【2026年】江戸川区の任意売却ガイド｜競売との違い・期限・費用・相談窓口の記事

「住宅ローンの返済が苦しくなってきたが、誰に相談すればいいのか分からない」「督促状が届いて、競売という言葉が頭から離れない」「家を売ってもローンが残りそうで、売る決心がつかない」――江戸川区でも、収入の減少や離婚、病気、金利の上昇などをきっかけに、住宅ローンの返済で悩む方からのご相談があります。返済が滞ったまま何もしないと、自宅は裁判所の競売にかけられ、市場より安く売られ、住まいも早く失うことになりかねません。

そこで選択肢になるのが、金融機関の同意を得て家を売る「任意売却」です。この記事では、江戸川区で住宅ローンの返済に困っている方に向けて、任意売却の仕組みと競売との違い、期限の目安、費用と残債の考え方、区内の相談窓口まで、地元の不動産会社の視点で整理します。

この記事で分かること

• 任意売却とは何か、競売と何が違うのか（価格・期間・近所への知られやすさ・引越し費用）
• 住宅ローンを滞納してから競売になるまでの流れと、任意売却ができる期限の目安
• 仮定の数値で比べる、任意売却と競売の手取りと残債の違い
• ゼロメートル地帯・旗竿地・借地・区画整理など、江戸川区ならではの注意点
• 江戸川区のくらしごと相談室など、区内の相談窓口と、不動産会社・弁護士に相談する順番

結論から言うと、任意売却は「競売になる前に、できるだけ早く動くほど選択肢が広がる」方法です。返済が難しいと感じた時点で、まず金融機関と専門家に相談することが、住まいと家計を守る一番の近道になります。

目的別に読む記事

• 任意売却の具体的な手順を知りたい → 任意売却の流れとは？注意点も解説します！
• 競売との違いをもっと詳しく知りたい → 任意売却と競売の違いとは？競売のメリット・デメリットもご紹介！
• いつまでに動けばよいのか知りたい → 任意売却はいつまでが期間内？流れと注意点についても紹介します！
• 売却後に残る借金（残債）が心配 → 任意売却後の残債はどうなる？対処法をご紹介します！
• 任意売却ができないと言われた → 任意売却できないケースとは？解決策も一緒にご紹介します！
• 自己破産との関係を知りたい → 任意売却と自己破産の違いや関係性について紹介します！
• 離婚で家のローンが残っている → 離婚するときオーバーローンの家は売却できるの？方法や注意点を紹介します！

この記事の結論

• 任意売却とは、住宅ローンが残る家を、金融機関の同意を得て市場で売却する方法で、競売より高く売れる可能性があります。
• 任意売却ができるのは、一般に保証会社の代位弁済から競売の開札までの間で、滞納から数えて1年前後が目安です。
• 競売の最低入札額（買受可能価額）は、裁判所が定める売却基準価額の8割で、市場価格より低くなりやすい点が最大のリスクです。
• 任意売却では売却後に残債が残ることが多く、分割返済や債務整理の相談を、売却と並行して進めます。
• 江戸川区では、くらしごと相談室（中央・小岩・葛西）で生活の相談ができ、不動産の売却は地元の不動産会社に相談できます。

任意売却とは？競売との違いを江戸川区の視点で整理

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった所有者が、ローンを貸している金融機関（抵当権者）の同意を得て、不動産会社を通じて一般の市場で自宅を売却することです。売却代金をローンの返済に充てることで、金融機関は抵当権（家を担保にとっている権利）を外します。法律上の正式な用語ではなく、不動産実務で使われている呼び方です。

一方、競売とは、返済が滞った債権者の申立てを受けて、裁判所が不動産を差し押さえ、入札によって強制的に売却する手続きのことです。競売では売却価格を所有者が決められず、手続きの日程も裁判所が進めます。

