条の許可が必要な地区）
| 地区（施行者） | 場所・面積・事業年度 | 進み具合 | 窓口 |
|---|---|---|---|
| 南小岩七丁目（区） | 南小岩六・七丁目の各一部ほか／4.9ha／令和3〜15年度（予定） | 2026年7月の審議会で仮換地指定・使用収益開始の予定箇所を審議 | JR小岩駅周辺地区まちづくり相談事務所（03-5694-2030） |
| 上篠崎一丁目北部（区） | 上篠崎一・三丁目の各一部ほか／4.0ha／平成27〜令和16年度（予定） | 高規格堤防と一体で整備中。減歩率25.81％ | 篠崎地区まちづくり事務所（03-5664-2619） |
| 篠崎駅西部 第五期（区） | 篠崎町七丁目14〜19番の一部／4.3ha／令和7〜18年度（予定） | 2025年3月28日に事業計画決定。仮換地指定は令和8〜13年度の予定 | 篠崎地区まちづくり事務所（03-5664-2619） |
| 東葛西九丁目（個人） | 東葛西九丁目の一部／4.9ha／令和4〜11年（予定） | 一人施行の事業 | 施行者（区の一覧に掲載） |
※出典：江戸川区「土地区画整理事業一覧」、「南小岩七丁目土地区画整理事業」（2026年10月20日更新）、「上篠崎一丁目北部土地区画整理事業」、各地区のまちづくりニュース（南小岩七丁目「第76号」2026年8月、篠崎駅西部第五期「No.11」2025年4月25日）。南小岩七丁目の事業年度は事業のページの表記（一覧では令和13年）。
南小岩七丁目地区では、土地の代わりに建物の一部を受け取る「立体換地」の建物も建てられています（「江戸川区の再開発計画一覧｜小岩・船堀・平井の予定と地価」）。上篠崎一丁目北部地区は、行き止まりの私道沿いに古い木造住宅が集まっていた地区で、高規格堤防と一体で整備されています（「江戸川区の高規格堤防と土地売却｜補償・一時移転と売る時期」）。
換地処分は終わっても清算期間が続く地区
区の一覧は換地処分の公告をもって「完了」とし、事業年度に清算期間を含めています。事業年度が2026年以降まで続く完了地区は次の3つです。
| 地区（施行者） | 主な町名 | 換地処分の公告 | 事業年度（清算期間を含む） |
|---|---|---|---|
| 瑞江駅西部（東京都） | 瑞江二・四丁目、東瑞江三丁目 | 2020年2月28日 | 平成6年〜令和12年 |
| 篠崎駅東部（東京都） | 篠崎町一・二丁目 | 2018年3月27日 | 平成7年〜令和10年 |
| 北小岩一丁目東部（区） | 北小岩一丁目20〜26番 | 2020年10月9日 | 平成23年〜令和8年 |
※出典：区の一覧、東京都第一市街地整備事務所「みずえ西部 おしらせNo.42」（2020年7月31日）・「しのざき東部 おしらせNo.41」（2018年9月3日）、区の北小岩一丁目東部地区のページ（2026年4月6日更新）。
東京都施行の2地区では清算金を分割で徴収するとし、公告の日の所有者・借地権者以外が清算金を払う・受け取る場合は手続が必要と案内しています。売る前に清算金の残りと、誰が払うかを確かめましょう（東京都第一市街地整備事務所 03-3534-3402）。
「施行すべき区域」は事業中の地区とは別｜53条の制限
都市計画で「土地区画整理事業を施行すべき区域」に決まっているだけで、事業が始まっていない区域もあります。江戸川区内では江戸川南部（1965年決定）と、江戸川春江付近・江戸川東部篠崎付近・葛飾細田町付近（1969年決定）があり、江戸川東部篠崎付近だけで1,084.0haです。
この区域で建てるには都市計画法53条の許可が必要で、区の基準は3階以下・地階なしの、移転しやすい木造・鉄骨造などの建物です（江戸川区「都市計画法第53条許可」2026年9月4日更新。区独自の事前調査で緩和される場合あり）。重要事項説明の「施行すべき区域」は、仮換地や清算金ではなくこの建築制限のことです（53条は「江戸川区の都市計画道路予定地の売却｜補償・税金と売り方」でも解説）。
区画整理の段階で売り方が変わる｜事業計画の決定から清算金まで
売り方は、事業の段階で変わります。「仮換地の指定」「使用収益の開始」「換地処分」の3点で、買主に示せる情報と、家を建てられる時期が変わるためです。
| 段階 | 家を建てられるか | 売るときのポイント |
|---|---|---|
| 施行すべき区域（事業なし） | 53条の許可の範囲で建てられる | 制限を説明すれば通常の土地として売れる |
