【2026年】江戸川区の借地権の売却｜承諾料・借地非訟と区画整理の注意点の記事

「親から継いだ江戸川区の家が借地で、売りたいけれど地主さんにどう切り出せばいいか分からない」「承諾料を払うと手元にいくら残るのか」「区画整理の区域に入っていると言われたが、売れるのか」。江戸川区で借地権付きの建物をお持ちの方から、こうしたご相談をいただきます。

借地権の売却は、地主との話し合いの進め方と、誰に売るかで手取りが大きく変わります。この記事では、江戸川区で借地権を売りたい借地人の方に向けて、次の内容を宅地建物取引業者の実務の視点で解説します。

• 借地権を売る前に確認すること（契約書・建物の登記・区画整理）
• 江戸川区の地価公示を使った借地権価格と承諾料の試算
• 4つの売り先の手取り比較（仮定の計算例）
• 地主が承諾しないときの借地非訟の流れと期間の目安（東京地裁）
• 税金の特例と、江戸川区ならではの注意点

先に結論をお伝えすると、最も手取りが多くなりやすいのは、地主と協力して底地と一緒に売る方法です。まず地主の意向を確かめ、難しければ第三者への売却、借地非訟、買取の順に検討します。

この記事の結論

• 借地権を第三者に売るには原則として地主の承諾が必要で、承諾料は借地権価格の10％前後が実務上の目安です。
• 仮定の試算では、底地と同時に売ると手取りは約3,125万円で、第三者への売却（約2,247万円）を大きく上回ります。
• 地主が承諾しない場合、23区の借地は東京地裁民事第22部に借地非訟を申し立て、決定まで半年前後を見込みます。
• 篠崎駅西部など区画整理の施行中3地区では、未登記の借地権を施行者に申告しているかの確認が欠かせません。
• 自宅として住んでいた借地権は、家屋と一緒に売れば3,000万円特別控除の対象になります（国税庁、2026年10月時点）。

借地権とは？江戸川区で売る前に知っておきたい基本

借地権とは、建物を所有するために他人の土地を借りる権利のことです。借地権付きの建物を売ることは、建物と「土地を借りる権利」をセットで買主に引き継ぐことを意味します。

1992年8月1日より前に始まった借地契約には旧借地法が、それ以後の契約には借地借家法が適用されます。旧法の借地は更新を重ねて長く住み続けられるのが特徴で、江戸川区にも昭和の時代に地主が土地を貸し、借地人が家を建てた旧法の借地が今も残っています。

土地の権利は「借地人の借地権」と「地主の底地」に分かれています。底地とは、借地権が設定されている土地の所有権のことです。地主側の売却については江戸川区の底地の売却相場｜価格の決まり方と売り先別の手取りで解説しているので、この記事では借地人の立場に絞ってお伝えします。

借地権が「強い権利」といえる理由

借地権は、借地権そのものを登記していなくても、借地人名義で登記された建物を所有していれば、土地の新しい所有者にも主張できます（借地借家法第10条第1項）。このため、地主が代替わりしたり底地を第三者に売ったりしても、借地人は住み続けることができます。

逆にいえば、建物が亡くなった親の名義のまま、あるいは未登記のままでは、売却の前提が崩れかねません。売り出す前に建物の登記事項証明書を取り、名義を確認しておくことが重要です。

江戸川区で借地権を売る前に確認する5つのこと

借地権の売却は、契約と権利関係を確認することから始まります。次の5点をそろえておくと、地主との話し合いも査定もスムーズに進みます。

1. 借地契約書：旧法か借地借家法か、普通借地権か定期借地権か、契約期間と更新の履歴、譲渡に関する特約を確認します。
2. 建物の登記：借地人本人の名義か、相続登記が済んでいるか、抵当権が残っていないかを確認します。
3. 地代の支払い状況：滞納があると、地主との交渉でも借地非訟でも不利になります。
4. 土地の範囲：一筆の広い土地を複数の借地人で借りている場合は、どこまでが自分の借地かをはっきりさせます。
5. 区画整理・都市計画：区画整理の施行地区や都市計画道路にかかっていないかを、区の窓口や都市計画情報で確認します。