裁判所によると、競売の買受可能価額は「売却基準価額から、その10分の2に相当する額を差し引いた価額」です（裁判所「不動産競売手続」、2026年10月時点）。つまり入札はこの金額以上でなければならず、売却基準価額は、競売で売ることを前提に評価人が算定します。競売物件は内覧ができず、買主は建物の中を見ずに買うため、通常の売買より安く入札されるのが一般的です。

競売と任意売却の違いをさらに詳しく知りたい方は、任意売却と競売の違いとは？競売のメリット・デメリットもご紹介！もご覧ください。

住宅ローンを滞納してから競売になるまでの流れと任意売却の期限

任意売却ができる期間は、一般に「住宅ローンの滞納が始まってから、競売の開札（入札の結果が決まる日）まで」です。ただし、競売が近づくほど選択肢は狭まるため、滞納の初期に動くことが大切です。ここでは、一般的な流れを順番に見ていきます。

1. 滞納の開始（1か月目）：返済日に引き落としができないと、金融機関から電話や督促状が届きます。この段階では、返済方法の変更（返済期間の延長など）の相談に応じてもらえる可能性が最も高い時期です。
2. 督促・催告（2〜3か月目）：督促が強まり、「分割弁済の権利を失う」旨を知らせる通知（期限の利益の喪失予告）が届くことがあります。期限の利益とは、ローンを決められた期日までに分割で返済できる権利のことです。
3. 期限の利益の喪失・代位弁済（3〜6か月目ごろ）：滞納が数か月続くと、残りのローン全額の一括返済を求められます。支払えない場合、保証会社が金融機関に代わって全額を支払う「代位弁済」が行われ、ローンの請求先が保証会社に移ります。
4. 競売の申立て・開始決定（滞納から半年〜1年ごろ）：保証会社などが裁判所に競売を申し立てると、裁判所は開始決定を行い、不動産を差し押さえて登記します。所有者には決定書が送達されます。
5. 現況調査・評価・入札の公告：執行官や評価人が現地を調査し、売却基準価額が決まります。物件情報はBITなどで公開され、物件明細書の閲覧は入札期間の開始15日前から可能です（東京地方裁判所「競売不動産の買受け手続」）。
6. 開札・売却許可決定・代金納付：期間入札の結果が開札日に確定します。売却許可決定は、開札から原則1週間以内に出されます（民事執行法第64条）。落札者が代金を納付すると、所有権が移ります。
7. 引渡命令：代金納付から6か月以内に、落札者は裁判所に引渡命令を申し立てることができ、退去を強制されることがあります。

各段階の時期は、金融機関・保証会社・裁判所の事情で前後します。滞納から開札まで1年前後かかる例が多いものの、すでに競売開始決定が届いている場合は、開札日の直前まで任意売却が間に合うことも、間に合わないこともあります。債権者は、開札の少し前に競売の取下げに応じるかどうかを判断するため、早い段階で売却活動を始めているかが大きな分かれ目です。

期限について詳しくは、任意売却はいつまでが期間内？流れと注意点についても紹介します！で解説しています。まだ滞納していない段階なら、住宅ローンが払えなくなったらどうなる？も参考になります。

滞納する前にできること：返済方法の変更

返済が苦しくなったと感じたら、滞納する前に、借入先の金融機関へ返済方法の変更を相談するのが先決です。たとえば住宅金融支援機構は、フラット35などの利用者向けに、返済期間の延長や元金返済の据置きで毎月の返済額を減らす「返済方法変更メニュー」を用意しており、変更に手数料はかかりません（お客さまコールセンター 0120-086-353）。民間の金融機関にも似た制度がある場合があります。

ただし、返済方法を変えても総返済額は減らず、収入の見通しが立たない場合は問題を先送りするだけになることもあります。変更後の返済も難しいなら、早めに売却を検討するほうが、残債も小さく、手元に残るお金も多くなる傾向があります。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却には、競売にはない利点がある一方で、誰でも必ずできるわけではなく、信用情報への影響や残債の問題もあります。両面を知ったうえで判断しましょう。