| 事業計画決定〜仮換地指定前 | 76条の許可が必要 | 将来の土地の位置・面積が未定 |
| 仮換地指定〜使用収益開始前 | 仮換地はまだ使えない | 位置・面積は分かるが、買主はすぐには建てられない |
| 使用収益開始後 | 76条の許可を受けて建てられる | 整った区画として売りやすい |
| 換地処分の公告〜登記完了 | 76条の制限は公告で終わる | 換地と清算金が確定。換地の登記まで原則として他の登記ができない |
| 清算期間中 | 通常の土地と同じ | 分割の清算金の残りを確認 |
仮換地の指定前・使用収益の開始前に売る場合
仮換地の指定前は将来の土地の位置・面積が決まっておらず、一般の買主は慎重になりがちです。篠崎駅西部（第五期）は、2026年1〜3月に換地設計案の供覧、2026年度以降に仮換地指定と工事を行う予定とされていました（まちづくりニュースNo.11）。
使用収益の開始日が別に定められると、その日まで仮換地を使えず、従前地も使えない期間ができます（法99条2項・3項）。建物を移転する場合は施行者と移転補償の契約を結び、区施行の北小岩一丁目東部地区では、建物調査で補償額を決め、契約・前払金（8割以内）・除却・残金の順で進みました（区のまちづくりニュースNo.124、2013年8月）。契約の前後どちらで売るかで補償金を受け取る人が変わるため、契約書で明確にします。
換地処分の直前・直後に売る場合
換地処分の公告があった日以後は、換地処分の登記がされるまで、地区内の土地・建物について原則として他の登記ができません（法107条3項。公告前に登記原因が生じたことを確定日付のある書類で証明した場合を除く）。瑞江駅西部・篠崎駅東部地区では、公告から登記完了の公告までいずれも約5か月かかりました。決済日が近いなら施行者に予定を確かめ、公告の前か登記完了の後に決済します。
仮換地を売る前の調べ方と書類｜仮換地指定証明書・換地図・届出
売り出す前に、仮換地の位置・面積と事業の段階を書類で確かめておくと、買主や金融機関への説明の根拠になります。
| 書類 | 分かること | 取り方 |
|---|---|---|
| 仮換地指定通知書 | 従前地と仮換地の位置・面積、効力発生日 | 施行者から所有者に届く |
| 仮換地指定証明書 | 通知書と同じ内容の証明 | 区施行の地区は1通300円。本人か文書で委任を受けた代理人が地区の事務所で申請（上篠崎一丁目北部は電子申請も可） |
| 従前地の登記事項証明書・公図・地積測量図 | 所有者、地番、地積、抵当権 | 東京法務局江戸川出張所など（登記事項証明書は書面600円） |
| 換地図（完了した地区） | 換地の形・位置 | 区施行は区の土木部施設管理課、都施行は東京都都市整備局区画整理課で閲覧 |
| 清算金の通知書・納付書 | 清算金の額と分割の残り | 手元の書類。不明なら施行者に確認 |
※出典：江戸川区「仮換地指定証明書の申請」（2024年4月1日更新）、「土地区画整理事業の換地図の閲覧」（2024年3月19日更新）。
売った後は施行者への届出も
事業中の地区では、売買や相続で所有者が変わったら施行者へ届け出ます（篠崎駅西部第五期の案内では、区の「権利申告等の手引き」に沿って届出）。分筆・合筆は手続が違うため施行者への事前相談が必要で（区のQ&A）、登記されていない借地権は借地権者が申告します（法85条1項。借地の家は「江戸川区の借地権の売却｜承諾料・借地非訟と区画整理の注意点」）。
清算金は売主・買主どちらが負担？契約書の決め方と手取りの計算例
清算金を売主と買主のどちらが払う（受け取る）かは、契約書で決めておきます。何も決めなければ、清算金は換地処分の公告の翌日に確定し、その時点の権利者との間で施行者が徴収・交付するため、換地処分の前に売った場合は原則として買主が払い・受け取ります。
清算金とは、換地の位置や面積などで生じる不均衡を金銭で調整するお金のことです。額は換地計画で定められ（法94条）、公告の翌日に確定します（法104条8項）。利子を付けた分割での徴収・交付もでき（法110条2項）、権利を引き継いだ人には前の権利者に関する処分や手続の効力が及びます（法129条）。
| 決め方 | 内容 | 向いている場面 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 買主に引き継ぐ | 見込みを代金に反映し、換地処分の後は買主が払う・受け取る | 換地処分まで時間がある | 見込みと確定額のずれの扱いも決める |