契約書が見つからない場合でも、地代の領収書や過去の更新時の書類から契約内容を推定できることがあります。建物の相続登記が済んでいない場合は、先に手続きが必要です。相続から売却までの段取りは相続した不動産の売却の流れと、江戸川区で相続した家を売却する方法で解説しています。

なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が必要です（施行前の相続は2027年3月31日まで）。

江戸川区の借地権価格と承諾料の目安｜地価公示で試算

借地権価格の出発点は、その土地が更地だった場合の価格に、借地権割合を掛けた金額です。借地権割合とは、土地の価値のうち借地人の権利が占める割合のことで、国税庁の路線価図に道路ごとの記号で示されています。

国税庁の「路線価図の説明」によると、記号はA＝90％、B＝80％、C＝70％、D＝60％、E＝50％、F＝40％、G＝30％です。たとえば「215D」は、1㎡あたりの路線価が21万5,000円で借地権割合が60％という意味です（国税庁「路線価図の説明」、2026年10月時点で確認）。

地価公示の地点で見る借地権価格（仮定の試算）

下の表は、江戸川区の住宅地の地価公示（国土交通省、2026年1月1日時点）に100㎡を掛け、借地権割合を60％と仮定して計算したものです。実際の借地権割合は道路ごとに異なるため、必ず路線価図で確認してください。

出典：国土交通省「地価公示」（2026年1月1日時点）。右の3列は当社による機械的な試算で、実際の売買価格や承諾料を示すものではありません。

評価額どおりには売れないことに注意

路線価の借地権割合は相続税などの評価に使う数値で、実際に売れる価格とは一致しません。借地権付きの建物は、地代の支払いや建替えに地主の承諾が要ることから買主が限られ、第三者への売却では計算上の借地権価格を下回ることが多くあります。

承諾料（名義書換料）とは、地主が借地権の譲渡を認める際に借地人が支払うお金のことです。法律で金額が決まっているわけではなく、借地権価格の10％前後が実務上の目安として説明されることが多いものの、契約内容や地主との関係で変わります。駅ごとの更地の価格は江戸川区の土地相場・坪単価でも確認できます。

借地権の売り先は4つ｜手取りの比較（仮定の計算例）

借地権の売り先は、第三者（一般の買主）、底地と同時売却、地主、買取業者の4つです。手取りが多いのは底地との同時売却で、地主の協力が得られない場合は第三者への売却か買取を比べます。

次の表は、瑞江駅徒歩圏の借地100㎡、更地なら5,400万円、借地権割合60％（借地権価格3,240万円）と仮定した試算です。仲介手数料は上限額（売買価格×3％＋6万円＋消費税）、承諾料は売却額の10％、印紙税は軽減税率で1万円としました。

※すべて仮定の数値による試算で、実際の価格や費用を示すものではありません。測量費・登記費用・解体費・税金は含んでいません。

1. 第三者に売る

一般の買主に売る方法は、地主の承諾と承諾料が必要ですが、市場で買主を探すため、地主に売るより高くなる可能性があります。課題は住宅ローンで、金融機関によっては地主の承諾書などを求められ、審査に時間がかかることがあります。

2. 底地と同時に売る

同時売却とは、借地人と地主が協力し、借地権と底地を同じ買主にまとめて売る方法です。買主は完全な所有権の土地を取得できるので、更地に近い価格で売れます。代金の分け方は話し合いで決め、路線価図の借地権割合が目安にされることが多いですが、法律で決まった配分ではありません。

3. 地主に売る

地主に借地権を買い取ってもらう方法は、承諾料が不要で、話がまとまれば短期間で終わります。一方、価格は第三者に売るより低くなりやすく、地主に購入資金があることが条件です。