任意売却のメリット

• 市場価格に近い価格で売れる可能性がある：一般の買主向けに売り出すため、競売より高い価格で売れる可能性があります。売却額が高いほど、売却後に残る借金も小さくなります。
• 引越しの時期を調整しやすい：買主と調整して退去日を決められます。競売のように、落札後に引渡命令で退去を求められる心配が小さくなります。
• 仲介手数料などを自己負担しなくて済むことが多い：仲介手数料や抵当権抹消の費用は、売却代金から差し引いて配分されるのが一般的です。ただし、債権者がどこまで認めるかは個別に決まります。
• 引越し費用の一部が認められる場合がある：債権者の判断で、売却代金から引越し費用が配分される例があります。金額は決まっておらず、必ず認められるわけではありません。
• 売却後の返済を交渉できる：残債について、債権者と月々の返済額の話し合いができます。

任意売却のデメリット・注意点

• 債権者の同意が必須：債権者が同意しなければ、売却できません。売却価格がローン残高を大きく下回る場合や、同意しない後順位の抵当権者（二番抵当）がいる場合は、調整が難航します。
• 信用情報に事故情報が登録される：滞納や代位弁済により、信用情報機関に延滞などの記録が残り、一定期間は新しいローンやクレジットカードの審査に影響します。登録される期間は信用情報機関によって異なるため、各機関のホームページで確認してください。
• 連帯保証人・連帯債務者の同意が必要：配偶者や親族が連帯保証人になっている場合は、全員の同意と事前の説明が欠かせません。
• 残債が残ることが多い：売却額がローン残高に満たない場合、差額は「無担保の借金」として残ります。
• 売却活動に期限がある：競売の開札日が決まると、その前に売買契約と決済を終える必要があり、物件の売れ行きが悪いと間に合わないおそれがあります。

なお、ローンの残高が売却額より少ない場合（アンダーローン）は、売却代金でローンを完済できるため、任意売却ではなく通常の売却になります。売り方の流れは不動産売却のページをご覧ください。

任意売却の費用と残債｜仮定の数値で競売と比べる

任意売却と競売の違いを数字でつかむために、江戸川区の一戸建て（仮定）を例に、手取りと残債を比べてみます。数値はすべて仮定で、実際の取引事例ではありません。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税10%を加えた額で、2,800万円なら99万円です。この例では、任意売却のほうが残債が約500万円小さくなります。ただし、競売でも相場に近い価格で落札されることはあり、必ず任意売却が有利とは限りません。また、滞納している間は、契約に基づく遅延損害金（年14%前後など高い率が多い）が増え続けるため、動き出しが遅れるほど不利になります。この表には遅延損害金、固定資産税や管理費の滞納分は含めていません。

売却後に残った借金（残債）の対処法

残債は、売却後も返済義務が残ります。一般的な対処法は次のとおりです。

1. 債権者と分割返済を交渉する：収入に合わせた月額（無理のない金額）で返済を続ける方法です。債権者によっては、少額の分割に応じてもらえることがあります。
2. 債務整理を検討する：任意整理、個人再生、自己破産があり、弁護士や司法書士に相談して選びます。個人再生には、住宅ローンを残したまま自宅を守れる「住宅資金特別条項」がありますが、利用には要件があります。
3. 公的な相談窓口を使う：弁護士費用の立替えなどを行う法テラス（日本司法支援センター）では、収入の条件を満たせば無料の法律相談を受けられます。

自己破産との関係は任意売却と自己破産の違いや関係性について紹介します！、残債の扱いは任意売却後の残債はどうなる？対処法をご紹介します！で詳しく解説しています。

江戸川区で任意売却を考えるときの地域事情

江戸川区で任意売却を進める際は、区の地形や、区内に多い物件の種類が、売却価格と進めやすさに影響します。地元の事情を知っているかどうかで、債権者への説明の説得力も変わります。