| 売主が負担・受領する | 換地処分の後の清算金を売主が負担（受領）し、買主と精算 | 換地処分が近く、額がほぼ分かる | 売った後も手続が残る |
| 見込額で精算し差額を調整 | 決済時に見込額で精算し、確定後に差額を精算 | 金額が大きい | 差額精算の期限・方法を書く |
計算例｜清算金の決め方による手取りの違い（仮定）
使用収益が始まっている仮換地（100㎡・更地）を4,800万円で売り、2年後の換地処分で約60万円の清算金を徴収される見込みと仮定します（実際の事例ではありません）。
| 項目 | 買主に引き継ぐ | 売主が負担する |
|---|---|---|
| 売買代金 | 4,740万円（見込額60万円を差し引く） | 4,800万円 |
| 仲介手数料（上限・税込） | 約163.0万円 | 165.0万円 |
| 換地処分の後に売主が払う清算金 | 0円 | 約60万円（分割なら利子が付くことも） |
| 売主の手取り（税金・登記費用などを除く） | 約4,577万円 | 約4,575万円 |
※仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた額です。当社の手数料は、法律で定められた上限の範囲内で、媒介契約の前に書面でご説明します。
手取りはほぼ同じですが、売主が負担する決め方では、確定額のずれと支払いの手続が換地処分の後まで残ります。売却後のやり取りを残したくないなら、見込額を代金に反映して買主に引き継ぐ方法が分かりやすいと当社は考えています。
換地処分の後に売る場合は、分割の残りを誰が払うかを決め、施行者での手続まで契約書に書きます（「不動産売買契約書とは？売主が確認すべき条項の読み方」）。組合施行の地区では、組合が組合員から集める「賦課金」の有無も確かめます（江戸川区で事業中の4地区に組合施行はありません）。
76条の建築制限・重要事項説明・住宅ローン｜買主が気にする点
事業中の地区では、事業計画決定の公告から換地処分の公告まで、建物の新築・改築・増築などに区の許可が必要です（法76条1項）。買主は「いつ、どんな家を建てられるか」を気にするため、許可の要否と使用収益の開始日を先に示します。
区の案内では、許可が必要なのは土地の形質の変更（私道の造成・切土・盛土など）、建物の新築・改築・増築、重量5トンを超える物の堆積・設置で、従前地・仮換地の両方が対象です。対象は事業中の4地区（篠崎駅西部は第五期のみ）で、申請先は南小岩七丁目が市街地開発課、ほかは区画整理課です（江戸川区「土地区画整理法第76条許可」2025年3月31日更新）。
重要事項説明・住宅ローン・固定資産税
区画整理法76条1項と99条1項・3項は、宅建業者が重要事項説明で説明する法令上の制限に含まれ（宅地建物取引業法施行令3条1項8号）、「施行すべき区域」の53条も対象です（同項1号）。当社が仲介する場合は、清算金の扱い、使用収益の開始日、換地処分の予定時期も書面にしてご説明します。
住宅ローンの抵当権は登記上の従前地に設定し、換地処分の後は換地に移ります（法104条2項）。金融機関によって扱いが異なるため、仮換地指定証明書などを早めにそろえると買主の審査が進めやすくなります。固定資産税は、仮換地を使えるようになった日から換地処分の公告の日まで、従前地の登記名義人を仮換地の所有者とみなして課税できるとされています（地方税法343条7項）。
区画整理地の価格の考え方と売り方｜仲介・買取の選び方
区画整理中の土地の価格は、登記上の従前地ではなく、買主が使う仮換地の面積・形・道路の条件で決まります。そのうえで、使用収益の開始までの期間、清算金の見込み、76条の許可の手間を加味して調整します。
- 面積は減歩後の仮換地で見る：減歩率とは、区画整理で道路・公園などのために土地の面積が減る割合のことです。区の資料では、上篠崎一丁目北部が25.81％（公共用地の分。保留地はなし）、北小岩一丁目東部が2.87％です。面積が減っても、区画が整うと1㎡あたりの評価が上がることがあります。
- 地盤の記録：高規格堤防と一体で盛土した上篠崎一丁目北部では、基準を下回る箇所の再改良を経て2022年3月に宅地が引き渡されました（区の地盤改良検証報告書・概要版、2022年7月）。調査・改良の記録は買主への説明材料になります。
売り方の比較