4. 不動産会社が買い取る

当社のような不動産会社が買主になる方法は、ローン審査や買主探しが不要で、早く確実に現金化できます。地主の承諾は必要ですが、承諾の取り付けから当社が支援します。仲介と買取の違いは仲介と買取の違い、江戸川区の買取全般は江戸川区の不動産買取ガイドをご覧ください。

地主が承諾しないときの借地非訟｜東京地裁の流れと期間

地主が借地権の譲渡を承諾しない場合、借地人は裁判所に「承諾に代わる許可」を求めることができます。これを借地非訟といい、借地借家法第19条に定められています。

東京地方裁判所によると、東京23区内の借地の事件は東京地裁民事第22部が担当します（多摩地区は立川支部）。江戸川区の借地もここに申し立てます。代理人に依頼する場合は弁護士に限られます（借地借家法第44条）。

手続の流れと期間の目安

東京地裁の案内（東京地方裁判所 民事第22部、2026年10月時点で確認）による主な流れは次のとおりです。

1. 申立書を提出し、申立手数料（収入印紙）と郵便切手を納めます。
2. 申立てから概ね1か月〜1か月半後に第1回の審問期日が開かれます（非公開）。
3. 弁護士・不動産鑑定士などで構成される鑑定委員会が指定され、約1か月半後に現地調査が行われます。
4. 鑑定委員会の意見書の提出後、概ね1か月〜1か月半後に審問が開かれます。途中で和解を勧められることもあります。
5. 決定書が送達されます。不服がある場合は送達から2週間以内に即時抗告ができます。

各段階の目安を足し合わせると、申立てから決定まで半年前後を見込んでおくのが現実的です（当社の目安。事案により異なります）。許可が出る場合も、承諾料にあたる金銭の支払いを命じられるのが一般的です。

地主が「自分で買う」と申し立てることもある

借地非訟の中で、地主は「建物と借地権を自分が買い取る」と申し立てることができます（借地借家法第19条第3項、介入権）。この場合、裁判所が相当な価格を定めるため、結果として地主への売却になることもあります。

借地非訟は時間と費用がかかるため、まずは話し合いでの解決を目指し、それでもまとまらない場合の手段と考えてください。当社では顧問弁護士による無料相談をご用意しています。

江戸川区ならではの注意点｜区画整理・最低敷地面積・水害

江戸川区の借地は、全国向けの解説には出てこない区の事情を確認してから売り方を決めます。特に重要なのが、区画整理、最低敷地面積70㎡、水害リスクの3つです。

区画整理の施行中3地区では「権利の申告」を確認

江戸川区で施行中の土地区画整理事業は、篠崎駅西部地区、上篠崎一丁目北部地区、南小岩七丁目地区の3地区です（江戸川区「土地区画整理事業一覧」、2026年10月時点）。仮換地とは、工事中に従前の土地の代わりに仮に使う土地のことです。

施行地区内で登記のない借地権を持つ人は、権利の種類と内容を施行者に書面で申告しなければなりません（土地区画整理法第85条第1項）。申告がない権利は、個人施行者以外の施行者からは存在しないものとして扱われることがあります（同条第5項）。借地権を売る場合は、申告済みか、仮換地のどこに借地権が指定されているかを、区の担当窓口と地主の双方に確認します。

江戸川区は、区画整理区域内の売買について、清算金や建物移転などで後に当事者間の問題が起こることがあると注意を呼びかけています。区画整理を含む訳あり物件の全体像は江戸川区の訳あり物件買取ガイド｜旗竿地・借地・区画整理の売り方にまとめています。

底地と分け合う「等価交換」は70㎡に注意

等価交換とは、借地権の一部と底地の一部を交換し、借地人と地主がそれぞれ完全な所有権の土地を持つ方法です。国税庁によると、借地権は土地と同じ種類の資産に含まれるため、要件を満たせば固定資産の交換の特例（所得税法第58条）の対象になります（国税庁 No.3505）。