ゼロメートル地帯と水害リスクの説明

江戸川区によると、区面積の7割が満潮位以下のゼロメートル地帯です（江戸川区「江戸川区の地形」、2026年10月時点）。買主は重要事項説明でハザードマップの内容を確認するため、売却価格の設定や、債権者に提出する査定の根拠でも、水害リスクを踏まえた説明が必要です。リスクを隠すのではなく、区のハザード情報を示して買主に説明できる準備が、成約のスピードにつながります。

旗竿地・再建築不可・借地は債権者の査定にも影響する

区内には、土地を分けて建売を建てた旗竿地や、幅4m未満の細街路に面した家、旧借地法の借地権付きの建物も少なくありません。再建築不可の家や借地権付きの家は、買主が住宅ローンを使いにくく、売却価格が下がりやすい分、債権者が提示する「最低でもこの額で売ってほしい」という条件と折り合わないことがあります。こうした物件の売り方は、【2026年】江戸川区の訳あり物件買取ガイド｜旗竿地・借地・区画整理の売り方で詳しく解説しています。

マンションは管理費・修繕積立金の滞納に注意

住宅ローンが苦しいときは、管理費や修繕積立金の滞納が重なっていることもあります。滞納分は、買主が管理組合から請求を引き継ぐため、売却の際に精算が必要です。滞納が長引くと、管理組合が法的手続きを取る場合もあります。西葛西・葛西・一之江・船堀など、マンションの多いエリアでは、早めに管理会社へ滞納額を確認しておきましょう。江戸川区のマンション売却の相場感は江戸川区のマンションの売却相場や売却事例、査定〜売却の流れを解説で確認できます。

競売の物件情報は誰でも見られる

競売になると、物件の所在地や写真、現況調査の内容がBITなどで公開されます。これを見た近所の方に事情を知られることがあり、町内のつながりが強い地域では特に気になる方が多いところです。任意売却なら、通常の売却と同じ形で進められ、広告の方法も相談できます。

管轄の手続き

競売の手続きは東京地方裁判所の民事執行センターで行われます。江戸川区の不動産の登記は、東京法務局江戸川出張所が管轄です。任意売却の決済では、抵当権の抹消登記と所有権移転登記を同時に行うため、司法書士と連携して進めます。

江戸川区内の相談窓口と、相談する順番

住宅ローンの返済に困ったときは、「お金の問題」「法律の問題」「不動産の問題」の3つを、順番に整理して相談すると効率的です。江戸川区で相談できる主な窓口は次のとおりです。

くらしごと相談室は、江戸川区が設置する生活困窮者向けの相談窓口で、「家賃が払えない、住むところがない、仕事が見つからない、病気で働けない」といった生活再建の相談ができます（江戸川区「生活保護・生活困窮者の相談」）。収入が減ったために住居を失うおそれがある方は、条件により住居確保給付金（家賃相当の給付）の対象になることもあります。ご自身が自宅を売る前後の生活設計の相談にも使えます。

相談の順番の目安：まず借入先の金融機関で返済方法の変更を確認し、並行して不動産会社に「今売ったらいくらになるか」を査定してもらいます。査定額がローン残高に届かない場合は、弁護士や司法書士にも相談します。この順番で動くと、「どの選択肢を、いつまでに決めるか」が見えやすくなります。

任意売却するか、続けるか｜判断フローと確認ポイント

任意売却を選ぶかどうかは、「返済を続けられる見通しがあるか」「売却額でローンを完済できるか」「いつまでに決めなければならないか」の3点で判断します。次の順番で考えると整理しやすくなります。

1. ローンの状況を確認する：借入先、残高、滞納月数、保証会社の有無、連帯保証人・連帯債務者の有無、担保が複数ないかを、返済予定表や督促状で確認します。
2. 家の価値を査定する：複数の会社に査定を依頼し、売却可能額を把握します。ローン残高を下回るかどうかが分かれ目です。
3. 返済を続けられるか見直す：返済方法の変更、収入の回復、家計の見直しで続けられるなら、任意売却は急がなくて構いません。
4. 売却額でローンを完済できるか：完済できるなら通常の売却です。完済できない場合は、債権者の同意が必要な任意売却を検討します。
5. 期限を確認する：競売の開始決定や入札の公告が出ているなら、開札日から逆算してすぐに行動します。