| 売り方 | 向いている段階・状況 | 価格・期間の目安 |
|---|---|---|
| 仲介（個人・建売業者） | 使用収益が始まり、すぐ建てられる土地 | 相場に近い価格を目指せる |
| 買取保証付き売却 | まず仲介で売り、期限までに売り切りたい | 期間内に売れなければ約束の価格で当社が買取 |
| 当社の直接買取 | 仮換地の指定前・使用収益の開始前、古家がある、清算金の見込みが立たない | 相場の7〜9割程度。仲介手数料なし |
買取保証付き売却では、査定時に販売価格と買取保証価格の両方をお示しし、販売期間は事前にご相談して決めます。条件は物件ごとに査定のうえ書面でご説明します（当社の買取保証付き売却・売却・買取）。土地の買取は「江戸川区の土地買取｜区の3つの買取制度との違いと価格の目安」、土地売却の流れは「江戸川区の土地売却ガイド｜相場・流れ・税金と70㎡・古家の注意点」で解説しています。
区画整理地を売るときの税金と相続税評価
仮換地を売ったときの税金は、従前地を売ったものとして通常の譲渡所得で計算します。換地処分で換地を受け取ること自体には原則として税金がかからず、清算金を受け取ったときは譲渡所得の対象になります。
- 自宅を売る場合：住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却などの要件を満たせば、居住用財産の3,000万円特別控除を使える可能性があります（国税庁 No.3302）。
- 相続した実家を売る場合：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ2027年12月31日まで）の売却で、空き家の3,000万円特別控除を使える場合があります（No.3306。1981年5月31日以前に建てられた家などが要件）。
- 換地処分と清算金：換地を取得した部分は譲渡がなかったものとみなされ（租税特別措置法33条の3）、清算金は要件を満たせば収用等の特例（5,000万円の特別控除など）の対象です（国土交通省「土地区画整理事業に係る主要な税制措置」）。移転補償を受けた場合や、清算金を売主が受け取る契約にした場合は扱いが分かれるため、契約前に税務署か税理士に確認しましょう。
確定申告は、申告するときの住所地の税務署に行います。江戸川区内にお住まいなら住所の町名・丁目で江戸川北・江戸川南税務署に分かれ（例：篠崎町・南小岩にお住まいなら江戸川北、東葛西にお住まいなら江戸川南）、売った土地の所在地では決まりません。特別控除で税金が0円でも、配偶者控除・扶養控除の判定（2026年分は合計所得金額62万円以下）や江戸川区の国民健康保険料の均等割の減額の判定では特別控除前の金額を使います（「江戸川区の不動産売却の税金｜計算例・3,000万円控除と申告先」）。
相続した仮換地の相続税評価
相続した区画整理中の土地は、原則として仮換地の価額で評価します。造成工事中で完了まで1年を超える見込みなら造成後の価額の95％とし、確実と見込まれる清算金は、徴収なら差し引き、交付なら加えます。使用収益を開始できず造成工事も行われていなければ、従前地の価額で評価します（国税庁 質疑応答事例「土地区画整理事業施行中の宅地の評価」令和7年8月1日現在）。相続した家の売却の段取りは「江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめ」で解説しています。
江戸川区の不動産のまとめガイド
江戸川区で区画整理地の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店はGoogleクチコミ★4.9
株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、瑞江店を拠点に江戸川区の土地・戸建て・マンションの売却と買取をお手伝いしています。Googleクチコミの評価は本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点、当社サイト表示）。
口コミでは、価格設定の丁寧な説明やこまめな進捗報告、選択肢ごとのメリット・デメリットの説明を評価いただいています。清算金の決め方や売る時期の選択肢が多い区画整理地こそ、比べる材料を一緒に整理します。
「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました。」（Googleクチコミより一部抜粋）