ただし江戸川区は、2004年6月24日から対象区域で最低敷地面積を原則70㎡としています。たとえば120㎡の借地を借地人72㎡・地主48㎡に分けると、48㎡の土地には原則として建物を建てられません。詳しくは江戸川区の最低敷地面積70㎡｜土地を分割して売れる条件と例外をご覧ください。

水害で建物が失われた場合の借地権

江戸川区は海抜ゼロメートル地帯が広く、区の水害ハザードマップで浸水想定を確認しておくことが大切です。借地上の建物が滅失した場合でも、建物を特定する事項、滅失の日、新たに建てる旨を土地の見やすい場所に掲示すれば、滅失から2年間は借地権を第三者に主張できます（借地借家法第10条第2項）。古い建物を自己判断で解体する前にも、この点を確認しておきましょう。

また、損害保険料率算出機構の水災等地では、江戸川区は最も高い区分（5等地）です。買主は火災保険の水災補償も気にするため、浸水想定と保険の考え方を説明できるよう準備しておくと安心です。

借地権を売ったときの税金｜使える特例と計算の注意点

借地権を売って利益が出ると、譲渡所得として所得税・住民税がかかります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、税率は合計20.315％です（国税庁、2026年10月時点）。

• 取得費が分からない場合：売却額の5％を取得費にできます（概算取得費）。昔からの借地で権利金の記録がない場合によく使われます。
• 承諾料：売却のために地主へ支払った承諾料は、譲渡費用として差し引くのが一般的です。
• 自宅として住んでいた場合：家屋と一緒に売る借地権は、居住用財産の3,000万円特別控除の対象になります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが要件です（国税庁 No.3302）。
• 相続した空き家の場合：被相続人居住用家屋の特例では、敷地等に「その土地の上に存する権利」が含まれます。昭和56年5月31日以前の建築であること、売却代金1億円以下、2027年12月31日までの売却などの要件があります（国税庁 No.3306）。

特例の適用は個別の事情で変わるため、最終的には税理士または税務署に確認してください。当社では顧問税理士への無料相談もご案内できます。

借地権の売却で失敗しやすい4つのパターン

借地権の売却で多い失敗は、地主との順番を間違えることと、手取りを比べずに売り先を決めることです。次のようなケースは一般化した例で、特定の事例ではありません。

1. 買主を決めてから地主に伝えた

先に買主を見つけてから承諾を求めると、地主が「相談もなく決められた」と感じ、承諾料の交渉が難しくなることがあります。売り出す前に、売却の意向を地主に伝えておくのが基本です。

2. 建物を先に解体してしまった

建物を解体して更地にすると、掲示をしない限り借地権を第三者に主張できなくなるおそれがあります。解体するかどうかは、売り先と地主との合意が決まってから判断します。

3. 地代を滞納したまま交渉した

滞納があると、地主との信頼関係が損なわれ、借地非訟でも不利な事情になります。売却の話を始める前に精算しておきます。

4. 同時売却を検討しなかった

地主も高齢で底地の整理を考えているのに、借地人が単独で売ろうとして手取りを減らすケースがあります。地主の事情を聞くことで、双方に有利な選択肢が見つかることは少なくありません。

江戸川区で借地権を売却する流れ｜当社に相談した場合

当社にご相談いただいた場合は、資料の確認から始め、地主への打診、売り先の比較、契約・引渡しまでを一つの窓口で進めます。

1. ヒアリングと資料の確認：借地契約書、地代の記録、建物の登記事項証明書を確認し、区画整理や都市計画の有無を区の資料で調べます。
2. 価格と手取りの試算：路線価図の借地権割合と周辺の取引から、売り先ごとの手取りを比較します。
3. 地主への打診：売却の意向、承諾の可否、底地の売却や同時売却への関心を確認します。
4. 売り先の決定：第三者への仲介、同時売却、地主への売却、当社による買取から選びます。承諾が得られない場合は、弁護士と連携して借地非訟を検討します。
5. 契約・決済：承諾書を受け取り、売買契約、地代の精算、所有権移転登記を行います。