プロのアドバイス：「もう少し様子を見てから」と先延ばしにするうちに、督促状を開封できなくなる方は少なくありません。しかし、重要なのは督促状の中身です。保証会社の名前や、「期限の利益」「代位弁済」といった言葉が出てきたら、すでに手続きが進んでいるサインです。通知が届いた時点で、封を切らずに放置せず、そのまま相談窓口に持ち込んでください。

売却が思うように進まないときの対処法は、家がなかなか売れない人必見！売れない理由を業界視点で紹介しますもあわせて参考にしてください。

任意売却ができないケースと対処法

任意売却ができないと言われるのは、主に債権者の同意が得られない場合や、関係者の協力が得られない場合です。代表的なケースと対処法を整理します。

差押えがある場合や、複数の債権者が絡む場合は、不動産会社だけでなく、弁護士や司法書士との連携が不可欠です。詳しい解決策は任意売却できないケースとは？解決策も一緒にご紹介します！で紹介しています。

任意売却が難しい場合の代替策として、不動産会社が直接買い取る「買取」で早期に現金化する方法もあります。ただし、買取価格は仲介より低くなりやすく、債権者の同意が必要な点は任意売却と同じです。買取の仕組みは【2026年】江戸川区の不動産買取ガイド｜最短日数と仲介との手取り比較をご覧ください。

離婚・相続・連帯保証など、ケース別の注意点

離婚で住宅ローンが残る場合

離婚時に、ペアローンや連帯債務、連帯保証が絡む自宅は、売却額がローン残高に届かない（オーバーローン）と、売ること自体が難しくなります。名義とローンの名義人が一致しているか、夫婦のどちらが住み続けるかで、選べる方法が変わります。ローンが残ったまま片方が出て行く形は、金融機関との契約違反になる場合があるため、独断で進めないでください。詳しくは離婚するときオーバーローンの家は売却できるの？、離婚で家を任意売却するメリットとは？をご覧ください。

相続した家にローンが残っている場合

親が亡くなり、住宅ローンの残る家を相続した場合は、ローンの債務も相続人が引き継ぐのが原則です（団体信用生命保険に入っていれば、ローンが完済される場合があります）。相続放棄をするか、売却するかは、相続の開始を知った日から3か月以内の判断が必要になることがあります。相続全体の進め方は【2026年】江戸川区で相続した家を売却する方法｜流れ・税金・窓口まとめで解説しています。

事業の不振で自宅を担保にしている場合

自営業の方が、事業資金の借入れの担保として自宅に抵当権を付けているケースでは、住宅ローンより複雑になりがちです。事業資金の返済と生活の再建を同時に考える必要があるため、弁護士や税理士にも早めに相談することをおすすめします。

任意売却の税金｜譲渡損失の特例と注意点

任意売却では、売却額がローン残高や取得費を下回る「譲渡損失」になることが多く、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかるケースは多くありません。ただし、売却益が出た場合は課税されるため、念のため確認が必要です。

居住用の家を売って損失が出た場合に、他の所得（給与など）と通算して税金を戻してもらえる「特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。国税庁の案内では、所有期間が5年を超える居住用財産を売ったこと、売却した家に係る住宅ローンが残っていることなどが要件で、年間の合計所得金額が3,000万円以下の年に限られます（国税庁「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」）。この特例には適用期限があるため、売却の時期が決まったら、最新の期限と要件を国税庁のホームページか税理士に必ず確認してください。

なお、債権者から残債の一部を免除してもらった場合は、免除された金額が「債務免除益」として課税対象になる場合があります。ただし、支払能力がない状況での免除には、一定の取扱いが認められることもあるため、免除の話が出たときは税理士に相談しましょう。