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- 墨田区・江戸川区に特化した地域密着：地区ごとの事業の段階を確かめて査定します。
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- 売却も買取も対応：仲介・買取保証付き売却・直接買取を比べて選べます。
- LINE・オンライン相談が可能：遠方の相続人の方もご相談いただけます。
当社に相談した場合の進め方
- 区の資料で、地区と事業の段階（仮換地の指定・使用収益の開始・換地処分の予定）を確認します。
- 仮換地指定証明書・登記・清算金の書類で、売る従前地と使う仮換地を特定します。
- 仮換地の条件で査定し、仲介・買取保証付き売却・直接買取の価格と時期を比べてご提案します（条件は物件ごとに書面でご説明します）。
- 清算金の扱い、76条の制限、使用収益の開始日を契約書と重要事項説明書に書きます。
- 決済後は、施行者への届出や清算金の手続までご案内します。
瑞江店へのお電話は03-6638-8512です。無料査定や無料相談からもお気軽にどうぞ。江戸川区の不動産売却の全体像は「江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツ」、買取は「江戸川区の不動産買取ガイド｜相場・最短日数・手取り比較」で解説しています。
江戸川区の区画整理・仮換地の売却についてよくある質問
仮換地に指定された土地は、換地処分の前でも売れますか？
売れます。売買の対象は登記上の従前地の所有権で、買主は仮換地を使う権利を引き継ぎます。契約書には従前地の地番と仮換地の番号・面積を並べて書き、清算金の扱いも決めておきましょう。
区画整理の清算金は、売主と買主のどちらが払いますか？
契約書で決めた方が負担します。特約がなければ、清算金は換地処分の公告の翌日に確定し、その時点の所有者との間で徴収・交付されるため、換地処分の前に売った場合は原則として買主が払い・受け取ります。見込額を代金に反映して買主に引き継ぐと、売却後のやり取りが残りにくくなります。
江戸川区で区画整理をしている地区はどこですか？
2026年11月時点で事業中なのは、区施行の南小岩七丁目地区・上篠崎一丁目北部地区・篠崎駅西部地区（第五期）と、個人施行の東葛西九丁目地区です。瑞江駅西部・篠崎駅東部・北小岩一丁目東部のように、換地処分を終えても清算期間を含む事業年度が続いている地区もあります。
区画整理中の土地に家を建てられますか？
仮換地の使用収益が始まっていれば、区の76条許可を受けて建てられます。事業計画決定の公告から換地処分の公告までは、建物の新築・改築・増築や盛土などの形質の変更に許可が必要です。使用収益の開始前は、従前地も仮換地も使えない期間があることもあります。
換地処分の直前に売るときの注意点はありますか？
換地処分の公告の後は、換地の登記が終わるまで原則として他の登記ができないため、決済日の決め方に注意が必要です。東京都が施行した瑞江駅西部地区では、公告（2020年2月28日）から登記完了の公告（同年7月17日）まで約5か月かかりました。
相続した仮換地は、相続税でどう評価されますか？
原則として仮換地の価額で評価します。造成工事中で完了まで1年を超える見込みなら造成後の価額の95％で評価し、確実と見込まれる清算金は加算または減算します。使用収益を開始できず造成工事も行われていない場合は、従前地の価額で評価します（国税庁の質疑応答事例、令和7年8月1日現在）。
まとめ｜仮換地は「どこを売るか」と「清算金を誰が払うか」を書面にして売る
- 区画整理の途中でも土地は売れます。売るのは従前地で、使う仮換地を証明書と契約書で特定します。
- 江戸川区で事業中なのは4地区。換地処分を終えた地区でも清算期間が続くことがあります。
- 清算金は換地処分の公告の翌日に確定します。誰が払う・受け取るかを見込額とあわせて契約書で決めましょう。
- 76条の許可、使用収益の開始日、登記の停止を踏まえ、仲介・買取保証付き売却・買取から選びます。
この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年11月5日
江戸川区の区画整理地・土地のご相談はセルフリジェネレーションへ
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