住宅ローンの返済が苦しく、借地上の家が競売になりそうな場合は、任意売却という方法もあります。江戸川区の任意売却ガイドもあわせてご覧ください。江戸川区全体の売却の進め方は江戸川区の不動産売却ガイド｜相場・流れ・費用と高く売るコツで解説しています。墨田区の借地をお持ちの方は墨田区の借地権の売却をご覧ください。

江戸川区で借地権の売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店はGoogleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区と江戸川区に特化した地域密着の不動産会社です。Googleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9です（2026年10月時点）。

借地権の売却は、地主との調整や相続の手続きが重なりやすい取引です。当社のクチコミでは、相続手続きへの迅速な対応や、親身な相談を評価いただいています。

「ご依頼した直後に父が亡くなり売却時の相続手続きにも直ぐにご対応くださり」（Googleクチコミより一部抜粋）

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これらは借地権に限ったクチコミではなく、当社の対応全般への評価です。借地権の売却でも、次の強みを活かしてお手伝いします。

• 瑞江店（江戸川区谷河内）を拠点に、江戸川区の区画整理や建築ルールを踏まえてご提案
• 業界経験10年以上のスタッフのみが在籍
• 顧問弁護士・税理士・FPによる無料相談で、借地非訟や税金の疑問も確認できる
• 仲介も買取も対応でき、同時売却・地主への売却・買取を手取りで比較して提案
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「まず借地権がいくらになるか知りたい」という段階でも、無料査定や無料相談をご利用ください。

よくある質問

江戸川区の借地権は地主の承諾なしで売れますか？

第三者に売るには、原則として地主の承諾が必要です。承諾が得られない場合は、東京地裁民事第22部に借地非訟を申し立て、承諾に代わる許可を求めることができます。

借地権の承諾料（名義書換料）はいくらですか？

借地権価格の10％前後が実務上の目安です。法律で決まった金額はなく、契約内容や地主との関係で変わるため、路線価図の借地権割合などの根拠を示して話し合います。

借地非訟にはどのくらいの期間がかかりますか？

東京地裁の案内にある各段階の目安を足すと、申立てから決定まで半年前後を見込むのが現実的です。第1回審問が申立てから概ね1か月〜1か月半後、鑑定委員会の現地調査がその約1か月半後に行われます。

借地権を一番高く売る方法は何ですか？

地主と協力して借地権と底地を同時に売る方法が、最も高くなりやすい方法です。買主が完全な所有権を取得できるため、更地に近い価格で売れ、代金を地主と借地人で分け合います。

区画整理の区域内にある借地権も売れますか？

区画整理の区域内でも借地権は売却できます。ただし、登記のない借地権は施行者への申告が必要とされているため、申告の有無と仮換地の位置を確認してから売り出します。

借地権を売ったときに3,000万円控除は使えますか？

自宅として住んでいた家屋と一緒に売る借地権は、3,000万円特別控除の対象になります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどの要件があります。

まとめ

江戸川区で借地権を売るときは、地主との話し合いの順番と、売り先ごとの手取りの比較が結果を左右します。この記事の要点を整理します。

• 最初に借地契約書、建物の登記、地代の状況、区画整理の有無を確認する
• 借地権価格は「更地価格×借地権割合」が出発点。承諾料は借地権価格の10％前後が目安
• 手取りが多くなりやすいのは底地との同時売却。次に第三者への売却、地主への売却、買取を比べる
• 地主が承諾しない場合は東京地裁民事第22部への借地非訟。決定まで半年前後を見込む
• 区画整理の権利の申告、最低敷地面積70㎡、水害時の掲示など、江戸川区特有の点に注意する

借地の問題は、早く動くほど選べる売り方が増えます。売るかどうか決めていない段階でも、手取りの試算からお手伝いしますので、お気軽にご相談ください。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月16日

江戸川区の借地権・底地のご相談はセルフリジェネレーションへ

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