任意売却を扱う不動産会社を選ぶ5つのチェックポイント

任意売却を扱う不動産会社は、売却額だけでなく、債権者との交渉と、売却後の生活の見通しまで一緒に考えてくれるかで選ぶのが失敗しないコツです。次の5点を確認しましょう。

1. 宅地建物取引業の免許があるか：免許番号は、国土交通省の業者検索システムなどで確認できます。
2. 費用の説明が明確か：仲介手数料は法律で上限があります。相談料や着手金などを求められる場合は、内容と根拠を書面で確認しましょう。
3. 債権者との交渉の経験があるか：売却価格の根拠を示し、債権者に納得してもらえるかが、成約の鍵になります。
4. 弁護士・司法書士・税理士と連携しているか：残債、登記、税金の問題まで、一つの窓口から相談できると安心です。
5. メリットだけでなく、デメリットも説明してくれるか：「必ず残債がなくなる」「必ず住み続けられる」といった断定をする会社には注意が必要です。

また、任意売却を装って、所有者に「売買契約を結ばせ、自宅の名義を移させる」ような勧誘もあります。契約書の内容が分からないままの押印は避け、不安なら弁護士や公的な相談窓口に見てもらいましょう。

セルフリジェネレーションに相談した場合の進め方

当社に住宅ローンのご相談をいただいた場合は、まず現在の状況と物件の価値を整理し、通常の売却・任意売却・買取のうち、どの方法が合うかを一緒に検討します。一般的な進め方は次のとおりです。

1. 電話・LINE・来店でご相談：ローンの借入先、滞納の有無、督促状や競売の通知の有無をお聞きします。書類が手元にそろっていなくても構いません。
2. 物件の調査・査定：登記事項証明書や、道路・建築の状況を調べ、現地を確認したうえで、売却見込み額をお伝えします。瑞江店（江戸川区谷河内）から、区内各地へ伺います。
3. 残高と売却額の比較：査定額とローン残高を比べ、完済できるか、残債がどのくらい出そうかをご説明します。
4. 専門家との連携：債権者との調整、残債、登記、税金について、当社の顧問弁護士・税理士や提携の司法書士につなぎます。
5. 売却活動または買取のご提案：債権者の同意を得られる範囲で、売却活動を進めます。期限が迫っている場合は、買取も選択肢としてご案内します。
6. 売買契約・決済・お引越し：決済は、抵当権の抹消と所有権移転を同時に行います。お引越しの日程も、買主と調整します。

債権者の同意や、売却額の見通しは、物件や契約の内容によって異なるため、結果を保証するものではありません。ご相談の時点で、できること・難しいことを正直にお伝えします。

江戸川区で住宅ローンと売却を相談するならセルフリジェネレーション｜瑞江店Googleクチコミ★4.9

株式会社セルフリジェネレーション（東京都墨田区押上・江戸川区瑞江に店舗、宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号）は、墨田区・江戸川区に特化して不動産の売却・購入・買取を行う地域密着の不動産会社です。当社ホームページに掲載しているGoogleクチコミの評価は、本店★4.8・瑞江店★4.9（2026年10月時点）です。

口コミで評価されているポイント

いただいている口コミでは、価格設定の説明や進捗報告の丁寧さ、親身な相談対応を評価していただいています。住宅ローンの悩みは、人に話しにくく、不安が大きい分、状況をじっくり伺い、今どこまで進んでいるかをこまめにお伝えすることを大切にしています。

「売却に当たり価格の設定や進捗状況の報告等細やかにしていただき安心できました」（Googleクチコミより一部抜粋）

「とても親身になって相談に乗っていただきました」（Googleクチコミより一部抜粋）

住宅ローンのご相談でセルフリジェネレーションが選ばれる理由

• 区内に店舗がある：瑞江店から、瑞江・篠崎・一之江・船堀・葛西・小岩・平井など区内各地へ伺い、地域の事情を踏まえて査定します。
• 売却も買取も対応：仲介での売却と買取を並べてご提案し、期限と手取りのバランスで最適な売り方をご案内します。
• 業界経験10年以上のスタッフのみ在籍：旗竿地・借地・再建築不可など、売りにくい物件のご相談にも対応しています。
• 専門家による無料相談：顧問弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーへの無料相談が可能です。
• LINE・オンライン相談：人に会うのが不安な方も、まずはLINEでご相談いただけます。

通常の売却は不動産売却のページ、買取は不動産買取のページをご覧ください。まずは状況を整理したい方は無料相談、価格だけ知りたい方は無料査定からどうぞ。江戸川区の土地や戸建ての相場は江戸川区の土地相場・坪単価、江戸川区の戸建ての売却相場で確認できます。

よくある質問

江戸川区で住宅ローンが払えなくなったら、まず何をすればよいですか？

まず、借入先の金融機関に連絡して返済方法の変更を相談してください。並行して、不動産会社に家の査定を依頼し、売却した場合の金額を把握しましょう。生活の困りごとは江戸川区のくらしごと相談室、借金の整理は弁護士や法テラスに相談できます。

任意売却と競売では、どちらが得ですか？

一般には、任意売却のほうが市場価格に近い価格で売れる可能性があり、残債を小さくできるため有利です。競売では、入札額が売却基準価額の8割以上と決まっており、市場より安く売れる傾向があります。ただし、債権者の同意が得られないと任意売却はできません。

住宅ローンを何か月滞納すると競売になりますか？

決まった月数はなく、金融機関や保証会社により異なります。一般的には、数か月の滞納で期限の利益を失い、保証会社が代位弁済した後に競売が申し立てられます。滞納から開札まで1年前後かかる例が多いものの、競売開始決定が届いたら、すぐに専門家へ相談してください。

任意売却をすると、家の売却後に借金は残りますか？

売却額がローン残高に満たなければ、差額は残債として残ります。残債は、債権者と話し合って分割で返済する方法のほか、弁護士に相談して債務整理を行う方法があります。売却額が高いほど残債は小さくなるため、早く売り出すことが重要です。

任意売却をすると、ブラックリストに載りますか？

「ブラックリスト」という名簿はありませんが、滞納や代位弁済により、信用情報機関に延滞などの記録が登録されます。登録されている間は、新たなローンやクレジットカードの審査が通りにくくなります。登録期間は信用情報機関によって異なります。

任意売却の費用は、いくらかかりますか？

仲介手数料は、売却代金から債権者への配分の中で支払われるのが一般的で、売主が先に用意するお金は原則として必要ありません。仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です。相談料や着手金を請求される場合は、内容を確認しましょう。

まとめ

江戸川区で住宅ローンの返済に悩んでいる場合、競売になる前に動くほど、価格・引越し時期・残債のすべてで選べる幅が広がります。任意売却は、債権者の同意を得て市場で売ることで、競売より有利な条件を目指せる方法です。

• 任意売却ができるのは、一般に代位弁済から競売の開札までです。滞納の初期に動くほど選択肢が増えます。
• 競売の入札額は売却基準価額の8割以上で、市場価格より低くなりやすく、物件情報も公開されます。
• 売却後は残債が残ることが多く、分割返済や債務整理を、売却と並行して専門家に相談します。
• 江戸川区では、ゼロメートル地帯の説明、旗竿地・借地の扱い、マンションの管理費滞納の精算を、あらかじめ準備しておきましょう。
• 借入先の金融機関、くらしごと相談室、弁護士・法テラス、地元の不動産会社を、順番に活用してください。

「こんな状態で相談してもよいのだろうか」と迷っている段階こそ、早めのご相談をおすすめします。地元の事情を踏まえて、今できることを一緒に整理します。

この記事の執筆・監修
株式会社セルフリジェネレーション（宅地建物取引業 東京都知事（2）第105830号／公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会会員）。墨田区・江戸川区を中心に、業界経験10年以上のスタッフが不動産の売却・購入・買取をサポートしています。
最終更新日：2026年10月7日

江戸川区の住宅ローン・任意売却のご相談はセルフリジェネレーションへ

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